Aujourd’hui je vous propose une étude de cas complète d’un client qui a réalisé son premier investissement immobilier locatif. Par souci de simplicité je parlerais de Vincent seulement sachant que Vincent à réalisé cet investissement avec son amie. Comme vous le savez, il est beaucoup plus facile de vous lancer lorsque votre conjoint vous soutient !
Ils ont obtenu une rentabilité brute de 9,63 % pour leur premier investissement. Pas mal non ?
Vincent est membre de mon programme “Je réussis mon premier investissement locatif“, une formation dans laquelle j’explique pas à pas comment investir dans l’immobilier de manière rentable et sa première opération est intéressante.
Lors d’une discussion dans le forum privé réservé aux membres de la formation autour de l’investissement immobilier locatif Vincent m’a un jour dit “Hé, voilà l’investissement que j’ai fais !”.
J’ai rencontré Vincent et son amie pour qu’il raconte comment concrètement s’est passé son investissement immobilier locatif parce qu’il n’est jamais simple de se lancer.
Vincent est un jeune investisseur. A environ 25 ans, son entourage ne comprend pas forcément sa démarche. Pourquoi investir alors qu’il n’a pas acheté sa résidence principale ? Mais lui est déterminé ! Il a suivi plusieurs formations pour apprendre à réaliser un investissement immobilier locatif alors même qu’il était étudiant.
Son objectif est clair : être prêt dès la fin de ses études, dès qu’il a un revenu qui lui permet d’aller voir une banque.
Son idée d’investir ne date pas d’hier car il sait que c’est un moyen de devenir riche. Pas riche à millions mais simple assez riche pour que les revenus du travail ne soient plus si importants à terme. Il a compris que son travail lui permettrait de vivre mais que c’est ce qu’il ferait à côté qui le rendrait riche.
Son premier investissement n’a donc PAS été le fruit du hasard. Vincent savait ce qu’il fallait éviter et surtout ce qu’il fallait obtenir. Il savait les chiffres qu’il fallait regarder. Surtout il a fait ce que font les investisseurs intelligents : il a développé un réseau.
Vincent sait aussi une chose : il faut d’abord construire une épargne de précaution pour investir sereinement. Il commence alors par là pour se sentir prêt et aussi présenter un bon profil à sa banque.
L’une des premières décisions qu’il a prise, c’est de ne pas investir près de chez lui (en région parisienne) mais à Marseille alors même que c’est une ville qu’il ne connait pas. Aurait-il pété un plomb ?
Pas tout à fait. En fait, il s’appuie sur son réseau.
Dans l’investissement immobilier locatif ce que vous savez est une chose mais QUI vous connaissez est en fait bien plus important.
Voici l’appartement qui lui a été proposé :
Etat de l’appartement avant
Pas très motivant tout ça non ?
Mais ce qui compte n’est pas la couleur de la tapisserie ou le style de la salle à manger (magnifique la salle de bain non ?). Ce qui compte, c’est le projet et ce sont les chiffres.
Vincent a utilisé le calculateur fourni dans la formation pour faire une simulation de son investissement. Il a aussi choisi une niche que l’on sait être rentable mais qui est peu connue : la colocation.
Extrait du calculateur de rentabilité immobilière
Cette niche à plusieurs avantages. Le premier, c’est que c’est un produit rare et qui plait donc qui est rentable. Le second, c’est que cela demande peu d’intervention par rapport à de la location saisonnière. Enfin, fiscalement c’est avantageux car Vincent peut bénéficier du régime meublé et de l’amortissement qui en découle pour diminuer les impôts.
Le projet est donc de faire à partir de ce grand appartement, une colocation pour 3 personnes. Le tout sera bien entendu fait de manière moderne et stylée pour attirer les meilleurs locataires.
Un investissement immobilier locatif rentable
L’appartement fait 69 m² et se situe Boulevard National. C’est une rue qui n’a pas très bonne réputation mais Vincent le sait. Ce qu’il voit c’est la proximité avec les facs, un facteur capital pour ses locataires. La localisation fait aussi qu’il y aura peu de concurrence !
Pour fixer le prix de la chambre, il se base sur une information très simple : le prix d’une chambre dans une résidence étudiante à proximité. La différence de taille entre la résidence étudiante et son produit étant que son appartement est chaleureux, agréable et créé un effet coup de coeur immédiat. Un locataire aura donc le choix entre une chambre en résidence étudiante très classique voir parfois morose et une chambre dans une colocation moderne pour le même prix. Que fera-t-il d’après vous ?
Vincent emprunte la totalité de la somme auprès de la banque soit 86 000 € pour l’appartement, 8000 € pour les frais de notaire, 10 000 € pour son contact qui gère le projet, 27 000 € pour les travaux plus quelques éléments de détail.
Au total il en pour 140 000 €, il fait un apport de 13 000 € et demande à la banque 127 000 €.
Ca lui fait une mensualité de 620 € / mois. Il prend à sa charge l’électricité et internet. Les loyers qui rentrent sont de 1140 € par mois soit une rentabilité brute (tous frais d’achat inclus) de 9,63 %.
La rentabilité nette avant impôts est de 6,57 %. Pas mal pour un premier investissement ?
Il choisit de se lancer. Plusieurs mois de travaux après, voici le résultat :
Etat de l’appartement après
Reconnaissez que cela donne envie non ?
Pour autant le projet n’a pas été simple et fluide. C’est l’immobilier. 9 fois sur 10 vous aurez des surprises comme Vincent (regardez la vidéo, il raconte ce qui lui est arrivé). Il a failli abandonner à plusieurs reprises tant c’est parfois décourageant.
Peu de temps après, Vincent a trouvé le premier locataire. Les autres ont suivi. Sa colocation est pleine et lui est heureux !
Son premier investissement est à cashflow positif. Cela veut dire que tous les mois il lui rapporte de l’argent. Vincent peut tranquillement se préparer pour un autre investissement et sa banque le suivra sans aucun problème car il n’est pas endetté, il a en fait un actif qui lui rapporte de l’argent.
A ce rythme, Vincent peut rapidement se retrouver avec 3 ou 5 appartements qui génèrent un revenu complémentaire avant même qu’il n’est eu le temps de s’acheter sa résidence principale !
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