Esprit Riche : Un esprit riche pour une vie riche

Interview d’Elise Franck, auteur de “Comment je suis devenue rentière en 4 ans” 2/2

Posted on 17. juin, 2008 by Michael.

Suite de la partie 1

6 – Vous êtes l’auteur d’un livre sujet à controverse : chaque fois que quelqu’un raconte comment il a gagné de l’argent, il fait l’objet de critiques acerbes. J’ai constaté ça à chaque fois, comment réagissez-vous face à ça ?

Oui, effectivement j’ai eu des critiques très positives de mon livre aussi bien que des critiques très acerbes. Je provoque une certaine animosité. Peut-être parce que mon seul mérite est de l’avoir fait et d’y avoir cru, alors que d’autres réfléchissent encore… mais je prends ces critiques avec beaucoup de philosophie…seuls les gens qui ne font rien ne sont jamais critiqués et puis c’est vrai qu’en France l’argent est encore très tabou, en général dans l’esprit de beaucoup de personnes, lorsqu’on s’enrichit c’est forcément en exploitant les pauvres gens. Alors, en écrire un livre devient carrément indécent !

Beaucoup de personnes critiquent d’emblée sans l’avoir lu… On préfère dire que c’est une arnaque plutôt que de faire face à sa propre inertie. Et puis lorsque mes clients viennent me voir pour me dire qu’ils sont très satisfaits et qu’ils souhaitent refaire une opération avec moi j’oublie vite les commentaires acerbes que j’ai pu lire.

7 – Dans la catégorie « Élise Franck, partage quelques secrets » : Quels sont les outils que vous utilisez pour analyser un bien ?

Pour analyser un bien, il faut considérer le quartier dans lequel vous achetez voire même la rue, puisque les prix vont varier en fonction de l’emplacement. Il faut également analyser tous les critères importants pour une location facile et au prix maximal. Chaque détail est important : cela va de la luminosité au nombre d’étages ou au montant des travaux à prévoir.

Toutes ces considérations sont importantes et doivent être prises en compte avant de faire une estimation de prix et de juger si c’est une affaire ou pas. Il est important d’avoir une certaine connaissance du marché et des prix du moment. Le bien ne doit pas présenter de défauts majeurs qui pourraient empêcher ou amoindrir sa valeur locative. Ensuite il faut aussi tenir compte de ce que vous allez en faire après : une location en meublée, en vide, allez-vous faire des travaux minimum, juste peindre en blanc avec du lino par terre ou un aménagement qui va ajouter une vraie valeur à votre bien?

Tous ces éléments sont aussi à prendre en compte pour estimer avant d’acheter la rentabilité que vous pourrez dégager. Ainsi si vous misez tout sur le prix d’achat et que vous louez votre bien pas très cher, votre rentabilité sera basse ou moyenne, si vous achetez au plus bas et que vous misez aussi sur le prix de location en faisant du haut standing, vous obtiendrez une rentabilité maximale.

Avant d’acheter ou avant de conseiller un bien à un client, je fais une analyse sur le prix (en choisissant le meilleur compromis entre les éléments positifs pour une location au prix fort et un prix d’achat le plus bas possible) et sur la rentabilité que l’on pourra dégager une fois le bien loué.

8 – Beaucoup de gens ne comprennent pas la différence entre l’achat d’une résidence principale et un investissement locatif, quelles sont les différences entre ces 2 types de biens ?

L’achat d’une résidence principale est ce que j’appelle « une épargne forcée » : au lieu de payer un loyer, on se constitue un capital en payant des emprunts tous les mois.

L’investissement locatif permet de se faire financer l’intégralité de son bien par le locataire puisque le loyer doit pouvoir couvrir le montant de l’emprunt mensuel.

Dans le premier cas : c’est vous qui payez votre bien, dans le deuxième c’est quelqu’un d’autre qui le paye pour vous. De plus, en achetant pour investir, cela permet de s’enrichir plus vite puisqu’une fois le premier emprunt couvert, vous pouvez ré emprunter à hauteur de 70 % du montant de votre loyer perçu.

Ce qui permet en fonction du montant de votre salaire de racheter un, deux ou trois autres biens qui seront également financés par les locataires..

9 – « Sans apport, impossible d’investir », j’ai entendu ça des dizaines de fois, comment avez-vous fait au départ ? Aviez-vous un capital à investir ?

Au départ je disposais d’une somme de 20 000 euros que j’ai utilisée pour couvrir les frais de notaires et les travaux de mon premier bien, mais vous pouvez fort bien investir en empruntant la totalité de vos dépenses (prix du bien, travaux, frais de notaires..) .

Cependant en empruntant sans apport, vous prenez plus de risques puisque le loyer ne couvrira sans doute pas votre mensualité bancaire, vous aurez donc à prévoir tous les mois des sorties d’argents pour payer vos mensualités.

10 – Quelles sont vos relations avec les banques ? Avez-vous une personne de confiance en particulier ou travaillez-vous avec plusieurs établissements ?

J’ai des comptes dans trois banques différentes, mais pour l’instant j’ai toujours emprunté à la même banque.

11 – La gestion d’un bien est l’un des points clés pour réussir un investissement. La relation avec le locataire, l’entretien des biens et le suivi régulier font souvent peur à l’investisseur en herbe. Quelles solutions avez-vous choisies pour vos biens ?

Pour mes biens personnels, je m’en occupe moi-même. Par contre, je propose maintenant de m’occuper également de la gestion des produits d’investissement que je trouve pour mes clients.

12 – Quelles sont vos activités maintenant ? Avez-vous conservé du temps libre ?

Oui je conserve toujours du temps libre notamment pour mes deux passions qui sont le golf et le tango et toujours du temps tôt le matin pour de l’exercice physique, et surtout, j’ai créé il y a six mois maintenant ma société « Élise Franck Conseil » : je recherche, pour les personnes souhaitant investir, les meilleures affaires du marché (sur Paris et région) et je m’occupe également du suivi des travaux, de la décoration, du choix du locataire et de la gestion. Je mets à leur disposition mon savoir-faire et mon expérience personnelle.

Merci à Elise Franck pour cette interview

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Interview d’Elise Franck, auteur de « Comment je suis devenue rentière en 4 ans » 1/2

Posted on 16. juin, 2008 by Michael.

Ce n’est pas tous les jours qu’une personne ayant gagné son indépendance financière en parle et décrit sa méthode. En parler est un acte plus « difficile » (toutes proportions gardées) qu’il n’y parait. Le fait de venir raconter que l’on s’est enrichi et que l’on a plus d’emploi et de patron comme seul perspective provoque des réactions assez vives. Beaucoup des ces réactions ont attrait au fait que bien souvent les méthodes utilisées pour devenir financièrement indépendant et avoir des revenus passifs ne sont compliquées : il s’agit de quelques astuces appliquées avec rigueur et perséverance.

Pourtant tout le monde n’arrive pas à atteindre le stade générant des revenus passifs. J’avais décris les différents types de revenus que l’on peut générer dans cet article.

Aujourd’hui j’ai eu la chance de réaliser une interview d’Elise Franck. Elise a atteint sa liberté financière en 4 ans en investissant dans l’immobilier. Elle est également l’auteur d’un livre où elle raconte sa méthode : « Comment je suis devenue rentière en 4 ans » dont je ferais le résumé prochainement.

1- Pourquoi avoir choisi l’immobilier ? D’où vous est venue cette idée ?

J’ai choisi l’immobilier au tout début pour deux raisons :

La première : j’ai toujours été passionnée de décoration et mon copain en avait raz le bol que je re-décore l’appartement où nous vivions sans arrêt, donc il me fallait trouver une activité où je pouvais mettre en pratique ma passion. Comme je n’ai pas fait d’études d’architecture ni de décoration, je me suis dit que la seule solution était d’acheter moi-même des appartements pour les mettre en valeur et les décorer.

La deuxième raison : étant pratiquement sans diplôme (je n’ai que le bac), je n’avais aucune chance de pouvoir un jour gravir les échelons au sein d’une entreprise, ni non plus de ce fait espérer pouvoir un jour gagner plus et augmenter mon pouvoir d’achat. L’immobilier m’est apparu alors comme la solution idéale pour assouvir ma passion et en même temps m’enrichir.

Puis, un peu plus tard, en m’apercevant que je pouvais vraiment gagner pas mal d’argent avec mes investissements et ma décoration, je me suis fixée un objectif : devenir indépendante financièrement le plus vite possible afin de pouvoir être libre et vivre ma vie comme je l’entends.

2 – Avez-vous un mentor ?

Non, j’ai toujours été très indépendante..

3 – En moyenne, combien de biens visitez-vous avant de trouver un bon investissement ?

C’est difficile de répondre précisément à cette question, car tout dépend aussi du marché et des produits qui seront à la vente à ce moment-là. Je peux mettre beaucoup de temps à chercher comme je peux tomber rapidement sur une affaire intéressante. En moyenne il faut compter entre 1 et 3 mois de recherche, mais c’est très variable. Pour le nombre de biens visités, c’est pareil : mais en moyenne au moins une dizaine. J’en visitais beaucoup plus à mes débuts, car je connaissais moins bien le marché, maintenant je sais me faire rapidement une idée de la rentabilité que je peux en tirer : cela permet d’être plus réactif.

4 – D’après vous est-ce encore le bon moment d’investir dans l’immobilier ? Pourriez refaire ce que vous avez fait il y a quelques années, aujourd’hui en 2008 ?

Quoi qu’en disent mes détracteurs, la réponse est OUI, si je suivais aujourd’hui la même stratégie que celle décrite dans mon livre, j’aurais les mêmes résultats dans quatre ans. Tout simplement parce que ma méthode ne repose pas directement sur les fluctuations du marché immobilier. Mon plan d’investissement repose sur deux éléments clés : une mise en valeur maximale d’un bien acheté au-dessous du prix du marché, l’objectif étant d’acheter à la fourchette basse et de revendre ou de louer sur la fourchette haute (que le marché soit à la hausse ou à la baisse). Ainsi, je sécurise mes investissements en offrant des biens prisés par les locataires et les acheteurs (assurance d’avoir un locataire, prix élevés qui vont couvrir les emprunts, revente avec plus value. ). Donc si c’était à refaire je le referais en m’adaptant bien sûr au marché actuel. Ce n’est pas parce que les prix sont au plus haut qu’il n’y a plus d’affaires … Alors qu’il y a quelques années, investir dans l’immobilier était réservé aux seuls professionnels, aujourd’hui beaucoup de particuliers se rendent compte que l’investissement immobilier, qui est à la portée de tout salarié, permet de s’enrichir et de se constituer un patrimoine, sans forcément détenir un capital de départ.

Face au chômage, à la difficulté de trouver un emploi, aux risques de licenciement, et pour palier aux aléas de la vie, les jeunes sont de plus en plus nombreux à considérer l’investissement immobilier comme une priorité dans leurs projets de vie. Préparer sa retraite devient de plus en plus une évidence pour chacun d’entre nous qui souhaite conserver ou améliorer son train de vie au moment où on en a le plus besoin et où l’on a le temps de profiter de la vie.

Je conseille d’investir aujourd’hui parce que les problèmes économiques et sociaux ne vont pas s’améliorer dans les années qui viennent et qu’il vaut mieux dans ce contexte être propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Par contre, cela peut-être dangereux si l’on est pas vigilant : il ne faut pas acheter n’importe quoi sous prétexte que c’est pas cher, il faut bien choisir l’emplacement, le type de bien, la région, il faut sécuriser vos loyers, bien choisir votre locataire, agencer votre bien de façon à plaire à une majorité de locataires, fixer le bon prix de location, gérer vos biens de façon efficace etc. il faut investir aujourd’hui, mais pas n’importe comment et surtout pas n’importe où. Si vous n’êtes pas connaisseur, mieux vaut faire appel à des professionnels qui vous permettront de sécuriser vos investissements.

5 – Plus concrètement, les rentabilités que j’ai pu calculer sur des exemples de biens situés en banlieue de Paris étaient assez faibles (environ 5%). Les loyers ayant beaucoup moins augmentés que le prix des logements, comment arriver à tirer une rentabilité intéressante ? Auriez-vous un exemple à nous faire partager ? Et d’ailleurs, qu’est ce qu’une rentabilité intéressante pour vous ?

Une rentabilité intéressante pour moi est à hauteur de 7 %. En dessous c’est moins intéressant mais on peut vouloir investir quand même en ayant une rentabilité de 5/6 % parce qu’on d’autres objectifs : loger ses enfants plus tard dans les beaux quartiers par exemple, faire de la location en saisonnier etc..

Pour arriver à tirer une rentabilité intéressante il ne suffit pas en effet de trouver une affaire à un prix en dessous du marché, il faut aussi proposer à la location un bien haut de gamme, meublé et équipé avec une décoration soigné qui va plaire aux éventuels locataires. C’est ainsi qu’on pourra couvrir les intérêts d’emprunt et obtenir une rentabilité de + de 7%. J’ai par exemple récemment trouvé un bien pour un client d’une valeur de 100 000 € dans le 11^ème arrondissement. Je l’ai aménagé et décoré pour lui apporter une vrai valeur ajouté et en faire un produit « coup de cœur ». Ce deux pièces de 21m2 est aujourd’hui loué à 900 € charges comprises et on arrive à une rentabilité de + de 8 % Vous pouvez aussi voir quelques exemples de réalisation sur mon site : www.elise-franck.com.

Fin de la partie 1

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