Transformer sa résidence principale en investissement locatif colocation est l’une des stratégies les plus rentables pour les primo-investisseurs. C’est exactement ce qu’a fait Gaëlle.
Parfois, investir dans l’immobilier locatif commence par l’achat de sa résidence principale (RP). C’est ce qui est arrivé à Gaëlle, membre de ma formation immobilier. Suite à un déménagement, elle choisit de transformer sa résidence principale en investissement locatif, et plus précisément en colocation rentable.
Elle nous explique comment ce projet s’est déroulé et partage son retour d’expérience sur la gestion d’une colocation rentable à distance.
Voici l’étude de cas complète de la transformation de la RP de Gaëlle en colocation avec tous les chiffres et les photos du projet.
Mon commentaire : Une étude de cas très intéressante car 99% du temps une RP mise en location ne sera pas rentable car elle n’a pas été pensée et optimisée pour ça. Voyons ce que ça donne !
Comment est né le projet de transformer sa résidence principale en investissement locatif
Ce bien était notre ancienne résidence principale achetée en 2015. Suite à un départ rapide de la région en janvier 2023, nous avons fait le choix de le mettre en location nue. Au départ des locataires en décembre 2023, nous avons passé cet appartement en colocation.
Mon commentaire : déjà c’est génial d’avoir basculé de location nue à colocation, en général c’est 25 à 50% de loyer supplémentaire. Pour apprendre à générer 2000 € par mois de revenus immobiliers grâce à la colocation, rejoignez le challenge gratuit micro-colocs atypiques. Vous serez propulsés vers votre liberté financière en 5 jours seulement !
C’est quoi comme appartement ?
Nous avons trouvé cet appartement après 6 mois de recherche. Il se trouve dans les Yvelines, à Montigny le Bretonneux. Bien situé, il a tous les services à proximité et un très bon réseau de bus. C’est un T4 de 89 m² avec une loggia de 9m², dans une grosse copropriété de 325 logements.
Il y avait tout à refaire dedans : cuisine, salle de bain, plomberie, électricité, sol, peinture…
Nous l’avons choisi car il était très lumineux et avait de beaux volumes.
L’as-tu négocié ?
Nous l’avons négocié d’environ 30 k€ car l’appartement était dans son jus des années 80. Mon mari et moi n’avons pas hésité car, au vu des loyers en location, il était plus intéressant d’acheter un bien. Par contre, au vu de l’état, nous ne pouvions envisager de l’acheter au prix.
Quels sont les chiffres complets de ce projet de transformer sa résidence principale en investissement locatif ?
- Prix d’achat : 233 k€
- Loyer en colocation HC : 1 765 €+ 48 € parking en sous-sol
- Loyer TTC : 2 080 € + 48 € parking en sous-sol
Rentabilité brute prévisionnelle au vu des loyers actuels : 9,43%, sachant qu’il me reste encore une place de parking libre.
Mon commentaire : on arrive sur une rentabilité très appréciable pour un bien qui n’a pas été prévu pour l’être au départ. Merci la colocation !
Cash-flow mensuel net estimé : 245 €, sachant que nous avons encore 2,4 k€ de dépenses à venir sur 4 trimestres pour des gros travaux de rénovation de copropriété. À l’issue, le cash flow projeté est de 430 € mensuel.
Comment s’est passée la recherche de financement ?
La recherche de financement a été simple et rapide car notre situation était bonne. Nous sommes passés par un courtier car, à l’époque, nous attendions un heureux évènement.
Nous avons emprunté la somme d’achat du bien uniquement. Les frais de notaire et les travaux ont été financés sur nos deniers propres. Nous avons deux lignes de prêt : une à 1,45% et une à 1,75%. Il nous reste un peu plus de 9 ans de crédit pour ce bien.
Bilan après avoir transformé sa résidence principale en colocation rentable
As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?
La mise en colocation a été rapide, plus rapide que nous le pensions, alors que la période de l’année n’était pas forcément propice : mise en location à compter du 27 décembre.
Nous avons une super colocataire qui nous permet de gérer à distance.
Nous sommes fiers d’avoir fait ce projet et du rendu de ce dernier même si celui-ci a été prenant.
As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?
Nous nous rendons compte que certaines personnes se mettent en colocation pour payer moins cher le loyer sans forcément chercher à s’impliquer dans la colocation. Certains colocataires n’hésitent pas à nous contacter en soirée, sous prétexte de passer en direct, pour des problèmes futiles sans même regarder dans le cahier d’accueil.
Mon commentaire : Il est important de poser les règles du jeu très clairement afin d’éviter ce genre d’écueil.
Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?
Ce projet nous a bien occupés tant pour la partie achat de mobilier que le montage de meuble durant la période de fin d’année et notamment de Noël. Mais nous avons appris qu’il ne faut pas baisser les bras et qu’il faut se donner les moyens. Je reprendrai une citation d’Antoine de St Exupéry : “vis ta vie comme un rêve et fais de tes rêves une réalité”.
Merci Gaëlle pour ton partage !
Pour apprendre à faire comme Gaëlle, commencez par cette formation gratuite.
Les 5 étapes pour transformer votre résidence principale en investissement locatif
Le cas de Gaëlle illustre un processus que beaucoup peuvent reproduire. Voici les étapes concrètes pour transformer votre résidence principale en investissement locatif sans partir de zéro.
- Évaluer la rentabilité potentielle : avant de vous lancer, calculez le loyer mensuel que vous pourriez obtenir (marché local, type de location : classique, colocation, meublé) et comparez-le à votre mensualité de remboursement. Une RP devient intéressante si le ratio loyer/mensualité dépasse 1,1.
- Vérifier votre situation de prêt : certains prêts immobiliers (notamment PTZ, prêts aidés) interdisent la mise en location pendant une durée définie (souvent 6 ans). Consultez votre contrat de prêt avant toute démarche.
- Choisir le statut fiscal adapté : si vous louez meublé, le régime LMNP vous permet d’amortir le bien et de réduire fortement votre imposition. En nu, vous déclarez des revenus fonciers. La colocation meublée, comme Gaëlle, donne accès au LMNP.
- Adapter le bien pour la colocation : séparer les espaces, ajouter des serrures individuelles si nécessaire, équiper chaque chambre. Ces travaux sont déductibles en LMNP et augmentent significativement le loyer global.
- Organiser la gestion à distance : conciergerie, gestionnaire locatif ou plateforme digitale. La colocation demande plus de suivi qu’un bail classique — prévoir ce coût (8-12%) dans votre calcul de rentabilité nette.
Analyse financière : ce que ça rapporte vraiment
Pour rendre la transformation d’une résidence principale en investissement locatif rentable, les chiffres doivent s’aligner. Voici un exemple type :
| Élément | Location classique | Colocation meublée |
|---|---|---|
| Appartement T4 (valeur 200 000€) | Loyer : 900€/mois | Loyer : 1 400€/mois (3 × 467€) |
| Mensualité crédit (20 ans, 3,5%) | 1 150€ | 1 150€ |
| Charges (copro, taxe foncière, gestion) | 280€ | 350€ |
| Cashflow mensuel brut | -530€ | -100€ |
| Économie fiscale LMNP (amortissements) | Non applicable | ~200€/mois équivalent |
| Cashflow réel après fiscalité | -530€ | +100€ |
La différence entre louer vide et louer en colocation meublée peut représenter 600€/mois sur le même bien. C’est ce levier qu’a utilisé Gaëlle pour passer d’une RP “coûteuse” à un bien qui s’autofinance.
Les erreurs à éviter
La transformation d’une résidence principale en investissement locatif peut mal tourner si vous ne anticipez pas ces écueils : ne pas vérifier les clauses de votre prêt avant de louer (risque de remboursement anticipé exigé par la banque) ; sous-estimer les travaux d’adaptation pour la colocation ; négliger la gestion locative à distance (turn-over élevé en colocation si mal géré) ; ignorer le changement d’assurance habitation (un contrat propriétaire occupant ne couvre pas la location).
Questions fréquentes — résidence principale en investissement locatif
Peut-on louer sa résidence principale sans en informer sa banque ?
Techniquement non si votre prêt comporte une clause de résidence principale. En pratique, beaucoup le font, mais le risque existe. Mieux vaut prévenir votre banque et vérifier que votre prêt ne l’interdit pas formellement.
Faut-il déclarer la mise en location à l’administration fiscale ?
Oui. Dès le premier euro de loyer, les revenus locatifs doivent être déclarés. En LMNP, vous devez déposer une déclaration P0i à l’INPI pour obtenir un numéro SIRET.
La colocation est-elle plus rentable qu’une location classique ?
Dans la grande majorité des cas, oui. La somme des loyers par chambre dépasse de 30 à 60% le loyer d’un bail unique. La contrepartie est une gestion plus intense (états des lieux plus fréquents, gestion des conflits, turn-over).
Peut-on transformer une RP achetée avec un PTZ en location ?
Le PTZ impose une occupation à titre de résidence principale pendant 6 ans minimum (variable selon les zones et millésimes du prêt). Passé ce délai, la mise en location est libre. Avant, il faut rembourser le PTZ ou négocier avec votre banque.