Le banquier était bluffé : 5 000 € de cashflow mensuel

Dans cette vidéo, j’ai interviewé Innocent, membre de l’académie Esprit Riche et investisseur immobilier. Il a 5 appartements en location courte durée à Angers. Vous allez comprendre comment il est parti de rien pour arriver à un investissement rentable, lui permettant de gagner un cashflow mensuel de 5 000 euros.

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Comment investir dans l’immobilier locatif

Innocent est aujourd’hui arrivé à acheter 5 appartements en deux ans et demi. Père de deux enfants, il a eu un déclic il y a 5 ans en pensant à ce qu’il fera le jour où son fils aîné rentrera à la Fac. Ingénieur agronome de métier, Innocent travaille comme conseiller, un travail qui ne lui paye pas assez. Il s’est donc mis à chercher les moyens pour gagner plus. Il a donc décidé de reprendre ses études pendant un an pour obtenir un master en management des entreprises. Son idée était de quitter le secteur agricole qui payait moins bien, changer carrément de secteur, gagner plus et économiser sur 5 ans avant que son fils entame les grandes études.

Après un master en management d’entreprise, Innocent commence à postuler mais se heurte déjà à un gros problème lors des entretiens : il n’a jamais dirigé une équipe. Pour contourner ce problème, il décide de monter sa propre boite.

En allant sur internet, il est tombé sur une vidéo parlant d’investissement dans l’immobilier et se dit « pourquoi pas ? ». Mais comment faire ? La réponse : en se formant. Pour cet investisseur, le premier investissement porteur, c’est de se former, car on ne peut qu’être gagnant.

Premier achat : un studio mis en location saisonnière

La formation qu’il a trouvée sur internet lui a permis de se lancer dans l’immobilier en achetant un studio T1bis de 30 m². Son idée de départ était d’investir dans la location saisonnière, en se basant sur les actualités, l’évolution des besoins des gens. Comme il n’avait pas beaucoup de temps et « pas le droit aussi de se planter ou de prendre de risque », il a bien mené son étude du marché.

Au départ, pour fixer le prix, Innocent l’a calculé en se basant sur les dépenses qu’il devait gérer à chaque fin de mois. Une fois l’étude de marché terminée, il a mis sur papier son prévisionnel avec, à l’appui, les demandes qu’il a eu par mail, qu’il a ensuite présenté à son banquier.

Investir dans le locatif rentable

Ce dernier a été complètement bluffé par les documents et les explications d’Innocent : ce que ça lui rapporterait une fois les dépenses et les charges déduites… Une fois les enjeux bien expliqués, le banquier a accédé à sa demande.
Il a donc repéré un premier studio, un T1bis de 30 m² à 65 000 euros. Mais coté travaux, Innocent n’a pas l’âme d’un bricoleur. D’autre part, son projet est en autofinancement et, qui plus est, sans apport. Il a donc dû rechercher un autre bien qui pouvait faire l’affaire et est tombé sur un appartement à 72 000 euros. Les seuls travaux à faire étaient la peinture et le revêtement du sol. Il a décidé de les faire lui-même pour limiter les dépenses.

Les travaux effectués, il a pu trouver ses premiers clients sur leboncoin. Au début, les retours des clients n’étaient pas favorables, notamment sur les capacités d’isolation acoustique de l’appart. Faute de moyen, Innocent a dû se résilier au crédit de consommation pour changer les fenêtres. Après calcul, il en avait pour 7 000 ou 8 000 euros de travaux, qu’il prévoyait de rembourser rapidement via la location de son appart.

Tout allait enfin au mieux, les locataires étaient contents. Il a finalement pu rembourser rapidement son crédit et le prêt pour les travaux en 6 ou 7 mois, ce qui lui a permis de se libérer rapidement de ses charges et se lancer dans d’autres projets.

Des résultats pleinement satisfaisants

Après les premiers résultats, le problème pour Innocent était de refuser des clients. Soit parce que les dates étaient déjà prises, soit parce qu’il y avait des dates qui se chevauchaient. Il a donc utilisé la même technique qu’au tout début : noter les réservations, remplir le calendrier et calculer le montant que ça pouvait lui rapporter.

Trois mois après, il est retourné vers le banquier avec la même technique ; mais cette fois-ci, avec des photos, ce qui lui a permis de décrocher un autre emprunt. Pour lui, il a compris le secret : le banquier finance des investissements qui peuvent rapporter. Par exemple, si vous investissez chez vous, le banquier considère ceci comme une dépense et non un investissement.

Après avoir recherché, Innocent est tombé sur un T1bis. Sa première expérience lui a donné plus d’assurance. Il a pu voir en un simple coup d’œil le potentiel du bien repéré. Il a transformé la cuisine de 11 m2 en chambre et aménagé une nouvelle cuisine à l’américaine, pour obtenir ainsi un T2. Ce qui est intéressant, c’est que, sans être expert des travaux, il a su analyser les propositions des spécialistes pour distinguer les solutions bancales et celles qui sont potentiellement exploitables. Pour Innocent, c’était important de choisir les bons travaux ; un investissement qui ne créerait pas de problèmes supplémentaires, de dépenses et autres.

Dans le même esprit et pour minimiser encore plus les déperditions, il s’est mis à rechercher un quatrième appartement. Il est tombé cette fois sur une T2 avec une deuxième grande pièce, qu’il a transformée en T3. Comme pour le deuxième appartement, il a mis le troisième en location saisonnière.

L’avantage d’avoir plusieurs appartements en location saisonnière, c’est de pouvoir gérer les demandes et limiter les dates vides en proposant les autres chambres libres.

Partenariat avec le banquier

Après le troisième, il lui fallait accélérer vu que son fils ainé est arrivé en classe de terminale. Toujours sur les mêmes principes, il revient voir son banquier qui est devenu au fil du temps un partenaire. Comme pour les deux premières demandes, la réponse était positive, puisqu’il a surtout joué sur la méthode. A chaque fois, il apporte un argumentaire bien fourni pour appuyer ses explications, en gros une vraie page de vente.

Le dernier investissement d’Innocent est une suite. Pour lui, c’est plus un projet de famille, tout le monde participe à la gestion, l’entretien…

Après une moyenne d’un achat tous les 6 mois, il prévoit de s’arrêter 9 mois ou un an. Ce laps de temps lui permettra de stabiliser son cashflow mensuel et de faire tourner au mieux ses projets pour avoir une trésorerie plus importante et pouvoir ainsi refaire de nouveaux investissements.

Pour lui, démarrer à partir de zéro, permet d’être au clair avec l’argent et d’utiliser de vrais arguments pour convaincre le banquier. Avant, il se disait que ce n’était pas possible d’acheter 4 ou 5 appartements en partant de rien. Mais il s’est rendu compte que c’est tout à fait possible d’en acheter autant en 2 – 3 ans. D’où l’importance de s’entourer de gens, d’être dans des groupes ou des réseaux, qui sont dans la même démarche ou dans une démarche positive de développement et d’investissement.

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