Comment faire 30’000 € d’économies sur votre prêt immobilier ?

Michael Ferrari Stratégie et Fiscalité Laissez un commentaire

Comment faire des économies sur votre prêt immobilier ?

Vous le savez l’immobilier est L’ACTIF le plus facile à acheter parce que l’on peut bénéficier de l’effet de levier de la banque.

L’effet de levier est ce phénomène incroyable qui fait que vous pouvez acheter un bien à 150 000 € sans sortir un euro de votre poche, sans même avoir cette somme sur vos comptes

Je ne sais pas pour vous mais quand je demande dans mon groupe de formation “combien voudrais tu avoir de revenus immobilier”, la réponse la plus fréquente c’est 3000 € par mois

Laissez-moi vous faire un petit calcul simple.

Pour avoir ce type de loyer qui tombe chaque mois, on va imaginer que vous avez réalisé un investissement rapportant 10%

Cela veut dire que la valeur des biens immobiliers est de 900 000 €.

Avec 900 000 € de financement sur un ou plusieurs bons projets, vous pouvez générer 90 000 € par an de loyer, si l’on retire le remboursement du prêt, il vous reste 36 000 € par an soit 3000 € par mois et cela avant optimisation fiscale ou l’exploitation de vos biens. 

Pendant le remboursement du prêt, vous avez votre rente et après, c’est le jackpot.

Avec un tel patrimoine, le calcul est simple, vous vous enrichissez de 2300 € par mois grâce à l’amortissement du prêt en plus des 3000 € de loyer.

Alors évidemment ce sont des loyers bruts mais avouez que c’est quand même déjà pas mal.

Le locataire va donc payer votre patrimoine.

Donc si vous repoussez votre investissement à plus tard, vous perdez au total 5300 € par mois parce que vous attendez.

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Alors dans cette première vidéo, nous allons vous expliquer les 3 erreurs à éviter avec votre financement bancaire et nous vous expliquerons les 6 éléments à négocier sur un prêt immobilier avec une démonstration chiffrée à l’appui.

Ici les économies sur votre prêt immobilier sont possibles !

Sans plus attendre, rentrons dans le vif du sujet !

On commence de la plus courante à la plus chère

Nous allons juste évoquer une grave erreur rapidement. Celle qui consiste à cacher vos emprunts à la banque, faire la doublette ou des prêts croisés. Vous savez c’est quand on vous recommande d’acheter 2 biens en même temps et de faire l’idiot si jamais une des banques le découvre. 

C’est une grave erreur parce que déjà c’est illégal mais surtout parce que c’est idiot. Vous n’avez pas besoin de mentir pour obtenir un financement si vous savez ce que vous faites. Donc devenez un professionnel et vous pourrez aller loin et dormir sur vos 2 oreilles.

Erreur 1:Mauvaise préparation

La première erreur c’est une mauvaise préparation. C’est là que sont bloquées la plupart des personnes qui n’ont pas financé beaucoup d’immobilier.

C’est l’incompétence inconsciente. Vous ne savez pas ce que vous ne savez pas.

Cela veut dire que vous n’avez pas un dossier clair à présenter à votre interlocuteur. Nous verrons dans une prochaine vidéo quelques critères sur lesquels se base une banque pour accorder ou non un financement.

Mais avant ces critères, c’est surtout de ne pas savoir quelles sont les questions qui vont être posées?

Lorsque vous êtes mal préparé, vous allez prendre un rendez-vous à la banque. Vous allez arriver avec quelques éléments et votre interlocuteur va vous promener.

Il va vous imposer ce qu’il veut. Il va vous poser des questions qui vont vous mettre en défaut. Et si vous ne lui semblez pas assez sur de vous, il ne donnera pas suite à votre projet.

Le problème c’est donc de ne pas savoir là où vous mettez les pieds, de ne pas connaître les règles du jeu.

Vous avez perdu avant même d’entrer dans le bureau.

L’astuce c’est donc d’apprendre les codes de la banque. De connaître le langage car les mots sont extrêmement important. De connaître le métier de votre interlocuteur pour anticiper ses réactions et proposer des solutions.

Par exemple, si vous savez ce qui peut être négocié alors clairement aujourd’hui l’enjeu n’est plus sur les taux mais sur les frais annexes comme les frais de dossier ou encore le différé qui sont beaucoup plus important.

Donc en apprenant les codes de la banque vous serez plus efficace et votre interlocuteur va vous accordez une crédibilité sans égale. Vous obtiendrez les meilleures conditions possibles.

 

Erreur 2:Manque de préparation

La seconde erreur c’est un manque de préparation. Ici, vous vous êtes préparé contrairement à l’erreur précédente mais vous n’êtes pas préparé aux questions de la banque spécifique à votre cas.

Par exemple, une personne n’ayant pas un CDI a clairement un désavantage. Pour autant, nous avons beaucoup de personnes dans notre groupe de coaching qui ont eu des financements sans être en CDI.

L’erreur ici c’est d’arriver sans avoir de réponses aux points faibles de votre dossier. C’est normal si vous n’êtes pas un expert de la banque, de ne pas savoir là où le voyant orange va s’allumer.

Quel est votre niveau d’épargne ? Le projet comporte-t-il beaucoup de travaux ? A quelle distance se situe l’investissement par rapport à chez vous ? Votre situation présente-t-elle un endettement supérieur au 33% ? Etc…

Finalement, qu’est-ce qui compte vraiment ? Comment y répondre ?

Ici l’erreur c’est donc ne pas avoir un expert qui analyse votre dossier avant le rendez-vous et qui vous dise exactement comment répondre à la banque.

Autre exemple, nous avons un membre du programme qui vit de ses revenus immobiliers. C’est un peu notre rêve à tous mais seulement si c’est la seule source de revenus, très peu de banque accepteront de vous financer pour d’autres projets car ce n’est un revenu dit du travail. Après tout vous êtes un malheureux rentier qui dispose de son temps libre.

On trouve aussi souvent le cas de la personne qui a réalisé un ou deux investissements et qui possède un taux d’endettement supérieur à 33%.

Ce que vous devez savoir c’est que pour chaque membre nous avons trouvé des solutions pour qu’ils obtiennent leur financement, sinon notre garantie prévoyait un remboursement à 100 % de notre accompagnement.

Il serait difficile de réaliser une liste complète dans cette courte vidéo mais le principe, et c’est ce qui est le plus important, c’est que chaque point négatif dans votre dossier peut être anticipé avec la bonne approche, et donc valorisé en vue d’obtenir votre financement.

En travaillant les points faibles vous arrivez tel un professionnel à un rendez-vous. Et cela va avoir une conséquence, votre interlocuteur va devoir être professionnel aussi.

 

Erreur 3:Ne pas avoir le bon interlocuteur

Justement et pour faire une transition, la troisième erreur c’est de ne pas avoir la bonne personne en face. 

Vous pouvez être utlta préparé, si en face vous avez un incompétent ou un personne qui n’est pas intéressée par votre dossier, cela n’aboutira pas.

Malheureusement dans la banque comme partout ailleurs, les experts sont de plus en plus rares. Si vous êtes face à un conseiller particulier ou grand public qui n’est habitué qu’à financer des résidences principales et qui n’est lui-même pas investisseur c’est comme gravir l’Everest avec 30kg de lest. C’est possible mais ça va être la galère.

Je peux en témoigner car lors de mon tout premier investissement en 2011, je n’y connaissais rien et j’ai mis 9 mois à obtenir mon financement déjà par ma faute car je n’étais pas préparé mais aussi beaucoup à cause de mon interlocuteur qui était larguée et qui m’a fait perdre du temps par exemple :

  • me demander plusieurs les mêmes documents à 3 semaines d’intervalles
  • Calculer mon taux d’endettement sans tenir compte des futurs loyers
  • m’éditer les offres de prêts sans m’avoir faire une proposition avant et nous avons dû les modifier donc études du dossier à nouveau et encore plusieurs semaines de perdues
  • Vacances d’août au milieu, soi disant un collègue prend le relais mais en réalité le collègue temporise le retour de vacance et ne fait rien
  • et je pourrais continuer cette liste…

Il faut bien comprendre que dans le milieu de la banque, votre interlocuteur sera poli et ne vous dira pas franchement qu’il n’est pas capable de faire les choses ou que ça ne l’intéresse pas. Il préfèrera “botter en touche”, décliner le projet, plutôt que de reconnaître que c’est un manque de compétence de sa part, ou un manque d’intérêt.

Parfois, comme Luc l’a déjà vu en coaching sur le terrain, le conseiller va faire semblant de prendre des notes… et dans ce cas, sans un regard averti, votre dossier ne sera jamais traité et vous n’obtiendrez donc pas votre financement.

Ce qu’il faut comprendre c’est qu’un collaborateur en banque a des objectifs sur la réalisation des prêts immobilier, et que ses résultats impactent  directement ou indirectement sa rémunération. Si votre dossier semble compliqué, cela lui prendra du temps. Si votre profil n’est pas assez intéressant pécuniairement, le conseiller aura des difficultés à prévoir la relation qu’il peut avoir avec vous.

Comment faire 30000 € d’économies sur votre prêt immobilier ?

Nous expliquons tout dans la vidéo !

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