17% de rentabilité brute, financement à 110% en étant chez Pole Emploi

Michael Ferrari Investissement immobilier 26 Commentaires

financement 110%

Dans cet article j’ai donné la parole à un membre de ma formation « Je réussis mon premier investissement locatif« .

Fabien est membre du programme depuis septembre 2015. Il avait déjà investi dans l’immobilier il y a 8 ans comme de nombreux membres. Mais il savait qu’il pouvait faire mieux.

Récemment il a partagé dans le groupe privé de la formation sa réalisation et c’est un exemple simple et concret de ce que vous pouvez faire dans l’immobilier.

Il a trouvé un bien rentable à 700 km de chez lui et à obtenu un financement à 110% alors que lui et son amie n’ont aucun revenu. Il n’a pourtant pas eu de difficultés à se faire financer.

Voici son histoire :

 

Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ?

J’ai tout d’abord recherché un chasseur immobilier, j’en ai trouvé un mais qui s’est avéré par la suite un agent immobilier « classique » ne répondant finalement pas à mes besoins.

J’ai ensuite repéré un bien en premier lieu alléchant, vu sur LeBonCoin et géré par une agence immobilière. J’ai pris contact, ai visité le bien qui finalement ne correspondait pas car trop cher au vu des travaux à engager. J’ai bien accroché avec l’agent immobilier, et quelques semaines après, je reprend contact avec lui notamment par rapport à un point à éclaircir sur le bien que j’avais visité.

Avant de raccrocher, je lui demande si il n’avait pas d’autres biens dans le même style (bien pourri, tout à refaire….). Il me répond qu’il vient justement de rentrer un bien quelques heures auparavant (nous sommes un mardi soir). Il me décrit le bien, l’emplacement, le prix….Je saute dessus et demande à le visiter. Il me dit de faire vite car c’est le dernier d’un lot de 6, les 5 autres ayant été vendus en moins d’une semaine.

Le mercredi, mes parents vont le visiter (j’habite Toulouse, le bien en question à Dijon) me font un topo horrible (parfait c’est exactement ce que je recherchais lol) mais super emplacement, et tout à faire (ils me prennent pour un taré, comment tu vas faire…..). Je décide donc de le « réserver », je fais 700 km en voiture, je prend un rdv chez un courtier le vendredi à 17h, et visite du bien le samedi à 10h pour signature du compromis le même jour à 14h.

C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…)

Il s’agit d’un plateau nu de 46 m2, dont 7m2 de future loggia, en plein centre de Dijon, à deux pas de la Gare.

Et la copropriété, comment est-elle ?

La copropriété se compose de 29 lots dont 6 futurs appartements. De plus, nous avons un statut « spécial » avec une gestion un peu en marge des autres biens car nous avons une entrée indépendante, pas d’ascenseur…donc charges réduites par rapport aux autres appartements de la copropriété (environ 40-45 euros/mois de charge, ce qui est bien)
C’était dur de le trouver ?

J’avais vu ce bien un mois avant, avait appelé mais il était déjà « vendu ». Un vrai coup de chance (j’ai posé la question juste avant de raccrocher, et je suis arrivé à la faveur de 2 désistements (la première fois, une personne n’est pas venu signer chez le notaire le jour même de la signature et n’a plus donné signe de vie, le second un refus de prêt) Un vrai coup de chance et j’ai pas hésiter une seule seconde ! Donc pas difficile à trouver, il est arrivé un peu tout seul.

J’ai démarré mes recherches en novembre, et je l’ai trouvé fin janvier, ce qui est relativement rapide je pense.

L’as-tu négocié ? Si oui de combien ?

Absolument pas. Le vendeur était catégorique. Au prix affiché, c’était un super prix. Effectivement, j’ai payé frais d’agence inclus, 45000 euros pour 46 m2. C’était à ce prix sinon il me passait sous le nez. J’ai dit oui sans hésiter.

Dans quel état était l’appartement ?

Ahahahahah, bonne question. Pour faire très simple, il s’agissait d’un plateau nu, issu d’une division par lot d’un ancien local commercial depuis longtemps inoccupé. Donc l’immeuble en parfait état, le reste, je préfère joindre des photos qui parlent d’elles même. En deux mots, une base très solide, des murs solides et sains, le reste, rien puisqu’il n’y avait rien.

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Pourquoi l’as-tu choisi ?

– Son emplacement était pour moi excellent :

Un quartier en devenir, très proche de l’hyper-centre. Le défi qu’il représentait. J’ai voulu appliquer la formation et je me suis dit : Des travaux ok, alors tant qu’à faire autant apprendre sur un bien à faire entièrement ! J’ai tout appris ! Placo, plomberie, électricité, aménagement (j’ai pensé moi-même l’appartement, ses pièces, son implantation….) Un vrai bonheur et un projet énorme que je suis fier d’avoir accompli aujourd’hui.
– Son prix :

imbattable pour réaliser ma « première » vraie bonne opération (j’ai un autre appartement acheté il y a 8 ans mais je n’avais pas toutes ces connaissances)

As-tu hésité ?

Absolument pas. J’avais cette idée en tête d’investir, j’ai vu ce bien, j’ai foncé (avec la peur, mais j’ai foncé)

Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé ?

J’avais déjà un appartement, loué sans interruption depuis 8 ans. Et la qualité de ce bien est largement en dessous de ce que je pouvais proposer avec un bien tout neuf. Je savais que j’allais le louer sans problème, ce qui m’a conforté. Je connais bien la ville (je suis originaire de Dijon), je connais donc son marché (au moins par rapport à ce que je souhaitais faire, c’est à dire du meublé).

Quels sont les chiffres de ton projet ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)

  • Prix d’achat : 45000 euros FAI + frais de notaire
  • Travaux : 32000 euros
  • Aménagement : 3500 euros
  • En tout, j’en ai pour 87000 euros

Résultats

  • Rendement brut (hors frais ) 17.61%
  • RENDEMENT BRUT (frais d’achat) 8,04%

Loyer : 650 euros CC (45 euros de charges)
Je dégage environ 100 euros / mois de cashflow

Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)

Financement total : Appartement, frais de notaire, travaux et même les meubles y sont passés.

Comment s’est passé la recherche du financement ? (Courtier, en direct…)

J’avais une situation pour le moins très défavorable. Nous revenions d’une mission de 2 années en Chine (pour mon travail, je travaillais sur une chaine d’assemblage d’hélicoptères à Harbin). Ma femme et ma fille m’ont accompagné, ma compagne ne travaillais donc pas. A notre retour, mon contrat s’est terminé, nous « pointions » donc tous les deux à Pole Emploi….

J’ai contacté ma banque mais je n’ai pas perdu de temps et j’ai contacté un courtier que l’on m’avait conseillé. A part un peu d’épargne, nous avions le « parfait » profil d’un bon refus de banque !

Combien de temps ça t’as pris ?

J’ai pris rdv avant d’aller visiter moi-même le bien pour prendre la température (après un coup de téléphone quand même car j’ai fait 1400 km AR, je voulais quand même une petite lueur d’espoir venant du courtier). En ce qui concerne le délai, cela m’a pris 3 semaines entre le recherche de la banque et l’accord de principe.

C’était dur de trouver un financement ?

Comme je te le précisais précédemment, j’avais une situation « assez défavorable » pour trouver un financement. Pas de panique cependant, en bon professionnel, j’ai établi un super powerpoint dévoilant l’ensemble de mon projet, chiffres à l’appui, atouts du bien, ma vision court et moyen terme…J’ai eu la chance d’avoir un courtier qui a le bon carnet d’adresse qui a su m’aiguiller vers la bonne banque et les bons conseillers. Donc au final, aussi surprenant que cela puisse paraître, ca n’a pas été compliqué de trouver un financement, même en étant tous les deux en « recherche d’emploi ».

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?

Le financement. Je n’ai pas eu besoin de batailler et de défendre corps et âme, mon projet les a semble t il séduit car ils m’ont suivi.
Du point de vue technique, quasiment aucune mauvaise surprise, donc je dirait une bonne surprise dans sa globalité !

As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?

Erreurs sans gravité dues à une mauvaise coordination des travaux (j’apprends !) Sinon je touche du bois, rien de significatif au vu de l’ampleur des travaux et du timing que je m’étais fixé.
Je signais le 31 mars avec un objectif de location au 1er septembre. Pari tenu, il est loué depuis le 3 septembre !

Ca fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?

Une immense satisfaction d’un point de vue technique. Je me suis amusé à dessiner un appartement entier, à travailler l’espace de vie, j’ai beaucoup échangé avec les différents artisans que j’ai côtoyé, j’en ai rencontré de très bons (des mauvais aussi).

J’ai beaucoup appris notamment sur le fait que rien n’est impossible devant les banquiers. Du sérieux, de la rigueur dans le projet que l’on monte, il faut montrer du concret, des chiffres. Comme disait Stéphane Mahé dans sa présentation [Pendant le séminaire de l’Académie Esprit Riche], il s’agit pour beaucoup d’une question d’humain. Si nous savons nous entourer, si vous montez un projet sérieux et viable, ca fonctionne !

N’hésite pas à indiquer toute autre information propre à ton investissement !
J’ai surtout voulu réaliser un investissement qui soit viable dans le temps, et qui ait un potentiel évolutif (location courte durée sera envisagée plus tard).

Un conseil, lancez vous ! Depuis cet investissement, j’ai décidé de repensé complètement mon premier appartement pour le rendre rentable et ultra compétitif !

Photos avant :

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Photos après :

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Chaque investissement est différent mais avec une formation solide vous pouvez réussir vos projets en toute confiance. 

Commentaires 26

  1. Bonjour bon exemple. Il manque juste les précisions sur le prêt et les charges de l’appartement pour visualiser le calcul du cash flow indiqué.

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  2. Prudence tout de même – si j’ai bien compris, l’auteur était dans une situation dans laquelle il connaissait parfaitement la ville dans laquelle il a investi, avait quelques économies (rassurant pour le banquier, outre les qualifications professionnelles laissant entrevoir une évolution de carrière positive ?), est bricoleur (parfait pour alléger le poste travaux et même pour superviser ce que font les artisans) et était dans une situation où il disposait de temps pour réaliser les travaux lui-même (et peut-être d’un revenu de remplacement pendant ce temps?). Facteurs intelligemment mis à profit, mais la situation n’est pas transposable à tout le monde …

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  3. Waouh ! Etant aussi chez Pole Emploi pour le moment je n’imaginais même pas que c’était possible dans cette situation, ça laisse bon espoir (même si pour le moment je me sens pas vraiment de me lancer toute seule) !

  4. Bravo Fabien pour le défi!

    Effectivement connaissant Dijon, les prix sont en progression là-bas. C’est un super coup même travaux compris.
    En tous cas, tu as bien aidé la chance félicitation.

  5. Salut Michael,

    Merci pour cet article inspirant. Il me semble qu’il y ait une erreur car le rendement « brut » est précisé deux fois.

    A bientôt

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      Non c’est bien ça. Il y a le rendement brut sans les frais et celui en incluant tous les frais. Etant en BIC (meublé) il n’y aucun impôt à payer pour Fabien avant de nombreuses années.

  6. Salut Michael,

    Merci à toi et Fabien pour ce partage!

    Je me retrouve dans la même situation personnelle (sans emploi) et me demandais s’il était vraiment possible d’emprunter dans cette situation.

    Pourrais-tu nous donner plus de précision sur la méthode à appliquer dans cette situation?
    Où pouvons-nous trouver de tels courtiers prêts à nous aider?

    Le dernier courtier que j’ai vu m’a envoyé baladé en me disant que je rêvais!

    Merci encore!

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      Est-ce VRAIMENT possible ? L’article est clair.
      Après toutes les situations ne sont pas identiques.
      Tu es allé comment à ton rendez-vous ? Les mains dans les poches ? Avec un projet et une explication claire ?

  7. Avec un projet clair oui. Mais le courtier s’est focalisé sur les ressources.
    Ou trouver donc des courtiers plus à l’ecoute?

  8. Salut Denis,

    Les banques font ce qu’on appelle un credit diffèré. Les échéances ne commencent que lorsque les travaux sont finis et que le bien est loué. Je pense que Fabien a du negocié cela avec la banque.

  9. Il est possible de demander un différé ( total ou partiel ( d’amortissement du prêt immobilier . C’est ce que j’ai fait pour mon immeuble. En gros tu commences à rembourser ton prêt 6 mois, 1 an ou 2 ans après l’avoir contracté… Idéal le temps des travaux.

  10. Bonjour, comment peut on savoir à combien peut on estimer notre futur loyer si les travaux ne sont pas encore fais ?

  11. Je voudrais pouvoir être inspiré par cet exemple… Mais:
    – est-ce que Fabien et sa compagne sont chômeurs indemnisés ou non? Cela constitue des revenus pris en compte et aide pour la demande de prêt.
    – il est déjà propriétaire d’un autre bien. Amorti, hypothéqué? Revenus locatifs?

    Je n’ai pas réussi à obtenir de prêt en étant au chômage non indemnisé mais avec 1000€ de revenus locatifs (sans aucun remboursement) pour l’achat d’un petit immeuble de rapport de 4 studios loués (demande pour 190.000€)…

  12. Beaucoup des questions posées me font l’effet d’un manque d’investissement personnel. L’exemple est parlant, il montre que l’on peut investir même en étant chômeur. Certes il avait quelques économies, mais il a tout de même financer la totalité en crédit.
    Après, toutes les situations sont différentes ! Toutefois, c’est en allant frapper aux portes que l’on a les réponses qui correspondent à son propre cas. Oui il faut préparer son dossier, faire des simulations, le tout pour RASSURER.
    Pour estimer le loyer, rien de mieux que de regarder les agences, le bon coin… et puis on est a pas obliger d’investir loin de chez soi. Les occasions existent; il suffit simplement d’ouvrir les yeux !
    J’ai investi dans ma ville, une petite commune de 25000 habitants. Une occasion en or, qui ne m’était pas destinée mais comme l’agence été bien au courant de ma recherche, dès que la vente a été annulée elle m’a contacté et j’ai signé de suite sans réfléchir plus. J’avais déjà fais les démarches auprès des courtiers, et un deux avait « validé »mon dossier pas simple non plus (Mr sans emploi, moi en CDI mais avec petit salaire)
    Finalement aucun regret, faut juste se lancer et arrêter de tergiverser ! Bon en même temps depuis 6 mois je connaissais tout par coeur, un projet calculé et ficelé, j’attendais plus que le bien.
    Il faut se renseigner, s’investir, bref mouiller sa chemise pour connaître le marché, repérer les agences qui vous suivent de près. Enfin, c’est ce que j’en dis.
    Aujourd’hui mon bien est fini de financer, tout bénéf ! Là je vais me remettre en chasse…

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      Merci Stéphanie ! Tu as tout dis.
      90 % des gens cherchent des excuses. Je tente modestement de montrer des possibilités.
      C’est exactement comme « La banque m’a dit NON » et quand je demande « combien de banque as-tu vu », la réponse est 1 ou 2.

      Faut vous bouger les gens 🙂

      Si vous voulez de la CERTITUDE ne faites rien, vous êtes certain du résultat.

      1. Exactement Michael.
        C’est aussi le message que j’essaie de faire passer.
        Les gens passent limite plus de temps à se renseigner pour l’achat d’une voiture ( passif par excellence ) plutôt que de se former à acheter de l’immobilier ou autres actifs ( qui rapportent chaque mois ).

        En plus, au 1er obstacle ( 1 ou 2 refus bancaires ), ils baissent les bras.

        Il n’y a que l’APPRENTISSAGE, l’ACTION et la PERSÉVÉRANCE qui paient.

        Bougez-vous pour aller chercher votre indépendance financière !

  13. Bonjour Michael cela fait quelque jours (10jours environ) que je suis ton blog j’ai déjà lu pas mal d’articles, acheter ton livre « devenez riche » et peut être une formation pour la bourse quand j’aurais un peu de sous. Donc déjà merci pour le contenu gratuit car j’ai appris pas mal de choses.
    Cependant j’ai une question.
    Peut-on investir quand on est étudiant (j’ai 21ans) ? Même avec un projet bien détaillé, la banque pourra-t-elle prêter de l’argent à un étudiant pour investir ?
    Car un adulte au chômage a plus de poids qu’un étudiant je pense
    J’ai suivi ton conseil pour les banques en ligne, avant de me lancer dans la bourse j’attend d’avoir rassemblé un peu de sous pour suivre ta formation en bourse.

  14. J’adore bravo … Ce que je vais retenir c’est que meme en étant  » sans emploi  » il y a de l’espoir d’avoir un financement quand le projet tient la route …

    Merci pour ce témoignage ..

  15. Le titre est une énorme arnaque, au final le véritable rendement n’est pas du tout de 17%, il aurait pu faire au minimum 8% en achetant neuf le bon type de bien au bon endroit avec le bon mode d’exploitation un bien immédiatement habitable.

  16. Bonjour,

    La semaine dernière j’ai signé un compromis pour un projet immobilier.
    La première fois que j’ai été voir la courtière, elle m’avait dit que mon prêt passerai et qu’il faut le faire passer en résidance principale. Aujourd’hui elle me dit que mon dossier est difficile.
    Je suis allée voir un autre courtier, il m’a dit que mon prêt ne passerai pas…
    Je suis un peu dépité avait vous des conseils à me donner?

    Sachant que l’année dernière j’ai acheté un appart qui vaut aujourd’hui 110 000€, si je le revends je peux avoir une bonne plus value d’environ 30 000€ mais la banque ne tien pas compte de cet élèment .

    Pouvez vous me donner des conseils?

    Merci d’avance

  17. Bonjour,

    L’investissement est mis à 8% de Rentabilité Brut, ce qui signifie que en rentabilité Net de charges et d’impôts il n’est plus qu’à 5% voir en dessous. Il ne faut pas oublier de rajouter la Taxe Foncière, les charges de copropriétés non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant ainsi que les menus réparations au file du temps, les vacances locatives (qui seront faible vu le bien évidemment) et les (faibles) impôts qui arriveront vers la 12ème année.

    Je trouve que c’est un exemple intéressant car loin des très grosses rentabilité qu’on entend un peu partout mais manquant de certaines informations importantes pour des débutants (même si je comprend qu’on ne souhaite pas tout montrer afin de pouvoir vendre un groupe ou une formation).

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