Interview d’Elise Franck, auteur de “Comment je suis devenue rentière en 4 ans” 1/2

Ce n’est pas tous les jours qu’une personne ayant gagné son indépendance financière en parle et décrit sa méthode. En parler est un acte plus “difficile” (toutes proportions gardées) qu’il n’y parait. Le fait de venir raconter que l’on s’est enrichi et que l’on a plus d’emploi et de patron comme seul perspective provoque des réactions assez vives. Beaucoup des ces réactions ont attrait au fait que bien souvent les méthodes utilisées pour devenir financièrement indépendant et avoir des revenus passifs ne sont compliquées : il s’agit de quelques astuces appliquées avec rigueur et perséverance.

Pourtant tout le monde n’arrive pas à atteindre le stade générant des revenus passifs. J’avais décris les différents types de revenus que l’on peut générer dans cet article.

Aujourd’hui j’ai eu la chance de réaliser une interview d’Elise Franck. Elise a atteint sa liberté financière en 4 ans en investissant dans l’immobilier. Elle est également l’auteur d’un livre où elle raconte sa méthode : “Comment je suis devenue rentière en 4 ans” dont je ferais le résumé prochainement.

1- Pourquoi avoir choisi l’immobilier ? D’où vous est venue cette idée ?

J’ai choisi l’immobilier au tout début pour deux raisons :

La première : j’ai toujours été passionnée de décoration et mon copain en avait raz le bol que je re-décore l’appartement où nous vivions sans arrêt, donc il me fallait trouver une activité où je pouvais mettre en pratique ma passion. Comme je n’ai pas fait d’études d’architecture ni de décoration, je me suis dit que la seule solution était d’acheter moi-même des appartements pour les mettre en valeur et les décorer.

La deuxième raison : étant pratiquement sans diplôme (je n’ai que le bac), je n’avais aucune chance de pouvoir un jour gravir les échelons au sein d’une entreprise, ni non plus de ce fait espérer pouvoir un jour gagner plus et augmenter mon pouvoir d’achat. L’immobilier m’est apparu alors comme la solution idéale pour assouvir ma passion et en même temps m’enrichir.

Puis, un peu plus tard, en m’apercevant que je pouvais vraiment gagner pas mal d’argent avec mes investissements et ma décoration, je me suis fixée un objectif : devenir indépendante financièrement le plus vite possible afin de pouvoir être libre et vivre ma vie comme je l’entends.

2 – En moyenne, combien de biens visitez-vous avant de trouver un bon investissement ?

C’est difficile de répondre précisément à cette question, car tout dépend aussi du marché et des produits qui seront à la vente à ce moment-là. Je peux mettre beaucoup de temps à chercher comme je peux tomber rapidement sur une affaire intéressante. En moyenne il faut compter entre 1 et 3 mois de recherche, mais c’est très variable. Pour le nombre de biens visités, c’est pareil : mais en moyenne au moins une dizaine. J’en visitais beaucoup plus à mes débuts, car je connaissais moins bien le marché, maintenant je sais me faire rapidement une idée de la rentabilité que je peux en tirer : cela permet d’être plus réactif.

3 – D’après vous est-ce encore le bon moment d’investir dans l’immobilier ? Pourriez refaire ce que vous avez fait il y a quelques années, aujourd’hui en 2008 ?

Quoi qu’en disent mes détracteurs, la réponse est OUI, si je suivais aujourd’hui la même stratégie que celle décrite dans mon livre, j’aurais les mêmes résultats dans quatre ans. Tout simplement parce que ma méthode ne repose pas directement sur les fluctuations du marché immobilier. Mon plan d’investissement repose sur deux éléments clés : une mise en valeur maximale d’un bien acheté au-dessous du prix du marché, l’objectif étant d’acheter à la fourchette basse et de revendre ou de louer sur la fourchette haute (que le marché soit à la hausse ou à la baisse). Ainsi, je sécurise mes investissements en offrant des biens prisés par les locataires et les acheteurs (assurance d’avoir un locataire, prix élevés qui vont couvrir les emprunts, revente avec plus value. ). Donc si c’était à refaire je le referais en m’adaptant bien sûr au marché actuel. Ce n’est pas parce que les prix sont au plus haut qu’il n’y a plus d’affaires … Alors qu’il y a quelques années, investir dans l’immobilier était réservé aux seuls professionnels, aujourd’hui beaucoup de particuliers se rendent compte que l’investissement immobilier, qui est à la portée de tout salarié, permet de s’enrichir et de se constituer un patrimoine, sans forcément détenir un capital de départ.

Face au chômage, à la difficulté de trouver un emploi, aux risques de licenciement, et pour palier aux aléas de la vie, les jeunes sont de plus en plus nombreux à considérer l’investissement immobilier comme une priorité dans leurs projets de vie. Préparer sa retraite devient de plus en plus une évidence pour chacun d’entre nous qui souhaite conserver ou améliorer son train de vie au moment où on en a le plus besoin et où l’on a le temps de profiter de la vie.

Je conseille d’investir aujourd’hui parce que les problèmes économiques et sociaux ne vont pas s’améliorer dans les années qui viennent et qu’il vaut mieux dans ce contexte être propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Par contre, cela peut-être dangereux si l’on est pas vigilant : il ne faut pas acheter n’importe quoi sous prétexte que c’est pas cher, il faut bien choisir l’emplacement, le type de bien, la région, il faut sécuriser vos loyers, bien choisir votre locataire, agencer votre bien de façon à plaire à une majorité de locataires, fixer le bon prix de location, gérer vos biens de façon efficace etc. il faut investir aujourd’hui, mais pas n’importe comment et surtout pas n’importe où. Si vous n’êtes pas connaisseur, mieux vaut faire appel à des professionnels qui vous permettront de sécuriser vos investissements.

4 – Plus concrètement, les rentabilités que j’ai pu calculer sur des exemples de biens situés en banlieue de Paris étaient assez faibles (environ 5%). Les loyers ayant beaucoup moins augmentés que le prix des logements, comment arriver à tirer une rentabilité intéressante ? Auriez-vous un exemple à nous faire partager ? Et d’ailleurs, qu’est ce qu’une rentabilité intéressante pour vous ?

Une rentabilité intéressante pour moi est à hauteur de 7 %. En dessous c’est moins intéressant mais on peut vouloir investir quand même en ayant une rentabilité de 5/6 % parce qu’on d’autres objectifs : loger ses enfants plus tard dans les beaux quartiers par exemple, faire de la location en saisonnier etc..

Pour arriver à tirer une rentabilité intéressante il ne suffit pas en effet de trouver une affaire à un prix en dessous du marché, il faut aussi proposer à la location un bien haut de gamme, meublé et équipé avec une décoration soigné qui va plaire aux éventuels locataires. C’est ainsi qu’on pourra couvrir les intérêts d’emprunt et obtenir une rentabilité de + de 7%. J’ai par exemple récemment trouvé un bien pour un client d’une valeur de 100 000 € dans le 11^ème arrondissement. Je l’ai aménagé et décoré pour lui apporter une vrai valeur ajouté et en faire un produit « coup de cœur ». Ce deux pièces de 21m2 est aujourd’hui loué à 900 € charges comprises et on arrive à une rentabilité de + de 8 % Vous pouvez aussi voir quelques exemples de réalisation sur mon site : www.elise-franck.com.

Fin de la partie 1

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