L’immobilier en Argentine se vend aujourd’hui avec une vitrine très simple. Trop simple.
Buenos Aires, des prix 10 à 20 % sous leur point le plus haut, zéro impôt sur les loyers d’habitation, zéro impôt sur la plus-value. Voilà pour l’affiche. Derrière, il reste un contrôle des changes qui n’a pas entièrement disparu, et une sortie de capital qui ne dépend pas de vous.
Où en est l’immobilier en Argentine
L’Argentine sort d’une quasi-hyperinflation. Pour situer, les crises de change s’enchaînent depuis des années : 2001, 2011, 2015, 2018, 2023. À chaque fois, la monnaie part, les prix suivent, et le pays passe des années à réparer.
Depuis décembre 2023 et l’élection de Javier Milei, le mouvement s’est inversé. La monnaie a été dévaluée au départ, puis l’inflation est retombée. On était à 200 % d’inflation avant 2023. On est aujourd’hui sous les 30 %. Ça reste élevé, mais ça n’a plus rien à voir.
Résultat : l’immobilier en Argentine récupère, avec des prix 10 à 20 % sous leur point le plus haut. C’est un actif dollarisé, dans un pays dont l’économie se soigne.
Vous l’avez compris, le point d’entrée dans l’immobilier en Argentine se juge en dollars, pas en pesos. Le peso, lui, sert encore à payer le quotidien. Le logement, lui, se discute en dollars depuis longtemps. Du coup, un Français qui compare avec un T2 à Lyon compare deux marchés qui n’ont pas la même unité de compte.
En gros, l’immobilier en Argentine est un marché de cash dollarisé, pas un marché de crédit comme chez nous. C’est ce détail qui change tout le reste de l’article.
La location dans l’immobilier en Argentine
Avant, la location était encadrée de partout. Le loyer était fixé, l’indexation suivait un indice défini par l’État, le dépôt de garantie était plafonné, et le contrat devait être enregistré auprès de l’administration.
Le propriétaire argentin a réagi exactement comme un propriétaire français : il a retiré son bien du marché. Moins d’offre, des loyers qui explosent entre deux locations.
Ce que Milei a changé sur la partie locative : durée du bail libre, indexation libre, fréquence d’indexation libre, plus de plafond légal sur le dépôt, plus d’obligation d’enregistrer le contrat. La monnaie du contrat se choisit aussi, peso ou dollar, et beaucoup préfèrent le dollar tant que le peso n’est pas stabilisé.
Bilan : fin 2024, plus de 100 % de biens en location en plus à Buenos Aires. Les loyers ont rebaissé après le pic de 2023, parce que l’offre est revenue.
Aujourd’hui, en tant que locataire, vous négociez. C’est du gré à gré, avec moins de protection qu’avant. Ce qui se pratique le plus : des baux de deux ans, avec un ajustement trimestriel indexé sur l’inflation, souvent libellés en dollars pour que personne ne se fasse manger entre deux signatures.
Vous vous demandez peut-être si le locataire peut rester sans payer pendant deux ans. Non. L’expulsion reste une procédure judiciaire, avec avocat local et délais. Et les délais, en Argentine, on sait ce que c’est. Le cadre est plus souple qu’avant, et la procédure reste judiciaire. En gros, on est revenu à un marché locatif qui respire.
Pour l’immobilier en Argentine, cette réforme est le vrai changement de régime. Sans elle, les prix bas ne voulaient rien dire : un bien que vous ne pouvez pas louer aux conditions du marché reste un stock.
Du coup, le raisonnement ressemble à ce qu’on a vu en France quand l’encadrement pousse les bailleurs dehors. L’offre se cache, les loyers du marché gris montent, et le jour où on desserre, l’offre revient d’un coup. Ici, elle est revenue.
La fiscalité de l’immobilier en Argentine
Pas d’impôt sur les loyers d’habitation, et c’est bien pour ça qu’on regarde l’immobilier en Argentine. Vous louez à quelqu’un qui habite là à l’année, c’est sa résidence principale, vous ne payez rien. Du coup, ça motive les propriétaires à remettre les biens en location.
C’est le cœur de l’argument pour l’immobilier en Argentine. En France, un loyer nu tombe dans les revenus fonciers, et les travaux servent surtout à fabriquer du déficit foncier. Ici, le loyer d’habitation n’entre pas dans l’impôt. Le montage LMNP ou LMP n’a pas d’équivalent à chercher.
Attention au cas Airbnb, où le régime change et où le calcul monte vite. On présume le loyer brut que vous auriez pu percevoir, on en prend 60 %, et on applique 35 % là-dessus.
60 % de 1.000 € font 600 €. 35 % de 600 € font 210 €. Sur un loyer brut de 1.000 €, vous laissez 210 €, soit 21 % d’impôt sur le loyer brut. C’est libératoire : pas de déclaration annuelle, pas de déductions réelles.
Côté plus-value, pas d’impôt à la revente, non-résident comme résident. Il existe des exceptions, ça reste le cas général. Si votre thèse sur l’immobilier en Argentine est une revente dans cinq à dix ans, c’est ce point qui fait le rendement. Le loyer, lui, est un bonus, pas le moteur.
Après, ce sont des règles générales. Une zone, un usage, un statut peuvent sortir du cas standard. Avant de signer, le notaire local doit vous dire dans quel cas vous tombez. Pas un agent.
Les frais pour acheter de l’immobilier en Argentine
Un étranger peut acheter de l’immobilier en Argentine sans problème. Seules quelques zones rurales et certains terrains agricoles sont encadrés, ce n’est pas ce qu’on cherche.
Les frais : 1 à 2 % pour le notaire, puis 3 à 4 % de droits de timbre, partagés entre l’acheteur et le vendeur, donc vous en payez la moitié. Au total, sans agence, comptez 3 à 4 % de frais obligatoires. C’est trois fois moins qu’en France.
Pour situer le contraste, regardez ce que coûte déjà d’acheter chez nous sur la courbe de Friggit. Ici, les frais de mutation ne mangent pas l’affaire. L’affaire se joue ailleurs, à la sortie.
Le paiement se fait en dollars. Si vous arrivez avec des euros, vous convertissez avant, pas le jour de la signature dans un bureau de change de quartier. Le notaire veut un circuit propre. Un virement dont on ne retrouve pas l’origine, ça ne passe pas.
Le crédit : oubliez
Le prêt immobilier n’existe pas vraiment pour l’immobilier en Argentine. Il existe à 7 %. Déjà qu’à 4 %, les Français pètent un câble. Et pour un non-résident, le levier est très compliqué à obtenir.
Donc, pour l’immobilier en Argentine, vous achetez cash. Si vous n’avez pas le cash en dollars, l’opération ne se fait pas.
C’est le point que les vidéos passent en une phrase. Pourtant c’est lui qui trie les candidats. En France, on achète avec la banque, et le locataire rembourse le crédit. Ici, vous sortez le capital de votre poche. Le rendement sur fonds propres est le rendement tout court, parce qu’il n’y a pas de levier.
Si votre méthode, c’est l’immobilier passif financé à crédit, ce marché ne rentre pas dans la case. Il demande du cash déjà constitué, et un horizon où vous pouvez vous passer de cet argent.
Le contrôle des changes, le piège de l’immobilier en Argentine
C’est la partie que personne ne met dans les vidéos. Et c’est elle qui décide si l’immobilier en Argentine est un placement ou un capital coincé.
Jusqu’en avril 2025, l’État fixait un prix officiel du dollar. Vous n’aviez le droit de retirer que 200 dollars par mois. Et à côté de cette cotation officielle, il existait plusieurs marchés parallèles, avec des écarts de 30 à 100 %.
En avril 2025, un prêt du FMI de 20 milliards et la fin du plafond de retrait. Le contrôle des changes est remplacé par un couloir : une valeur plancher et une valeur plafond qui s’écartent avec le temps. Le plancher baisse de 1 % par mois, le plafond s’élargit dans le même mouvement. En 17 mois, la largeur du couloir a triplé.
L’objectif final est que ce couloir disparaisse et que le peso flotte librement face au dollar.
Pourquoi ce détour plutôt qu’un flottement immédiat ? Parce que les ménages se seraient rués sur le dollar, et parce qu’il reste un stock d’argent coincé depuis 2019-2023 que les entreprises auraient converti tout de suite. Ils ont déjà fait cette erreur une fois. Ils savent aussi qu’ils ne pouvaient pas garder le change fixe à 1 %, l’inflation étant plus forte : ça renchérit la monnaie et ça tue les exportateurs. Et ils ne pouvaient pas garder le blocage total, qui gelait les investissements et nourrissait le marché noir.
Pourquoi ce détour vous concerne, vous qui regardez l’immobilier en Argentine ? Parce que le jour où vous vendez, il faut rapatrier. Acheter est simple. Sortir est le problème.
Si un gouvernement remet les contrôles, vous entrez dans une file d’attente. Un peu comme un actionnaire d’une société à capital limité : vous demandez à sortir, vous patientez un, deux, trois mois, et vous ne maîtrisez pas le taux de change auquel vous sortirez.
Le prix d’achat de l’immobilier en Argentine est connu le jour de la signature. Le prix de sortie, lui, dépend d’une file et d’un taux que vous ne fixez pas.
Le couloir actuel élargit la bande mois après mois. La porte, elle, reste entrouverte. Tant que la bande existe, le change n’est pas libre. Le jour où elle saute, le peso flotte. Le jour où un gouvernement la referme, on revient à la file.
Bref. Vous pouvez gagner sur le bien et perdre sur la porte de sortie. Les deux comptes ne sont pas les mêmes.
Le risque de change sur l’immobilier en Argentine
Vous investissez dans un pays qui n’a pas votre monnaie. Si le dollar perd 20 %, votre actif perd 20 % vu depuis l’euro. Ça vaut pour tous les pays.
Sauf qu’ici, il y a un précédent. Entre 2018 et 2023, l’immobilier en Argentine a perdu 30 à 40 % en dollars. Et en 2001, il n’a protégé personne.
L’immobilier en Argentine a déjà fait les deux : un effondrement en dollars, et une crise où la pierre n’a servi de refuge à personne. Le film des vingt dernières années est déjà passé deux fois.
Sur l’immobilier en Argentine, le dollar, lui, vous protège du peso. Il ne vous protège pas de l’euro. Si vous comptez votre patrimoine en euros, la ligne bouge même quand le prix en dollars ne bouge pas.
Pour qui l’immobilier en Argentine a du sens
L’immobilier en Argentine a du sens pour quelqu’un qui a du cash en dollars un peu hors système, et qui vise un horizon de 5 à 10 ans avec une revente et une plus-value potentielle. Il faut accepter un marché peu liquide, un risque macroéconomique réel, et une relation avec un pays qui n’est pas l’Europe. Parler espagnol aide, même si on peut tout déléguer à quelqu’un sur place.
Mon cas est simple : je n’achète pas pour revendre. L’essentiel de mon patrimoine est en location nue, détenu via une société à l’impôt sur les sociétés, et j’assume la contrepartie, la plus-value professionnelle à la revente. Le rendement de l’immobilier en Argentine, je le vois. Ce qui me gêne, c’est de ne pas pouvoir arbitrer quand je veux. Un capital bloqué trois mois dans une file d’attente, ça ne colle pas à ma façon d’investir.
Je construis en France, au fil de l’eau, avec des banques et des baux que je connais. Ici, il faudrait immobiliser du cash dollars, loin, avec une porte de sortie politique. Ce n’est pas mon métier. Ça peut être le vôtre, si le cash est déjà là et si l’horizon est long.
La délégation existe. Visites, états des lieux, suivi du bail : quelqu’un sur place peut le faire. Ça ne règle pas la question du change. Le gestionnaire local encaisse le loyer. Il ne fait pas passer le capital à travers un contrôle des changes.
Ce qu’il faut avoir en main
Si vous avancez quand même, l’immobilier en Argentine se prépare avant le billet d’avion. Le cash en dollars doit déjà être là, avec un circuit dont le notaire peut suivre l’origine. Un apport « on verra à la signature », ça ne se fait pas. Le vendeur, lui, veut des dollars, pas une promesse.
Le notaire local passe avant l’agent. C’est lui qui vous dit si le bien tombe dans le cas général : loyer d’habitation sans impôt, plus-value sans impôt, ou une exception. L’agent, lui, vend la vitrine. J’ai déjà vu, en France, un dossier qui ne correspondait pas à ce que l’agent avait raconté, et je l’ai découvert chez le notaire le jour de la signature. Là-bas, vous n’aurez pas le luxe de renégocier dans la langue de tout le monde.
Parler espagnol aide. On peut tout déléguer, et il faut quand même pouvoir lire un bail de deux ans indexé chaque trimestre. Si vous signez une indexation que vous ne comprenez pas, le loyer en dollars peut bouger sans que vous l’ayez vu venir.
L’horizon, c’est cinq à dix ans. En dessous, les frais, même à 3 ou 4 %, et le délai de sortie mangent l’affaire. Au-dessus, vous pariez qu’aucun gouvernement ne referme le contrôle des changes pendant que vous êtes dedans. C’est un pari politique. Autant le nommer.
Et le bien lui-même : un logement d’habitation, loué à l’année, pas une location courte. Dès que vous basculez sur du meublé touristique, le régime Airbnb s’applique, avec les 21 % sur le loyer brut. L’immobilier en Argentine est intéressant dans le cas simple. Le cas malin, lui, se paie.
Dernier point, le plus plat : quelqu’un sur place que vous avez déjà payé une fois, pas un inconnu trouvé la veille. La relocation, les états des lieux, le suivi du bail, ça se délègue. La décision de sortir le capital, elle, reste la vôtre, et elle se prend à distance, avec le change du moment.
Une fois le bien acheté, l’immobilier en Argentine se gère comme une location à distance. Le loyer rentre en dollars, le bail se réajuste, et quelqu’un sur place ouvre la porte. Votre travail, lui, est ailleurs : surveiller le couloir de change, et décider si vous restez. Si le couloir se referme, vous ne vendez pas quand vous voulez. Vous vendez quand la file vous laisse passer.
C’est pour ça que je n’en fais pas une brique de mon patrimoine. J’ai déjà du mal à appliquer une technique contraignante sur la durée, même en France. Alors bloquer du cash à l’étranger, dans l’immobilier en Argentine, avec une sortie que je ne contrôle pas, non.
Alors, on y va ou pas ?
On est dans une fenêtre. Pour l’immobilier en Argentine, les prix sont bas, la fiscalité locative est excellente, le gros de la crise est derrière. Le pic du risque est passé, le pays a corrigé ses délires, mais il n’est pas entièrement soigné et rien ne garantit que ça continue.
Il reste une condition pour que ça tienne : que Milei garde le cap. L’Argentine est repartie grâce à l’excédent budgétaire et à la dérégulation. Si le pays relâche l’un ou l’autre, tout ce que je vous ai décrit se démonte. Bref, on parie sur une trajectoire politique autant que sur un marché.
Il y a une grande opportunité et un grand risque au même endroit, au même moment. Si vous cherchez du rendement prévisible et tranquille, passez votre chemin. Si vous avez le cash, l’horizon et l’estomac, le point d’entrée sur l’immobilier en Argentine est bon.
Et vous, vous la sentez comment, cette fenêtre ?