L’immobilier est comme toujours observé et commenté de manière abondante : “reprise du marché”, “ralentissement de la hausse”, “les prix vont grimper”, “légère baisse”. Pour celui qui cherche une information au travers des médias, c’est peine perdue. Vous n’aurez rien sinon des messages intentionnés à vous faire croire que c’est toujours le moment d’y aller soit parce qu’il faut profiter de la hausse, soit parce qu’il faut profiter d’une énième disposition fiscale, soit bien sûr avant que les riches anglais rachètent toute la France ou bien évidemment que Paris rattrape Londres. C’est un peu comme essayer de choisir un placement boursier en lisant les informations quotidiennes des magazines financiers : vous n’aurez que du bruit, aucun signal clair.
Je vous rappelle les 3 règles de communication des marchés edictées dans “The little book of behavioral investing” :
- Règle N°1 : Toute news est une bonne news. Si l’histoire est négative, cela peut toujours s’améliorer. Autrement dit, si le marché baisse trouvons un moyen d’en faire une bonne nouvelle.
- Règle N°2 : Tout est toujours abordable quitte à revoir les formules de calcul lorsque ça ne correspond plus à cette règle.
- Règle N°3 : Les affirmations sont plus fortes que les preuves. Ne laissez jamais un fait détruire une bonne histoire.
Bref, tâchons ne pas être aussi manichéen qu’un arbitre : gardons cependant en tête qu’une baisse de 40% des prix de l’immobilier à Paris en 7 ans, ça s’est déjà vu et que le marché est cyclique.
Pendant que d’un côté l’on note une hausse de l’ancien à Paris de 17,5 % en 2010, on remarque aussi juste après un ralentissement de l’activité en Ile-de-France. Dans cette émission sur France Info, on y dit même que “Tous les matins un pigeon se lève“.On note que « Les délais de vente s’allongent » selon le directeur d’une agence Century 21 à Levallois (Hauts-de-Seine), le Parisien se demande N’est-il pas trop tard pour devenir propriétaire ?, sur Yahoo, on lit même 7 bonnes raisons de rester locataire et dans le Monde on se demande si Immobilier : peut-on revenir à des prix compatibles avec les revenus des Français ?.
Prenons du recul !
Les facteurs de hausse
J’attribue la hausse des prix à 2 choses : l’argent peu cher et la perte de confiance dans l’économie traditionnel et les placements financiers.
L’argent peu cher est ce qui crée les bulles, peu importe leur secteur ou le pays. C’est la cause de la crise financière qui fut déclenchée par l’argent peu cher injecté dans l’immobilier aux US, crise à l’origine de l’explosion de la dette des états dont aucune solution n’est envisagée (mais c’est un autre sujet). Cet argent peu cher se manifeste par les taux d’intérêts bas mais aussi par les larges subventions dont l’immobilier fait preuve.
L’autre facteur, c’est la peur. Beaucoup d’analyses du marché de l’immobilier ne s’intéressent qu’aux indicateurs chiffrés et c’est une grave erreur. Je pense pour ma part que si les données chiffrées sont une partie de la réponse, l’ambiance et l’état d’esprit des acteurs est tout aussi important. Dans le cas présent, l’immobilier reste attractif dans une situation où toute l’économie repose sur de l’argent dette et où l’hégémonie du couple US/Europe semble peu à peu s’éroder.
Les facteurs de baisse
Qu’est-ce qui pourrait entrainer une baisse (ou la prolonger pour les secteurs ayant déjà baissé) ? L’inversion des 2 facteurs de hausse ! Contre toute attente, la solvabilité des ménages est beaucoup plus extensible qu’on ne pouvait l’imaginer et les transactions ont continué d’avoir lieu, nous observons là certainement une illustration de l’aide parents/enfants via les donations et de l’investissement locatif défiscalisant. Ce qui pourrait réellement avoir un effet, c’est donc que la fameuse remontée des taux d’intérêts mais la limite à cela, c’est l’autre facteur : une croyance inébranlable qu’être propriétaire est une bonne décision financière.
Regardez les similitudes entre la première courbe qui illustre les différentes phases d’une bulle et la courbe de Friggit qui montre le prix des logements rapporté à leur tendance longue.
A côté de cela, les comparaisons internationales n’incitent pas à l’achat en France. Le célèbre classement par “The economist” indique que la France est le 3 ème pays dont l’immobilier est le plus en bulle après Hong Kong et l’Australie.
La situation sur le marché de l’immobilier est comme toujours diverse. En région, on observe des baisses intéressantes avec par exemple, un retour aux prix de 2006 à Marseille tout en conservant un marché parisien dopé aux stéroïdes. Lors des précédentes bulles, Paris fut toujours la première ville à monter et la dernière ville à baisser.
Les critères d’un achat raisonnable restent pour moi :
- envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants)
- crédit sur 15 ans maximum
- Endettement à 33% maximum
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