Immobilier : Acheter ou louer ?

Michael Ferrari Investissement immobilier 26 Commentaires

J’ai eu le plaisir de réaliser un podcast avec David d’immobilier-danger.com sur le fameux thème « Acheter ou louer sa résidence principale ».

Lorsqu’il s’agit de faire le choix d’acheter sa résidence principale, beaucoup de facteurs entrent en jeu mais l’on se retrouve souvent à prendre une décision émotionnelle en suivant la pression sociale et le très éculé « Louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ». Avec David, nous vous proposons une discussion autour de ce sujet ainsi que des éléments pour vous aider à faire le bon choix.

Pour devenir riche, il faut faire de bons choix lorsqu’il s’agit de notre argent et la résidence principale est la dépense la plus importante d’un ménage : il faut y prêter une attention toute particulière surtout lorsqu’on sait que notre résidence principale n’est pas un actif.

Alors que faut-il regarder, comment s’informer ? Ecoutez le podcast !

Ne vous inquiétez pas, nous n’avons de business dans l’immobilier, nous n’avons rien à vendre dans ce secteur 😉

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Retrouvez l’article sur immobilier-danger.com : Acheter ou louer

Commentaires 26

  1. Quel est le « background » de l’interlocuteur:
    – Avocat immobilier
    – Asset manager
    – Economiste
    Sinon l’interview c’est quand meme bien sympa comme support de com.
    Sinon ou peut capitaliser en mettant un locataire dans le logement quand on ne peut plus payer. En location on ne capitalise jamais. Mais ca va encore etre un sujet buzz .
    Sinon oui le loyer augmente comme la population dans les zones urbaines, si un phenomene SOCIOLOGIQUE : Périurbanisation, Exode rural…Qui a la reponse ? Les chinois, les saoudiens, l’afrique, le Bresil? Est ce que l’Europe jouera la Venise du monde ou le New-York du nouveau monde.
    Suivant le scenario le petit appartement, je le louerais a un ingenieur Indien en mission (paye 2000e/mois quand l’ingenieur francais plafornera a 1800e) ou je le cederais a mon gamin quand les loyers sur Paris seront a 40-60 E le metre carree.

    Pour le Japon il faut lire sur le sujet, c’est un exemple d’exode rural violent couple a une vraie crise.

  2. Pingback: Immobilier : Acheter ou louer ? | Devenir riche à votre manière : Du Brésil

  3. Je suis assez impressionné par le manque de réalité, il ne suffit pas de citer quelques facteurs classiques d’influence (toujours impressionnant pour celui qui ne connaît rien), le contexte sociale et politique est primordial surtout vu la situation actuelle ce qui explique une courbe de friggit qui s’est envolée et est totalement en dehors de toute réalité bien au-delà d’une bulle ou d’un cycle normal de hausse et de baisse, hors pas un mot de ce côté là dans votre interview.

    La réalité c’est qu’en France tout est fait pour maintenir les prix immobilier à leur niveau voir à la hausse. (loi de scellier etc …).
    Pourquoi ? car il y a une volonté politique de faire disparaitre les classes moyennes car elles ne servent plus à rien dans un contexte mondialisé (coûte trop cher) et aussi c’est une manière de prendre l’argent des français épargné depuis des générations et de le filer à quelques riches car c’est désormais LA source de cash en France ( plus de 1500 milliards d’épargne en France, N°1 en, Europe) Ouvrez les yeux.

    Pour preuve -> en Chine par exemple dès que ça a récemment trop augmenté, le gouvernement à immédiatement réagit à la spéculation en interdisant l’achat d’un nombre de logements sans limites. C’est une mesure rapide, juste et efficace qui ne coûte rien au contribuable, posez vous la question pourquoi en France on ne le fait pas ?

    Quand demain tout s’effondrera qui sera les perdants ? pas les pauvres ils n’ont pas d’épargne, ni les riches leur argent est stocké ailleurs dans le monde et bien sécurisé , ce qui existe à Rio de Janeiro sera bientôt une réalité ici, le soleil en moins …

    Conclusion : dans tous les cas en France n’achetez surtout pas et ce tant que ça ne s’est pas effondré, d’ailleurs ça ne saurait tarder surtout si la situation au moyen orient s’enflamme un peu plus ce que je n’espère pas.

  4. bonjour à tous . à la question , immobilier : faut il acheter ou louer ? je rajouterais , en cette période ou les prix ont considérablement augmenté
    ( payer très cher quelque soit le produit ça se réfléchit sauf si on est très riche et que perdre de l’argent n’est pas un problème )

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    Je vois beaucoup de questions dans les commentaires qui sont d’ordre sociétale en cette période un peu trouble et incertaine.
    Nous n’avons effectivement pas abordé ces points car tout simplement personne ne sait ce qui va se passer !
    Il est relativement probable que notre niveau de vie baisse et que donc les prix suivent cette tendance mais ce n’est que mon opinion.
    Je suis d’accord sur le fait qu’en France tout est fait pour maintenir les prix à la hausse, les intérêts économiques dans l’immobilier sont énormes et proches du pouvoir.

    Ces considérations globales n’intéressent absolument pas les candidats à l’achat, il vaut donc mieux éviter d’en parler pour virer au débat politique ou à l’annonce de l’apocalypse comme aiment à le faire certains commentateurs type LEAP. C’est un peu comme l’écologie, ça ne sert à rien de crier de partout que le monde est en train de mourir en espérant que tout le monde se mette à déménager en ville pour abandonner sa voiture et ne mange plus de viande qu’une fois par semaine, il vaut mieux proposer/imposer des changements quotidiens immédiats pour améliorer les choses.

    Si l’on reste sur des aspects concrets (taux d’intérêts, prix, démographie…) on possède déjà une petite chance que notre discours soit entendu.

  6. il me semble que le placement pierre ,dans les esprits reste un placement sécurisé ,en ces périodes d’insécurité (solvabilité des banques ) qu’en pensez vous ? est ce que cela suffit à expliquer le prix de l’immobilier qui après avoir perdu un peu est reparti à la hausse

  7. Pourrait-on envisager qu’il soit intéressant d’acheter dans 2 cas de figures bien précis :
    – pour les personnes incapables d’épargner ( même avec des revenus suffisants pour le faire ), nous en connaissons tous!

    – quand la mensualtité de prêt est à peu près égale au loyer que l’on payerait pour le même type de bien. les coûts supplémentaires inhérents à l’achat ( taxe foncière, intérêts d’emprunt… ) étant compensés par la hausse inévitable du loyer si la personne était restée locataire.

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    Ces hypothèses d’achat peuvent être intéressante si et seulement si les prix restent montent. C’est un pari sur l’avenir.
    Il suffit que les prix ne bougent pas pendant quelques années pour rendre l’opération négative tant les coûts de la propriété sont élevés.

  9. Je rejoins Michael sur le fait que l’évolution future sociale et politique de la France n’entre pas dans le cadre de cette discussion. Les points cités permettent de faire le point sur sa situation sans présager d’un quelconque changement à venir. Libre à chacun d’y ajouter ces paramètres lors de sa prise de décision.

    Il est évident que le gouvernement continuera à soutenir, avec les moyens du bord, l’immobilier (que ce soit l’UMP ou le PS au pouvoir). Je pense également que la France est sur le déclin, raison de plus pour ne pas faire n’importe quoi avec son argent ou le fruit de son travail futur.

    @lcc en effet, beaucoup de personnes considèrent toujours la pierre comme du très solide, une valeur refuge qui met à l’abri. Difficile de comprendre ça sur des biens encore sur-côtés de 20 à 40% et avec les augmentations d’imposition à venir… Ce n’est pas un calcul financier qui pousse à se jeter sur l’immobilier en ce moment, c’est la peur. A ma connaissance, la peur n’a jamais été bonne conseillère en matière financière (mise à part le fait d’être plus prudent et de mieux réfléchir à ce qu’on fait).

    Les prix sont repartis à la hausse pour différentes raisons cumulées : cette peur de l’avenir, la forte baisse des taux de crédit et les fausses aides de l’État.

    @ca$h-misère L’épargne forcé lié à un achat est effectivement un point abordé dans cette discussion. Si vous trouvez un bien pour une mensualité équivalente au loyer de ce même logement, c’est déjà bien. Mais il faudra tout de même rester suffisamment longtemps dans ce logement (durée dépendante des coûts fixes et des évolutions prix/loyers).

  10. Pour moi vos raisonnement sont aussi valable que celui d’un comptable pour un investisseur boursier. Votre strategie d’investissement tant financiere qu’immobilier ce base sur des bilans. Dites mois messieurs les entrepreneurs qui n’ont pas de « budget mais un system » pour realiser vos prevision financiere pour vos actif plus gros que des blogs vous faites commen? Approche analytique ou approche comptable? Deuxieme questions parmis tout les posteurs combien sont proprietaires?

    Je commence par moi:
    – Toute mes entreprises on un budget sauf l’entreprise moi en tant que salarie
    – Toujours une approche analytique pour l’investissement et une approche comptable pour optimizer mes operations
    – Je possede quelques appart et maison sur 3 continent, jamais ete perdant et quand je suis au chomage je vous le loue sur Paris pour payer mon banquier pendant que je m’installe au soleil a bas cout et peut rembourser mon banquier.

  11. accession à la propriété en 1983 d’une maison individuelle de 160m2 sur 3 niveaux ( maison de qualité tant pour les matériaux que pour la construction ) emprunt sur 15 ans .les biens similaires en vente se vendent actuellement dans ma région aux environs de 180 000 euros soit une plus value de 3 fois le cout total .la rentabilité d’un investissement n’est pas toujours aussi bonne mais investir dans l’immobilier quand c’est aussi cher qu’en ce moment cela me parait risqué au niveau de la rentabilité sauf si l’on tombe sur une super occasion ce qui n’est pas impossible mais rare il faut bien l’avouer.

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  12. Non Michael c’est la loi : http://www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp?id=35&page=archive.htm

    J’ai le droit d’augmenter et peut etre le devoir mes loyers sur l’indice de reference. Et tu verras qu’il est tres rarement negatif dans l’histoire (+2%/an moy.) Dans 10 ans c’est donc +20% pour les locataire et mes credit +0% , mais bon comme tu es optimiste si le marche s’effondre dans les 10 ans a venir de 40% (ah aha aha aaaa LOL), ben j’aurais une treso relative de -20%+40%= -20% par rapport aux nouveaux accedants. Si le marche ne seffondre « que » de 20% si le marche ne s’effondre pas (et stagne 10 ans) ben +20% de treso relative .

    Si tu n’es toujours pas convaincu que l’immobilier s’est un placement facile a condition de se former un minimum, et bien tant pis. Mais je pense que tu changeras d’avis quand tu auras une situation qui te permettra d’avoir un credit immobilier (3 ans de bilans ou CDI).

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      Je ne t’ai pas dit le contraire 🙂 Tu as le choix entre un bail qui index sur l’indice ou non et je te disais que tu avais raison de l’indexer.

  13. @LeClient
    L’article traite de l’achat d’une résidance principale, et non de l’immobilier locatif. Ton argumentation ne tient pas dans ce cas là car l’inflation ne joue ici peu ou pas de rôle. -40% sur le marché immo (ce que je pense être un minimum à horizon 10 ans) = -40% de tréso pour une résidence principale.

  14. Non Kika 1.02^10 ca fait 1.2 soit 20% de loyer en plus pour toi dans 10 ans et moi le credit qui aura evoluer de 0%. Prenons un cas concret:
    http://www.seloger.com/detail.htm?ci=690381,690382,690383,690384,690385,690386,690387,690388,690389&fakeci=690123&idqfix=1&idtt=2&idtypebien=1,2&nb_chambres=2&nb_pieces=all&pxbtw=NaN%2fNaN&surfacebtw=50%2fNaN&tri=a_px&bclannpg=4

    Scenario 1:
    Soit 800E/mois sur 20 ans pret a 110%+impots foncier
    -100E par mois sur 5 ans en grace a la loi Sarkozy (credit d’impots) =

    Scenario 2:
    Si tu loue dans le meme quartier c’est 550E/mois CC+taxes d’habitation

    A 10 ans (calcul lineaire) :
    Scenario 1 TCO = 90K
    Scenario 2 TCO = 66K

    33K perdue par le proprio
    Apres 10 ans pendant 5 ans :

    Scenario 1: 800e de credit mais peut vendre ou relouer
    Scenario 2: 660e de loyer a vie

    (880-660)/660=-20% de pouvoir de treso pour le non proprietaire

    Je te laisse faire les scenario apres amortissement et dans le cas ou je te le gars te louera sa residence principale, aller non je suis d’humeur matheuse:

    Scenario 1 bis pendant 10 ans je te loue le logement parce que je vais habiter en Martinique -> effort d’epargne total = 17KE

    Scenario 2 bis je loue pendant 10 ans ma residence principale = + que je place a 8% (c’est beau la jeunesse) :
    Donc j’ai 25KE de plus a la banque avec 17KE d’investissement.

    Bravot scenario 2 tu as gagner 7 KE avec 17KE.

    J’ai pris des scenarios long pour que tu comprenent le mechanisme qui t’envoie dans le mur

    Final apres 20 ans :
    Scenario 1 aura un manque a gagner de 40KE (TCO sur 10 ans plus effort d’epargne) mais il sera proprio d’un appartement qui vaudra 110K (en cas de non augmentation des prix pendant 20 ans) et n’aura plus de sortie d’argent sur le poste logement

    Mais a la retraitre tu pourras toujours faire un blog pour payer tes 817E de loyer, puisque en y reflechisant si esprit-riche fait 1K$ par mois avec l’inflation se sera 1.4K$ par mois dans 20 ans.

    Plus serieusement avoir de l’immobilier s’est toujours pertinent sur le tres longterme surtout dans les grandes aglomeration Francaise. Les seules qui ne le comprennent pas sont ceux qui ne peuvent pas acheter, les locataires frustre (salaire trop bas pour le marche ou jeune padawa freelance). Vous reflechiriez comment si vous gagnier 100KE en CDI a Paris ou 400KE a Hong Kong ou 8000E net a Dubai ????

  15. @LeClient:

    Le cas que tu prend « mensualité à 800E/mois pour un achat de 120,000E » vs « location à 550E/mois » (soit 218 loyer) ne me parait pas vraiment dans les ordres de grandeur du moment ( qui est plutôt aux alentours de 260+ loyers, soit une différence de 20%). D’ailleurs, le prix au m2 à Lyon 9ème est plutôt aux alentour de 2500Euros (d’après meilleursagents.com) que 2000Euros comme c’est le cas ici. On parle de 25% de différence là, c’est pas rien. C’est donc p-e une bonne affaire, surtout si comme tu le dit tu peut le louer sans problème au loyer de 550E/mois, mais on parle pas d’un « cas moyen » là.

    Et tout ton scénario tombe à l’eau à partir du moment ou l’immobilier perd de la valeur par rapport à son prix d’achat. Facteur, qui, excuse moi du peu, à une énorme importance. L’incertitude est des plus grande en ce moment, et « s’engager sur 20 ans » aujourd’hui relève pour moi de la roulette russe.

    Mais dans le fond je te rejoins, et je pense qu’on est tous d’accord sur ce point, louer toute sa vie n’est pas une bonne affaire (et je suis le premier à le constater dans mon entourage proche), mais acheter n’importe quand et à m’importe quel prix n’est pas mieux. De la même manière que je pense également que l’achat peut aussi se révéler être un bon moyen de forcer son épargne.

    M’enfin bon à la fin, ma conclusion est qu’il est très difficile de discuter avec des gens qui ont acheté récemment, car ces derniers voudront jusqu’au bout ne pas perdre la face.

  16. Trois points interessants : »C’est donc p-e une bonne affaire » , « l’achat peut aussi se révéler être un bon moyen de forcer son épargne » et « relève pour moi de la roulette russe. »

    Pour l’investisseur averti, il y a TOUJOURS des bonnes affaires, l’investisseur jeune DOIT forcer sont epargne sinon c’est BMW ou la copine qui prendra l’epargne, l’investisseur gagnant JOUE SOUVENT a la roulette russe mais MESURE ses risques quand tout le monde suit le vent ce qui est passablement le cas des articles du blogs meme si la plume de Michael est plutot aiguisee (et c’est pour ca que je le lis)

    Le bon investisseur c’est comme le bon chasseur, le mauvais investisseur il voit une opportunite il achete alors que le mauvais investisseur il voit une opportunite il achete mais c’est un bon investisseur (en fait parce qu’il prepare son coup longtemps a l’avance donc qd tout le monde procrastine)

  17. Soyons fou, Faisons une projection à 5 ans,
    Je sais c’est plutôt risqué en ces temps troublés où les analyses se sont tous mis d’accord pour ne parler que du court terme (première page des échos 7 /01/11)

    Les actifs financiers de l’état se monte aujourd’hui à 847 md€ , 1574,6 md€ de dettes soit une couverture de moins de 54 %,
    Les actifs financés sont les actions dans les entreprises publiques mais aussi le prix des concessions des sociétés d’autoroute, ect …
    Ne figure pas dans ce nombre la valeur des immeubles, des hôpitaux, des écoles, des autoroutes, des terrains, de la bande de littoral de 100 m…si convoité dans certaines régions.

    Certains pensent que les actifs de la France sont très sous-évalué.
    C’est peu être vrai mais attention, si l’état peut vendre ses immeubles, ses terrains et son argenterie ,du jour au lendemain, sans concertations
    Il en sera en revanche diffèrent des écoles, des hôpitaux, des universités
    car après avoir vendu tous ces bijoux de famille,
    il ne restera plus à l’état qu’à vendre « ses actifs régaliens »
    Ceux pour lesquels nous sommes sensé payer des impôts.
    Je ne crois que cela puisse faire l’objet d’un consensus.

    Mais d’ici là d’autres mesures auront accablés les contribuables,
    Augmentation de la TVA, de la CSG , taxe Carbone et autres nouveaux impôts,
    Dans ce domaine l’imagination des (hauts) fonctionnaires est sans limites.

    Toutes « les ventes forcés » de l’état dans ces 5 prochaines années ne feront que reculer le moment où le suppositoire arrivera dans l’espace pour lequel il a été conçu.

    Il y aura des opportunités pour ceux qui auront de gros capitaux a investir.

    Pour les autres il reste l’accession à la propriété : le Saint Graal – dont tout français doit partir à la recherche une fois dans sa vie.

    Je ne vais pas m’attaquer aux vielles croyances comme « la pierre sera le meilleur investissement sur le long terme »

    Si on considère la peur actuelle des français ( il auraient moins confiance en l’avenir que les Afghans), Il est normal qu’un investissement défensif garde autant la côte aujourd’hui.

    Mais si on se projettent en 2016 ( il ne se passera rien de sérieux en France avant les élections de 2012)

    Les données macro-économiques ont complètement changés.

    Disparition presque totales des « aides environnementales et d’accession à la propriété »
    Il fallait bien que ça prennent fin un jour.

    On peut imaginer des taux long à 5,5 – 6 %
    Inflation à 5 – 7 %
    Croissance moyenne des salaires à 1,5 %
    Une augmentation d’au moins 8 % des prélèvements sur les revenus des ménages par rapport à 2010

    Que croyez qu’il adviendra ?
    La solvabilité des ménages va fondre comme neige au soleil.
    Une lente et paisible correction du marché immobilier va s’opérer ; – 10 % dans 5 ans , -15 % dans 10 ans, -20 % dans 15 ans
    (mes projections excluent les 1 % du territoires qui sont sous un microclimat, la proie de capitaux étranger : Paris, Strasbourg, frontière suisse, cote d’azur et autres littorales sélectes …)

    Ceux qui on acheté avant 2003, seront encore largement gagnant à la revente et pourront acheter plus grand ou moins cher.
    Pour les autres cela dépendra des cas.

    A plus long terme il faudra prévoir les effets dû à
    Une diminution des revenus disponibles des actifs âgés dû principalement au report de l’âge à la retraite et à l’augmentation des cotisations.
    Une baisse démographique des primo acquéreurs
    Une augmentation de l’âge des primo acquéreurs dû à l’arrivée tardive sur le marché de l’emploi.

    Tous ces facteurs ne vont pas dans le sens d’une augmentation perpétuel des prix de l’immobilier

    J’ai sans doute complètement faux dans mes projections. Le pire n’est jamais certain.

    Nous sommes la seconde génération après celle de nos parents à n’avoir pas connu de guerre.
    Ou plutôt notre guerre sera moins sanglantes et moins dévastatrice que celles de nos aïeux.
    Il n’y aura des victimes mais pas de cérémonie du souvenir ni médailles d’honneur.

    Comme dit très bien Mr Petit, 90 % d’allocation de son capital dans un actif indivisible, illiquide, et sans garanti c’est de la folie.
    Et c’est pourtant devenu courant.

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  19. Une chose est sure. Si tu arrives à la retraite et que tu dois encore payer pour ta résidence principale… bah t’es mal !
    L’immobilier est un placement à long terme. Et à long terme, il n’a jamais généré (à un niveau statistique) de perte de capital.

  20. Bonjour a tous,
    Merci pour cette interview qui est très intéressante.
    En tant qu’investisseur je peux pas comparer entre l’achat et la location car il y a un grand différence et comme vous l’avez dit c’est sa dépend la situation de le propriétaire…

    J’ai trouvé dans un autre article cette observation qui est dit : Le principe est de comparer financièrement le bilan de la location et le bilan de l’achat d’un même logement en versant un apport personnel et la même somme tous les mois. Dans un cas, cette somme servira à acheter le logement et à rembourser un emprunt ; dans l’autre elle paiera un loyer et le surplus constituera une épargne.

    Le résultat obtenu dépendra en très grande partie du montant apporté dans l’opération et des hypothèses de revalorisation aussi bien pour le loyer que pour la valeur immobilière du bien.

  21. Merci pour l’interview, quand on peut le faire ,il faut mieux devenir propriétaire puisqu’on se constitue un capital ,qui plus tard peut etre revendu,meme à perte,contrairement au loyer qui est à perte pour le locataire et qu’on ne depend plus d’un propritaire pour payer ses loyers !

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