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Immobilier 2009 : Acheter ou louer 2ème semestre (Friggit)

Posted on 09. sept, 2009 by Michael.

Est-ce le bon moment d’acheter de l’immobilier ? Après avoir fait le point sur le marché de l’immobilier en 2009, après avoir annoncé qu’attendre était urgent, voici un point sur l’état du marché de l’immobilier en France.

Je vous propose de passer en revue les principaux indicateurs de l’activité du marché de l’immobilier qui sont : les volumes de crédits accordés, le volume des transactions, le montant des droits de mutation (les taxes), le volume des constructions et enfin le niveau des prix.

Les crédits accordés

Les crédit à l’habitat baissent de 20 % sur les 6 premiers mois de l’année et par rapport à la même période en 2008 selon la Banque de France.

Le volume de transactions

Nombre de transactions (Note de conjoncture des notaires) :

[...]d’envisager un volume de transactions
d’environ 500 000 [pour 2009], soit un chiffre proche de celui de 1992
au pire moment de la précédente crise immobilière, à
rapprocher des 670.000 transactions en 2008.

Dans leur note de conjoncture de Juillet, les notaires constatent une baisse très importante du volume des transactions. Ils précisent que la baisse semble se stabiliser ce qui voudrait dire que leur prévision de 500 000 transactions serait juste pour l’année 2009.

Ils constatent une baisse du volume de transaction de 25% de baisse par rapport à 2008. Entre 2007 et 2008, les volumes avaient déjà baissés de 17 % soit en cumulé une baisse de -38 % (env. 800 000 transactions en 2007) ce qui est évident très important.

La baisse du volume n’est pas étonnante en soi, le marché était dopé de manière artificielle et ne pouvait tenir ainsi. La question importante à ce sujet, c’est jusqu’où va-t-il tomber.

Les droits de mutation

Les droits de Mutations (Notaires) accusent également une baisse. Liés au volume des transactions (plus de transactions crée plus de droits de mutation), la chute est de presque 30 % sur 12 mois ce qui ne doit pas ravir les municipalités. Le niveau des droits de mutation perçus est sensiblement identique à ceux perçus en 2005, lorsque le niveau des prix commençait à être totalement déconnecté des revenus des ménages.

La construction

Le nombre de permis délivrés (Ministère de l’écologie) est en baisse de 24 % sur 3 mois et de 18 % sur un an (-20 % en France métropolitaine) avec des disparités régionales importantes :

• Ide de France : 0,6 %
• Midi-pyrénées : – 48 %
• Limousin : – 40 %

On constate que c’est l’ensemble du secteur (de la construction aux transactions entre particuliers) qui est en fort ralentissement.

Le niveau des prix

Toujours dans leur Note de conjoncture de juillet 2009, les notaires excluent une baisse de 40 % du niveau des prix actuels, je suppose que c’est par rapport au niveau 2009. Je dois dire que j’exclue également une telle baisse au niveau national mais ce chiffre de -40 % me parait réaliste dans certaines régions ou villes ayant commis le plus d’excès dont certains sont irréversibles (comme la sur-construction DeRobien) à court terme.

Dans un article précédent, j’annonçais avec ma méthode breveté :

A vu de nez – et donc totalement pifométrique – l’année se terminera au mieux à -10 % et peut-être à -20% sur les prix de l’immobilier en France par rapport à 2008.

Toujours dans leur dernière note de conjoncture, les notaires disent :

Nous constatons que la baisse des prix sur un an du T1

2008 au T1 2009 est plus marquée pour les maisons que
pour les appartements en IDF (- 8,8 % maison / – 3,9 %
appartement) alors qu’en Province la baisse est assez
homogène (- 7,2 % maiso / – 8 % appartement). Le dernier
indice trimestriel (T1 2009) Notaires de France /INSEE
vient de le confi rmer (à consulter sur www.indices.insee.fr)

Nous observons toujours un contraste fort à la fois entre
les marchés des grandes villes, mais également entre les
différents types d’appartement dans ces mêmes villes (du
studio au 5 pièces et plus). En effet, à Nice par exemple où
les prix de tous les types d’appartement sont à la baisse
ce sont ceux des grands appartements qui diminuent
le plus – 16,4 %, alors qu’à Marseille ce sont les prix
des studios qui baissent de 18,3 % comme à Bordeaux
(- 17,6 %) et à Rennes (- 20,3 %). Par contre à Lyon le prix
des 4 pièces augmente légèrement de 0,4 %.

Actuellement, les chiffres précis de la baisse constatée sont toujours aussi difficiles à obtenir. Le problème étant récurrent en France, nous manquons d’un indicateur fiable et réactif sur ce sujet : à ce titre, ce serait un formidable projet de réorganisation que je souhaiterais proposer aux acteurs concernés (les solutions existent, le problème n’est pas technique).

Les chiffres des notaires ont beaucoup de retard par rapport au moment où a eu lieu la transaction (3 à 6 mois) et les chiffres du syndicat de l’immobilier n’ont pour moi que très peu de valeur (un haut responsable s’est fait viré pour avoir reconnu que leurs chiffres étaient décalés puis quelques mois plus tard qu’ils n’étaient pas fiables).

Pour se convaincre du retard, il suffit de constater qu’actuellement le tableau sur le site des notaires de France affiche une comparaison entre mai 2008 et mai 2009 (chiffres de la note de conjoncture de juillet)…

Il semble toutefois uniformément accepté qu’une baisse notable des prix de l’immobilier sera constatée en 2009 – plus un lobbyiste ne peut désormais dire le contraire. Celle-ci sera certainement de 10 à 15 % en moyenne, la fin de l’année n’étant jamais propice aux transactions immobilières.

Friggit

Dans son analyse des prix de l’immobilier, le désormais célèbre Friggit met en évidence le fait que les prix de l’immobilier sont entrés dans une spirale négative.

Cliquez pour agrandir

La projection bête et méchante que j’avais réalisé de cette courbe en mai 2009 se réalise sous nos yeux :

Conclusion

Les indicateurs de l’activité immobilière sont tous dans le rouge. Le nombre de permis, le nombre de transactions et les droits de mutations ainsi que les crédits se réduisent fortement depuis le début de l’année. Les prix accusent une baisse modérée par rapport aux dix dernières années de hausse. L’attentisme est de rigueur, la tendance est à la baisse des prix. Négocier -20 % sur le prix affiché d’un bien est fortement recommandé pour éviter d’être en negative equity, baisse que de nombreux vendeurs sont prêts à accepter.

Si vous souhaitez acheter, trouvez un vendeur motivé pour vendre (comprendre, pris à la gorge, pas quelqu’un qui cherche à encaisser sa plus-value).

Les quelques conditions pour « bien » acheter sont :

• crédit sur 15 ans maximum,
• -20 % sur le prix affiché,
• prévoir d’y rester 10 ans,
• coût mensualité inférieure ou égale au loyer que vous auriez payé.

La question des loyers entre en jeu. Même si le lien n’est pas direct, on constate aussi un début timide de baisse des loyers (1 ville sur 2 en 2009).

La désinformation continue, restez attentif (un exemple récent : BFM, Les Grands Débats concernant l’immobilier du 26 Août http://podcast.bfmradio.fr/channel123/2 … 0h_bfm.mp3) il semble qu’en ce moment les médias soient frappés de schizophrénie.

Si vous cherchez à acheter un logement, n’oubliez pas l’excellent site « Petits cailloux » qui analyse les annonces publiées sur seloger et qui permet de retracer un historique de l’évolution du prix.Facile de débusquer les biens morts ou ceux dont le vendeur s’amuse à faire du yoyo avec le prix affiché.

Il existe aussi sous forme de plugin firefox.

Voir aussi :

« Il faut désormais compter plus de 6 mois pour vendre un appartement à Perpignan »

L’OFCE prévoit une chute de l’immobilier de 23 % d’ici fin 2010

Image par wallyg

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Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir

Posted on 15. juil, 2009 by Michael.

L’immobilier entame sa chute. Les prix baissent de manière visible dans l’ensemble des régions et les principaux acteurs sont inquiets. Les méthodes de calcul des prix ont été mise en doute par le directeur de la fédération national des agents immobilier ce qui lui a valu la porte.

Si l’immobilier était un jeu de chaises musicales, la musique va bientôt s’arrêter et il faudra être prêt pour investir.

L’immobilier est un sujet qui me passionne et que j’étudie. Voici les conseils et les règles que j’ai réunie et que je vais suivre.

Note :  Cet article vous permet de gagner un exemplaire du livre d’Elise Franck « Comment je suis devenu rentière en 4 ans« . Bravo aux gagnants!

6 mythes dans l’immobilier locatif

Il faut être riche pour pouvoir investir : s’il faut avoir des revenus et ne pas être endetté, nul besoin d’être riche pour pouvoir emprunter. Le « truc » c’est que vous ne pourrez certainement pas acheter votre maison et investir dans du locatif à cause de votre limitation au niveau de votre capacité d’endettement. Faites un choix.

Démarrer petit, les gros investissements sont trop risqués : l’expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de personnes ayant démarré avec de gros investissements en ayant peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque compte sur vos revenus. Lorsque vous achetez un immeuble, le bien devient la garantie. Je ne dis pas que c’est simple mais cela existe. Le risque sur un immeuble est aussi limité car vos revenus locatifs auront toujours plus de résistance si vous avez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un seul.

On peut devenir riche en achetant et en vendant des biens sans apport : je ne recommanderais pas ce type d’approche. C’est risqué et ne permet que des gains en capitaux au lieu de générer des revenus réguliers.

Il faut connaitre des gens pour réussir : les choses se font souvent dans l’autre sens. Démarrez, montrez-vous intéressé et vous ferez la connaissance des gens dont vous avez besoin.

Il faut être sûr de soir et ne pas avoir peur de faire une erreur : trouvez-moi quelqu’un qui investi sans avoir peur et je vous montrerai quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement est un risque et une remise en cause de votre stabilité. C’est normal et cela fait parti du jeu. Vous aurez des problèmes mais ce qui compte c’est la manière dont vous allez les traiter. Ce qui compte, c’est tout ce que vous allez faire pour éviter qu’un problème se transforme en catastrophe.

Les locataires sont des gros dégueulassent qui cassent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Ils attendent tous la trêve hivernale pour arrêter de payer le loyer : j’en connais quelques uns de sérieux. Je suppose que ce sont pas les seuls.

10 Conseils à suivre

Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’il encadre toutes vos décisions. Si ce n’est pas le cas, vous n’avez que des souhaits et je ne prends pas beaucoup de risque en disant qu’ils resteront des souhaits.

Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument accomplir.

Le processus d’investissement locatif est simple : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien et recommencer.

En complément, vous serez peut-être intéressé par les 5 règles d’or d’un investissement immobilier.

1. Trouvez un vendeur motivé

L’une des règles de base est de bien acheter. Pour bien acheter, il n’y a pas de secrets, il faut acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. La règle n°1 de l’investissement locatif est simple : vous faites votre bénéfice dès l’achat, pas à la revente. Si ce n’est pas le cas, ça n’en vaut pas la peine.

Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne pourra souvent pas rétablir la rentabilité de votre investissement. L’une des raisons pour lesquelles je vous recommande d’acheter au bon prix, c’est que vous ne pouvez absolument pas connaitre l’état du marché au moment où vous voulez revendre et donc il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix du bien.

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien si jamais vous n’avez plus les moyens de l’entretenir.

Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez de bonnes chances d’acheter à un bon prix.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop cher le bien et ne surestimez pas la valeur locative.

[...]

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Bulle immobilière : le point sur le cataclysme à venir

Posted on 05. déc, 2008 by Michael.

photo credit: VisitMyLuxuryHome.com

Les mauvaises nouvelles économiques affluent. Les constructeurs automobiles mettent au chômage technique leurs équipes, des sous-traitant mettent la clé sous la porte, bref le climat se dégrade.

Mais alors que fait l’immobilier ? Après mon article intitulé « Bulle immobilière, le point complet sur la situation » qui date de septembre, de l’eau a coulé sous les ponts. Je me devais de faire une mise à jour conséquente et les nouvelles ne sont pas réjouissantes.

Pour faire un voyage dans le temps voir « Immobilier 2008 : Faut-il acheter ou louer » et « Immobilier 2008 : Est-ce le bon moment d’acheter ? » tous deux publiés en janvier 2008.

Le bon, la brute et le truand

photo credit: Michelle Jones UK

Atterrissage en douceur, atterrissage en douceur… ils n’ont que ces mots à la bouche. Qui ça ? Les professionnels de l’immobilier. Quoi qu’en ce moment, c’est plutôt la soupe à la grimace. Malgré l’annonce du président de la république pour soutenir l’immobilier neuf par le doublement du prêt à taux zéro, les dés sont jetés. Lorsque vous êtes pris en otage, vous n’arrivez plus à être très créatifs. C’est malheureusement le cas du secteur. Ainsi, on retrouve dans toutes les interviews les habituelles ritournelles. Mais heureusement, le micro est de plus en plus tendu vers ceux qui savent :

Dans une récente interview sur Capital.fr, Jean-pierre Petit chef économiste chez Exane BNP Paribas, parle d’une baisse des prix de 30 à 40% en 5 ans. Il est connu pour avoir annoncé l’arrivée de la crise de l’immobilier depuis 2005. Remarquez que l’OCDE avait annoncé la même année que « l’immobilier connait un cycle d’augmentation sans précédent« .

Je vous rappelle que Friggit annonçait au mois d’août une baisse de 35% en 6 ans.

Alors, alors qu’en est-il réellement ? Pourquoi est-ce qu’on entend encore des arguments comme « si l’on arrête de construire maintenant il aura une pénurie de logements en 2011″.

Dans leur appel à Nicolas Sarkozy, les professionnels du BTP parlent d’un manque de logement, là maintenant tout de suite.

Mais alors, dans système économique assez libre, pourquoi la loi de l’offre et de la demande ne s’applique-t-elle pas à l’immobilier ? S’il manque des logements, pourquoi est-ce que les prix ne continuent pas de monter ou juste de stagner ?

J’ai bien ma petite idée là-dessus !

En fait, on confond souvent la demande en logement et la demande en logement « à prix raisonnables ».

Cela n’empêche des villes comme Tarbes, Rodez, Castres, Villefranche-sur-saone d’être totalement surchargées en logements.

J’ai vu des articles parlant d’un manque de locataires. Certains locataires négocient même sérieusement leur loyer.

Qui souffre le plus dans cette triste histoire ? Nos chers petits agents immobiliers. Pour eux, c’est plutôt l’atterrissage en douleur quand ils n’ont pas mis la clé sous la porte. Le nombre d’agence diminue très sérieusement. Ce n’est qu’un juste retour à la normale après avoir vu l’arrivée sur le marché de nombreux agents voulant tirer parti des prix fous de l’immobilier entre 2000 et 2007.

Alors, que reste-t-il ? Paris ? Attention quand même, le Figaro annonce que « même à Paris les prix baissent ».

Je vous invite à jete aussi un oeil au niveau des prix mesuré par l’OCDE – House Price Ratios (xls). Sur la première feuille on y voit la rapport entre prix à l’achat et à location. L’Espagne est championne (félicitations) à 190, la France fait un honorable 160 et les USA ne sont qu’à 130. Faut-il en conclure que la situation est plus grave en Europe qu’aux USA ? hum.

Comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, les Echos parlent de la crainte des « propriétaires-bailleurs face à l’explosion des taxes foncières ». Avec des situations très disparates :

Les augmentations de taux de taxe foncière les plus fortes, entre 2003 et 2008, ont été le fait des Bouches-du-Rhône (+79,64%), de la Vienne (+31,20%), du Pas-de-Calais (+28,10%) alors que douze départements (dont les Alpes-Maritimes, la Haute-Savoie et la Seine-Maritime) ne pratiquaient aucune modification du taux.
Parmi les 30 premières villes françaises, c’est Brest qui décroche la palme de la plus forte hausse (+55,98%) loin devant Reims (+40,87%) et Marseille (+13,16%).

Si vous voulez savoir ce que vont raconter les journalistes dans les prochains mois, allez consulter gratuitement les archives des Echos. Le passé, c’est l’avenir.

En Angleterre, BBC NEWS dans un article du 4 décembre parle de sur site d’une baisse de 15 à 20% depuis le point le plus haut. Et oui, ce pays qu’on nous vendait comme la preuve que l’immobilier ne peut que monter et donc, comme tous ceux qui ont fait des excès, en train de chuter… jusqu’où ? La tribune parle aussi d’une chute record des prix de l’immobilier en Angleterre.

photo credit: nalilo

Le mot de la fin :

Encore une fois, le désir d’être propriétaire ne doit pas vous faire prendre de décisions inconsidérées. Le marché de l’immobilier entre dans un marasme sans nom. La crise financière va poser un joli glacage sur ce beau gâteau et tout le monde va déguster.

Je tiens donc à remercier, sincérement, les USA d’avoir autant déconné sur l’immobilier chez eux. C’est un peu de là que tout est parti et ils nous ont fait gagner un ou deux ans.

Je tiens aussi à remercier nos amis, les agents immobiliers, dont le professionalisme (de 90% d’entre eux) n’à d’égal que la chance que Mikael Vendetta possède un QI supérieur au zéro absolu (qui est quand même à -270). Il va y avoir beaucoup de Porshe Cayenne sur le marché de l’occasion en cette fin d’année et finalement c’est peut être bon pour la planète ce krach ?

Je vous prédis un phénomène extraordinaire : l’envolée massive de plus-values immobilières !

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