Immobilier : Quelles sont les villes à éviter ?

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Stratégie de réussite 8 Commentaires

Immobilier : Quelles sont les villes à éviter ?

Quand on cherche à investir, on cherche à avoir du cashflow. C’est-à-dire que l’on cherche à avoir des loyers supérieurs à toutes nos dépenses. À minima, on va chercher un autofinancement c’est-à-dire des revenus équivalents aux charges.

L’objectif est multiple, se sécuriser en cas de vacances locatives et ne pas avoir à sortir de l’argent de notre poche dans ce cas, pouvoir réemprunter en ayant des loyers supérieurs de 30% à notre mensualité de remboursement et parfois même en vivre.

Et si cet objectif est facilement atteignable dans de nombreuses villes en France et je peux le voir dans mes groupes de formation, il y a des villes où il est préférable de ne pas investir.

Car l’immobilier c’est avant tout une question de marché local et s’il est possible d’être rentable de partout aujourd’hui, qu’en serait-il de demain ?

Quelles sont les villes à éviter ?

Analysons quelques villes emblématiques que sont Saint-Étienne, Paris et Marseille et regardons 3 critères intéressants pour analyser à long terme plus valeur potentielle.

C’est ce que nous allons cette vidéo

L’investissement locatif devrait être simple.

Après tout il s’agit de trouver un appartement, pas trop mal placé et au bon prix et de le louer. La réalité est toute autre.

Evidemment une bonne affaire part vite et n’arrive souvent pas à l’étape de l’annonce sur internet.

En plus d’être rare, la concurrence provoquée par les formations internet préparant des milliers d’investisseurs fait pression et je vous en parle en connaissance de cause et les personnes les moins déterminées ou débrouillardes finissent par abandonner face à ces difficultés.

Et pourtant selon plusieurs sources le nombre d’investisseurs diminue.

Pourtant loin d’être décourageant, le marché offre encore et toujours des opportunités et ayant personnellement acquis 40 appartements en 4 ans, je sais de quoi je parle.

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Après tout l’immobilier reste encore un secteur en France où on peut être financé à 110 % et donc cela rend l’investissement possible à des personnes n’ayant pas de capital de départ et ayant de petits revenus. C’est peut-être la méthode la plus simple et la plus accessible au plus grand monde pour se créer un patrimoine.

Mais par appât du gain, par opportunisme ou par désespoir on a vu émerger de nombreuses approches plus ou moins sérieuses et durables comme la division immobilière sauvage, la sous-location ou la construction/revente. Bien loin d’un simple investissement locatif ici on parle de devenir entrepreneur dans l’immobilier ou marchand de biens.

Après tout pourquoi pas, mais si finalement la vraie question n’était pas le mode ou la technique que vous utilisez, mais plutôt là vous investissez

On va peut-être toucher la question la plus importante, car à court terme tu peux être rentable, mais que se passe-t-il à moyen ou long terme sachant que la plupart des investissements immobiliers vont être détenus pendant au moins 10 voire 20 ans.

Quoi de plus tentant, quoi de plus dangereux d’avoir un énorme cashflow à court terme, mais de risquer la moins-value à long terme.

Que faire si l’immobilier perd 30 % en 10 ans comme à Saint Étienne ?

La difficulté à trouver de la rentabilité a poussé de nombreux investisseurs à utiliser soit des techniques de plus en plus compliquées, soit aller dans des villes décotées voir problématique et c’est ça dont nous allons parler en particulier.

Dans l’immobilier on peut distinguer deux grandes approches : la première consiste à investir pour avoir une plus-value lors de la revente c’est typiquement ce qui va se passer quand vous investissez dans une grande ville.

La seconde consiste à avoir du rendement c’est la méthode que j’évoquais en début de cette vidéo qui consiste en fait à se focaliser sur le cashflow immédiat.

On distingue ces deux grandes approches pour une très bonne raison dans la plupart des grandes villes il est difficile d’avoir du rendement et donc pour avoir du rendement il faut soit obtenir une très bonne affaire soit utiliser des techniques plus ou moins agressives soit investir ailleurs.

Vous avez des exemples connus de personnes ayant investi à Paris il y a 10, 15 ou 20 ans et qui n’ont fait aucun cashflow pendant très longtemps et qui n’ont été rentables qu’à partir du moment où ils ont revendu et encaissé les plus-values. Ils ont en plus bénéficié de la baisse des taux. Malheureusement avec des taux historiquement bas, nous ne pouvons désormais plus compter sur ce facteur.

Une ville emblématique de toutes ces questions c’est la ville de Saint-Étienne j’ai voulu faire cette vidéo, car dans mes groupes de formation j’ai de nombreux membres qui me pose des questions sur cette ville, car elle est attractive pour plusieurs raisons.

La première est dans toutes les personnes qui vivent à proximité de Lyon trouve que le marché est trop cher et donc Saint-Étienne apparait comme une des grandes villes à proximité immédiates offrant de bons rendements.

La deuxième raison c’est que Saint-Étienne propose des prix à l’achat faibles au mètre carré tout en offrant des prix à la location corrects.

Enfin dernière raison la ville contient une population importante, ce n’est pas un village et de nombreux étudiants ce qui apporte un potentiel de locataire significatif et renouvelé chaque année.

En effet il fut possible dans cette ville d’acheter un appartement, de faire des travaux et d’être extrêmement rentable avec du cashflow de 300 à 500 € par mois sans difficulté et la problématique qui se pose quand on est investisseurs c’est que l’on investit non pas pour 1, 2 ou 3 ans mais plutôt pour 5, 10 ou 15 ans.

Sinon on parle de villes problématiques que sont d’un côté à Paris et de l’autre Saint-Étienne voici quelques chiffres assez effrayants quand on les met au regard les uns à côté des autres.

D’un côté à Paris vous avez le prix du mètre carré qui a augmenté de 54 % en 10 ans de l’autre à Saint-Étienne il a dégringolé de 31 % en 10 ans.

Autrement dit si vous aviez investi 100 000 € à Paris gagné 154 000 € aujourd’hui si vous aviez investi 100 000 € à Saint-Étienne il y a 10 ans vous auriez 70000 € aujourd’hui.

Voir prix historique Paris

  • +54% en 10 ans
  • Prix moyen : 9000 €
  • Loyer moyen au m² : 27,8 €

Voir prix historique Saint-Etienne

  • -31% en 10 ans
  • Prix moyen : 900 €
  • Loyer moyen au m² : 7,3€

Alors évidemment nous cherchons de la rentabilité, mais pas à n’importe quel prix pas au prix de perdre de l’argent lors de la revente.

Parce qu’au final dans cet exemple n’aurait-il pas mieux valu investir 100 000 € à Paris quitte à ne pas avoir du cashflow pendant 10 ans ?

Les évidences rétrospectives sont évidemment toujours faciles Et voici ce que ça donne avec des chiffres.

A Paris : 100 000 € permettait d’acheter 17 m² loués 20 € / mois soit un revenu total de 340 € par mois soit 40 k€ sur 10 ans .

Revente 150 000 € : 50 k de PV : Total 90 k

A saint Étienne 100 000 € permettait d’acheter 110 m² loués 700 € / mois soit un revenu total de 84k€.

Revente 70 k : 30 k de MV = 84 – 30 = Total 54 k

Ici dans mon exemple approximatif, acheter à Paris aurait permis de gagner presque 2 fois plus sur ces 10 dernières années.

Prenons une autre ville emblématique qu’est Marseille

Marseille fait partie de ces villes endormies, car sur 10 ans le prix au mètre carré a légèrement baissé de 0,4% selon ce site https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/marseille-13000/

Si je réalise à nouveau ma petite analyse sans prendre de chiffres, on se rend bien compte que sur 10 ans, Marseille offre un résultat intermédiaire aux 2 exemples précédents, car nous aurions encaissé les loyers et faits peu ou pas de PV à la revente.

Evidemment la fiscalité est un facteur déterminant que je mets volontairement de côté pour ne pas compliquer les choses.

La question qui se pose c’est donc comment identifier ces villes dans lesquelles il vaut mieux éviter d’investir.

Démographie

Le premier point à évoquer c’est la démographie. C’est tout simplement le nombre de personnes vivant dans cette ville et la démographie traduit d’une certaine manière le dynamisme de la ville son attractivité économique et sa destinée.

Le constat est sans appel si l’on regarde la démographie de Saint-Étienne elle est en baisse depuis 1968 cela fait donc 50 ans soit un demi-siècle que la population diminue d’année en année.

Alors la ville ne va pas disparaître de la carte et il semble s’installer une stagnation autour du nombre d’habitants actuels d’environ 170000 personnes et cela veut dire qu’à moins d’avoir des arguments économiques importants la ville ne gagnera peut-être jamais d’habitants voir qu’elle aura peut-être des difficultés à maintenir ce nombre-là.

Bien entendu ceci n’est qu’un indicateur et le truc c’est de déterminer comment interpréter ce signal. Là où certains, c’est-à-dire les personnes investissent à Saint-Étienne, y voient une opportunité j’y vois plutôt personnellement un avertissement.

Le cas du Havre

Il y a une autre ville qui semble être en difficulté c’est la ville du Havre qui a perdu beaucoup d’habitants ces dernières années.

Dans les autres villes problématiques on pourrait citer le cas de Marseille qui a vu sa population chuter à inlassablement depuis 1968 également, mais qui a amorcé une belle reprise depuis plus de 10 ans probablement grâce à la transformation réussie de son centre-ville.

Comme quoi la démographie peut évoluer dans un sens ou dans l’autre et un investisseur ayant démarré dans les années 2000 à Marseille aura eu le nez fin.

En revanche du coup pas de surprise côté évolution des prix au mètre carré, car celui-ci a stagné en 10 ans comme je le disais plus tôt.

Côté démographie Paris est encore un cas particulier, car la ville ne s’illustre pas sur ce point avec une légère baisse de la population intramuros.

Tension locative

L’autre aspect à regarder c’est ce qu’on appelle la tension locative c’est-à-dire à quel point il est difficile pour une personne de se loger de trouver un logement et surtout à quel prix elle va pouvoir le trouver.

Il y a trois grandes méthodes pour estimer sa tension locative la première c’est vraiment de connaître son marché local de faire une étude de terrain d’aller voir ou d’appeler des agences immobilières en se faisant passer pour un locataire et de voir si on se fait traiter comme à Paris ou si au contraire nous sommes accueillis les bras ouverts, si nous allons devoir faire une visite groupée avec 50 personnes et avoir un dossier déjà prêt ou si nous faisons des visites individuelles où l’agent immobilier est plus qu’un porte-clé.

Il existe quelques services dont la qualité des données n’est pas forcément certaine, mais qui peuvent également vous conforter dans un sens ou dans l’autre et dans le cas de la tension locative par exemple pour la ville de Saint-Étienne le marché semble très favorable au locataire.

Bien évidemment il ne faut pas prendre ces données pour argent comptant et il faut regarder pour la nature de logement que vous souhaitez louer et l’état dans lequel vous souhaitez car cela influence de manière très importante les statistiques moyennes que l’on peut observer.

N’oubliez jamais cette méthode

Enfin la dernière méthode pour estimer la tension locative c’est d’échanger avec des investisseurs qui sont dans la ville que vous visez et cela est vraiment facilité grâce à Internet et à tous les groupes privés qui existent dans le cas de Saint-Étienne les informations que j’ai sont plutôt négative, car je connais des personnes ayant des logements neufs de qualité, mais qui sont vides depuis plusieurs mois voire plus d’une année.

Attractivité économique

Après avoir regardé la démographie et la tension locative le dernier critère qu’il convient de regarder c’est l’activité économique.

La raison est simple plus une ville a des raisons d’attirer des entreprises plus elle va devoir loger les personnes qui travaille dans une entreprise les personnes de passage dans cette entreprise les fournisseurs de ces entreprises et donc cela va générer une activité économique importante et même indispensable à la ville. Cela va apporter des ressources financières pour rendre la ville agréable c’est donc un cercle vertueux.

Si je reprends l’exemple de Paris le nombre d’habitants intramuros est plutôt en diminution bien évidemment Paris ayant un statut particulier en France cela n’a rien d’inquiétant.

L’analyse du dynamisme économique ainsi va montrer que par exemple Paris est classé 23e aucune inquiétude à avoir pour l’avenir de Paris.

Les villes au dynamisme assuré

On va aussi retrouver un grand nombre de villes dynamiques comme Bordeaux, Clamart, Nantes, Lyon, Rennes, Toulouse, Dijon, Aix-en-Provence ou encore Montpellier.

Concrètement cela veut dire que ces villes ont tous les atouts pour voir leur population se développer à l’avenir.

À contrario cette analyse confirme des inquiétudes que l’on peut avoir sur des villes comme Saint-Étienne que l’on a évoqué, mais aussi le Havre Mulhouse ou Calais.

Ainsi pour cette analyse qui a un qui a regardé les 113 plus grandes villes de France nous avons retrouvé Calais qui dernière Le Havre qui est en 104e ou encore Saint-Étienne et 91e

CONCLUSION : Dans l’immobilier quelles sont les villes à éviter ?

Après avoir regardé ces trois critères que sont la démographie la tension locative et l’attractivité économique nous avons compris qu’il est facile de sécuriser votre investissement locatif en ciblant les villes dynamiques.

On cherche à voir à tout prix du rendement à court terme, mais également et surtout à protéger son patrimoine dans la durée en choisissant des territoires et des villes qui présentent un potentiel significatif.

Ainsi vous aurez non seulement sécurisé votre projet d’investissement et sa rentabilité. En vous assurant qu’il existe une demande locative significative et durable, mais aussi votre patrimoine à moyen long terme et donc votre plus-value potentielle.

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Commentaires 8

  1. Merci Michael pour la vidéo. Le sujet est très intéressant.
    Tout ce que tu dis est vrai. Il n’y a pas de contestation.
    Mais il y a un paramètre important, je pense, que tu n’évoques pas : la capacité d’endettement.
    Je développe :
    Tu compares (et tu le fais très bien) un investissement à Paris et un inv à St Etienne sur les 10 ans glissants. On pourrait se dire, après coup, qu’il aurait mieux valu investir à Paris.
    Je ne suis pas aussi sûr.
    Le raisonnement est vrai sur 1 bien. Mais perso, je préfère faire avec 10 biens à +54k€ de PV (au final), soit +540k€ que de faire +90k€ seulement avec un seul bien à Paris.
    En effet, acheter un bien à Paris grignote très fortement la capacité d’endettement et du coup, ça coupe les investisseurs dans leur élan…

    Tu m’suis toujours ?

    Comme tu dis, le secret est : l’argent des autres.
    Alors autant l’utiliser le plus possible 😉

    Et merci encore pour ta vidéo et ton aide pour les investisseurs dont j’en fais parti.

    Tu inspires beaucoup d’entre nous.
    Bonne continuation
    Pouya

    1. Post
      Author
  2. Bonjour Mickaël,

    C’est toujours avec beaucoup d’attention que je suis la production de tes vidéos, puisque j’attends mon heure pour me mettre, moi aussi, sur la route de l’indépendance financière dans l’immobilier.

    Personnellement, je préfère le format de l’article à la vidéo qui nécessite beaucoup plus de temps. C’est donc avec plaisir que j’ai découvert cet article. Et puis, c’est le flop ! Mickaël Ferrari a fait écrire son article sur une plateforme pas chère !

    J’ai créé, l’an passé, une entreprise de correction et rédaction web, c’est la raison pour laquelle je dois attendre avant d’investir : les banques ne prendront mes revenus en compte, qu’à partir de trois ans de vie de l’entreprise.

    C’est cette fonction qui me fait réagir à ton article. Sur le fond, bien que je n’aie pas procédé à la moindre vérification, il me semble bien. Je suppose que tu donnes un brief correctement détaillé. En revanche, sur la forme, il est extrêmement mal rédigé : de nombreuses fautes d’orthographe, une ponctuation aléatoire qui gène la fluidité de la lecture et des mots manquants.

    De plus, il n’y a pas d’optimisation SEO. Comme tu le sais certainement, une bonne optimisation permet à ton article d’être référencé naturellement par Google et de remonter dans le SERP. Dans cette article, le gras n’est pas fait sur des mots clefs et les moteurs de recherche ne pourront pas les utiliser.

    Si tu le souhaites, je peux te proposer mes services et t’offrir la correction de cet article. Ensuite, si tu es intéressé, nous pourrons discuter plus amplement de la rédaction web et de tes besoins.

    Bien cordialement,
    Isabelle

    1. Post
      Author

      Bonjour Isabelle,

      Merci pour ton long message. L’article n’a pas été écrit sur une plateforme pas chère comme tu le dis. C’est dommage de faire la promotion de tes services en tirant des conclusions hâtives qui ne me donnent personnellement pas envie de travailler avec toi.

  3. Gérard
    Très bonne vidéo sur les critères à connaître pour investir dans les villes en France.
    Malheureusement certaines régions sont isolées sur le plan géographique,
    pas de lignes ferroviaires à grande vitesse, population et attractivité en baisse.
    Merci .
    Gérard.

  4. Je prefere egalement le format article au format video, ca serait bien de au moins relire l’article pour corriger les plus grosses coquilles….y a des phrases sans sens quand meme.
    D’autre part j’aurais aimé que ca soit un peu plus developpé. Quels outils utiliser pour analyser une ville? Donnees Insee ok, mais il y a t il une methode rapide?

  5. Bonjour Michael,

    Merci pour cette analyse, que je me permets de nuancer.
    La comparaison Paris / St Etienne me parait un peu osé, voir même plus.

    Concernant St Etienne que je connais très bien, il serait bon de rappeler la démographie de l’agglomération, beaucoup moins catastrophique. De plus ce marché est très particulier, changeant d’une rue à l’autre. Le prix peuvent faire le grand écart. En résumé, il faut connaitre et bien se renseigner avant investissement. Je ne plains absolument pas de ce marché, bien au contraire, il offre de formidables opportunités, quasi impossibles à trouver dans les très grandes agglomérations.

    Quand je vois les prix à Paris, Lyon ou autre, il faut déjà avoir la capacité à emprunter , et attendre une rentabilité minimale me semble utopique.

  6. Bonjour Mickael,
    Je constate que pour beaucoup de personnes, l’accent est mis sur le cash-flow immédiat, ce qui n’est pas une mauvaise chose en soit.
    L’aspect patrimonial et plus value est aussi un critère important, surtout si on prévoit de revendre.
    Pour ma part, le critère le plus important que je regarde lorsque j’achète un nouveau bien est sa capacité à se louer facilement aujourd’hui, mais SURTOUT sur le long terme dans 20 ou 30 ans.
    J’investis dans des endroits où je sais que la demande locative sera toujours là dans 30 ans.
    Cela fait presque 20 ans que j’ai acheté mon premier bien. Il se loue toujours aussi facilement à des étudiants. Et j’ai pu multiplier par 3 le montant des loyers en faisant évoluer les prestations proposées.
    (j’investis dans la région de Strasbourg, une super ville pour investir… Comme Montpellier, Rennes et Angers par exemple).

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