Immobilier : un ancien agent immobilier témoigne des pratiques du métier
Un lecteur, ancien agent immobilier, a souhaité témoigner. Si le métier d’agent immobilier a mauvaise presse, vous trouverez quelques raisons très bien expliquées ici sans détours.
Le métier d’agent immobilier est à la fois difficile et confortable : une vente peut vous faire vivre pendant un mois mais les efforts pour y arriver peuvent être énormes.
En France, les agents immobiliers traitent environ 60% des transactions. Selon l’ANIL, les coûts de transaction représentent 6,5% à 7% si la vente est directe en France alors qu’ils sont seulement de 4,2% en Allemagne, 2,5% en Italie, 1,9% en Angleterre, 1,5% au Danemark pour une transaction de 250.000 euros.
Focus sur une profession mal connue.
- Racontez-nous votre parcours. Comment l’idée de devenir agent immobilier est-elle apparue ?
J’ai longtemps « fait » de l’immobilier avant d’en faire une activité professionnelle, à titre privé, puis en traitant des opérations pour des clients lorsque j’étais conseiller en patrimoine.
Un jour, je mets en ligne mon CV pour un poste dans l’immobilier, et voilà, recruté de toute urgence par un grand réseau (C21).
C’était en 2005, donc ça a bien marché évidemment. J’ai changé d’agence et de réseau plusieurs fois, car il est quasiment impossible de rester longtemps commercial dans la même agence, à cause des méthodes de management et du turn-over.
- Combien de temps avez-vous fait ce métier?
4 ans, surtout en vente, un peu en location.
- Pourquoi la vente ? Un choix ?
Oui, la location c’est de l’abattage ; pour que ce soit rentable il faut en faire beaucoup, c’est harassant, et absolument inintéressant pour un commercial payé à la commission (trop de temps pour trop peu d’argent) ; d’ailleurs la plupart des agences qui en font prennent un salarié à plein temps dédié exclusivement à la location, c’est mieux pour l’agence et pour le salarié.
- Qu’est-ce qui vous a plu dans le métier?
Ce qui plaît : lorsqu’une vente se fait, c’est le montant parfois incroyable que l’on va toucher.
Le bémol : c’est pas si fréquent… mais quand même, quand ça paye, ça paye . Parfois, des rencontres fortes avec des gens d’exception (les stars aussi ont besoin de vendre / acheter) et des visites d’appartements ou de maisons de rêve absolu.
- Pourquoi avoir arrêté ?
Le métier en France est au bout de son modèle économique traditionnel, la crise ne fait que le révéler au grand jour. Trop d’agences sur un marché
qui se crispe violemment = on ne peut plus gagner décemment sa vie.
Avec internet l’agence physique gourmande en frais fixes est moins justifiée (bien sûr les franchiseurs ne sont pas d’accord !!!) ; on pourrait avoir moins d’agences, plus de professionnalisme, des outils statistiques de qualité, des commissions moins élevées, des clients contents. Oui ça fait un peu Bisounours, mais quand on aime le belle ouvrage, quel que soit le métier, on a aussi le droit de rêver, non ?
Les autres raisons ?
- dans ce boulot on gère 99% d’ondes négatives en continu, dont une grande partie de connerie humaine récurrente non soignable (les gens sont FOUS), ça finit par peser,
même pour les durs à cuire,
- en 2008, mon revenu horaire net ne dépasse pas le smic, pour environ 50 heures par semaine ; à un moment, il faut se demander s’il n’y a pas mieux à faire ! je précise que je travaille honnêtement et que je m’interdis les plans « border-line » (= hors réglementation), ce qui lisse un peu le revenu net par heure travaillée………………….. cela dit les négociateurs qui ont très bien gagné leur vie en 2008 ne sont pas tous des vilains canards boiteux, j’ai pas dit ça.
- Wow seulement ? J’espère que c’était mieux en 2007.
Oui en 2007 c’était mieux ! et je parle de revenu net (après déduction des charges sociales) par heure travaillée. En moyenne mensuelle : commission agence = 20.000 TTC, ma commission entrée ou sortie de 20% = 4.000 TTC, moins TVA et Contributions Sociales = environ 2000 net, sur 200 heures de boulot = 10 euros de l’heure – OUINN !
- L’AI en Cayenne, c’est un mythe ou pas ?
Oui et non, comme d’habitude. Il y en a encore. Tant mieux. Il y en a eu beaucoup plus en fond d’écran des PC d’agence et en miniature sur les bureaux. Et aussi beaucoup payés à crédit, grâce en partie aux commissions non payés aux négociateurs qui ne restaient pas. Pour la création de valeur et d’éthique, vous repasserez… Pour ma part, je n’en ai pas acheté, donc il me reste des sous pour prendre des vacances, et en plus acheter une Porsche à crédit, c’est la honte, je ne pourrai pas !
D’autres raisons encore ?
- à mon âge, et bien que très très résistant et diplomate, je suis au bout de ma patience avec les gens qui s’imaginent pouvoir me traiter en domestique (patrons ou clients),
- ce métier est très chronophage, et comme on est très souvent interrompu (on n’y peut rien, c’est comme ça), il est très difficile de travailler en profondeur, ce qui pourtant
serait la voie vertueuse pour la satisfaction des clients, et donc le profit des AI,
- mais pour avoir fréquenté des patrons d’agence, aucun ne remettra en cause ses paradigmes, ses méthodes du moyen-âge, ses minuscules et ridicules considérations
territoriales,
- le relationnel ne sert à rien, le client super sympa ou le collègue dévoué seront les premiers à vous trahir pour gratter 3 ronds, et moins ce sera important, plus
ce sera crade (petits montants = petites gens).
- Pourquoi ce métier a-t-il mauvaise presse ?
Au commencement étaient l’anarchie et l’escroquerie généralisées. En 1972 la loi hoguet a imposé une réglementation rigoureuse, censée « assainir » les activités des intermédiaires.
L’AI en théorie :
- conseille au mieux des intérêts de ses clients (mon c..),
- étant soumis à la loi hoguet (qui est un règlement de POLICE, ça rigole pas), il garantit le respect de la loi, des obligations, de la transparence, du juste prix, de l’honnêteté de tous les intervenants et bla bla bla
En réalité :
- sur un marché où il est seul soumis au règlement policier, il se bat avec moult ruses pour « coincer » vendeurs et acheteurs et intervenir à la transaction, seul moyen de percevoir la fameuse COM
- comme les journées n’ont que 24 H, l’AI qui prend sa carte et ouvre son bouclard doit engager des « négociateurs » = des commerciaux qui vont arpenter le territoire, estimer les biens, prendre les mandats, faire les visites, recevoir les offres, négocier le prix,
- seulement voilà : les négociateurs sont notoirement mal payés et exploités en esclaves, seuls les ignorants ne se méfient pas : jeunes, inexpérimentés, pas assez modérés, mal formés malgré les promesses, ils ne restent pas longtemps dans la même agence ou dans
le métier, c’est pourquoi les AI recrutent en continu,
- donc : négociateurs incultes et qui changent tout le temps = TRES mauvaise perception par les clients, qui en retour font preuve de méfiance, mépris, déloyauté et donc cercle vicieux
- et les rares patrons d’agence qui s’investissent dans le développement des RH finissent par abandonner, car ce métier est tellement dur qu’il use très vite la motivation des débutants, même bien encadrés
- J’ai lu des témoignages de magouilles du style je paye une partie du prix au black pendant que le notaire sort prendre l’air.
ça c’est la magouille historique, rien à voir avec les AI d’ailleurs ; l’acheteur paie à l’Etat des droits d’enregistrement proportionnels sur le prix d’achat (communément appelés « frais de notaire ») ; pour payer moins, il essaie de s’arranger avec le vendeur pour lui filer une partie en cash ; le notaire va se refaire une beauté pendant la « petite opération » ; sport national français.
C’est un sport national français, les inspecteurs des impôts ne sont pas des abrutis, et les dispositifs anti-blanchiment rendent la manipulation de grosses sommes en cash très difficiles.
Par contre les magouilles d’agence sont en général le fait de négociateurs qui essaient de « doubler » leur agence en négociant une commission en espèces avec le vendeur. J’ai vu récemment une magouille de ce style, impliquant 3 négociateurs de 2 agences + un clerc de notaire. Pas mal hein ? Tous licenciés, et poursuivis au pénal. Bien fait. Quant aux clients, grosse frayeur (si vous ne témoignez pas, vous serez aussi poursuivis). Bien fait.
Négocier, oui. Magouiller, non. Restons propres.
- Quels sont les secrets inavouables de la profession ?
Ce ne sont pas vraiment des secrets, mais voici quelques trucs que les AI ont du mal à reconnaître :
- les « sécurités » apportées par la loi hoguet, c’est aujourd’hui du pipeau absolu (sauf pour les locations) ; que ce soit en direct ou par agence, une vente passe devant notaire, et là le vendeur est obligé de respecter la loi sinon pas de vente,
- par conséquent la seule valeur ajoutée d’un AI c’est de faire économiser du temps au vendeur : réunir le dossier, piloter les diagnostics, faire les visites et négocier avec
l’acheteur quand il se décide,
- eh bien ça ne justifie pas 5% ou plus de COM !!!!! Oui, je sais qu’en France c’est particulièrement élevé.
- eh oui : l’AI va faire tout un discours sur la loi hoguet, la sécurité, les garanties, les outils de promotion, etc, pour essayer de justifier sa COM, mais c’est BIDON
- si tu as le temps : tu mets en ligne sur internet, tu fais les visites, et hop tu passes le dossier au notaire qui gère la suite,
- si tu n’as pas le temps (ou l’envie) : tu confies un mandat à une agence, elle met en ligne sur internet, elle fait les visites, et hop elle passe le dossier au notaire qui gère la suite………
- mais pourquoi des COMS si élevées : pour payer la boutique, le franchiseur (redevances), et l’ENORME DEPERDITION d’énergie et de ressources due au turn-over dont je parlais plus haut,
- la solution ? ce qu’ont fait les AI aux US il y a 30 ans : partage total du fichier vendeurs sur tout le territoire, baisse drastique des COMS, services en plus, des négociateurs FORMES et PROFESSIONNELS, et en contrepartie, que des mandats exclusifs, et ça marche :
90% des transactions passent par les AI,
- et en France : des tentatives de fichiers communs SIA ou FFIP, mais la loi hoguet limite beaucoup les effets et de plus les AI ne veulent pas baisser les COMS, donc
les clients n’adhèrent pas massivement à l’idée, et donc on se mord la queue !
- un mot sur la FNAIM : complètement décrédibilisée, elle aurait besoin de renouveler ses dirigeants…
- Comment sont-ils perçus de « l’intérieur » ?
Ils vendent très bien leur label de respectabilité à leurs adhérents ; c’est vrai que les outils à leur disposition sont intéressants et bien faits (hormis les stats indigestes) ; cela dit beaucoup d’adhérents se désolent car si l’esprit et l’idée de la fédération demeurent pertinents, ses dirigeants actuels ont fait leur temps, et ne sont plus en phase avec l’évolution du métier – il faut du sang neuf.
- Quelles sont les meilleures techniques pour faire craquer un acheteur ou un vendeur ?
Il n’y a pas de « techniques », c’est pure légende !
- un acheteur ne « craque » pas, il achète parce qu’il se sent chez lui, c’est le fameux « coup de cœur », et le négociateur n’y peut pas grand chose ; le bon négociateur va conforter l’acheteur dans sa décision et le rassurer en éclairant la suite des opérations,
mais c’est tout – si l’acheteur a le coup de cœur, il se décide quel que soit le négociateur.
- un vendeur ne « craque » pas, il finit par céder sur le prix après une plus ou moins longue période d’usure ; ce que les vendeurs ne savent pas (ou refusent de comprendre) c’est que c’est souvent la première offre cohérente qui est la bonne, que de temps gagné !
mais souvent le vendeur s’accroche à son délire et plusieurs mois après, il finit par céder au même prix que la première offre, voire moins (et là bien sûr il accuse l’agence de lui avoir fait perdre un temps précieux, de l’argent, et de lui bouffer la laine sur le dos,
mais à ce moment le bon AI ne manquera pas de lui ressortir LE CHIFFRE : l’estimation initiale du prix de son « Versailles »….).
- Comment bien choisir un agent immobilier pour un achat/vente d’une résidence principale ?
- pour vendre : visiter les 3 agences les plus proches du bien (c’est un métier de PROXIMITE), demander un avis de valeur, retenir UNE agence avec qui on se sent bien, et lui confier un mandat EXCLUSIF en exigeant d’être appelé TOUS LES
JOURS, même si rien ne se passe, et la laisser bosser.
J’ai moi-même toujours fait comme ça, et je le referais à l’avenir, le résultat est rapide car l’AI est MOTIVE et il se met réellement au boulot.
Le pire : confier à X agences, le bien est partout à des prix différents, aucune agence ne s’en occupe vraiment, les acheteurs se méfient, le temps passe, et finalement tout le monde est mécontent.
A noter que cela vaut aussi pour une résidence secondaire ou un produit locatif.
Pour acheter : c’est plus difficile car le bien ne se trouve pas forcément dans l’agence A ou B (contrairement aux US où le stock national est accessible de n’importe quelle agence…).
L’important est de s’inscrire dans le système informatique avec des critères pas trop restrictifs et d’appeler régulièrement, ainsi l’acheteur apparaît crédible ; c’est bien aussi d’avoir fait une simulation de financement et de la montrer.
En effet il faut savoir que l’acheteur, à la base, n’intéresse aucunement l’agence, c’est étrange et pourtant logique ; il faut que l’acheteur apparaisse comme réellement intéressé pour que l’AI (le pro en tous cas) s’occupe de lui (un agent immobilier N’EST PAS un guide touristique gratuit).
- Le marché de l’immobilier dans tout ça, votre prédiction sur le niveau des prix à 3 ans ?
THE gamelle. Voir courbe de Friggit
- Qu’allez-vous faire maintenant ?
THE question… peut-être de la transaction de fonds de commerce (c’est pas du tout le même monde) ou revenir au conseil patrimonial ou prendre encore des vacances.
- Le mot de la fin ?
En 10 ans le nombre d’AI est passé de 17000 à 34000, il est clair que dans la situation actuelle non seulement ça ne peut pas durer, mais en plus la profession doit opérer une mutation d’ordre « quantique » si elle veut avoir un avenir.
Elle doit devenir adulte, faire le ménage, attaquer la loi hoguet pour moderniser la réglementation, offrir de vrais services à vraie valeur ajoutée à ses clients, offrir de vraies opportunités de carrière à ses collaborateurs, et se bouger le c.. pour proposer
au marché une offre pertinente et économique.
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Publié le 02. fév, 2009 par Michael dans Finance personnelle, Investissement immobilier, Management et leadership
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32 commentaires pour “Immobilier : un ancien agent immobilier témoigne des pratiques du métier”
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18. fév, 2009
[...] second est dû au plus confidentiel site esprit-riche.com du 2 février et surtout à un « repenti » ancien agent immobilier, aux révélations édifiantes et pas [...]
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07. mai, 2009
[...] cet interview d’un agent immobilier que nous avons déjà évoqué en ces lignes publié en janvier dernier sur le site esprit-riche.com. Assez nature, l’interview, et qui aborde assez franchement le rapport au fric, avec des [...]
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11. mai, 2009
[...] cet interview d’un agent immobilier que nous avons déjà évoqué en ces lignes publié en janvier dernier sur le site esprit-riche.com. Assez nature, l’interview, et qui aborde assez franchement le rapport au fric, avec des [...]
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Olivier
02. fév, 2009
Superbe témoignage ! Merci Mickael de nous le faire partager
Gail
02. fév, 2009
Très intéressant, merci !
JpJ
02. fév, 2009
Merci à l’AI d’avoir partagé son expérience, j’aime bien le passage « les gens sont FOUS ! », je confirme !
SuperBlogueur
02. fév, 2009
Merci pour ces infos tirées directement de l’expérience de l’AI de terrain Michael.
Je me demande toujours pourquoi les AI ne se transforment pas en gérants de biens et en propriétaires, après leur forte expérience sur le terrain. Maintenant qu’ils connaissent toutes les ficelles de l’immobilier, ils devraient devenir propriétaires et rentiers.
Mettre leurs bien en location et générer du revenu passif à partir d’actifs immobiliers.
SuperBlogueur
02. fév, 2009
Ils devraient se créer leur propre société et emprunter aux banques et en avant toutes dans la peau d’un propriétaire qui vit des locations et des revenus fonciers.
love bill
02. fév, 2009
Merci pour ce très bon article.
L’immobilier est surement un milieu à part..
Mais ces dernières années on a l’impression qu’il y a eu des dérives dans beaucoup de domaines : informatique, finance, consulting, publicité, etc..
Depuis la fin de mes études (et ça commence à faire un bout), j’ai toujours été étonné par l’argent dans les entreprises, et notamment comment on écrase ceux qui produisent, tout en dépensant allègrement des millions dans des domaines qui ne servent à.. rien.. ou presque..
pinpin
03. fév, 2009
Je confirme, ayant travaillé dans l’immobilier 8 mois, j’ai arreté, pas de vente en 8 mois, des commissions de presque 10000 euros en moyenne, un patron qui ne voulait pas revoir à la baisse ses tarifs, dommage, j’adorais ce métier, j’ai même loupé une vente après avoir déconseillé un client d’acheter un bien qui ne correspondait pas à sa recherche, bref je pensais être bon dans ce que je faisais. Maintenant je suis dans la restauration, on me promets moins mais au moins, je reste les pieds sur terre…
René Giroux
03. fév, 2009
Aucun témoignage n’est désintéressé, qu’on soit à l’intérieur d’une profession ou un « repenti », comme ici. Toujours se poser la question de savoir qui témoigne et pourquoi. Cela pris en considération, le témoignage ci-dessus est extrêmement précieux et documenté !
Celine
03. fév, 2009
@Superblogueur: peut-être justement qu’ils ne deviennent pas propriétaires-rentiers parce qu’ils connaissent les ficelles du métier et préfèrent les éviter. Cela dit, c’est toujours une bonne question à poser quand on a affaire à un conseiller en gestion de patrimoine ou à un agent immobilier qui essaie de vous convaincre que vous faites l’affaire du siècle. Si elle est si bien, pourquoi n’ont-ils pas sauté en premier sur l’occasion?
Bourdon
03. fév, 2009
@Superblogueur: Si je peux me permettre, les supers affaires ils se les refourguent entre eux. J’ai parlé avec un investisseur en immobilier qui a quelques apparts sur Paris et il me disait qu’il avait un certains trains de retard par rapport aux AI, aux notaires (et avocats). Toutes les annonces que l’on voit dans les agences sont celles qui ont étaient triées.
Un notaire s’occupe des successions là où les supers affaires peuvent se faire. Ce ne sont pas forcément les notaires qui en profitent, mais son premier cercle de connaissances. Ensuite les AI les traitent et en parlent à leur cercle d’investisseurs.
Mes expériences avec les AI:
Un AI me racontait, qu’il avait quelques gros clients qu’il chouchoutait. Dès qu’il y a une occasion, il la propose à l’investisseur avant de la mettre sur le marché. Quand on connait bien son client, on sait ce qui va lui plaire ou non! ça permet de faire une vente dans les meilleurs délais et d’obtenir LA prime. Celle-ci sera peut-être moins conséquente mais ça évite d’attendre.
Dans mes recherches immobilières, j’ai vu un gars qui avait acheté pour une bouchée de pain un appart (je n’ai jamais su combien), mais l’appart était dans un sale état et il était en train de le retaper. A l’époque il en demandait une somme élevé pour un todis (mais il était en train de faire le rafraichissement). Il avait mis son appart en vente sur les petites annonces. Je ne sais pas comment s’est venu, mais il est arrivé à me dire dans la conversation qu’il était agent immobilier, qu’il connaissait bien le marché et que ce qu’il vendait été une bonne affaire. Quand je lui ai demandé comment ça se faisait qu’il était en train de vendre un appart par petites annonces alors qu’il était agent immobilier, il m’a dit que c’était personnel. Il avait soit disant acheté cet appart pour sa fille, qui finalement avait été muté et donc il se retrouvait avec cette appart en sale état sur les bras. Le pauvre petit AI, il n’avait vraiment pas de chance.
Pour en revenir à l’article, les « ondes négatives » on y est tous confronté. Le plus difficile dans un taf c’est de lutter contre ça. Michael en parle bien dans ses articles, c’est une énorme perte de temps (et de nerfs). Peut-être sont-elles plus importantes dans l’immobilier, mais j’ai du mal à le croire. Se sont tes clients qui les produisent, t’as donc intêret à les maitriser, mais c’est valable pour tous les métiers de ventes.
SuperBlogueur
03. fév, 2009
@Celine @Bourdon: Comme quoi il faut trouver le moyen d’éliminer les intermédiaires et que ce qui compte, c’est qui on connait, ce n’est pas qu’est-ce qu’on connait.
Alors quelle est la solution? Aller soi même sur le terrain rencontrer directement les propriétaires, faire ses propres recherches et conclure ses propres affaires sans passer par les intermédiaires. Ou alors faire partie de ce cercle qui est privilégié par les notaires et les avocats et les AI eux même. Si on ne peux pas les battre, alors on s’allie avec eux. Ou bien, on crée sa chance par soi même sans intermédiaire. Dans les 2 cas, c’est celui qui persiste qui y arrive. Donc, Ne pas se laisser avoir par les « ondes négatives ». Absolument d’accord.
SuperBlogueur
03. fév, 2009
Mais c’est super d’avoir ces infos tirées directement de vos expériences. Si vous en avez d’autres des anecdotes, racontez les encore s’il vous plaît. Cà nous évite à tous d’ignorer les ficelles du métier et de s’en sortir.
Bourdon
03. fév, 2009
Je peux un peu plus parler de mon experience, car j’en ai côtoyé un bon nombre d’agent immobilier et j’en ai tiré plusieurs profil:
Le jeune loup:
Il sort tout juste de son BTS « force de vente », il a eu un stage de 3 heures à la machine à café par son patron sur les techniques de vente dans l’immobilier. Celui-là il ne connait pas très bien le domaine de l’immobilier, quand on lui pose une question il répond à côté où il dit qu’il ne sait pas et qu’il nous rappellera pour nous donner l’info. Soit il réussi une vente dans les mois qui suivent soit vous le revoyez dans un magasin de vente de telephone portable quelques mois après. Il écoute toujours sa hiérarchie et quand il vous appelle on a l’impression qu’il lit un papier.
Quand il vous propose de faire un tour des appartements qui correspondent à vos critères il en prend toujours un qui ne vous plaiera pas (ça lui permettra d’argumenter par la suite et d’embellir le ou les apparts qui vous ont plu).
Le brouillon:
Il a tellement de demande qu’il ne vous rappelle pas. Il vous montre des logements qui ne correspondent pas à ce que vous cherchez! Mais 9 mois après il vous rappelle en écorchant votre nom pour demander si vous êtes toujours à la recherche d’une habitation?
Le jeune loup défréchi, mais qui vendrait sa mère pour de l’argent (malheureusement il y en a pas mal qui ont ce profil):
Lui je pense que c’est le pire! Il est établit dans le métier depuis 3-5 ans (ou plus), il a connu les affaires faciles. Il connait sur le bout des doigts sa technique de vente, il a réponse à tout et il est capable de vous embrouyer sur une question banale. Il vous met en permanence la pression en vous appelant, il bosse jusqu’à 22h. J’avoue n’avoir pas tenté de le connaître plus! Il génère beaucoup d’ondes négatives et donne une mauvaise image de la profession.
Le jeune vendeur calme:
Il propose des logements qui correspondent à vos critères! Il est patient et calme. Il prend le temps et ne vous rappelle jamais. Si vous rappelez il va vous dire qu’il y a une autre personne sur le dossier qui vous intéresse, mais sans en dire plus. Il met la pression sans la mettre.
Le vendeur reconverti:
Il était dans le BTP, il faisait du bon boulot, mais sa boite a coulé alors il s’est refait dans l’immobilier. Il vous propose des apparts pas cher à refaire entièrement et il a déjà contacté ses anciens collaborateurs pour faire des devis d’electricité, de peinture, de cuisine etc… au ca où vous souhaiteriez ne rien faire comme travaux vous même. Mais la facture peut être bien salé. Il connait pas forcément bien le métier de l’immobilier, mais si vous posez une question, il cherchera à vous satisfaire car il aime le travail bien fait.
Le vieux conseiller immobilier:
C’est le même type que le jeune vendeur calme, mais vieux. Il connait tout le monde dans la rue, il a bonne réputation et rien à se reprocher. Il est capable de tout expliquer en détail. Il a 10 coups d’avances sur ses clients, il est capable d’anticiper vos réactions, bref il gère bien son affaire et arrivera à supporter la crise.
SuperBlogueur
03. fév, 2009
@Bourdon « Le vieux conseiller immobilier:
C’est le même type que le jeune vendeur calme, mais vieux. Il connait tout le monde dans la rue, il a bonne réputation et rien à se reprocher. Il est capable de tout expliquer en détail. Il a 10 coups d’avances sur ses clients, il est capable d’anticiper vos réactions, bref il gère bien son affaire et arrivera à supporter la crise. »
Comme quoi l’expérience, çà paie toujours. Ce vieux devrait créer son entreprise, je ne sais pas moi. Utiliser ses 10 coups d’avance et imaginer un concept innovant mais simple qui assurerait sa fortune.
Est-ce qu’il ne pourrait pas utiliser ses économies pour acquérir des biens et les exploiter ou alors devenir promoteur immobilier batisseur puis exploiter ses batiments pour les louer.
Je ne sais pas, il y a tellement de possibilités pour quelqu’un qui est s’est rendu « expert » dans le domaine par la force du temps et de l’expérience.
Ili faut juste prendre un peu d’altitude et voir ce que les autres ne voient pas.
Michael
04. fév, 2009
Merci pour vos commentaires !
@Bourdon : c’est tout à fait la vision que j’ai.
Tout comme sur le marché de la bourse, le grand public joue avec les miettes, dans l’immobilier les meilleures affaires circulent entre les « insiders ». Un bon AI vous amènera cependant de bonnes affaires : au bout d’un moment il ne pas tout acheter ou tout refiler à ses connaissances. S’il est assuré qu’avec un coup de fil et une visite il fait une vente, croyez moi qu’il va vous apprécier !
@SuperBlogueur : Je n’essaierai pas d’éliminer les intermédiaires. Comme le dit Bourdon, un bon AI est un partenaire. Il vous fera gagner du temps et de l’argent en vous proposant de bonnes affaires. Pour cela il faut créer un lien (professionnel, amical, etc…). Il est à mon avis très difficile d’investir avec succès dans l’immobilier sans trouver de bons partenaires (AI, Notaires, Avocats, Artisans).
Pourquoi tous les AI ne montent pas une entreprise ? Parce que c’est compliqué. Pour la même raison que tous les AI ne sont pas rentiers de biens qu’ils ont acheté. Parce que c’est trop compliqué. Parce que ce n’est pas le même métier.
Anonyme
07. fév, 2009
Bonjour,
J’Je suis AI sur Bruxelles…. marché moins saturé que Paris et encore relativemment abordable.
Nous sommes samedi matin je suis déjà devant mon PC mais peu de demande .
beliard
07. fév, 2009
J’aimerais vous faire partager ma modeste expérience ( 4 ans).
J’ai débuter dans l’immobilier à 19 ans en tant que stagiaire ( contrat de stage 400 euros/ mois) et j’ai très vite compris dans quoi je m’embarquait.
Etant jeune et débutant, tout le sale boulot était pour moi ( prospection, prise de ligne,organisation des agendas pour les vendeurs…).
Au bout de 1 ans, étant jeune inexperimenté mais pas con…j’ai été trouvé mon patron et ai dmandé à me faire engagé en tant qu’employé et de faire du terrain.
Apres négociation, me voila employé mi-temps ( 500 euros/ mois) avec 25h bureau et 25h terrain.
Dans cette agence il n’existait auncun service de location, j’ai donc décidé d’attaquer ce marché.
Au bout de 1 mois ça marchait du tonner….( commission 1000 à 3000 net / mois, mais la location pour que ça marche il faut bosser vraiment dur.
Donc au bout de ma 2ème année de boulot, je demande à passer en vente ( avec bien sûr re- négociation de contrat cad tjrs 500/ mois + carte essence + gsm). µ$
Me voila parti plein pot, confiant, motivé… mais n’y connaissance WALOU…
Cette 3ème année d’emploi fut la plus riche ( en tant qu’expérience bien sûr) car côté finance c’était plus dur.
A la fin de cette année la, me rendant compte que je me faisais exploité ( payement de com non perçu, 60 à 70h au lieu d’un mi temps… consomation essence élevé, et surtout milieu de requin dans lequel on a pas d’amis) je décide de démissioné.
Je cherche un autre groupe immo à 22 ans et apres full négociation je décroche un CDI temps plein + com+ carte essence + gsm) bien mieux qu’au debut.
Je suis d’ailleurs tjrs AI au sein de ce groupe ( petit car nous sommes 4).
Mais voilà, j’avais décidé de travailler dans l’immobilier non pas pour m’enrichir mais car ce métier etait interressant, l’architecture m’a tjrs attiré et surtout je me disais que pour pouvoir aider les gens en diificulté il serait plus facile de les aider avec bcp d’argent qu’avec peu et que donc par conséquant gaghant plus qu’un caissier chez delhaize je serais plus à meme ( au niveau argent) d’aider plus tard les autres.
Nous sommes le 7 février 2009 et travailler dans un milieu capitaliste tout en gardant une idéologie sociale en se disant qu’il n’est pas nécessaire de vivre dans la misere pour aider les miséreux…..c’est extremement difficile.
Voila donc mon parcours:
Maintenant
J’aimerais votre avis sur un projet qui me trotte dans la tete depuis 1 an.
Pour un AI le plus difficile ( a Bruxelles) est de trouver des biens a vendre et d’etre le seul à les promouvoirs.
IL faut donc trouver des arguments, se différencier des autres AI pour avoir ce fameux mandats exclusif ( car avec un mandat exclusif vous etes sur de toucher votre com car c’est vous seul qui le vendez).
Mon projet ( qui en est tjrs au stade d’idee) serait de créer une Agence Immo sous forme par ex: ASBL, de travailler comme toute autre agence sauf que les commissions perçues par l’agence serait automatiquement ré-injecté :
- soit dans la construction de logement qui serait mis à la disposition des personnes défavorisé avec des loyers faibles.
- soit ces com seraient donné a des organise tel que ( resto du coeur… mais si possible qui aurait secteur de trvail touchant à l’immo)
- soit donnée en tant qu’aide financière à des personnes vivant dans des logements insalubres afin de rénové leur bien et de vivre déçament.
Comme dis plus haut si le mandat exclusif dépant des arguments, je pense qu’un propriétaire donnera plus facilement son bien a vendre a un Agence qui re-injecte son capital pour ceux qui en on le plus besoin.
Le bouche a oreille faisant, publicité du concept, emission radio,….pensez-vous que mes idees ,; envies, et projet serait réalisable?
J’aimerais vos réactions, idées qui pourrait renforcé mon envie de créer une telle facon de travailler.
Merci de m’avoir lu et si certaines personnes se sentent prêtes à m ‘aider voici mon mail: duncanbeliard@hotmail.com
Dites-vous bien que vu ce que nous vivons, si nous ne faisons rien pour changer les mentalité, la facon de vivre et de traiter autrui….alors jamais nous ne changeront.
J’attends vos réactions avec impatience
cordialement,
duncan
Agent Immo
07. fév, 2009
@ béliard / duncan : belle idée généreuse, mais je crains que les vendeurs n’écoutent qu’un argument pour laisser une exclu : une commission plus « compétitive » que la norme. Cela dit, je vous suggère de vous rapprocher d’agences qui mettent en avant des arguments de développement durable et citoyen. Il y en a quelques-unes (je n’ai pas les noms en tête), peut-être pourriez-vous commencer par travailler chez eux pour tester votre concept ? bon courage en tous cas
Agent Immo
07. fév, 2009
@ René Giroux : désolé de vous contredire, mon témoignage ici est parfaitement désintéressé ; d’autre part, je ne me considère pas comme un « repenti », je n’ai rien commis d’illégal, ni d’immoral, et j’ai toujours essayé de bien conseiller mes clients (acheteurs ou vendeurs). Certains ne m’ont pas écouté, mais ça je n’y peux rien.
Michael
08. fév, 2009
Merci pour vos commentaires !
@beliard : tu penses arriver à vivre en reversant une grand partie à de nobles causes ?
Je ne connais pas dans le détail le modèle économique d’une agence mais ça me semble possible.
En tous cas c’est un argument auquel peut être sensible un vendeur.
bernard
22. fév, 2009
c’est quoi les ondes négatives? et comment peut on les combattre?
Nom Carlucci
17. déc, 2009
bonjour, c’est un texte qui m’apprend beaucoup en tant que débutant AI , Merci pour cette éclaircissement sur mon futur métier.Et ça serais aimable votre part de me contacté pour me trouvé une agence convenable et sérieuse parmi vos contact dans le secteur nord-gironde.merci
citeau
03. fév, 2010
bonjour je suis retraitè je voudrais faire de l’immobilier en diletente (comoe un peut du mi tempts ) c’est un metier que j’ai fais quand j’etais jeune gagner le smic me convient cela est il possible compte tenu des charges merci pour les infos
Antoine
04. fév, 2010
Beliard, si tu suis encore l’actualité de ce blog, je trouve ton idée très ingénieuse et serais à titre personnel davantage tenté par ce type de procédé plutôt qu’à laisser une com à un quelconque agent immobilier.
A tous, je suis actuellement en pleine réflexion professionnelle… je suis actuellement commercial dans la vente de produit technologique mais souhaite m’orienter vers l’immobilier. Après toutes mes lectures sur le net… je me pose encore quelques questions :
- Comment s’organise le quotidien de l’agence?
- Quel budget communication dispose une agence pour promouvoir ses biens?
- Le web est-il vraiment utilisé pleinement?…
En somme, je souhaiterai que vous me guidiez un peu su « les coulisses » des agences immobilières, avant de pouvoir établir mon choix!
Merci à tous !!!
Jerome
24. mar, 2010
Bonjour à tous , je ne suis pas d’accord avec vos témoignagnes !
Je fais en ce moment même un stage avec un ami de mes parents qui est patron d’une agence immobiliere de luxe à geneve
Il vends en moyenne 4 maisons par mois et entre 10 et 40 millions de francs suisse en moyenne
Il m’a proposer 7 000 euros net pout travailler avec lui
Dans quelque mois , il va vendre un block d’immeuble à une entreprise pour 10 millions de francs suisse qu’il à acheter pour 3 milliions
Ce qui est vrai par contre c’est qu’il travail 60 heures par semaines
De toute facon la france est un pays trop dur pour se faire de l’argent
remi
01. juin, 2010
Témoignage intéressant, à mettre en relation avec les ravages des agences de défiscalisation qui sont encore plus inhumaines (comme si c’était possible). Sur internet j’ai l’impression que tout le monde veut se rebeller, mais dans la vie, c’est dur de mobiliser car peut sont prêt à se battre pour faire respecter leur droits.
immo
15. août, 2010
Merci pour ce témoignage dans lequel je me retrouve pleinement . J’y trouve une sincérité et une dignité qui me rassure sur le fait qu’il existe encore des personnes intègres dans ce métier que j’ai découvert il y a 4 ans (reconversion suite à un licenciement dans un secteur d’activité trés différent mais extrèmement professionnel). Trés honnetement, à cause de cette crise qui nous frappe de plein fouet et qui décourage l’énorme investissement en temps, énergie, patience et surtout le trés faible retour financier, je ne peux pas m’empecher de remettre en question ce choix qui pourtant avait été murement réfléchi.
Mon expérience professionnelle précédente m’a permis de vite découvrir les énormes failles de ce secteur et elles sont nombreuses. Un milieu avec un pourcentage trop important de voyous (notaires compris), de magouilleurs, d’incompétents sans parler du comportement lamentable de pseudo patrons condescendants, bien plus proche de l’inncompétence que du professionalisme et surtout exploiteurs négriers. Bref depuis 2 ans que la crise a démarrée, je suis écoeurée de devoir supporter le comportement pénible des clients à la fois vendeurs, acquéreurs et patron sans gagner d’argent( le statut VRP salarié est une honte car vous devez rembourser le salaire avancé par les ventes réalisées et en cette période de crise même si vous travaillez comme une bête de somme si vous ne faites pas de ventes vous devez de l’argent à votre patron HONTEUX!!!). Cela vaut-il vraiment le coup d’attendre que la tempête passe et qu’un retour à la normale de nombre de ventes décents proportionnellemnt aux nombres de visites revienne comme c’était le cas avant ou bien est-ce que ce métier est en voie d’extinction avec justement ce nouveau comportement des acquéreurs qui prefèrent acheter de particulier à particulier ou qui veulent versailles pour une misère?
Pierre
25. août, 2010
Très bon sujet qui nous conforte dans notre envie de développer les transactions entre particulier. Si des sites comme bientotproprio.com continuent à offrir des conseils et des annonces gratuites, les AI n’ont qu’à bien se tenir!
Eviter les frais d’agence, c’est augmenter son pouvoir d’achat et ces temps ci, je connais peu de monde qui dira le contraire.
L’image des AI n’est pas très glorieuse (même si certains sortent du lot) et ce genre de témoignage ne risque pas de redorer leur blason