5 conseils pour préparer votre dossier bancaire et obtenir votre prêt immobilier

Comment préparer son dossier bancaire pour investir dans l’immobilier ?

Michael Ferrari Comment créer son indépendance financière, Comment investir dans l'immobilier 4 Commentaires

La recherche de financement pour votre investissement immobilier passe par un bon dossier bancaire qui doit séduire la banque. Vous aurez besoin de meilleurs arguments qu’un simple projet rentable pour faire passer votre dossier. Sur la base de mon expérience, je vous présente 5 conseils pour obtenir votre prêt et épater votre banquier !

Conseil nº1 : Présenter une bonne situation et un bon comportement bancaire

Vous pensez probablement que vos revenus représentent l’unique critère de décision de la banque. Dans la mesure où vous disposez de revenus réguliers, vous êtes d’ores et déjà éligible au prêt immobilier.

Toutefois, votre comportement bancaire augmente vos chances de décrocher un financement pour votre investissement immobilier. La banque va se focaliser en priorité sur votre manière de gérer vos comptes. Tout sera passé au crible, les débits, votre capacité d’épargne, les éventuels crédits…

Vous devez présenter des habitudes seines et positives et présenter honnêtement à votre banque votre situation personnelle. Certaines dépenses pouvant être perçues d’une manière négative par la banque doivent être mises de côté. Pensez par exemple à utiliser un compte dédié pour toutes vos dépenses exceptionnelles, comme vos achats de cryptomonnaies ou vos jeux.

Selon votre taux d’endettement et votre situation, être propriétaire de votre résidence principale pourra être perçu comme un point positif ou comme un inconvénient. La question de la résidence principale amène certains investisseurs à redevenir locataires pour libérer de la capacité d’endettement, bien que ce ne soit pas le seul critère pris en compte.

Sur la base de tous ces éléments, la banque va calculer votre scoring. Il s’agit de votre score en terme de risque. Car vous devez bien garder à l’esprit que la banque est là pour s’enrichir elle ! Et si votre dossier bancaire présente un risque trop élevé, la banque va préférer passer son tour, même si votre projet est hyper rentable.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, soignez la présentation de votre dossier afin de mettre en valeur tous vos atouts et d’anticiper les objections du banquier. En vous inscrivant à la conférence dédiée au financement ici, vous pourrez aussi télécharger un modèle de dossier.

Conseil nº2 : Justifier dans le détail tous les aspects de votre projet

Pour avoir un bon dossier bancaire, vous devez également présenter correctement et de manière intelligente votre projet. Par exemple, ce financement est-il destiné à votre résidence principale ou à un investissement locatif ?

En pratique, il n’existe aucune règle qui exige que vous deviez d’abord investir dans une résidence principale. Cependant, certaines banques et courtiers vont faire passer votre investissement pour votre résidence principale. Cette astuce est envisageable en fonction de la cohérence entre votre situation personnelle et votre projet. Changer le classement de votre projet immobilier vous facilite l’octroi du financement et donne accès à des conditions de prêt plus favorables. Libre à vous ensuite de mettre votre bien en location, à la seule condition de ne pas avoir eu recours à un prêt à taux zéro.

Dans tous les cas, pour convaincre la banque, justifiez toutes les composantes de votre investissement de A à Z. Il ne suffit pas d’avancer des chiffres, encore faut-il apporter des preuves. Il peut s’agir d’un document texte simple ou d’une présentation PowerPoint. Soignez la présentation de votre projet, car c’est votre support commercial. Il s’agit en effet de l’unique élément tangible dont va disposer votre conseiller, du seul outil pour défendre votre dossier. Ce document doit pouvoir guider le banquier à l’aide de données chiffrées vers la conclusion voulue. Pour donner du poids et de la substance à votre dossier, vous devez y présenter le prix d’acquisition et le situer par rapport aux prix du marché.

Pensez au coût estimatif des travaux, que vous devez appuyer par des devis réalisés par des professionnels pour argumenter les dépenses. Notez qu’il est important que le coût des travaux ne soit pas plus important que le prix d’achat du bien. La banque doit être en mesure d’évaluer le risque qu’elle prend en finançant vos travaux. Enfin, faites réaliser une estimation du futur loyer par différentes agences (ce que l’on appelle des attestations de valeur locative). Un bon dossier bancaire doit aussi être illustré par des photos. Ces photos qui vous permettront aussi de mesurer l’intérêt que pourrait avoir votre projet sur le marché. N’hésitez pas à publier des annonces test pour avoir une idée de la rentabilité de votre projet.

Conseil nº3 : Jouer sur le Produit Net Bancaire

La banque est une entreprise qui prête de l’argent parce que et pour que ça lui rapporte. Je parlais précédemment du scoring, c’est-à-dire la note que la banque attribue en fonction du risque, mais il existe un autre élément : le PNB. Il s’agit du Produit Net Bancaire. C’est le score du point de vue commercial et cela joue dans votre dossier bancaire. Autrement dit, combien d’argent la banque gagne grâce à vous. Plus vous rapporterez d’argent à la banque, plus elle acceptera de vous financer !

C’est particulièrement important si vous envisagez d’enchainer les projets pour développer votre patrimoine immobilier et votre cashflow. Nouer une relation de confiance en mode gagnant-gagnant avec votre partenaire bancaire peut être un atout majeur pour que la banque continue de vous suivre.

Conseil nº4 : Présenter un projet rentable

Ça peut paraître évident mais ce qui est rentable pour vous ne l’est peut-être pas aux yeux de la banque. Il faut donc bien comprendre comment la banque calcule la rentabilité d’un investissement pour en tenir compte dans votre calcul. La banque ne tient compte que de 70 % des loyers que vous comptez percevoir.

C’est un calcul réaliste, car les loyers perçus ne constituent pas le résultat net. Il y a des charges, des dépenses imprévues, des impôts, etc. qui viennent ponctionner les recettes. La banque prévoit cela et considère donc que si la mensualité du prêt demandé est supérieure à 70 % des loyers, le projet vous endette au lieu de vous enrichir.

Conseil nº5 : Faire jouer la concurrence

Faites des simulations en ligne et démarchez plusieurs banques afin de disposer d’offres concurrentielles qui vont encourager le conseiller à se battre pour vous. Cela rend les choses plus intéressantes ! Je suis très sérieux : si votre dossier et votre projet sont intéressants, que vous êtes donc un client que la banque a envie d’avoir, vous obtiendrez de meilleures conditions si le conseiller voit que d’autres banques vous ont fait des propositions. 

On a parfois honte de négocier, mais la négociation argumentée est un outil puissant de l’investisseur. Cela prouve que vous savez ce que vous faites, que vous abordez les choses comme un professionnel.

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