Investir dans les DOM-TOM l'investissement rentable de Damien

Investir dans les DOM-TOM : l’investissement locatif rentable de Damien à Saint-Denis de la Réunion

Le marché immobilier d’outre-mer a parfois mauvaise réputation auprès des investisseurs pour la difficulté d’y trouver de la rentabilité. La clé pour investir dans les DOM-TOM, c’est la persévérance. C’est ce que nous démontre Damien, membre de ma formation immobilier, qui après 6 mois de recherches a trouvé la bonne affaire qui lui rapporte 130 € de cashflow mensuel à la Réunion.

Damien a dû jouer des coudes. Il nous explique l’astuce grâce à laquelle son offre a été retenue ainsi que ses mésaventures avec l’agence immobilière auprès de laquelle il s’était engagé.

Note de Michael : un secteur assez différent de la métropole, une étude de cas intéressante!

Voici l’étude de cas de l’investissement locatif de Damien à la Réunion.

Étape nº1 pour investir dans les DOM-TOM : trouver la bonne affaire

Comment t’y es-tu pris pour trouver ce bien ?

J’ai fait environ 6 mois de recherches et j’ai fini par trouver sur Le Bon Coin via une agence immobilière. Il y avait plusieurs offres sur le marché mais rares sont celles de qualité. De ce fait, il fallait être à l’affût et réactif.

J’ai contacté l’agence moins d’une heure après la publication de l’annonce et j’ai fait la visite le lendemain en matinée avec le responsable de l’agence. En fin de visite, j’ai fait une offre en précisant que l’agence aurait le bien en gestion. Autre élément également important : je lui ai indiqué le nom de mon notaire et comme il le connaît bien et qu’il fait régulièrement des affaires avec lui, j’imagine que ça a aidé.

C’est quoi comme bien ?

Il s’agit d’un T2 de 49 m2 proche université et toutes commodités, situé au 6ème et dernier étage, avec parking. Il était louable en l’état.

Note de Michael : il ne faut pas négliger les biens louables en l’état, ça permet de simplifier le projet mais dans ce cas, il faut anticiper une enveloppe travaux soit dans le financement, soit en provisionnant.

Je l’ai choisi pour son emplacement et la forte tension locative. En plus, on a une vue magnifique sur la montagne.

Je ne l’ai négocié que de 5000 € car le prix était déjà en dessous du marché. Le syndic est efficace et la copropriété est bien gérée.

Investir dans les DOM-TOM : l'investissement rentable à la Réunion

Étape nº2 : Obtenir le financement pour investir dans les DOM-TOM

Quels sont les chiffres complets de ton projet ?

  • Prix affiché : 90 000 €
  • Prix d’achat : 85 000 €
  • Montant emprunté : 85 000 € (taux de 1,95 %)
  • Frais de notaire : 7500 €
  • Travaux : 2 500 €
  • Ameublement : 3600 €
  • Mensualité : 466 €
  • Loyer : 750 €
  • Charges : 1900 €
  • Cashflow : 130 €

Comment s’est passée la recherche du financement ?

J’ai obtenu le prêt en 2 mois, en direct avec ma banque habituelle. J’ai demandé uniquement le financement du bien car, dans la foulée, j’ai fait une deuxième demande de financement pour un studio.

 

Étape nº3 pour investir dans les DOM-TOM : mise en location et gestion

La mise en location meublée à l’année a été rapide. En revanche, j’ai dû gérer une clause abusive dans le mandat de gestion.

Lors de la vente, nous étions trois à être intéressés par le bien. J’avais dit à l’agence que si j’obtenais le bien, je leur confierais la gestion locative. Problème : en lisant le mandat de gestion, je découvre que la durée du contrat est de 10 ans et qu’il y a des pénalités en cas de renonciation avant le terme.

Note de Michael : ah la la les agences, ce sont des coquines parfois…

De plus, c’est l’agence qui encaisse la caution. Elle ne la reverse pas au bailleur/propriétaire. Et elle verse le 27 du mois le loyer pourtant payé le 05 du mois par le locataire.

Au final, la seule concession que j’ai obtenue est la modification du mandat gestion pour une durée de 3 ans au lieu de 10 ans.

 

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Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?

J’en suis heureux d’autant plus que j’ai réussi à reprendre la gestion suite au départ du précédent locataire en indiquant que je souhaitais le récupérer pour vendre. Du coup, je le gère moi-même.

Après deux ans de détention, les biens similaires se vendent à + 40 – 50 000 € sur le marché.

Cet investissement locatif m’a appris qu’il faut être déterminé, réactif et convaincant.

As-tu fait d’autres investissements depuis ?

J’ai le studio, géré par une agence, et 3 autres biens dans une SCI à l’IS . Ce sont des villas T5 louées en nu et gérées par une autre agence.

Pour la suite, acquérir un petit immeuble de rapport serait super ou un T2 à Caen pour y loger ma fille qui est étudiante.

Merci Damien pour ton partage !

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