Immobilier 2009 : acheter ou louer fin 2009

Prenez un marché qui était juteux. Ajoutez des acteurs économiques à cran. Saupoudrez tout ceci d’intérêts économiques importants. Mélangez le tout en intégrant une frontière obscure entre la presse et les acteurs privés. Décorez votre préparation d’indicateurs sans fondements et de déclaration d’opinions que l’on fait passer pour des faits.

Voilà, vous avez le marché de l’immobilier en France.

On veut de la confiance. On veut de la croyance. Le dieu immobilier ne demande pas d’offrande mais simplement de prêter allégeance à son banquier pour 30 ans.

Dans la recherche du bon moment pour entrer dans l’immobilier de jouissance (celui que l’on occupe soi même), je suis avec attention le marché et je dois dire que la situation actuelle est assez intéressante, non pas pour acheter mais pour étudier la dynamique des acteurs. L’article ne parle pas des investissements que l’on peut faire : dans tout marché il y a de bonnes affaires mais quand il s’agit de sa résidence principale, notre maison n’est pas un actif alors il convient de l’acheter au plus bas prix !

Acheter maintenant ?

Ma croyance c’est que l’immobilier ne fait que commencer à chuter. Je me trompe peut être.  Les faits eux, disent qu’après chaque excès l’immobilier est traditionnellement corrigé d’une baisse similaire. Même si on peut émettre des réserves sur le fait que le passé n’est pas forcément ce qu’il va se produire maintenant, j’ai tendance à croire que si.

Quelle est votre croyance à ce sujet ? Avez-vous pris le temps de vous faire une opinion ?

Alors quelle baisse ?

La hausse mesurée va de 120 à 180 % sur environ 10 ans selon les éléments que l’on prend. Soyons optimiste et considérons que la hausse n’est que seulement de 150 %. Avec une hausse de ce type il y a 2 types de réactions. La première, celle qui est majoritaire c’est se dire qu’il ne faut pas louper le train en marche (il y a des gens qui, en 2009, le pensent encore). Cette réaction est bien évidemment basée sur une supposition fausse et entretenue par les acteurs économiques : le marché ne peut que monter.

Il y a 2 ans, évoquer une baisse possible du marché de l’immobilier était regardé avec suspicion, comme lorsque on annonce à quelqu’un qu’il est possible de ne pas payer sa carte bancaire :

Les 5 étapes du deuil (Kübler-Ross)

• Etape 1 : Déni
• Etape 2 : Colère
• Etape 3 : Marchandage
• Etape 4 : Dépression
• Etape 5 : Acceptation

Le marché immobilier est-il mort ? A mon avis nous en sommes entre l’étape 3 et 4. Nous avons eu la vague de colère des arnaqués aveuglés par les dispositifs fiscaux dont le plus connus reste le De Robien, nous voici maintenant face aux propriétaires touristes même s’il est estimé que le marché est composé à 50% de ventes subies. Certains propriétaire refusent de baisser les prix, ils dépriment un peu puis baissent un peu le prix pour voir. Ils attendent et dépriment encore. Ils remontent un peu le prix puis au bout d’un certain temps ils le rebaissent à nouveau…

Bien entendu, dans ce contexte tout est fait pour dissuader d’attendre et pour inciter à entrer le plus rapidement possible sur le marché qui décidément ne vous attendra pas (pour baisser cette fois-ci) !

Imaginez le marché de l’immobilier de jouissance comme un grand terrain de jeu. Plus il y a de joueurs, plus ceux qui organisent le jeu ont du fric à faire : celui-là change de maison car il divorce, l’autre est muté, le troisième s’agrandit…

L’autre réaction, parfois trop rationnelle, c’est de considérer le marché comme déréglé. Lorsque une tronçonneuse s’emballe, le dernier truc à faire c’est d’essayer de l’arrêter. Etant rationnel on sait que le réservoir de carburant est petit (ici la capacité d’endettement des primo-accédants) et que donc tôt ou tard, l’engin possédé va s’arrêter de lui-même et redevenir inoffensif. Dans cette situation, on sait aussi que plus ça monte, plus ça baisse. L’histoire le prouve et même si l’histoire n’est pas l’avenir on se doute tout de même bien que la baisse sera conséquente.

Le marché se fait corriger, et vous ?

Fin 2009 la baisse est actée, reconnue (même M6 en parle!) et elle devient même un sujet de publirédactionnel. Son ampleur est au-delà de tout ce que pouvait exprimer 99% des acteurs économiques du secteur en 2007, 2008 ou même 2009 puisqu’en moyenne elle sera entre 15 et 20 %. Nous ne le saurons qu’en juin 2010 car en France il n’existe aucun autre indicateur fiable que les chiffres des notaires et ceux-ci arrivent avec 3 à 6 mois de retard sur le marché.

Pour avoir un aperçu de la tendance, voici ceux de la chambre des notaires de Paris qui datent de juillet 2009 :

Prix de l'immobilier 2009 à Paris

Pour amortir une hausse de 150 %, les plus mathématiciens d’entre vous savent que la baisse ne doit pas être de 150 %. Oui, si l’on ne le sait pas ou si l’on ne prend pas la peine d’y réfléchir on se laisse tromper par les pourcentages. Pour calculer l’ampleur de la baisse nécessaire, il faut bien entendu partir du « nouveau prix » qui, étant très élevé, sera frappé de plein fouet par l’effet de levier du pourcentage à la baisse. Ce n’est pas intuitif tout comme la magie des intérêts composés mais l’effet est bien là. Au début ça va doucement mais plus ça va, plus ça va vite

Petit calcul (hors inflation)

Prix de départ : 100 000 €

Prix haut de bulle : 100 000 + 100 000 * 1.5 = 250 000 €

Baisse de 60 % du prix bulle : 250 000 * 0.4 = 100 000 €

Et donc notre hausse de 150 % ne nécessite qu’une baisse de 60 % pour revenir à son prix de départ. Alors encore une fois tout dépend du point de repère de départ mais ce n’est pas tant les prix que je souhaite discuter (il a des gens qui sont payés pour ça) mais bien de la tendance et de la position que j’adopte pour payer le bon prix.

60 % une paille non ?

Si vous considérez que le marché à déjà perdu 20 % en un an et que les effets réels de la crise continuent de frapper le quotidien de nombreuses personnes, vous savez, sans être un économiste télégénique, que le marché ne va pas s’arrêter là. Nous n’arriverons peut être pas à 60 % de baisse en moyenne mais sur certains biens je pense que c’est tout à fait possible. Quoi qu’il en soit nous allons doucement vers la cible : 40 % de baisse par rapport au plus haut.

Notre maison qui valait 250 000 € serait environ à 150 000 €. Abordable non ?

Les riches savent acheter au bon moment car ils se font leur propre opinion. Les pauvres supposent, hésitent et se laissent convaincre.

Alors devez-vous acheter maintenant ? D’un point de vue économique, le choix pourrait être intéressant si vous achetez bien en dessous du marché et sans trop vous endetter mais comme souvent, il est plus d’ordre émotionnel que rationnel car sinon nous n’en serions pas là…

Dans l’un de mes derniers articles sur le sujet je donnais les conditions qui me semblent toujours valables et prudentes :

Les conditions pour un achat sont d’après moi :

• envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, mutation)
• crédit sur 15 ans maximum
• endettement à 33% maximum

Popularity: 9%

Publié le 21 oct 2009 par Michael.

Lire la suite

Investissement locatif : Comment réussir ? 2/2

Voici un billet invité rédigé par Michel Verdun.

Michel Verdun est le créateur de conseil-syndical.info, le site dédié à l’efficacité du conseil syndical de copropriété. Il possède également plusieurs biens immobiliers qu’il loue depuis 6 années.

Nous avons développé dans l’article précédent l’intérêt de choisir un appartement de petite surface géré en direct comme moyen de débuter dans l’investissement locatif.

Voyons à présent quel montage adopter pour le financement, ainsi que la manière de sélectionner et fidéliser un « bon » locataire.

Quel type de financement rechercher ?

Dans le cas où vous ne disposez pas de la somme nécessaire à l’acquisition, sécurisez votre montage de prêt.

Crédit à taux fixe uniquement.

Considérez le loyer net que vous tirerez de la location de la manière suivante : faites une recherche sur un « grand site d’annonces immobilière » des biens similaires. C’est-à-dire, situation géographique, type et surface. Prenez le loyer net des appartements les moins chers.

La part de la mensualité du prêt couverte par la location= 10 / 12 x le montant du loyer.

Ceci permet d’anticiper les menues réparations et la carence locative moyenne (pour un studio).

Par exemple : actuellement, dans une localité du sud des hauts de seine, un studio de 15/20m2 se loue autour de 500€  hors charges.

Dans ce cas, la participation du loyer au prêt sera de 415€.

Cette mensualité, avec votre capacité d’épargne, conditionnent également le prix d’acquisition du bien.

En effet ce même type de bien se vend actuellement entre 90 et 100 000€.

Après négociation du prix, frais de notaire et menus travaux ajoutés, on arrive à un prix d’acquisition autour de 90 à 100 000€.

Donc le prix affiché avant négociation correspond souvent au prix d’acquisition final.

Avec les offres de crédit actuelles, on trouvera un financement sur 20 ans à 4.10% hors assurances, soit des mensualités de 635€ assurances incluses.

Il vous faudra donc mettre 220€ chaque mois pendant 20 ans, au final le studio vous coûte donc 20 x 12 x 220€ = 52 800€ le reste étant financé par votre locataire.

Le coût du crédit est lui de 54 000€.

Notez que :

- le prix d’achat est l’élément le plus structurant du montage financier : négociez ferme.

- compte tenu de la durée, le taux du crédit a relativement moins d’importance que le coût de l’assurance

- il faut verrouiller le montage en prenant un effort d’épargne largement inférieur à votre capacité réelle pour ne pas être amené à vendre avant 10 ans (moitié de la durée initiale).

Votre capacité réelle doit s’apprécier en montant et non pas en pourcentage comme les banquier le présentent souvent.

Dans notre exemple, la question est : « Dépenser 220€ par mois constitue-t-il une gêne dans mon budget ? » et pas « Suis-à 33% d’endettement ? »

Dans tous les cas, ne soyez pas trop optimiste car des aléas viendront plomber vos simulations : période trop longue pour trouver un locataire, nouvelles impositions de l’état, augmentation des impôts existants, baisse des loyers.

Il n’en demeure pas moins que l’investissement immobilier au plus tôt de sa vie active constitue un moyen efficace de se constituer, à long terme, un patrimoine et/ou de tirer des compléments de revenus.

Comment trouver un « bon » locataire… et le garder ?

Pas de recette miracle. Faîtes preuve de bon sens : discuter avec vos candidats locataires, comment en sont-ils venus à rechercher ce type d’appartement, que font-ils dans la vie…

Les gens aiment en général parler d’eux, et de leurs passions. Laissez vos candidats s’exprimer vous en apprendrez davantage.

Obtenez des garanties raisonnables. Restez dans le cadre de ce que la loi autorise en termes de renseignements pouvant être demandés.

Soyez aussi très clair sur ce que vous attendez comme comportement de votre locataire.

Ne faîtes pas peur, mais montrez votre détermination à ce que les conditions de jouissance du bien soit respectées par chacun.

Evidemment soignez également l’établissement de l’état des lieux.

Dans la durée, pensez à fidéliser votre locataire.

Personnellement, je veille à rester dans la fourchette basse des loyers, en n’appliquant pas systématiquement la hausse conventionnelle.

Je soigne également la qualité de notre relation : une visite annuelle pour vérifier que le niveau de confort est bon. Petit travaux d’amélioration, réactivité immédiate en cas de réparation.

Parfois cela tombe mal : je me souviens d’un vendredi soir passé à vidanger le ballon d’eau chaude pour changer le bloc de sécurité – eh oui, on apprend aussi à bricoler).

Le bail de « mon » locataire a débuté en 2004, alors que cette personne était étudiante.

Statistiquement, elle devait rester deux à trois ans.

Début 2009 je lui ai demandé, pourquoi il restait dans ce studio de 17m2 alors qu’il a désormais largement les moyens de s’offrir un deux pièces.

Il m’a répondu « On sait ce qu’on perd, on ne sait pas ce qu’on retrouve. Je suis souvent absent, ici je sais qu’il n’y a pas de souci tout est en bon état, le loyer est très correct, je ne vois aucune raison de partir ».

Je souhaite que les idées que j’ai développées dans ces deux articles contribuent à la réussite de vos opérations dans l’immobilier locatif !

Vous êtes maintenant prêts.

Rappelez-vous que, comme pour tout projet, le plus difficile est souvent de se lancer.

Popularity: 5%

Publié le 25 sept 2009 par Michael.

Lire la suite

Investissement locatif : Comment réussir ? 1/2

Voici un billet invité rédigé par Michel Verdun.

Michel Verdun est le créateur de conseil-syndical.info, le site dédié à l’efficacité du conseil syndical de copropriété. Il possède également plusieurs biens immobiliers qu’il loue depuis 6 années.

« Les prix de l’immobilier ont beaucoup baissé, c’est le moment d’investir »

« Votre investissement Scellier clé en main »

« Les acheteurs ont la main »

Autant de titres qui vous amènent à considérer une fois de plus la question : Investir dans l’immobilier locatif est attractif, mais comment choisir un bien ? Comment faire une bonne affaire ?

Je vous propose quelques conseils pratiques pour vous lancer sereinement.

Je répondrai aux questions suivantes :

Quel mode de gestion choisir ?

Comment sélectionner une première acquisition ?

Quel type de financement rechercher ?

Comment trouver un « bon » locataire… et le garder ?

Ce premier article traite des deux premières questions.

Quel mode de gestion choisir ?

D’abord, pourquoi débuter par cette question ?

Parce que beaucoup d’investisseurs pensent que les facteurs importants d’un investissement réussis sont le bien et le locataire, et que le mode de gestion peut être défini ultérieurement.

Je préfère une approche « raisonnée » ou le choix du bien et du locataire sont alignés avec l’approche de gestion.

Pour un premier investissement, fuyez les solutions packagées – type « crédit, VEFA, gestion » –  mises en place par les organismes prêteurs, le plus souvent associées à des promesses de rentabilité alléchantes dans le cadre d’un décret de crédit d’impôts.

Derrière la facilité se cache un écueil de taille : vous n’allez rien apprendre en termes de gestion. Or l’enjeu de la première acquisition est de maîtriser les mécanismes auxquels vous allez vous confrontez de façon à être en mesure de dupliquer l’opération.

Donc, apprenez à gérer tous les aspects de votre premier investissement locatif.

Optez pour une gestion en direct : vous établirez le contrat de bail, enverrez les quittances, gérerez les menues réparations, encaisserez les loyers, régulariserez les charges, remplirez les déclarations de revenus et payerez les impôts.

Passé le cap du premier trimestre de gestion, cela deviendra facile.

La première année, la régularisation des charges et la déclaration d‘impôts demanderont patience et courage.

Ensuite le rythme et les habitudes seront prises.

Comment sélectionner une première acquisition ?

D’une gestion autonome découlent selon moi trois conséquences en matière de choix d’acquisition :

• la proximité géographique,
• le choix d’un appartement (pas un immeuble ni une maison)
• une surface de type studio – la superficie d’un studio variant suivant les régions :15m2 à Paris, le double à Nantes par exemple.

Proximité géographique : vous devez pouvoir faire un saut en rentrant du travail chez votre locataire pour déposer la quittance ou régler un problème de robinet qui fuit.

Pensez aussi au quartier : quid de la proximité des commerces, des transport, des équipement collectifs (gymnase, cinéma) ?

Appartement plutôt que maison : indépendamment du coût d’acquisition, avec un appartement vous réduisez votre périmètre d’intervention, les parties communes étant gérées par le Syndicat des Copropriétaires.

Studio : même raison que précédemment, moins de désordres techniques potentiels. Egalement financement plus facile à obtenir si vos capacités sont limitées. Une remarque cependant, les studios se louent en général très bien dans les grandes métropoles, ce n’est pas forcément le cas en province. Choisissez un type d’appartement qui trouve facilement preneur.

Un test simple : imaginez que vous viviez seul, avec un revenu dans la moyenne des habitants de votre ville, quel type d’appartement prendriez-vous ?

Vous pouvez valider votre hypothèse en recherchant sur les sites d’annonces immobilières que le stock d’appartement offerts à la location n’est pas surdimensionné. Interrogez plusieurs agences pour identifier le type de bien « qu’on ne trouve pas si facilement à la location ».

Lorsque vous visitez le bien, imaginez-vous vivre dans l’appartement : s’il ne vous convient pas, il y a peu de chances que les candidats locataires en aient envie non plus.

Prenez des photos, revenez en soirée et le week end.

Préférez un bien à rafraichir : il sera moins cher qu’un bien refait à neuf.

S’il est refait à neuf c’est que le vendeur veut faire une plus value sur les travaux réalisés, ce qui est normal mais ne correspond pas à ce que vous voulez.

Ne vous arrêtez pas sur les biens à rénover avec des travaux importants : il est probable que vous préfériez louer rapidement le bien après l’acquisition et les travaux du bâtiment connaissent toujours des retards que l’on n’imagine même pas au début du chantier.

Attention aussi aux décorations « cache misère » : le lambris, les murs ou plafond avec de la toile de verre peinte, par exemple sont souvent utilisés pour cacher l’état de délabrement des supports.

Vérifier la plomberie et l’électricité. Souvenez vous que « aux normes » ne signifie rien dans le contexte d’acquisition d ‘un appartement ancien : la norme est obligatoire pour les constructions neuves.

Ainsi pour l’électricité la norme du secteur, en France et aujourd’hui est la NFC15-100

Elle évolue tous les deux ou trois ans ans, donc sauf à être refait depuis quelques mois seulement, votre appartement à toutes les chances de ne plus être « aux normes ».

Le diagnostic électricité récemment rendu obligatoire, constitue la contrainte réglementaire.

Pour l’électricité une astuce : s’il n’y a pas de prise de terre dans les pièces séchés c’est que la rénovation date d’avant 1990, des travaux peuvent être à prévoir.

Le cas échéant revenez avec un professionnel que vous connaissez où que l’on vous recommande.

Dans l’article suivant nous aborderons la question du montage financier et de la sélection du locataire.

Popularity: 4%

Publié le 23 sept 2009 par Michael.

Lire la suite

Illustration du problème de l’immobilier

Aujourd’hui, je vous propose d’illustrer l’un des problèmes concrets du marché de l’immobilier : la diversité des moyens de diffuser les petites annonces gratuites et par conséquent la diversité des prix pour un même bien.

Sur seloger par exemple, le bien se trouve ici. La description dit :

Nous avons donc un 4 pièces à 2575 du m² ce qui est plutôt raisonnable pour ce que je connais des prix dans le coin, le diable se nichant toujours dans les détails. Un tour sur petitscailloux m’apprend que le bien est en vente depuis 17 mois et que son prix  a baissé récemment de 225 000 à 185 000, une baisse tout à fait remarquable d’environ 20 %.

Sur Paruvendu.fr, on retrouve la même annonce avec une petite différence : elle est 40 000 € plus chère.

Vous me direz, c’est un détail. Si vous consultez les agences qui détiennent le mandat, vous verrez que ce sont 2 agences différentes qui ont diffusé ces annonces. Il ne s’agit donc pas d’un oubli ou d’une maladresse du vendeur. Par contre, là où le vendeur se trompe, c’est sur le fait de confier son bien à plusieurs agences sans contrôler le prix de vente. Peut-être espère-t-il vendre au plus cher et ceci n’est qu’une tentative d’y arriver. Je ne sais pas.

Ce que je sais en revanche, c’est qu’une fois de plus il ne faut pas se fier aux prix des annonces pour évaluer si le bien est dans notre budget. Imaginez que vous ayez 200 000 € de budget et que vous ne répondiez même pas à la seconde annonce alors que la première est tout à fait dans vos prix avant même d’avoir négocié le prix affiché.

Si vous êtes vendeur, « Comment réussir à vendre son bien immobilier ? 5 Conseils pratiques » vous sera certainement utile.

Gardez l’oeil ouvert !

Popularity: 4%

Publié le 16 sept 2009 par Michael.

Lire la suite