Académie Esprit Riche : l’immeuble d’Emmanuel est une machine à cash !

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas, Immeuble de rapport 7 Commentaires

Emmanuel, membre de l’Académie Esprit Riche, partage aujourd’hui avec nous son expérience sur son premier investissement immobilier. Cette étude de cas vous dévoile les différentes étapes qu’implique un placement dans l’immobilier. Il s’agit ici d’une analyse sur un bien situé en plein centre de Saint-Brieuc, entre la gare et le centre piétonnier.

Investir dans l’immobilier : le projet

Un an s’est écoulé entre le projet d’investir dans l’immobilier et le moment où Emmanuel a trouvé son bien. Une phase durant laquelle il s’est s’informé et a préparé son projet.

Emmanuel projette d’investir dans un petit immeuble, ce type de bien offrant une belle rentabilité. Il commence alors par cibler l’endroit et réalise que Saint-Brieuc offre un rendement intéressant : des prix d’achat raisonnables pour des prix à la location attrayants !

Emmanuel commence donc à étudier les annonces de plusieurs agences immobilières et enchaîne les visites pour enfin trouver un bien qui répond à son projet et entre dans son budget.

Chronologie entre bien décelé et signature

Emmanuel décide de se positionner au départ sur un immeuble de 180 m² à 100 000 €. Le bâtiment est presque à l’abandon et requiert beaucoup de travaux. A l’immeuble est rattaché un appartement de 90 m², proposé au même montant.

Le projet démarre avec 270 m² à 200 000 €, avec la signature du compromis en septembre 2016. Au final, Emmanuel devient propriétaire de deux biens à 150 000 €. Son budget de départ étant de 250 000 – 300 000 €, travaux inclus, il entre donc pile dans son budget. Il doit toutefois reporter deux fois l’échéance de l’achat en attendant l’accord bancaire pour son prêt immobilier et procédera à la signature de l’acte authentique en mai 2017.

Le budget et la phase de financement

Avant d’obtenir un accord de prêt en février 2017, Emmanuel a connu une dizaine de refus.

Il contacte alors une banque située à proximité de l’immeuble qui lui accorde le prêt, à condition d’y regrouper tous ses comptes.

L’investissement se concrétise avec un emprunt de 394 000 € sur 20 ans, tout compris. Ce montant inclut 12 800 € de frais de notaire, 10 000 € de frais d’agence et 221 000 € de travaux/rénovation.

Emmanuel investit sans apport et bénéficie d’un différé partiel de 3 ans, avec la possibilité d’étendre de 3 ans supplémentaires au bout d’un an. A ce prêt initial s’ajout huit emprunts supplémentaires, dont un prêt éco-PTZ et des prêts à la consommation sur 15 ans.

Phase de travaux et de rénovation

Pour les travaux, Emmanuel a fait appel à un architecte, une prestation qui représente 10 % du montant total des travaux.

Les travaux de rénovation prennent un peu moins d’un an, entre la première destruction ( lancée en juillet 2017) et les travaux supplémentaires générant quelques dépassements du budget initial.

A la fin des travaux, Emmanuel dispose alors de sept lots décomposés en six et d’un grand appartement en colocation.

La gestion de la location meublée classique est confiée à une agence immobilière. Quant à la location courte durée, Emmanuel a fait appel aux services d’une entrepreneuse chargée d’accueillir les locataires et du ménage entre autres. Cette délégation représente une charge variable entre 35 et 40 €.

Mode d’exploitation des lots

Pour sept lots, cinq appartements sont en location meublée traditionnelle ; un appartement en location courte durée ; et le grand appartement est en colocation.

Cet investissement permet à Emmanuel de dégager 2 900 € de loyers en meublé traditionnel et 600 à 650 € net en location courte durée.

En été, la location courte durée dégage un cashflow de 600 à 650 € nets, contre 450 à 500 € net en automne.

Une rentabilité qui est appréciable en comparaison d’un appartement similaire loué nu à 380 €.

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Investissement et cashflow

Avec une mensualité temporaire à 900 €, Emmanuel dégage 2 000 € de cashflow mensuel pendant deux ans.

Après la période de différé, sa mensualité grippera à 2 300 €, pour un cashflox mensuel à 600 €.

L’investissement immobilier d’Emmanuel est donc très rentable ! Cela l’encourage d’ailleurs à vouloir investir à nouveau aujourd’hui dans une colocation en forte demande à Saint-Brieuc.

Avec cette première expérience, Emmanuel rappelle qu’il est important de se former à l’immobilier. La formation a été un pilier de son investissement, une phase qu’il recommande vivement.

Il préconise ainsi à chacun de ne jamais rien lâcher. La persévérance, c’est ça la clé du succès !

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Commentaires 7

  1. Les questions que je me pose au sujet du cas d’Emmanuel :
    1- Pourquoi n’a-t-il pu ou voulu faire qu’un zero PTZ ?
    2- Comment peut-on faire jusqu’à 6 prêts à la consommation ?
    3- Quels sont les arguments (s’il a pu les connaître) que lui ont opposé la dizaine de banques qui lui ont refusé les prêts ? et quelles sont ces banques ?
    4- Qu’en est -il de l’assurance emprunteur ?
    Merci

  2. 400k d’emprunt, voire plus puisque apparemment il y a aussi un PTZ et prêts conso, pour 600€ de cash flow par mois, c’est de la folie, pas une machine à cash.

  3. Salut, j’ai toujours aimé l’immobilier même si je n’ai pas encore un projet concret la dessus. Mais je me plais beaucoup fe vous lire. Cela me donne des idées inspirantes. Merci Dembo Coly.

  4. Breizh da Viken ! Bien joué Emmanuel . Je suis originaire de Guingamp et cela fait plaisir de voir des esprits riches dans le 22 ! Bravo à toi, ce bien va bien te lancer je pense. Et tu vas pouvoir tester 3 types de location, c’est cool ! Bonne continuation

  5. Acheter un immeuble dans une ville aussi sinistrée que St-Brieuc (population en baisse constante, centre ville fantôme, activité économique en pleine déconfiture) en se finançant avec des prêts à la consommation, faut être sacrément joueur…

  6. J’ai bien aimé cet interview.
    Félicitations à Emmanuel et merci d’avoir partagé cette expérience.
    Ce n’est pas un projet facile, surtout pour un premier projet immobilier!
    Emmanuel a eu besoin de beaucoup de courage et de persévérance pour le mener à bien et dégager un cash flow positif.
    L’interview contient plein de détails intéressants et utiles pour d’autres investisseurs.
    Personellement j’aurai aimé avoir plus d’informations sur la découpe de l’espace, les choix opérés lors des travaux et dans l’aménagement des appartements, des détails pratiques sur les modes de locations (par exemple la coloc que je n’ai jamais essayée).
    Bien sûr, il n’est pas possible de tout inclure dans une vidéo.
    La formation de Michael “Je réussis mon premier investissement locatif” contient plein d’informations complémentaires (pub 😉 ) … mais chaque projet et différent et rien ne vaut un retour d’expérience concret.
    Merci Emmanuel et Michael…

  7. Pingback: Faut-il mettre son bien immobilier en gestion locative ? -

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