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Immobilier 2009 : acheter ou louer fin 2009

Posted on 21. oct, 2009 by Michael.

Prenez un marché qui était juteux. Ajoutez des acteurs économiques à cran. Saupoudrez tout ceci d’intérêts économiques importants. Mélangez le tout en intégrant une frontière obscure entre la presse et les acteurs privés. Décorez votre préparation d’indicateurs sans fondements et de déclaration d’opinions que l’on fait passer pour des faits.

Voilà, vous avez le marché de l’immobilier en France.

On veut de la confiance. On veut de la croyance. Le dieu immobilier ne demande pas d’offrande mais simplement de prêter allégeance à son banquier pour 30 ans.

Dans la recherche du bon moment pour entrer dans l’immobilier de jouissance (celui que l’on occupe soi même), je suis avec attention le marché et je dois dire que la situation actuelle est assez intéressante, non pas pour acheter mais pour étudier la dynamique des acteurs. L’article ne parle pas des investissements que l’on peut faire : dans tout marché il y a de bonnes affaires mais quand il s’agit de sa résidence principale, notre maison n’est pas un actif alors il convient de l’acheter au plus bas prix !

Acheter maintenant ?

Ma croyance c’est que l’immobilier ne fait que commencer à chuter. Je me trompe peut être.  Les faits eux, disent qu’après chaque excès l’immobilier est traditionnellement corrigé d’une baisse similaire. Même si on peut émettre des réserves sur le fait que le passé n’est pas forcément ce qu’il va se produire maintenant, j’ai tendance à croire que si.

Quelle est votre croyance à ce sujet ? Avez-vous pris le temps de vous faire une opinion ?

Alors quelle baisse ?

La hausse mesurée va de 120 à 180 % sur environ 10 ans selon les éléments que l’on prend. Soyons optimiste et considérons que la hausse n’est que seulement de 150 %. Avec une hausse de ce type il y a 2 types de réactions. La première, celle qui est majoritaire c’est se dire qu’il ne faut pas louper le train en marche (il y a des gens qui, en 2009, le pensent encore). Cette réaction est bien évidemment basée sur une supposition fausse et entretenue par les acteurs économiques : le marché ne peut que monter.

Il y a 2 ans, évoquer une baisse possible du marché de l’immobilier était regardé avec suspicion, comme lorsque on annonce à quelqu’un qu’il est possible de ne pas payer sa carte bancaire :

Les 5 étapes du deuil (Kübler-Ross)

• Etape 1 : Déni
• Etape 2 : Colère
• Etape 3 : Marchandage
• Etape 4 : Dépression
• Etape 5 : Acceptation

Le marché immobilier est-il mort ? A mon avis nous en sommes entre l’étape 3 et 4. Nous avons eu la vague de colère des arnaqués aveuglés par les dispositifs fiscaux dont le plus connus reste le De Robien, nous voici maintenant face aux propriétaires touristes même s’il est estimé que le marché est composé à 50% de ventes subies. Certains propriétaire refusent de baisser les prix, ils dépriment un peu puis baissent un peu le prix pour voir. Ils attendent et dépriment encore. Ils remontent un peu le prix puis au bout d’un certain temps ils le rebaissent à nouveau…

Bien entendu, dans ce contexte tout est fait pour dissuader d’attendre et pour inciter à entrer le plus rapidement possible sur le marché qui décidément ne vous attendra pas (pour baisser cette fois-ci) !

Imaginez le marché de l’immobilier de jouissance comme un grand terrain de jeu. Plus il y a de joueurs, plus ceux qui organisent le jeu ont du fric à faire : celui-là change de maison car il divorce, l’autre est muté, le troisième s’agrandit…

L’autre réaction, parfois trop rationnelle, c’est de considérer le marché comme déréglé. Lorsque une tronçonneuse s’emballe, le dernier truc à faire c’est d’essayer de l’arrêter. Etant rationnel on sait que le réservoir de carburant est petit (ici la capacité d’endettement des primo-accédants) et que donc tôt ou tard, l’engin possédé va s’arrêter de lui-même et redevenir inoffensif. Dans cette situation, on sait aussi que plus ça monte, plus ça baisse. L’histoire le prouve et même si l’histoire n’est pas l’avenir on se doute tout de même bien que la baisse sera conséquente.

Le marché se fait corriger, et vous ?

Fin 2009 la baisse est actée, reconnue (même M6 en parle!) et elle devient même un sujet de publirédactionnel. Son ampleur est au-delà de tout ce que pouvait exprimer 99% des acteurs économiques du secteur en 2007, 2008 ou même 2009 puisqu’en moyenne elle sera entre 15 et 20 %. Nous ne le saurons qu’en juin 2010 car en France il n’existe aucun autre indicateur fiable que les chiffres des notaires et ceux-ci arrivent avec 3 à 6 mois de retard sur le marché.

Pour avoir un aperçu de la tendance, voici ceux de la chambre des notaires de Paris qui datent de juillet 2009 :

Prix de l'immobilier 2009 à Paris

Pour amortir une hausse de 150 %, les plus mathématiciens d’entre vous savent que la baisse ne doit pas être de 150 %. Oui, si l’on ne le sait pas ou si l’on ne prend pas la peine d’y réfléchir on se laisse tromper par les pourcentages. Pour calculer l’ampleur de la baisse nécessaire, il faut bien entendu partir du « nouveau prix » qui, étant très élevé, sera frappé de plein fouet par l’effet de levier du pourcentage à la baisse. Ce n’est pas intuitif tout comme la magie des intérêts composés mais l’effet est bien là. Au début ça va doucement mais plus ça va, plus ça va vite

Petit calcul (hors inflation)

Prix de départ : 100 000 €

Prix haut de bulle : 100 000 + 100 000 * 1.5 = 250 000 €

Baisse de 60 % du prix bulle : 250 000 * 0.4 = 100 000 €

Et donc notre hausse de 150 % ne nécessite qu’une baisse de 60 % pour revenir à son prix de départ. Alors encore une fois tout dépend du point de repère de départ mais ce n’est pas tant les prix que je souhaite discuter (il a des gens qui sont payés pour ça) mais bien de la tendance et de la position que j’adopte pour payer le bon prix.

60 % une paille non ?

Si vous considérez que le marché à déjà perdu 20 % en un an et que les effets réels de la crise continuent de frapper le quotidien de nombreuses personnes, vous savez, sans être un économiste télégénique, que le marché ne va pas s’arrêter là. Nous n’arriverons peut être pas à 60 % de baisse en moyenne mais sur certains biens je pense que c’est tout à fait possible. Quoi qu’il en soit nous allons doucement vers la cible : 40 % de baisse par rapport au plus haut.

Notre maison qui valait 250 000 € serait environ à 150 000 €. Abordable non ?

Les riches savent acheter au bon moment car ils se font leur propre opinion. Les pauvres supposent, hésitent et se laissent convaincre.

Alors devez-vous acheter maintenant ? D’un point de vue économique, le choix pourrait être intéressant si vous achetez bien en dessous du marché et sans trop vous endetter mais comme souvent, il est plus d’ordre émotionnel que rationnel car sinon nous n’en serions pas là…

Dans l’un de mes derniers articles sur le sujet je donnais les conditions qui me semblent toujours valables et prudentes :

Les conditions pour un achat sont d’après moi :

• envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, mutation)
• crédit sur 15 ans maximum
• endettement à 33% maximum

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Bulle immobilière illustrée en vidéo : le cas américain

Posted on 15. août, 2009 by Michael.

Voici une vidéo très parlante.

A gauche en vert se trouve le revenu moyen des ménages. A sa droite, se trouve les prix moyens dans les principales villes américaines.

Regardez l’évolution des prix, c’est tout à fait saisissant !

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Bulle immobilière : le point sur le cataclysme à venir

Posted on 05. déc, 2008 by Michael.

photo credit: VisitMyLuxuryHome.com

Les mauvaises nouvelles économiques affluent. Les constructeurs automobiles mettent au chômage technique leurs équipes, des sous-traitant mettent la clé sous la porte, bref le climat se dégrade.

Mais alors que fait l’immobilier ? Après mon article intitulé « Bulle immobilière, le point complet sur la situation » qui date de septembre, de l’eau a coulé sous les ponts. Je me devais de faire une mise à jour conséquente et les nouvelles ne sont pas réjouissantes.

Pour faire un voyage dans le temps voir « Immobilier 2008 : Faut-il acheter ou louer » et « Immobilier 2008 : Est-ce le bon moment d’acheter ? » tous deux publiés en janvier 2008.

Le bon, la brute et le truand

photo credit: Michelle Jones UK

Atterrissage en douceur, atterrissage en douceur… ils n’ont que ces mots à la bouche. Qui ça ? Les professionnels de l’immobilier. Quoi qu’en ce moment, c’est plutôt la soupe à la grimace. Malgré l’annonce du président de la république pour soutenir l’immobilier neuf par le doublement du prêt à taux zéro, les dés sont jetés. Lorsque vous êtes pris en otage, vous n’arrivez plus à être très créatifs. C’est malheureusement le cas du secteur. Ainsi, on retrouve dans toutes les interviews les habituelles ritournelles. Mais heureusement, le micro est de plus en plus tendu vers ceux qui savent :

Dans une récente interview sur Capital.fr, Jean-pierre Petit chef économiste chez Exane BNP Paribas, parle d’une baisse des prix de 30 à 40% en 5 ans. Il est connu pour avoir annoncé l’arrivée de la crise de l’immobilier depuis 2005. Remarquez que l’OCDE avait annoncé la même année que « l’immobilier connait un cycle d’augmentation sans précédent« .

Je vous rappelle que Friggit annonçait au mois d’août une baisse de 35% en 6 ans.

Alors, alors qu’en est-il réellement ? Pourquoi est-ce qu’on entend encore des arguments comme « si l’on arrête de construire maintenant il aura une pénurie de logements en 2011″.

Dans leur appel à Nicolas Sarkozy, les professionnels du BTP parlent d’un manque de logement, là maintenant tout de suite.

Mais alors, dans système économique assez libre, pourquoi la loi de l’offre et de la demande ne s’applique-t-elle pas à l’immobilier ? S’il manque des logements, pourquoi est-ce que les prix ne continuent pas de monter ou juste de stagner ?

J’ai bien ma petite idée là-dessus !

En fait, on confond souvent la demande en logement et la demande en logement « à prix raisonnables ».

Cela n’empêche des villes comme Tarbes, Rodez, Castres, Villefranche-sur-saone d’être totalement surchargées en logements.

J’ai vu des articles parlant d’un manque de locataires. Certains locataires négocient même sérieusement leur loyer.

Qui souffre le plus dans cette triste histoire ? Nos chers petits agents immobiliers. Pour eux, c’est plutôt l’atterrissage en douleur quand ils n’ont pas mis la clé sous la porte. Le nombre d’agence diminue très sérieusement. Ce n’est qu’un juste retour à la normale après avoir vu l’arrivée sur le marché de nombreux agents voulant tirer parti des prix fous de l’immobilier entre 2000 et 2007.

Alors, que reste-t-il ? Paris ? Attention quand même, le Figaro annonce que « même à Paris les prix baissent ».

Je vous invite à jete aussi un oeil au niveau des prix mesuré par l’OCDE – House Price Ratios (xls). Sur la première feuille on y voit la rapport entre prix à l’achat et à location. L’Espagne est championne (félicitations) à 190, la France fait un honorable 160 et les USA ne sont qu’à 130. Faut-il en conclure que la situation est plus grave en Europe qu’aux USA ? hum.

Comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, les Echos parlent de la crainte des « propriétaires-bailleurs face à l’explosion des taxes foncières ». Avec des situations très disparates :

Les augmentations de taux de taxe foncière les plus fortes, entre 2003 et 2008, ont été le fait des Bouches-du-Rhône (+79,64%), de la Vienne (+31,20%), du Pas-de-Calais (+28,10%) alors que douze départements (dont les Alpes-Maritimes, la Haute-Savoie et la Seine-Maritime) ne pratiquaient aucune modification du taux.
Parmi les 30 premières villes françaises, c’est Brest qui décroche la palme de la plus forte hausse (+55,98%) loin devant Reims (+40,87%) et Marseille (+13,16%).

Si vous voulez savoir ce que vont raconter les journalistes dans les prochains mois, allez consulter gratuitement les archives des Echos. Le passé, c’est l’avenir.

En Angleterre, BBC NEWS dans un article du 4 décembre parle de sur site d’une baisse de 15 à 20% depuis le point le plus haut. Et oui, ce pays qu’on nous vendait comme la preuve que l’immobilier ne peut que monter et donc, comme tous ceux qui ont fait des excès, en train de chuter… jusqu’où ? La tribune parle aussi d’une chute record des prix de l’immobilier en Angleterre.

photo credit: nalilo

Le mot de la fin :

Encore une fois, le désir d’être propriétaire ne doit pas vous faire prendre de décisions inconsidérées. Le marché de l’immobilier entre dans un marasme sans nom. La crise financière va poser un joli glacage sur ce beau gâteau et tout le monde va déguster.

Je tiens donc à remercier, sincérement, les USA d’avoir autant déconné sur l’immobilier chez eux. C’est un peu de là que tout est parti et ils nous ont fait gagner un ou deux ans.

Je tiens aussi à remercier nos amis, les agents immobiliers, dont le professionalisme (de 90% d’entre eux) n’à d’égal que la chance que Mikael Vendetta possède un QI supérieur au zéro absolu (qui est quand même à -270). Il va y avoir beaucoup de Porshe Cayenne sur le marché de l’occasion en cette fin d’année et finalement c’est peut être bon pour la planète ce krach ?

Je vous prédis un phénomène extraordinaire : l’envolée massive de plus-values immobilières !

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La FNAIM reconnait être en décalage avec la bulle immobilière

Posted on 14. oct, 2008 by Michael.

L’article du 09 octobre paru sur les échos n’y va pas par 4 chemins. Il s’intitule même « Le succès du mensonge en tant que stratégie commerciale délibérée« .

On y voit donc, publiquement, un aveu du syndicat des agents immobiliers. C’est assez exceptionnel pour que j’en parle sur mon blog !

Si vous avez manqué le début, la situation est celle-ci : en France, nous ne disposons d’aucun chiffre officiel sur l’immobilier. Les chiffres des notaires mettent plus de 6 mois à paraître et sont donc inadapté à un marché qui bouge.

« Soyons francs. Ces derniers mois, les messages que nous diffusions étaient un peu en décalage par rapport à la réalité ». Cette déclaration officielle du Délégué général de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM), Henry Buzy-Cazaux à la mi-septembre 2008.

Les seuls chiffres que les médias reprennent en coeur sont donc ceux de la FNAIM. Seulement, cet organisme n’est pas une obscure branche de l’INSEE ou encore un autre service de statistique mais simplement le syndicat des agents immobiliers.

Vous aurez donc compris que les chiffres diffusés n’ont aucune crédibilité. Ils ne reflètent qu’une partie du marché (celle des adhérents – soit environ 50% des agents immobiliers-) et les méthodes de calcul sont très contestée : lissage sur un an, prise en compte des prix de présentation des biens (avant négociation donc)…

L’effet pervers c’est que les chiffres de la FNAIM sont utilisés comme des chiffres officiels. Vous feriez confiance aux chiffres sur la durée de vie d’une machine à laver publiés par les fabricants de machine à laver ?

[...]voue très sereinement que les informations qu’il publie ne correspondent pas à la réalité du marché – en toute connaissance de cause.

On retrouve donc encore Henry Buzy-Cazaux qui s’était illustré dans l’émission sur M6 : Capital « L’immobilier en baisse » où il annonçait une baisse de 20% pour bientôt.

Henry Buzy-Cazaux ne rechigne pas à indiquer clairement sa priorité : défendre les intérêts des agents immobiliers

Gardez l’oeil ouvert… et le bon !

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