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Immobilier 2010 : sauver le soldat immobilier ?

Posted on 02. juin, 2010 by Michael.

Ecrire sur l’état du marché de l’immobilier, c’est un peu mon marronnier:

• Immobilier 2009 : Acheter ou louer 2ème semestre
• Immobilier 2009 : Faut-il acheter à -20, -30 ou à -40 % ?
• Immobilier 2009 : acheter ou louer fin 2009

J’aime bien suivre la situation de ce secteur si vital pour l’économie du pays et en même temps si critique dans nos vies quotidiennes car on pense souvent à l’achat de sa résidence principale comme à un investissement mais votre résidence principale n’est PAS un actif !

Quoi de plus concret que d’avoir 2 boulots et de ne pouvoir acheter un appartement convenable ? Si la situation vous parait normale, n’oubliez pas que pour nos ainés, ça n’a pas été si difficile.

De moins en moins de laine sur le dos des moutons

Le marché continue d’être animé par des gens qui font passer leurs opinions et leurs croyances pour des faits.

Quoi qu’il en soit, je ne vais pas me comporter comme la plupart des escronomistes qui passent à la TV et venir vous raconter que « Je vous l’avais dit » ou essayer de prédire l’avenir en fonction de la position des planètes (d’après ce que j’ai compris, c’est ce que font les économistes mais je peux me tromper) mais encore une fois, essayons de poser le constat de la situation et de voir les scénarios possibles pour l’investisseur locatif (que le primo-accédant voué à l’aveuglement du coup de cœur passe son chemin !). Disons que je vais me contenter de la première partie « Je vous l’avais dit » et que j’ajouterai mais ce n’est pas pour autant que ce que je vais ajouter dans cet article sera vrai

Celui qui a su produire un indicateur parlant, c’est Friggit qui est désormais une star dans le microcosme des gens qui suivent le marché de l’immobilier pour ses courbes douces et parlantes. Son petit indice a réussi à mettre tout le monde d’accord sur la question du véritable niveau des prix, sujet qui était, encore en 2008 balayé d’un revers de la main par un « l’immobilier, ça monte toujours ». On sait accepte depuis que les niveaux délirants des prix ne sont pas tenables et ne peuvent continuer car le réservoir de primo se tarit, la crise aidant.

Le dernier chiffre en date, c’est que depuis 2000 les prix de l’immobilier ont augmenté 3 fois plus vite que les salaires.

Clic pour agrandir

La courbe de référence indique donc aussi une certaine reprise du marché (source). Pour autant, faut-il se satisfaire de la situation ? Elle n’est pas très reluisante. Nous avons d’un côté un marché qui tourne à des niveaux plus faibles mais qui pour autant reste à des niveaux de prix « anormaux ».

Le petit exercice de prédiction auquel je me suis prêté il y a exactement un an s’est donc révélé exact :

Pour autant faut-il crier victoire ? Non, la situation n’est pas encore claire.

Ne vous laissez pas avoir par la propagande des chiffres, le bon sens paysan est salvateur.

Comparons 2 informations de la même source, réputée la plus fiable sur ce secteur : les notaires.

Entre février 2008 et février 2009, nous avions ces chiffres :

Une année plus tard, voici à quoi ressemble ce même tableau :

Que doit-on en conclure ?

Disons qu’il convient de circonstancier les annonces triomphantes du style « le marché prendra 10 % ».

Considérons février 2008 comme étant 100. A cette période, les prix (Friggit pariait alors sur -35%) et le nombre de transactions étaient à des niveaux stratosphériques.

On voit que si l’on a perdu 43 % des transactions entre février 2008 et février 2009 mais que l’on retrouve 77,4 % entre mars 2009 et mars 2010, nous obtenons en fait depuis le point de départ, février 2008 une augmentation de 1,1 sur la période allant jusqu’en mars 2010.

En gros, rien n’a changé de ce point de vue. Pire, cela s’est aggravé concernant le niveau des prix pour Paris (mais baisse globale pour l’Ile-de-France).

La question qui demeure est : ce niveau (prix/transaction) est-il soutenable ? Je ne le crois pas plus qu’en 2008…

Les 3 facteurs qui parasitent le marché

Il y a 3 éléments qui influencent le marché de l’immobilier : la facilité à trouver un financement, les aides de l’état et les héritages. Dans une situation de demande « sans fin » et d’offres mal distribuées sur le territoire (il est impossible de conclure à une pénurie généralisée), ces 3 éléments sont déterminants.

Les prix ne pourront progresser pour une raison très simple : l’argent n’a jamais coûté si peu cher et pour autant les prix ne progressent plus. On s’attend au fameux effet qui rend les ménages solvables, la baisse des taux d’intérêt. D’un, ces taux sont si bas qu’il est impossible de les baisser à nouveau et de deux, il n’existe apparemment pas de causalité démontrée entre les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier (source).

Plus que les taux d’intérêt, il semblerait que ce soit la capacité à financer ou à surfinancer le marché qui le perturbe. Il ne faut pas oublier le point de vue de l’acheteur qui, s’il se voit proposer un emprunt sur 25 ou 30 ans franchit le pas au détriment de la réflexion économique sur l’intérêt de l’achat. La capacité à financer est donc influencée par les taux mais aussi par la politique des banques et le comportement de l’état.

Les aides de l’état sont donc également une grande source de perturbation que l’on retrouve sous de multiples formes : déductibilité des intérêts d’emprunt, Prêt à taux zéro, TVA réduite, Scellier…

Tout ceci contribue bien évidemment à créer un flux d’argent qui part de l’état, passe par votre poche et fini dans celle du promoteur. Seulement voilà, l’état est pauvre et souhaite (soi-disant) réduire ses dépenses. S’il ne laissera jamais tomber un secteur aussi vital pour l’économie, il est, là encore, peu probable qu’il crée de nouvelles aides destinées à précipiter les non-propriétaires sur le marché.

Il serait d’ailleurs intéressant d’évaluer la proportion de transactions qui n’auraient pas eu lieu sans intervention de l’état.

Enfin, les héritages. Ahh, quoi de plus incompréhensible que de voir des jeunes couples même pas trentenaires ayant des salaires modestes avoir des apports de 100 000 ou 200 000 € et jeter ça dans un achat. L’argent de mémé aura bien servi à alimenter la bulle. A lui seul, il est pour moi le facteur ayant le plus d’influence et déséquilibrant le marché. S’il reste un réservoir de vieux impressionnant (bientôt la bulle grise ?), les héritages ne continueront pas indéfiniment, un peu à l’image du papy-boom, nous verrons l’héritage-boom se réduire doucement.

La typologie des acquéreurs en dit long avec un marché 2009 dominé par les investisseurs comme l’indique la note de conjoncture des notaires d’avril 2010. Sans le dispositif Scellier, le marché aurait probablement une mine déconfite et nos pauvres agents immobiliers auraient dû tous revendre leur Cayenne

Typologie des acquéreurs

Que reste-il pour sauver le soldat immobilier ?

Rien ma pauvre dame. Doit-il d’ailleurs être sauvé ? Tout investisseur sait que le prix d’un actif suit des cycles : il baisse puis il monte et s’il monte, il baissera à nouveau. Sa valeur sur le long terme peut malgré tout progresser doucement mais on est loin des slogans commerciaux racoleurs du style « j’ai fait +40 % en 3 ans » qui est l’apanage du spéculateur de bas étage.

Le soldat immobilier est dans un état végétatif, tout traitement médical ne produirait pas d’effets notables. Il a trop tiré sur la corde, il a besoin de retrouver un style de vie plus sain.

Si l’on essaie de trouver des indicateurs plus concrets, on se heurtera à nouveau à l’opacité du marché mais l’on peut suivre le point de départ que je suggérais dans cet article, les prix de 2008 – 30% sont déjà une « bonne affaire » et nous n’en sommes pas très loin dans certaines villes. On ne revient pas sur la tendance historique mais l’on en est tellement proche que la question de l’achat peut se poser pour certains d’entre vous.

Moyenne des prix immobiliers par rapport aux revenus : une bulle généralisée

Les soldes pourraient être alimentées par de nombreux facteurs comme notamment la baisse de certaines aides de l’état comme le prêt à taux zéro doublé ou le dispositif Scellier que nous avons identifié comme étant une source de distorsion du marché.

Qui de la santé de l’économie ?

Nous verrons bien. La propagande bat son plein, gardez l’esprit alerte.

Moyenne des taux de crédit : pas de causalité avec le niveau des prix

Les conditions pour un achat de résidence principale ayant un intérêt économique sont toujours d’après moi :

• envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, évolution professionnelle),
• crédit sur 15 ans maximum,
• endettement à 33% maximum.

Télécharger le document « Prix des logements anciens » Mai 2010

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Devenir investisseur et générer du revenu passif

Posted on 20. avr, 2010 by Michael.

Il y a plus de 2 ans que j’écris ce blog. Au début, c’était une simple bouteille à la mer dont je n’espérais rien de particulier. Force est de constater que je ne suis pas le seul à me poser ces questions autour de l’argent et du développement personnel – le forum en témoigne tous les jours – et internet a permis de nous réunir.

Depuis le début de mon aventure, j’ai radicalement changé ma vie : j’ai pris en main la situation, j’ai multiplié mes revenus par 3 et j’ai une vie beaucoup plus satisfaisante.

Mais pour autant, mon chemin ne s’arrête pas là !

J’aime mon blog et l’opportunité qu’il m’offre de passer mes messages et mon objectif n’est pas de devenir un super-marketeur internet ni un blogueur star. Ma cible reste la même depuis le début : devenir un investisseur et avoir des revenus passifs.

Pourquoi vous devriez aussi devenir un meilleur investisseur

L’investisseur reste la position reine sur l’échiquier de l’argent. En devenant un meilleur investisseur, on devient capable de reconnaitre la valeur d’un projet, d’une idée ou d’un investissement. On voit le potentiel immédiat mais on voit aussi ce que l’on pourrait apporter à moyen terme.

On voit un potentiel et l’on peut réunir les ressources pour réaliser un projet.

Le spéculateur va chercher le gain immédiat (comment j’ai gagné 50 000 € en 2 mois), l’investisseur cherche un style de vie.

Quelle que soit votre métier ou vos revenus, il est capital de devenir un meilleur investisseur pour ne pas rester prisonnier de la rat race.

L’angle intéressant pour progresser dans cette voie, c’est de créer des revenus passifs.

Les 4 types de revenus passifs possibles sont :

• Immobilier
• Dividendes
• Royalties
• Business automatisé

Évidemment, il n’est jamais question de recevoir de l’argent sans ne rien faire du tout. Chacun de ces types de revenu demande une gestion, un développement et des arbitrages mais ce qui compte c’est de cumuler plusieurs sources.

Le revenu passif entièrement passif est un doux rêve auquel certain ont cru sous l’influence de la semaine de 4 heures mais pour autant il est possible de bénéficier d’un effet de levier avec ses différents projets.

Pouvez-vous construire un projet à la fois ?

Pouvez-vous apprendre à devenir un meilleur investisseur ?

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Immobilier 2009 : acheter ou louer fin 2009

Posted on 21. oct, 2009 by Michael.

Prenez un marché qui était juteux. Ajoutez des acteurs économiques à cran. Saupoudrez tout ceci d’intérêts économiques importants. Mélangez le tout en intégrant une frontière obscure entre la presse et les acteurs privés. Décorez votre préparation d’indicateurs sans fondements et de déclaration d’opinions que l’on fait passer pour des faits.

Voilà, vous avez le marché de l’immobilier en France.

On veut de la confiance. On veut de la croyance. Le dieu immobilier ne demande pas d’offrande mais simplement de prêter allégeance à son banquier pour 30 ans.

Dans la recherche du bon moment pour entrer dans l’immobilier de jouissance (celui que l’on occupe soi même), je suis avec attention le marché et je dois dire que la situation actuelle est assez intéressante, non pas pour acheter mais pour étudier la dynamique des acteurs. L’article ne parle pas des investissements que l’on peut faire : dans tout marché il y a de bonnes affaires mais quand il s’agit de sa résidence principale, notre maison n’est pas un actif alors il convient de l’acheter au plus bas prix !

Acheter maintenant ?

Ma croyance c’est que l’immobilier ne fait que commencer à chuter. Je me trompe peut être.  Les faits eux, disent qu’après chaque excès l’immobilier est traditionnellement corrigé d’une baisse similaire. Même si on peut émettre des réserves sur le fait que le passé n’est pas forcément ce qu’il va se produire maintenant, j’ai tendance à croire que si.

Quelle est votre croyance à ce sujet ? Avez-vous pris le temps de vous faire une opinion ?

Alors quelle baisse ?

La hausse mesurée va de 120 à 180 % sur environ 10 ans selon les éléments que l’on prend. Soyons optimiste et considérons que la hausse n’est que seulement de 150 %. Avec une hausse de ce type il y a 2 types de réactions. La première, celle qui est majoritaire c’est se dire qu’il ne faut pas louper le train en marche (il y a des gens qui, en 2009, le pensent encore). Cette réaction est bien évidemment basée sur une supposition fausse et entretenue par les acteurs économiques : le marché ne peut que monter.

Il y a 2 ans, évoquer une baisse possible du marché de l’immobilier était regardé avec suspicion, comme lorsque on annonce à quelqu’un qu’il est possible de ne pas payer sa carte bancaire :

Les 5 étapes du deuil (Kübler-Ross)

• Etape 1 : Déni
• Etape 2 : Colère
• Etape 3 : Marchandage
• Etape 4 : Dépression
• Etape 5 : Acceptation

Le marché immobilier est-il mort ? A mon avis nous en sommes entre l’étape 3 et 4. Nous avons eu la vague de colère des arnaqués aveuglés par les dispositifs fiscaux dont le plus connus reste le De Robien, nous voici maintenant face aux propriétaires touristes même s’il est estimé que le marché est composé à 50% de ventes subies. Certains propriétaire refusent de baisser les prix, ils dépriment un peu puis baissent un peu le prix pour voir. Ils attendent et dépriment encore. Ils remontent un peu le prix puis au bout d’un certain temps ils le rebaissent à nouveau…

Bien entendu, dans ce contexte tout est fait pour dissuader d’attendre et pour inciter à entrer le plus rapidement possible sur le marché qui décidément ne vous attendra pas (pour baisser cette fois-ci) !

Imaginez le marché de l’immobilier de jouissance comme un grand terrain de jeu. Plus il y a de joueurs, plus ceux qui organisent le jeu ont du fric à faire : celui-là change de maison car il divorce, l’autre est muté, le troisième s’agrandit…

L’autre réaction, parfois trop rationnelle, c’est de considérer le marché comme déréglé. Lorsque une tronçonneuse s’emballe, le dernier truc à faire c’est d’essayer de l’arrêter. Etant rationnel on sait que le réservoir de carburant est petit (ici la capacité d’endettement des primo-accédants) et que donc tôt ou tard, l’engin possédé va s’arrêter de lui-même et redevenir inoffensif. Dans cette situation, on sait aussi que plus ça monte, plus ça baisse. L’histoire le prouve et même si l’histoire n’est pas l’avenir on se doute tout de même bien que la baisse sera conséquente.

Le marché se fait corriger, et vous ?

Fin 2009 la baisse est actée, reconnue (même M6 en parle!) et elle devient même un sujet de publirédactionnel. Son ampleur est au-delà de tout ce que pouvait exprimer 99% des acteurs économiques du secteur en 2007, 2008 ou même 2009 puisqu’en moyenne elle sera entre 15 et 20 %. Nous ne le saurons qu’en juin 2010 car en France il n’existe aucun autre indicateur fiable que les chiffres des notaires et ceux-ci arrivent avec 3 à 6 mois de retard sur le marché.

Pour avoir un aperçu de la tendance, voici ceux de la chambre des notaires de Paris qui datent de juillet 2009 :

Prix de l'immobilier 2009 à Paris

Pour amortir une hausse de 150 %, les plus mathématiciens d’entre vous savent que la baisse ne doit pas être de 150 %. Oui, si l’on ne le sait pas ou si l’on ne prend pas la peine d’y réfléchir on se laisse tromper par les pourcentages. Pour calculer l’ampleur de la baisse nécessaire, il faut bien entendu partir du « nouveau prix » qui, étant très élevé, sera frappé de plein fouet par l’effet de levier du pourcentage à la baisse. Ce n’est pas intuitif tout comme la magie des intérêts composés mais l’effet est bien là. Au début ça va doucement mais plus ça va, plus ça va vite

Petit calcul (hors inflation)

Prix de départ : 100 000 €

Prix haut de bulle : 100 000 + 100 000 * 1.5 = 250 000 €

Baisse de 60 % du prix bulle : 250 000 * 0.4 = 100 000 €

Et donc notre hausse de 150 % ne nécessite qu’une baisse de 60 % pour revenir à son prix de départ. Alors encore une fois tout dépend du point de repère de départ mais ce n’est pas tant les prix que je souhaite discuter (il a des gens qui sont payés pour ça) mais bien de la tendance et de la position que j’adopte pour payer le bon prix.

60 % une paille non ?

Si vous considérez que le marché à déjà perdu 20 % en un an et que les effets réels de la crise continuent de frapper le quotidien de nombreuses personnes, vous savez, sans être un économiste télégénique, que le marché ne va pas s’arrêter là. Nous n’arriverons peut être pas à 60 % de baisse en moyenne mais sur certains biens je pense que c’est tout à fait possible. Quoi qu’il en soit nous allons doucement vers la cible : 40 % de baisse par rapport au plus haut.

Notre maison qui valait 250 000 € serait environ à 150 000 €. Abordable non ?

Les riches savent acheter au bon moment car ils se font leur propre opinion. Les pauvres supposent, hésitent et se laissent convaincre.

Alors devez-vous acheter maintenant ? D’un point de vue économique, le choix pourrait être intéressant si vous achetez bien en dessous du marché et sans trop vous endetter mais comme souvent, il est plus d’ordre émotionnel que rationnel car sinon nous n’en serions pas là…

Dans l’un de mes derniers articles sur le sujet je donnais les conditions qui me semblent toujours valables et prudentes :

Les conditions pour un achat sont d’après moi :

• envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, mutation)
• crédit sur 15 ans maximum
• endettement à 33% maximum

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Investissement locatif : Comment réussir ? 2/2

Posted on 25. sept, 2009 by Michael.

Voici un billet invité rédigé par Michel Verdun.

Michel Verdun est le créateur de conseil-syndical.info, le site dédié à l’efficacité du conseil syndical de copropriété. Il possède également plusieurs biens immobiliers qu’il loue depuis 6 années.

Nous avons développé dans l’article précédent l’intérêt de choisir un appartement de petite surface géré en direct comme moyen de débuter dans l’investissement locatif.

Voyons à présent quel montage adopter pour le financement, ainsi que la manière de sélectionner et fidéliser un « bon » locataire.

Quel type de financement rechercher ?

Dans le cas où vous ne disposez pas de la somme nécessaire à l’acquisition, sécurisez votre montage de prêt.

Crédit à taux fixe uniquement.

Considérez le loyer net que vous tirerez de la location de la manière suivante : faites une recherche sur un « grand site d’annonces immobilière » des biens similaires. C’est-à-dire, situation géographique, type et surface. Prenez le loyer net des appartements les moins chers.

La part de la mensualité du prêt couverte par la location= 10 / 12 x le montant du loyer.

Ceci permet d’anticiper les menues réparations et la carence locative moyenne (pour un studio).

Par exemple : actuellement, dans une localité du sud des hauts de seine, un studio de 15/20m2 se loue autour de 500€  hors charges.

Dans ce cas, la participation du loyer au prêt sera de 415€.

Cette mensualité, avec votre capacité d’épargne, conditionnent également le prix d’acquisition du bien.

En effet ce même type de bien se vend actuellement entre 90 et 100 000€.

Après négociation du prix, frais de notaire et menus travaux ajoutés, on arrive à un prix d’acquisition autour de 90 à 100 000€.

Donc le prix affiché avant négociation correspond souvent au prix d’acquisition final.

Avec les offres de crédit actuelles, on trouvera un financement sur 20 ans à 4.10% hors assurances, soit des mensualités de 635€ assurances incluses.

Il vous faudra donc mettre 220€ chaque mois pendant 20 ans, au final le studio vous coûte donc 20 x 12 x 220€ = 52 800€ le reste étant financé par votre locataire.

Le coût du crédit est lui de 54 000€.

Notez que :

- le prix d’achat est l’élément le plus structurant du montage financier : négociez ferme.

- compte tenu de la durée, le taux du crédit a relativement moins d’importance que le coût de l’assurance

- il faut verrouiller le montage en prenant un effort d’épargne largement inférieur à votre capacité réelle pour ne pas être amené à vendre avant 10 ans (moitié de la durée initiale).

Votre capacité réelle doit s’apprécier en montant et non pas en pourcentage comme les banquier le présentent souvent.

Dans notre exemple, la question est : « Dépenser 220€ par mois constitue-t-il une gêne dans mon budget ? » et pas « Suis-à 33% d’endettement ? »

Dans tous les cas, ne soyez pas trop optimiste car des aléas viendront plomber vos simulations : période trop longue pour trouver un locataire, nouvelles impositions de l’état, augmentation des impôts existants, baisse des loyers.

Il n’en demeure pas moins que l’investissement immobilier au plus tôt de sa vie active constitue un moyen efficace de se constituer, à long terme, un patrimoine et/ou de tirer des compléments de revenus.

Comment trouver un « bon » locataire… et le garder ?

Pas de recette miracle. Faîtes preuve de bon sens : discuter avec vos candidats locataires, comment en sont-ils venus à rechercher ce type d’appartement, que font-ils dans la vie…

Les gens aiment en général parler d’eux, et de leurs passions. Laissez vos candidats s’exprimer vous en apprendrez davantage.

Obtenez des garanties raisonnables. Restez dans le cadre de ce que la loi autorise en termes de renseignements pouvant être demandés.

Soyez aussi très clair sur ce que vous attendez comme comportement de votre locataire.

Ne faîtes pas peur, mais montrez votre détermination à ce que les conditions de jouissance du bien soit respectées par chacun.

Evidemment soignez également l’établissement de l’état des lieux.

Dans la durée, pensez à fidéliser votre locataire.

Personnellement, je veille à rester dans la fourchette basse des loyers, en n’appliquant pas systématiquement la hausse conventionnelle.

Je soigne également la qualité de notre relation : une visite annuelle pour vérifier que le niveau de confort est bon. Petit travaux d’amélioration, réactivité immédiate en cas de réparation.

Parfois cela tombe mal : je me souviens d’un vendredi soir passé à vidanger le ballon d’eau chaude pour changer le bloc de sécurité – eh oui, on apprend aussi à bricoler).

Le bail de « mon » locataire a débuté en 2004, alors que cette personne était étudiante.

Statistiquement, elle devait rester deux à trois ans.

Début 2009 je lui ai demandé, pourquoi il restait dans ce studio de 17m2 alors qu’il a désormais largement les moyens de s’offrir un deux pièces.

Il m’a répondu « On sait ce qu’on perd, on ne sait pas ce qu’on retrouve. Je suis souvent absent, ici je sais qu’il n’y a pas de souci tout est en bon état, le loyer est très correct, je ne vois aucune raison de partir ».

Je souhaite que les idées que j’ai développées dans ces deux articles contribuent à la réussite de vos opérations dans l’immobilier locatif !

Vous êtes maintenant prêts.

Rappelez-vous que, comme pour tout projet, le plus difficile est souvent de se lancer.

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