Investir dans la colocation : Comment Vincent obtient 14% de rentabilité brute

Michael Ferrari Investissement immobilier 19 Commentaires

Investir dans la colocation est une niche très rentable, cela fait partie des 5 niches de l’immobilier que je recommande. Aujourd’hui je vous partage les résultats de Vincent.

Vincent est membre de mon programme « Je réussis mon premier investissement locatif« . Comme de nombreux membres, ce n’est d’ailleurs pas son premier investissement ! Nous avions fait une vidéo ensemble sur sa première opération ici.

Sa dernière opération est intéressante car Vincent :

  • investi loin de chez lui
  • dans une ville qu’il ne connaissait pas
  • a créé son réseau pour l’aider
  • et a fait une belle opération

Pourtant il a rencontré une grosse difficulté pour obtenir un financement à 110 %. Investir réserve toujours des surprises ! Mais il a trouvé une solution lui permettant d’ajouter à son patrimoine une belle pièce rentable qui crache un bon Cashflow.

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Voici comment Vincent a réalisé son investissement locatif dans une colocation :

Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ?

Habitant la région parisienne, j’ai fait appel à un chasseur immobilier sur Marseille.

Il m’a trouvé un appartement situé au 138 Boulevard National 13003 Marseille,  quartier populaire en devenir, proche université, proche gare saint Charles (5min à pied) d’une superficie de 74 m2 carrez.

Initialement il était composé de 2 chambres, d’un séjour/salle à manger et d’une cuisine.

Après travaux nous avons réussi à créer 4 chambres (suppression du séjour rendue possible par l’environnement et la proximité des universités) + salle à manger et création d’une chambre « Suite » équipée d’un WC et d’une douche.

 

Et la copropriété, comment est-elle ?

Copropriété impeccable, bien entretenue, façade nickel. Rien à signaler.

 

C’était dur de le trouver ?

Non, à vrai dire, c’est une opportunité qui s’est présentée 1 mois après avoir mis en colocation notre 1er appartement, mon chasseur immobilier m’a contacté en me disant « hey Vincent, j’ai une superbe occasion pour toi idéale pour une colocation de 3 personnes »…. Après étude du marché on a réalisé la 4ème chambre 🙂

 

L’as-tu négocié ? Si oui de combien ?

Achat direct vendeur, pas de frais d’agence.

Je n’ai pas négocié directement le bien car il y a eu un concours de circonstances en m’a faveur, le vendeur été pressé (une succession suite à un décès…) et le prix annoncé été basé sur une surface carrez de 64m2 (le vendeur été persuadé de cette surface) qui après passage du métreur a été réévaluée à 74m2…(le compromis avait déjà été signé !)

 

Dans quel état était l’appartement ?

Un seul mot pour définir l’appartement, hors mis le séjour, une RUINE.

 

Pourquoi l’as-tu choisi ?

L’appartement était sain, les fondations aussi, il y avait tout à refaire mais tant qu’il n’y a pas d’arrêté de péril… fort potentiel locatif, je connais bien le quartier ayant déjà un appartement au 224 boulevard national, à 150 mètres de celui-là….

Le quartier est populaire et en devenir mais l’appartement est proche de toutes commodités. Le risque locatif été maîtrisé et même absent, la seule crainte été de proposer un appartement sans séjour… décision que je ne regrette pas car en contrepartie les chambres sont toutes très bien équipées avec des TV indépendantes.

 

As-tu hésité ?

Oui mais pas sur l’appartement, uniquement sur le fait d’avoir le financement à peine après 1 mois d’activité sur notre premier appartement.

 

Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé ?

Le risque était présent mais mesuré grâce aux différentes études de faisabilité et à l’environnement maîtrisé, j’ai aussi une relation de confiance avec mon équipe (chasseur,   entrepreneur, décoratrice) qui m’a suivi dans mes décisions (personne ne croyait en la 4 ème chambre il a fallu insister « rires ») !

 

 

Quels sont les chiffres de ton projet ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)

Frais d’achat
Prix d’achat du logement70 000€
Frais notaire6 700€
Commission agent0 €
Travaux de réfection / décoratrice / chasseur / meubles57 000€
Garantie (Hypothèque, crédit logement…)2 200€
Total frais d’achat65 900€
Total investissement frais inclus135 900€
Prix au m² frais inclus1 836€
Rapport loyer / prix d’achat
Rapport Loyer / Prix d’achat (> 200 = Ok) (entre 150 et 200 = Bon) (< 150 = Très Bon)43
Rapport Loyer / Prix d’achat frais inclus83
Rendement locatif brut
RENDEMENT BRUT (frais d’achat inclus)14,44%

Extrait du calculateur fourni avec la formation

Comment as-tu déterminé le montant des loyers ?

Pour fixer les loyers, j’ai réalisé une étude de marché pour être confronté :

  • au prix des chambres sur Marseille
  • l’état des chambres, les prestations fournis (rapport Qualité/prix)
  • les zones très demandées et moins demandées
  • le type de bien et la zone recherché par les potentiels locataires (c’est un travail de fond, je me suis inscrit sur tous les groupes FB de colocation et d’étudiants sur Marseille et j’ai observé les demandes des membres…)

 

Quels sont les loyers attendus ?

Sur mon premier appartement j’attendais 350 euros de loyer par chambre (estimation basse pour sécuriser mes calculs de rentabilité…) j’ai finalement loué 380 euros par chambre pendant 1 année et au départ des colocataires après 1 an j’ai reloué 400 euros par chambre en moins de 3 semaines.

Je suis donc partie sur les mêmes tarifs sur le 2ème appartement sauf pour la chambre « suite » que je loue 450 euros…. Avec du recul j’aurais pu la louer plus cher au vu des prestations incluses, au minimum 500 euros car cette chambre a été louée en 1 visite et a été très demandée par la suite…au départ du locataire je réajusterai ce prix.

Soit un total de 1650 € de loyers par mois et un cashflow net mensuel : 550 €

Combien de temps pour louer tes chambres ?

Les 4 chambres ont été louées en moins de 4 semaines entre la publication des annonces et l’entrée des 4 colocataires (la période de mise en location a été propice, Août, rentrée scolaire début septembre)

Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)

Au départ je voulais un financement total et ne réaliser aucun apport.

 

Comment s’est passé la recherche du financement ? (Courtier, en direct…)

Difficile, je suis passé par un courtier qui n’a finalement pas réussi à avoir le financement. Après 3 mois j’ai finalement pris les devants et suis allé « taper » aux portes des banques personnellement.

 

Combien de temps ça t’as pris ?

Environ 5 mois.

 

C’était dur de trouver un financement ?

Les 3 mois avec le courtier ont été difficiles…. Puis ça s’est amélioré quand j’ai pris les choses en mains.

 

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?

Oui, l’idée de la 4 ème chambre est arrivée pendant la première phase des travaux. Aussi, la revalorisation de la surface de 64 à 74m2.

 

As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?

Oui, la banque qui m’a demandé 18 000 € d’apport, soit toutes mes économies….(bouh) !

J’ai finalement rusé en allant faire un prêt consommation dans une autre banque sur 10 ans du montant de l’apport (le cashflow resté très intéressant même avec cette mensualité en plus)….. Je ferais mieux au prochain investissement je vise vraiment 0 apport….je ne suis pas encore tombé sur le bon banquier.

 

Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?

Génial, j’ai hâte de faire le prochain, c’est devenu une addiction.

 

Les photos avant :

 


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Les photos après :

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Suivez la même méthode que Vincent :

Commentaires 19

  1. Belle operation, le quartier de la belle de mai offre beaucoup d’opportunité mais sa reputation freine beaucoup de personne (moi en particulier).
    Cependant le quartier semble prendre de la valeur et surtout gagner une meilleure image.
    En quete d’un reseau de confiance sur Marseille, je serais intéréssé par avoir le contact de votre chasseur immobilier et de l’entrepreneur ayant realise les travaux.
    Merci d’avance.
    Yannick

  2. Vraiment sympa l’histoire de cet achat ! Je me retrouve un peu dans la démarche. Je n’ai également pas trouvé de banque prête à me financer sans apport mais finalement je n’ai mis que 3000 euros d’apport soit les frais d’hypothèque et prêteur de deniers. As tu réussi à inclure les meubles dans l’emprunt ? Et si oui comment tu as fait ?

  3. C’est top.

    Les bonnes affaires sont difficiles à trouver mais le plus dur c’est le financement surtout en ce moment.

    Les banques n’ont plus d’appétit pour financer l’investissement locatif ou alors avec des conditions hors normes.

    Caution, hypotheque, nanticement, apport important, durée réduite, taux pas top, etc….

    Par contre pour vendre une assurance vie ou un forfait téléphone portable, elles sont présentes.

    J’ai une banque qui me propose un taux de 2.20 sur 20 ans. Ca me vexe légèrement.

    Qu’est ce que les banques vous proposent ces temps ci en taux et durée ?

    Ciao.

    1. Post
      Author

      Elle pourrait proposer 3%, dans le fond ça n’a qu’une importance limitée. Ce qui compte, c’est d’être financé sur ton projet. Après tu peux toujours négocier, faire racheter…

      Sur un de mes prêts je suis passé de 5% à 2,95% puis à 1,5%. Par rapport au prêt de départ j’ai économisé 40 000 € (frais de rachat inclus).

  4. je suis un projet similaire sur une autre ville.
    Il n’y a pas de salon sur ce projet. Nest ce pas un peu serré pour les locataires?
    Quid des espaces de rangements?

  5. Ouahhh superbe projet! La personne qui s’est occupée de l’agencement a fait un superbe travail.

    Quelle est la taille des chambres?

    Bravo, je suis sur un projet de coloc sur Lyon (enfin villeurbanne pour être plus précis)

  6. Bonjour Vincent,

    Superbe projet ! bravo à toi !

    Ayant un projet en cours sur Marseille, peux tu me fournir les coordonnées de ton architecte d’intérieur ?

    Merci à toi.
    Thomas.

  7. Super projet, original et couillu! Bravo
    J’ai le projet de dédier un de mes appartements à de la colocation (3 pièces à peu près similaires et une cuisine assez vaste pour faire tenir une table).

    Quelques petites interrogations:
    _ Comment sont choisis les colocataires? Se connaissent-ils entre eux? Quels sont les règles en place (niveau propriétaire) pour garantir une bonne « tenue »?
    _ Quel type de garanties sont demandées? Type de cautionnement? Comment est géré l’état des lieux lors des départs (différés)?
    _ Je vois que les chambres sont équipées de grands lits, n’est-ce pas une invitation à utiliser ces chambres par 2 personnes… donc plus de dégradations, capacité limite pour la SdB et la cuisine…etc? Un lit simple et un fauteuil (ou bureau plus grand ou plus de rangements) n’aurait pas été plus judicieux?
    _ Quel est le type de bail? Etant donné la fourniture globale (internet, machine à laver, mobilier…) et la difficulté à partager des charges (électricité, taxe d’habitation…), des baux de location saisonnière seraient-ils pertinents?
    _ Comment gères-tu la vacance locative (notamment pendant la trêve estivale qui peut durer 3 voire 4 mois dans le temps universitaire)?

    Merci d’avance pour ces éclaircissements 🙂

  8. Salut,

    Quand j’ai lu l’article, j’étais dubitatif au début pour la 4 eme chambre, mais tu m’as convaincu par la suite.

    Le faite que l’appartement soit plutôt haut de gamme rattrape le tout, surtout les terrasses privatives qui sont un grand plus,

    Tu ne pourrais pas augmenter le loyer de la chambre qui a la grande terrasse ? ou la chambre est trop petite ?

  9. Superbe opération !
    J’hésite toujours avec les opérations à distance mais avec un bon réseau pourquoi pas !
    Les banques financent toujours il faut trouver la bonne et ne pas tout vouloir non plus !
    La relation doit être gagnant /gagnant. Les banques ne gagnent plus rien dans les prêts à cause des marges d’intermédiation. Donc un conseil, laissez quelques contreparties.

  10. Bonjour,

    j’ai investi sur Marseille. Je serai intéressé de partager nos expériences avec Vincent. Si Mickaël peut nous mettre en contact mail, ce serait sympa.

  11. Bonjour,

    Très belle opération mais attention avec la loi allure, pour faire plusieurs baux il faut que chaque chambres fassent minimum 14 m2 sinon on ne peut faire qu’un bail pour tout le monde.

    1. Post
      Author
  12. Oui je suis d’accord avec toi Mickaël mais en fonction du secteur, il peux être plus compliqué de louer un F5 1400€ que chaque chambre 350€.

  13. Salut

    Beau projet qui est possible car le loyer n’est pas limité à cause de la loi alur, car en zone tendu la colocation n’apporte rien de plus que de louer à une famille , les loyers cumulés ne pouvant dépasser le montant du loyer unique payé par un locataire standard (inférieur au plafond max de la zone)

    A+

    Fabrice

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