Etienne est conseiller en gestion de patrimoine et auteur du blog Indépendance Financière. Lorsque nous nous sommes rencontré, il m’a tout de suite fait part de son intérêt pour les immeubles de rapport. Quels sont les avantages d’investir dans un immeuble plutôt que dans un studio ? Nous en connaissons tous quelques réponses mais voici un tour complet des bénéfices que vous pouvez en attendre. Voici Etienne !
Investir dans l’immobilier semble pour beaucoup une nécessité pour assurer ses vieux jours, avec la baisse programmée des pensions de retraite et la hausse inéluctable de la durée de cotisation dans les années à venir. En choisissant l’acquisition de biens immobiliers, les investisseurs assurent ainsi une rente locative à durée indéterminée et leur permettent également de se constituer un patrimoine personnel.
Or, le premier réflexe d’un investisseur est de « viser petit » avec un premier investissement du type « studio ou studette » à un prix peu élevé, mais dont la rentabilité est souvent réduite par un taux de vacance élevé.
Il est donc important, lors de vos premiers investissements de vous poser les bonnes questions :
POURQUOI INVESTIR DANS UN IMMEUBLE ?
Et pourquoi pas ? Investir dans des immeubles entiers semble pour beaucoup un rêve inaccessible pour la simple et bonne raison que peu de monde franchit le pas. Mais en agissant ainsi, il faut réaliser que ce type d’investissement est plus rentable et donc vous demande un effort bien moindre, à montant égal, que pour un appartement isolé.
« Un prix au m² plus faible grâce au PRIX DE GROS »
Le premier avantage à investir dans un immeuble complet est de profiter d’un PRIX DE GROS. En effet, un studio sera toujours plus cher au m² qu’un T3, et un T3 sera toujours plus cher qu’un immeuble de 4 T3. En investissant un montant plus important, c’est donc un prix au m² très largement réduit qui peut descendre en dessous de 800 euros par m² dans les grandes villes de province comme Angers par exemple.
« Un prix plus facilement négociable »
Un autre atout de taille, la négociation ! Qui achète des immeubles ? Seulement les investisseurs ! Vous n’êtes donc plus en concurrence avec les particuliers qui cherchent à acheter pour se loger et donc le prix s’en ressent. Prenons comme exemple une maison à 200 000 euros, avec 15 ou 20 visites nous aurons 2 ou 3 offres si le prix est correct, et le prix sera directement lié aux coups de cœur des visiteurs et non véritablement sur le prix ou la rentabilité du bien. En revanche, pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres, car SEULS LES INVESTISSEURS se déplaceront. D’autre part, pour les budgets plus importants le choix se fera en fonction de L’INTÉRÊT FINANCIER avant tout, votre pouvoir de négociation en sera donc renforcé et vous ne serez plus en concurrence avec les acheteurs de résidence principale (les plus influents sur le marché immobilier) !
« Des frais de notaire plus faible au mètre carré »
Les frais de notaire sont dégressifs, c’est-à-dire que plus le bien est cher, moins ils sont importants. Si vous achetez 4 T3 à 100 000 euros vous paierez 4 x 7 769 euros soit 31 076 euros en 2011. Pour l’achat d’un immeuble de 400 000 euros, vous paierez 26 000 euros soit une économie de 20%… mais comme nous l’avons vu précédemment, nous obtiendrons un PRIX DE GROS
« Une gestion locative plus efficace »
La gestion locative est plus efficace, car les logements sont concentrés dans le même lieu, plus besoin de parcourir des kilomètres pour gérer des logements distants. D’autre part, les conflits entre locataires (bruit, gestion des poubelles, etc…) sont plus simples à gérer, car vous êtes responsable de tout l’immeuble et il n’est pas nécessaire de faire des courriers aux autres propriétaires.
« Pas de copropriété à gérer »
Pas de réunions interminables où personne n’est d’accord, vous seul décidez des travaux à réaliser et choisissez les matériaux, les prestations. Plus besoin de syndic, beaucoup de temps et d’effort économisés.
« Un montage en SCI plus intéressant »
Il n’est pas très intéressant de monter une SCI pour un appartement, en revanche, il devient une excellente idée de monter une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (à l’IS) pour bénéficier de l’amortissement du prix de l’immeuble et donc de bénéficier d’une meilleure fiscalité.
« Hausse limitée du taux d’endettement et autofinancement »
Un des points les plus intéressants qui milite en faveur de l’investissement dans les immeubles de rapport est le fait que ce type de projet se rapproche souvent de l’autofinancement et donc permet de limiter la hausse de son taux d’endettement. L’impact est donc moindre que pour des projets dans le neuf comme les investissements Scellier par exemple. En bénéficiant d’un bon rendement, les projets s’approchent plus facilement de l’autofinancement, limitant ainsi la hausse du taux d’endettement et permettant de réaliser d’autres projets par la suite.
« SE POSITIONNER DIFFÉREMMENT »
Vous l’aurez compris, l’objectif de cet article est de se positionner de façon différente par rapport aux autres investisseurs dans immobilier. Investir dans les immeubles semble plus complexe et pourtant c’est le moyen le plus sûr et efficace de générer des revenus importants à vie.
Acheter un immeuble ne s’improvise pas, c’est la raison pour laquelle il est important de solliciter le conseil de professionnels reconnus pour le montage du projet surtout s’il y a des travaux de rénovation. En revanche l’achat et le financement d’un immeuble ne sont pas plus complexes que l’achat d’un appartement isolé.
D’un point de vue patrimonial, il est également plus intéressant d’acheter des immeubles, car de cette manière, vous constituez un patrimoine immobilier plus rapidement et en mettant de l’énergie dans un seul projet au lieu de mettre de l’énergie sur 4 ou 5 projets successifs. Les banques vous suivront également plus facilement sur un seul projet alors qu’elles risquent de vous bloquer au bout de 2 ou 3 appartements en prétextant un « emballement immobilier ».
Ou chercher ?
Les centres-villes sont très convoités, en particulier en période de bulle immobilière comme aujourd’hui, mais des centaines de villes de petite et moyenne taille ont autant de potentiel en terme de marché locatif, avec l’avantage d’être mis de côté par l’immense majorité des investisseurs.
« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement »
OUI, MAIS PAS A N’IMPORTE QUEL PRIX !
Cette phrase est martelée par tous les professionnels de l’immobilier, sachez que des logements se loue un peu partout en France et pas uniquement dans les grandes villes. Il n’est pas nécessaire d’être dans une ville 500 000 habitants pour trouver « UN » locataire ! Si vous ne louez pas, c’est probablement que le logement ou le loyer ne sont pas adaptés au marché local. En acceptant ce fait, vous y gagnerez quelques points de rentabilité sans aucun problème et commencerez à ne plus raisonner comme la foule.
Et la sortie ?
La stratégie de sortie est à mettre en place au moment même de l’achat, et il est plus aisé de bien vendre si l’achat était une bonne affaire au départ. Étant donné que la revente est plus difficile que pour une maison, l’idée consiste soit à conserver l’immeuble en réalisant une vente à soi-même en SCI afin de libérer de la trésorerie, soit de le transmettre à ses héritiers, soit de le revendre avec une bonne rentabilité ou tout simplement créer une copropriété pour revendre chaque appartement séparément.
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