Immobilier 2009 – Que faire ?

Michael Ferrari Investissement immobilier 6 Commentaires

En réponse à mon article Immobilier 2009, faut-il acheter ?, voici la réponse de mon « agent immobilier » auteur du témoignage des pratiques de la profession.

– sur la FNAIM :

ils se sont donnés tellement de mal pour passer pour des ***** qu’il est presque trop facile de taper dessus. A leur décharge, je dirai qu’il n’y a pas en France d’outil statistique unifié sur le marché immobilier. Donc chacun y va de ses propres chiffres, en fonction des intérêts qui le servent (ou de ses certitudes…).

Seuls les notaires et les conservateurs des hypothèques pourraient fournir en temps réel mais pour les premiers les données sont payantes (the famous CD Bien) et pour les seconds faut pas rêver, on n’est pas aux States !

– sur les annonces de ventes comme indicateur :
ça donne une tendance, mais il est bien risqué de s’y fier pour fixer un prix de vente à son bien.
Comme la cupidité humaine n’a pas de limite (c’est d’ailleurs la réelle cause des bulles et des crises), le vendeur standard prendra une vague « moyenne » au pif et ajoutera 5% pour  l’agence et 5% pour négocier.

Comme les annonces sont déjà dans le domaine du fantasme, ça n’en finit pas.

– sur tes hypothèses appuyées par les courbes de Friggit :

graphiquement c’est clair, mais tu as bien raison d’éviter les affirmations. La tendance serait plutôt le scénario noir = 50% de baisse par rapport aux prix les plus hauts (2008 S1) pour les raisons suivantes :
1. le gap entre le prix de marché et le pouvoir d’achat est exceptionnellement important
2. ça tombe mal : la crise économique qui vient va taper dur ; rien qu’en écoutant la radio je compte en moyenne 2000 licenciements par jour, cela ferait 700000 foyers sur le carreau
à fin 2009 – même avec la détente des taux, je vois mal comment le français moyen de la classe moyenne (moyenne de revenus mensuels 1800 euros..) fera pour engager un projet immobilier !!!
3. l’État n’a pas les moyens pour relancer la machine, d’ailleurs il ne le voudrait pas, il faut purger la bulle.

Une baisse aussi importante doit néanmoins se mettre en perspective avec la hausse continue de ces dernières années ; ainsi on peut respirer un peu ; mais on ne pourra pas demander à ceux qui ont acheté depuis 2005 en croyant au Père Noël de rester sereins, c’est compréhensible…

Éviter le prêt-relais :

c’est du bon sens, il n’y a pas pire piège à cons, distribué et promu avec force arguments par les AI et les banquiers ; le jour où les gens cesseront de s’imaginer être riches sur des hypothèses, leur vie sera bien plus facile !

Et ne parlons même pas des USA, où les crédits ont été délivrés sur l’hypothétique valeur future des biens (on marche sur la tête).

Primo-accédants :

Pourquoi attendre si le projet de vie est cohérent avec les ressources ? Bien sûr il faut garder à l’esprit que la plus-value ne viendra que dans la durée, bien sûr il ne faut pas acheter sans négocier. Mais l’investissement immobilier reste et demeure fondamentalement PERTINENT. Avoir un toit à soi, financé par le crédit long terme, c’est une sécurité. Il faut prendre la durée de crédit la plus longue, pour préserver la trésorerie courante. Même si on revend avant la dernière échéance. Le montant des intérêts peut faire peur ; cependant, par le jeu de l’inflation, on peut largement relativiser. C’est encore meilleur dans le cas d’un investissement locatif, dont les loyers augmentent chaque année, alors que les mensualités du prêt restent fixes, même à 30 ans !

Quelques suggestions pour les primo-accédants :

– acheter un bien immobilier à crédit vaudra toujours mieux que d’acheter n’importe quoi d’autre à crédit (voiture, vacances, écran plat…) ; si vous ne pouvez faire qu’un crédit, c’est celui-là.

– utiliser tous les leviers disponibles : PEL (Plan d’épargne logement), PTZ (Prêt à taux zéro), votre comité d’entreprise, le 1%, même votre assurance peut vous prêter un bout du total.

– commencer par aller sur le site de l’ANIL pour faire le tour des informations.

– prendre un courtier en crédit capable d’assembler les différents prêts de façon cohérente et lisible.

– pour les jeunes actifs sans enfant : n’attendez pas pour acheter votre premier studio, prenez la durée de crédit la plus longue possible ; par la suite, essayez de ne pas vendre pour acheter : le studio se loue facilement et est le plus rentable au mètre carré.

– pour les trentenaires avec enfant(s) : évaluez votre capacité maximum (voyez un conseil indépendant, ne faites confiance ni à votre banquier, ni à votre notaire, encore moins aux AI qui disent disposer d’outils de simulation, ils ne savent pas s’en servir) ; puis retirez 10% du montant : le chiffre obtenu doit être la limite à ne pas dépasser pour l’achat (prix
de vente global + frais de notaire).

– pour ceux qui préfèrent ou qui doivent attendre :
ouvrez un contrat d’assurance-vie en euros (non spéculatif), il pourra servir ultérieurement comme apport ou comme garantie complémentaire d’emprunt (principe du nantissement, similaire à l’hypothèque, et beaucoup moins onéreux en frais).

Pour ceux qui approchent des 60 ans et dont les enfants quittent le nid :

il est temps de vendre la maison familiale achetée il y a 20 ou 30 ans, même en période baissière vous vous y retrouverez ; et d’acheter un logement plus petit et plus pratique, de préférence dans du neuf de centre ville (il y a de bons programmes, si si, ça existe) ; encore une fois utilisez le crédit autant que possible, en fonction bien entendu de vos revenus futurs (= calculer les mensualités par rapport aux futures pensions de retraite).

N’attendez pas, par sentimentalisme, d’avoir plus de 70 ans et de ne plus pouvoir emprunter ou d’être dépendants et de devoir subir le stress du déménagement alors que vous êtes affaiblis par l’âge ou la maladie.

Vendez à 60 ans, achetez plus petit, réglez les détails de votre succession, et prenez des vacances !

A éviter en général (pour tous) :

– les opérations de défiscalisation vendues toutes ficelées par des commerciaux pompeusement présentés comme « conseillers en patrimoine » ;
vous surpayez systématiquement le bien. Vous pouvez très bien faire une opération de défisc tout seul, c’est juste un cadre fiscal, mais fuyez les programmes construits « exprès pour » comme les horreurs « construites » dans les DOM-TOM.
Un truc simple : si l’opération est équilibrée SANS la carotte fiscale, c’est valable. Sinon, payez vos impôts et dormez la nuit !!!

– les garages et parkings : il faut au moins 20 unités pour lisser le retour sur investissement, notamment pour amortir les frais d’actes, et ça ne se revend pas facilement.

– les résidences secondaires (= gouffre à pognon)

– garder la maison familiale dont on vient d’hériter, et qu’on veut rénover, pour y passer des vacances comme au bon vieux temps ; en fait vous allez passer des WE et des congés à trimer comme une brute = aucune valeur d’usage donc.

Pour finir sur ces suggestions, je veux souligner la notion de valeur d’usage et d’agrément. Un bien immobilier n’est pas seulement un bien économique, c’est plus qu’une simple marchandise. Sa valeur n’est pas que son prix (d’achat ou de revente).

Il faut intégrer d’abord l’usage que l’on en fait, que l’on peut mesurer aisément en rapport avec le loyer théorique que l’on aurait à payer (à fonds perdus) pour le même bien. Un bon truc c’est de faire estimer tous les 2-3 ans la valeur locative de son logement.

Cela peut remettre les idées en place, en particulier en cas de tensions familiales (par ex adolescents révoltés d’avoir une chambre si petite, etc).

Ensuite, l’agrément : l’espace, la vue, la disposition des pièces, le confort quotidien, la proximité des commerces, des transports, la facilité à y vivre, etc. Tout ceci ne se mesure pas facilement, mais y penser AVANT d’acheter et AVANT de paniquer devant les courbes de Friggit permet de relativiser LE FAMEUX PRIX

Voilà donc pour ces commentaires additionnels.

Commentaires 6

  1. Monsieur, vous avez de la chance d’avoir un AI avec une tête si bien faite. Faudrait laisser son numéro, y aura du monde pour l’appeler 😉

    Bravo pour votre blog que je lis avec intérêt depuis qques semaines !

  2. Bravo pour ces commentaires emprunts de pragmatisme et d’expérience.
    Juste un petit bémol pour la résidence secondaire = gouffre à pognon. Cela n’est pas vrai si on fait du saisonnier ou si on la loue un peu dans l’année. En qui me concerne, mon projet s’autofinance :
    voyez plutôt : http://milonet.wifeo.com

  3. Tout à fait d’accord avec cette synthèse. Merci Michael pour ce travail de « journaliste » qui fait son boulot (contrairement à ce qu’on peut lire dans la presse en général).

  4. Merci pour ton article, il résume la réalité des choses et comment s’y préparer. Comme tu le dis la baisse n’est pas terminée et les prix devraient encore reculer d’au moins 40%!

  5. Bravo en général, et en particulier sur cette interview.

    Concernant le nantissement d’un emprunt immobilier avec une assurance vie, pourriez-vous expliquer le fonctionnement?

    Merci et bonne continuation.

  6. @ hanbeeloo : d’accord avec le bémol sur la résidence secondaire que l’on exploite en saisonnier, mais mon propos ne visait que le cas « standard » de la résidence secondaire payée 100% et utilisée rarement plus de 15%.

    @ Syrinx : c’est le contrat d’assurance-vie qui est nanti au profit de la banque pour garantir le prêt. Exemple simple : vous avez un contrat depuis x années (peu importe) qui totalise 25.000 euros, à un taux d’environ 4,5% de rendement. Au lieu de le casser pour, mettons, financer des travaux, vous empruntez, et si le banquier rechigne un peu, vous lui proposer de nantir votre contrat. Une lettre recommandée AR à la compagnie d’assurance suffit. Le coû réel de votre crédit se résume à peu près au différentiel entre le TEG de l’emprunt et le rendement du contrat, dont les effets demeurent (c’est important). De plus, vous ne « flashez » pas votre cash, même s’il est bloqué. CASH IS KING. En bref, c’est une alternative simple à un prêt hypothécaire. Par les temps qui courent, ce peut être une garantie supplémentaire qui pourrait « décoincer » votre banquier…

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