Défiscalisation Duflot, Pinel : les pièges à éviter

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier 26 Commentaires

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Quels sont les pièges de la défiscalisation ?

Vous savez ces pièges dont le vendeur ne vous parlera jamais pour ne pas vous effrayer. Et bien j’ai décidé d’interroger une personne a fait une défiscalisation et qui s’est rendu compte après coup des inconvénients importants que cela comporte.

Pour arriver à prendre votre indépendance financière, vous devez connaitre ce type d’erreur et surtout les éviter !

Pour rappel, l’indépendance financière, c’est le fait que vos investissements vous rapporte de quoi vivre. C’est la sécurité absolue car elle ne dépend pas de votre travail ou du bon vouloir de votre patron.

Quand vous êtes financièrement indépendant, vous touchez par exemple 1500 € nets tous les mois de vos investissements et vous pouvez couvrir vos dépenses de base avec ça, bien entendu rien ne vous empêche d’aller plus loin et de viser 2000 € ou 3000 € par mois.

Investir dans l’immobilier locatif cela s’apprend pour réussir !

Je vous propose l’interview de Frédéric qui explique :

  • comment il a acheté un appartement pour faire de la défiscalisation
  • a quoi il faut faire attention
  • les questions qu’il faut poser

C’est une interview idéale à voir si vous réfléchissez à défiscaliser.


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Intervieweur :  Bonjour et bienvenue dans cette vidéo.

Alors cette vidéo est une interview que j’ai réalisée de Frédéric. Et je réalise cette interview tout simplement parce que Frédéric a voulu raconter son histoire de défiscalisation. Donc, quelles sont les erreurs qu’il a faites ? Et quels sont les conseils qu’il peut donner après avoir réalisé cette opération ? Et quelles sont les surprises surtout qu’il a eues en faisant cette opération ? La différence entre la manière dont ça lui a été présenté par son conseiller et la réalité des choses, et sa réalité personnelle pour sa trésorerie personnelle. Donc, vraiment bien comprendre ce qui se passe concrètement quand on réalise une opération de défiscalisation. Donc, si ça vous intéresse, regardez vraiment cette vidéo ça va vraiment vous apprendre beaucoup de choses, beaucoup de choses que vous devez regarder, les questions que vous devez vous poser avant de vous lancer. Donc, je n’en dis pas plus et je présente Frédéric. Donc, j’accueille Frédéric. Bonjour Frédéric !

 

Frédéric : Bonjour !

 

Intervieweur : Donc Frédéric, tu as voulu témoigner de ton investissement, de comment ça s’est passé, notamment du côté de défiscalisation qui t’a attiré. On va en parler plus en détail. Juste avant de commencer, est-ce que tu peux te présenter, pour savoir qui tu es ?

 

Frédéric : Alors, je suis Frédéric Garcia. Aujourd’hui, j’ai un blog qui s’appelle « Oser séduire.fr ». Donc, c’est un blog qui démarre avec un programme qui s’appelle « Opération Cupidon », dont j’ai les premiers membres qui sont inscrits il y a il y a quelques semaines. Donc, je suis super content

 

Intervieweur : D’accord, ok ! Donc ça, c’est ce que tu fais à côté. Et c’est vrai qu’aujourd’hui, l’idée, c’est un petit peu de décortiquer ton opération d’investissement à visée de défiscalisation pour voir concrètement quels sont les chiffres et comment ça s’est passé pour toi. Donc, est-ce que tu peux déjà peut-être commencer par me dire, comment t’est venue cette idée quoi tout simplement ?

 

Frédéric : Alors, comment ça a commencé ? Ben, c’est simple. Mon métier principal, qui est encore aujourd’hui mon métier principal, c’est indépendant en informatique. Donc, j’ai créé ma société il y a à peu près deux ou presque trois ans maintenant. J’arrive sur mon troisième bilan. Donc ben, une société qui fait à peu près 100 ou 120 000€ de chiffre d’affaires. C’est un truc classique par rapport à

des indépendants en informatique, puisqu’on a une tarification qui est aux alentours des 500, 550 € le jour hors taxe. Après, ça dépend des spécialités. Donc à un moment donné, on a un salaire qui est correct par rapport à… On est dans le salaire de cadre supérieur en fait par rapport à l’activité. Donc, on paye un certain nombre d’impôts.

 

Intervieweur : Eh oui !

 

Frédéric : Voilà, et donc par rapport aux impôts aujourd’hui, on dit, mais pourquoi j’en paye autant ?

 

Intervieweur : Oui ! Donc enfin, quand tu dis ça, ton activité, tu es en entreprise individuelle ou tu as une société qui donne des salaires…

 

Frédéric : Alors du coup, j’ai vraiment une EURL, donc, c’est une SARL simplifiée.

 

Intervieweur : D’accord !

 

Frédéric : Par contre, je n’ai pas d’employé, parce que je n’ai pas d’intérêt à en avoir, du moins pour le moment. Donc, je suis gérant de la société et mon auto-employé.

 

Intervieweur : D’accord ! Donc du coup, quand tu te verses des salaires, ben forcément, ça fait augmenter ton imposition sur le revenu.

 

Frédéric : Voilà, tout à fait. Donc, c’est dans cette démarche-là où à un moment donné, on se dit : ben, comment on fait pour faire descendre les impôts, puisqu’on ne réfléchit pas toujours à dire : tiens, je vais augmenter mes revenus, comme ça, je vais payer plus d’impôts, c’est cool, oui. Non, on a plutôt tendance à se dire, comment je vais faire pour optimiser ce que j’ai déjà. Donc du coup, comment je vais faire pour baisser mon imposition. Et justement, le plus direct, c’est ben, tiens, si j’allais voir un gestionnaire de patrimoine.

 

Intervieweur : Donc, tu dis, je vais voir un gestionnaire de patrimoine.

 

Frédéric : Voilà, je lui dis ça, mais je me dis, mais pas forcément. Sauf qu’à un moment donné, je rencontre quelqu’un qui me dit : tient, je connais un gestionnaire de patrimoine qui est super bien, super génial et tout, il est super sympa, c’est vrai il est sympa. Ben, on se dit,  pourquoi pas. Le gars est compétent et sympa, donc je vais le voir. Et c’est là où il me propose une opération. Et comme le feeling passe bien, ben, je lui dis ok. Il n’y a pas de problème. J’avais envie de le faire, donc c’est ce que je recherchais. Donc, il m’a vraiment fourni ce que je recherchais.

 

Intervieweur : D’accord ! Et donc, tu recherchais quoi ?

 

Frédéric : Alors, je cherchais à diminuer mes impôts.

 

Intervieweur : Ok ! Donc, il t’a proposé une opération de défiscalisation.

 

Frédéric : Voilà, donc il m’a proposé de faire un Duflot, puisque c’était ce qu’il y avait en ce moment, donc c’était en 2015… ?

 

Intervieweur : Oui, 2015 ?

 

Frédéric : C’était en 2013.

 

Intervieweur : D’accord, il y a deux ans, oui.

 

Frédéric : Oui, il y a deux ans, oui.

 

Intervieweur : D’accord ! Et tu te dis, j’ai ce truc de Duflot, défiscalisation, Il t’explique comment ça marche. Qu’est-ce qui te présente ? Qu’est-ce qu’ils t’ont dit de ce projet ?

 

Frédéric : Alors, ils me donnent les éléments-clés pour prendre la décision, c’est-à-dire que je vais économiser 3 000 € d’impôts pendant neuf ans. Voilà, par contre, il te dit, alors pour faire ça, il faut faire une opération. Euh, on gagne en imposition quand même. Il ne veut pas faire, contrairement à certains gestionnaires de patrimoine Ça, ce n’est pas forcément bien, où ils veulent te mettre à zéro en termes d’imposition. Lui, il est quand même politique, il disait : non attend, on commence petit,

donc par rapport à la position, on va prendre en dessous de la première moitié, voire peut-être un tiers, on va voir avec lui. Et après, on va comment ça se passe pour dire, ça c’était une démarche que j’ai appréciée.

 

Intervieweur : D’accord, oui, ça t’as rassuré de dire, il ne cherche pas

 

Frédéric : Voilà, il ne cherche pas.

 

Intervieweur : à y aller comme un bourrin à tout annuler quoi.

 

Frédéric : Et derrière, il propose une opération. Il dit : voilà, pour toi, ce serait plutôt 3 000 €. Donc, pour économiser 3 000 €, il faudrait faire une opération à peu près 150 000 puisque le Duflot, c’est 18 % de l’investissement global réparti sur 9 ans.

 

Intervieweur : D’accord !

 

Frédéric : Donc, tu fais 18 % de 150 000 € divisé par 9, tu obtiens 3 000 €. Donc, c’est ce que tu apprends à économiser à peu près tous  les ans.

 

Intervieweur : D’accord, ok. Donc, c’est vrai que quand on te dit ça, c’est plutôt séduisant, tu te dis, je fais un investissement, j’économise 3 000 € d’impôt chaque année.

 

Frédéric : Voilà, puisqu’on me dit, oui, tu économises 3 000 € ? Donc tu dis : ah oui, c’est vrai, pourquoi pas.

Qui ne voudrait pas économiser 3 000 € ?

 

Intervieweur : Voilà, c’est ça, exactement donc la réalité. Donc là, ce conseiller, donc c’est quoi ? C’est un conseiller indépendant ou c’est un conseiller dans une boîte de gestion ?

 

Frédéric : Alors, c’est un conseiller indépendant, mais qui fait partie d’un regroupement c’est-à-dire que c’est une micro-entreprise il est apporteur d’affaire pour un groupe.

 

Intervieweur : D’accord…

 

Frédéric : Donc, voilà !

 

Intervieweur : Ok donc lui, il t’aiguille vers quoi ? Vers un programme, j’imagine qu’il a en stock ?

 

Frédéric : Ah oui, effectivement il m’aiguille vers un programme qu’il a en stock, mais pas que, c’est-à-dire qu’on fait un bilan complet du patrimoine, et il me donne une stratégie globale. Parce qu’il faut savoir qu’un gestionnaire de patrimoine, il voit à long terme. Donc, il va dire, je vais t’enrichir à 15, 20, 30 ans, enfin, je t’enrichis pour la retraite. En gros, c’est ça l’idée. Donc, il te dit, on va mettre en place une stratégie, sur laquelle on va mettre un fond de sécurité, on va mettre de l’argent régulièrement dessus, c’est une assurance vie. Il y aura un taux de rendement qui est intéressant. Donc, sur l’argent, on va travailler un petit peu. A partir de là, on va aussi faire ça, on va faire ça. Et d’ici peut-être cinq ou six ans, si ça s’est bien passé, on va peut-être faire d’autres trucs. Mais on commence d’abord par ça.

 

Intervieweur : Oui, il parle de manière globale, il a fait quand même une analyse, on va dire,

 

Frédéric : Oui, tout à fait.

 

Intervieweur : sérieuse sur… ce qui peut être proposée comme solution à moyen terme et à long terme.

 

Frédéric : Oui, voilà ! D’ailleurs, c’est ce qui m’a un peu séduit. C’est-à-dire que qu’il n’est pas arrivé en me disant : tiens, j’ai un bon Duflot, il faut absolument que tu me l’achètes. Non, il a quand même pris le temps de discuter, de m’écouter, et de me proposer une stratégie sur le long terme.

 

Intervieweur : Alors et donc, comment tu as vérifié le sérieux de ton interlocuteur ? Quelle question tu lui as posée, ou quelle question toi tu t’es posée pour t’assurer que… Ben, c’est vrai que quand tu fais un investissement de 150 000 € quand même, ce n’est pas non plus anodin donc comment tu t’es assuré que tu étais entre de bonnes mains.

 

Frédéric : Alors déjà, il faut voir qu’il m’a été présenté par une personne de confiance. Donc, ça aide beaucoup quand tu fais un choix de gestion de patrimoine, c’est de te dire que le gars, humainement déjà, il a des valeurs.

 

Intervieweur : D’accord !

 

Frédéric : Donc, sachant que cette personne-là avait des valeurs, par gros bond je me suis dit, s’ils se côtoient, ils s’aiment bien, c’est que forcément, ils partagent un certain nombre de valeurs. Donc ça, ça m’a un peu rassuré. Et après, il y a le feeling, puisqu’on s’est rencontré, on a discuté. Et dans sa démarche, j’ai apprécié ce fait qu’il m’amène dans une vision qui était globale. Il n’est pas arrivé en me sortant le dépliant bon ben, voilà Duflot, tu l’achètes. Il a d’abord commencé à me poser des questions

pour voir où j’en étais dans la vie. Ma première question, c’est sur comment je voyais les cinq prochaines années, donc, ce qui est déjà plutôt pas mal.

 

Intervieweur : Oui !

 

Frédéric : Et à partir de là il a commencé à avoir une stratégie globale à me dire : écoute, moi je pense que pour toi, on va commencer comme ça et comme ça. Et après, ça va se passer comme ça suivant les 9 à 10 ans. Et au fur et à mesure, on va voir comment s’est évolué la stratégie.

 

Intervieweur : Et puis, comment tu regardes en détail l’opération en elle-même, parce que pour le coup là, toi, tu me parles beaucoup de la personne et de son approche, qui est vraiment une bonne…aussi

un bon truc à regarder. Mais après, comment tu analyses toi l’opération en tant que telle ?

 

Frédéric : D’accord ! Alors déjà, l’humain c’est le premier indicateur, qui fais vers, on va pouvoir bosser ensemble. Effectivement, il y a un côté investissement en lui-même. Et 150 000 €, c’est un gros engagement, parce que là, on prend une dette

 

Intervieweur : qui est énorme quand même.

 

Frédéric : Bien sûr ! Et personnellement, j’ai toujours eu besoin de comprendre ce qui allait se passer dans tous les détails. Puisque comme je suis plutôt de formation technique à la base, j’ai besoin d’avoir un peu ce niveau de maîtrise. Donc, je vais poser beaucoup de questions, parce que c’est un gestionnaire de patrimoine du travail en vision globale. Et à un moment donné, je n’arrivais pas à avoir cette précision, parce que j’ai bien compris qu’il ne pouvait pas me la donner. Parce que ce n’est pas son boulot en fait de donner la précision comptable de exactement mois par mois, de comment ça va se passer.

 

Intervieweur : Enfin, c’est quand même discutable ça, puisque son boulot, il te propose un investissement. Il est censé te guider quand même sur la réalité chiffrée de ton opération quoi.

 

Frédéric : Oui, tout à fait, il te guide sur la réalité chiffrée de l’opération de sa vision de son patrimoine. Mais il y a un certain nombre de frais pas forcément annoncés, qu’il te dit pas, il ne peut pas prévoir à l’avance. Il travaille sur une hypothèse. Donc, c’est précis dans l’hypothèse, mais il va y avoir d’autres conséquences derrière. C’est dans ce sens-là où je te dis qu’il ne prévoit pas. Par contre, ça reste précis,  mais pas assez pour toi.

 

Intervieweur : Oui, qu’est-ce qu’il n’avait pas prévu ou en tout cas, qu’est-ce qu’il ne t’avait pas annoncé ?

 

Frédéric : Ben, il te dit par exemple, voilà, tu fais un investissement de 150 000 €, ça va faire par an 3 000 € d’économie d’impôt, donc tu vas payer moins d’impôts, au moins 3 000 €. Et à partir de là, ben, ça va durer pendant neuf ans. Ce qu’il ne t’annonce pas, c’est que ben, les premiers mois, euh ben, tu ne touches pas les loyers, par exemple, il faut approvisionner. Parce que tu as la charge de la copro qui n’était pas compris dans le calcul global. En fait, c’est du brut qu’il t’annonce.

 

Intervieweur : D’accord. Il n’inclut pas la charge de la copro dans le 150 ?

 

Frédéric : Voilà, ce n’est pas du net il t’annonce du brut, de brut. Son calcul, il est basé sur le loyer à peu près, par rapport à la loi Duflot, l’investissement en globalité. Hop, hop, ça fait ça, mais c’est du brut.

 

Intervieweur : D’accord !

 

Frédéric : Donc derrière, c’est le net qui arrive.

 

Intervieweur : Effectivement, ça fait une certaine somme, oui.

 

Frédéric : Donc ok, effectivement tu as des charges qui arrivent évidemment, quoi d’autre ?

 

Intervieweur : Alors après, par rapport aux charges qui sont cachées.

 

Frédéric : Oui voilà, qu’est-ce que tu as découvert en fait, une fois que tu as mis en place ?

 

Intervieweur : Je t’explique globalement la stratégie qu’il m’a proposée. Donc, il m’a proposé de mettre en place une cagnotte, donc ce qu’on appelle une assurance vie, dans laquelle on va mettre régulièrement de l’argent. Ça c’est l’objectif… l’objectif de ça, c’est de créer une épargne qui va grossir avec un rendement peut-être de 4%, euh, qui au fil des années va permettre de pouvoir réinvestir plus tard peut-être dans un autre programme. Et ça, ça vient accompagner le programme en lui-même, qui sert immédiatement à défiscaliser, et puis petit à petit, bout à bout comme ça, et par bond de six à neuf ans, tu vas t’enrichir, parce qu’au bout de neuf ans, tu vas revendre le premier, tu vas récupérer du capital. Tu auras la cagnotte, tu l’as grossie. Tu vas pouvoir investir plus gros. Dans la tête du gestionnaire du patrimoine, c’est comme ça qu’il raisonne. Donc, tu apportes par gros bonds grossir ton portefeuille.

 

Frédéric : Donc, il t’a fait mettre en place l’opération immobilière plus l’assurance vie pour épargner.

 

Intervieweur : Oui !

 

Frédéric : Sauf qu’il te parle de ça comme une stratégie, mais qui est vraie, d’ailleurs.

 

Intervieweur : Oui, qui est plutôt bonne quand on la présente comme ça. Enfin, la logique est bonne.

 

Frédéric : Mais c’est une stratégie à long terme, c’est une stratégie de patrimoine. On n’est pas dans une stratégie de rendement et de croissance comme on pourrait le faire en investissement classique.

 

Intervieweur : D’accord !

 

Frédéric : Et par exemple, dans cette proposition-là, une des choses que j’ai découvert, c’est au moment où on voit le contrat d’assurance vie enfin moi, je lis hein, les contrats.

 

Intervieweur : C’est bien, un très bon… une très bonne leçon, il faut le dire.

 

Frédéric : Il me disait : vous espérez que bon, je reviens, parce que je sais que tu es chiant, donc tu vas lire, donc je reviens dans dix minutes quoi. Il y a trois pages écrites en tout petit. Il fait : ok, c’est bon, je reviens, ne t’inquiète pas.

 

Intervieweur : Oui, non, mais c’est important. Parce que c’est là que tu découvres effectivement.

 

Frédéric : Et là, je vois que sur l’assurance vie, comme il travaille pour un groupement, Euh, il y a 3% de ce que je verse, qui est versé à eux.

 

Intervieweur : D’accord !

 

Frédéric : Et je ne savais pas.

 

Intervieweur : Frais de versement 3%.

 

Frédéric : Voilà, autant sur le Duflot, enfin, tu sais à peu près qu’il ne se rémunère pas de façon directe par rapport à toi, parce qu’ils veulent faire passer en indirect par rapport à ses partenaires. Autant, sur l’assurance vie, il se rémunère de façon directe. Mais  ça, il ne me l’a pas dit, mais je ne pense même pas qu’il l’a fait par méchanceté, c’est que pour lui, c’est des sommes tellement infimes, puisqu’il brase des millions et des millions, que ça ne lui a même pas traversé l’esprit de me dire que j’allais devoir mettre une commission.

 

Intervieweur : Oui, bon, c’est là où c’est effectivement, on est toujours sur la ligne jaune, parce qu’effectivement,

enfin effectivement, tu vois, on te vend un produit, la moindre des choses, c’est de savoir combien ça te coûte quoi.

 

Frédéric : Voilà, et je l’ai vu en live. Donc, je lui en ai parlé. Il m’a dit : ah oui, mais c’est normal. Il faut quand même que je vive aussi, tu vois. Et là, tu dis : ben oui, normal.

 

Intervieweur : Oui, c’est normal, mais tu aurais aimé qu’il t’en parle quoi. Ça aurait été…

 

Frédéric : De lui-même, voilà. J’aurais aimé ne pas avoir à le découvrir.

 

Intervieweur : Ah oui, bien sûr.

 

Frédéric : Après, c’est passé en cinq minutes. Tu vois, le temps que je lise le contrat, il revient et machin, il ne me l’a pas dit avant. Tu m’en parles après. Bon voilà, est-ce qu’il m’en aurait parlé après ? Ça, je ne peux pas dire. Euh, sur le principe, je n’ai pas aimé le découvrir par moi-même.

 

Intervieweur : Bien sûr, oui.

 

Frédéric : Maintenant, j’avais été engagé dans une démarche. Donc, je me suis dit : allez, on va aller jusqu’au bout, on teste, on voit, parce que le gars est quand même sérieux, donc on se dit : une stratégie à un moment donné, on t’en propose une, elle semble fiable, il faut la tester.

 

Intervieweur : Tout à fait, d’accord ! Donc là, tu te lances quoi, au final dans cette stratégie. Qu’est-ce que tu… comment ça se passe la suite ? Alors, peut-être faire un point sur les chiffres. C’était quoi du coup le loyer qui t’était annoncé. Enfin tu vois, c’est un appartement qui se situait où d’abord ? Enfin, tu vois, on n’a pas du tout parlé du bien en lui-même pour le moment.

 

Frédéric : Oui, ben j’ai quelques chiffres, je les ai préparés, tu vois.

 

Intervieweur : Ça c’est l’organisation.

 

Frédéric : Alors déjà, ça c’est l’avantage d’avoir le bon gestionnaire de patrimoine. Si tu veux, il a accès à des programmes qui sont sur le papier intéressants. Euh maintenant, ça reste subjectif, intéressant. Le programme qu’il me propose, c’est un programme qui est à Arcachon, alors pas à Arcachon même, sur le bassin d’Arcachon. On est sur une ville qui est en croissance, qui est en entre Arcachon et Bordeaux donc accessible aux autoroutes, donc facilement, on donne 15 minutes pour Arcachon, une demi-heure pour aller à Bordeaux. Donc, on est sur un emplacement qui n’est pas un emplacement actif en terme de vie, mais on est sur un emplacement où économiquement, c’est plausible que les gens se positionnent là. Parce que pour le bassin d’Arcachon, pour aller travailler, ben, ils peuvent aller travailler à Arcachon, ils peuvent aller travailler à Bordeaux, ils peuvent aller travailler un peu partout.

 

Intervieweur : C’est un coin que tu connais ?

 

Frédéric : Euh, je connais la réputation, Arcachon.

 

Intervieweur : D’accord ! Non, mais je veux dire, tu ne connaissais pas le coin ?

 

Frédéric : Non, la ville en elle-même, je ne la connaissais pas. Je ne la connaissais pas. Je connaissais le bassin d’Arcachon, je sais que c’est que c’est aussi une zone touristique intéressante, mais à l’époque, je ne me dis pas : tient, j’en ferai du tourisme, tu vois parce que je n’ai pas encore cette mentalité-là.

 

Intervieweur : Et est-ce que tu es allé voir sur place ?

 

Frédéric : Non !

 

Intervieweur : Non, tu n’es pas allé voir.

 

Frédéric : Voilà, on achète un bien papier, c’est un bien papier qui n’est pas construit. D’ailleurs, j’ai été voir sur Google Map, voir où c’était. J’ai vu une forêt, j’ai fait : ça sera là. D’accord ! J’ai dit : oui, c’est cool. Donc, j’ai vu ce qu’il y avait autour quand même. Tu vois, voilà, j’ai vu, je me suis mis dans View Street et j’ai visité un petit peu les coins, voilà. Ça c’est super bien comme outil, ça permet même, si on ne doit pas se déplacer de visiter quoi.

 

Intervieweur : Oui, ça donne une première idée effectivement de c’est quoi l’environnement.

 

Frédéric : C’est quoi le quartier, les commerces.

 

Intervieweur : Donc ok, Arcachon du coup, donc tu disais, 150 000 € c’est ça, l’investissement ?

 

Frédéric : Voilà, 150 000 € oui.

 

Intervieweur : C’est quoi, c’est le prix du bien ça ou c’est la totalité avec les frais de notaire, etc. ?

 

Frédéric : C’est tout compris, tout compris. Voilà, on me propose quelque chose dans ce type d’opération, c’est tout compris avec le notaire, avec le promoteur… Voilà, c’est vraiment un package qui est global. Exactement, c’était 152 et des poussières.

 

Intervieweur : D’accord ! Donc, quel est le loyer qui est mis en place ?

 

Frédéric : Alors, le loyer qui est mis en place, c’est 475 € en sachant que j’ai deux parkings et que pour la problématique de loyer plafonné de Duflot, les parkings, on les a sortis. Donc finalement, j’ai 416 € à peu près de loyer Duflot avec le reste de parking, qui eux seront fiscalisés normalement.

 

Intervieweur : D’accord, ok ! Donc, tu mets ça en place, oui. Comment se passent du coup les premiers mois ? Donc là, tu me disais que tu découvres qu’il faut provisionner au début, qu’est-ce que tu découvres d’autre ? Qu’est-ce que tu… Qu’est-ce que tu réalises au final, tu vois, une fois que tu as… ?

 

Frédéric : Une fois que j’ai signé ?

 

Intervieweur : Une fois que tu as signé.

 

Frédéric : Ben, alors, une fois que j’ai signé, déjà je pose pas mal de questions, il y a quand même quelque chose qui me gêne dans la vision qui m’est proposée. On me dit, tu fais un investissement et tu vas gagner de l’argent dans neuf ans, enfin si le marché t’autorisait. Oui, ce n’est pas dit, mais entre guillemets, si le marché te l’autorise.

 

Intervieweur : Oui, l’idée, c’est si tu arrives à revendre à un prix intéressant dans neuf ans, c’est ça ?

 

Frédéric : Oui, c’est ça voilà, en sachant que sur une opération de ce type-là, Duflot ce qui se passe, c’est que son promoteur il fait un ou plusieurs immeubles qu’il vend tout en Duflot. Donc, dans neuf ans, on en est à peu près à 25, 30 lots à sortir en même temps.

 

Intervieweur : Oui, ce qui est un gros, gros problème effectivement.

 

Frédéric : Ce qui est un gros problème. Non seulement, tu achètes neuf, donc il y a une décote immédiate, comme pour les voitures, 10 à 20%. Bon, il y a peut-être 10%, j’exagère. Mais en plus, au moment où tu vas sortir, il y aura une décote, parce qu’il y aura plus d’offres que de demandes. Et ça, c’est un gros problème. Donc ça, c’est un des points que je vois. L’autre point qui me gêne, il y a un truc qui… Il y a un truc qui me gêne. Le truc qui me gêne, c’est que le gars, ben, il me propose l’offre dans sa globalité. Je n’ai pas encore le loyer de fixer. Il me dit, voilà, tu vas économiser, enfin, tu vas payer moins d’impôts, moins de 3 000 €. Donc voilà à peu près comment ça va se passer. Tu vas avoir un crédit de 800 €. Sur ce crédit de 800 €, derrière, tu vas avoir 400 € de loyer, donc, tu auras 400 € qui sera à ta charge, mais en fait ils ne sont pas à ta charge, parce que tu as 250 € par mois d’impôt que tu ne vas pas payer, donc qui vont venir compenser la fameuse défiscalisation. Donc, de ta poche, tu vas mettre 150 €. Parce que les 3 000 € divisés par 12, ça fait 250 €.

 

Intervieweur : D’accord, donc il te dit, de ta poche, 150 € par mois.

 

Frédéric : Voilà, donc un effort d’épargne supplémentaire de 150€. Tu dis, ok, c’est super. Par contre, tu dis, oui, mais finalement, de ma poche, je vais quand même sortir 400 €, parce que les 250 € que je ne donne pas, ce n’est pas une économie d’impôt, c’est un transfert d’impôt vers un transfert de capital. C’est-à-dire qu’au lieu de les donner à l’Etat, les 3 000 €, je vais les donner à la banque. Et en me disant ça, je me dis : ben tient, ça veut dire quoi. Alors, je commence à faire le calcul et je me dis et je me dis, ah ben, ça veut dire que je suis passé de 3000 € que je sors tous les ans à 4 500 € que je vais sortir tous les ans, parce qu’il y a les 3 000 € que je sors toujours plus les 150 en plus que je vais aussi sortir. Donc, tu mets bout à bout, ça fait à peu près 4 500 €. Donc, tu vas payer plus qu’avant. Par contre, il y aura une partie qui va être de l’épargne, donc que je récupérerai plus tard.

 

Intervieweur : D’accord, donc tu découvres ça, tu découvres qu’au final, ça te fait une dépense supplémentaire quoi.

 

Frédéric : Alors, ça je ne le découvre pas tout à fait, parce que c’est présenté, ça il le présente bien, voilà.

 

Intervieweur : Oui, en te disant, le côté effort d’épargne.

 

Frédéric : Voilà !

 

Intervieweur : C’est le montant, c’est le niveau…

 

Frédéric : Mais ça me trotte dans la tête quand même ce truc-là. Tu vois, tu as le mec qui te dit : dans neuf ans, tu vas construire un patrimoine, et moi j’aime bien les résultats immédiats. Donc, je continue à rechercher sur internet si je n’ai pas raté quelque chose par rapport au Duflot, et c’est là où tout d’un coup, je tombe sur un blog, qui parle d’investissement immobilier, et donc dans la notion de liberté financière que je viens de découvrir du coup avec ce blog. Et là, je me dis, il y a un truc qui est différent de ce que je viens de faire. Et en creusant, je m’aperçois, oui effectivement, c’est différent, parce que le gars, il m’annonce que ben, il gagne de l’argent tout de suite, dès qu’il fait un investissement, il gagne, il gagne de l’argent tout de suite. Et donc, je commence à m’intéresser à la liberté financière, à la dépense financière comme ça. Comme ça, je découvre deux blogs dont le tien, que je suis régulièrement. Et c’est comme ça que je pense à m’éduquer par rapport à ça.

 

Intervieweur : D’accord ! Et du coup, quelle est la conclusion que tu tires en fait enfin, l’analyse, on va dire, après coût de ton opération. Tu dis, au vu de ce que tu découvres sur les blogs, sur le fait de gagner de l’argent tout de suite avec l’immobilier, quel regard tu portes du coup ?

 

Frédéric : Ben, je me dis, dommage que je ne suis pas tombé sur ce blog là avant, parce que je me suis beaucoup renseigné, donc c’est dommage que je ne l’ai pas vu avant.

 

Intervieweur : Tu t’étais renseigné comment alors du coup avant ?

 

Frédéric : Sur internet, toujours, mais en fait, quand je me suis renseigné, j’ai utilisé des mots-clés de ce que je recherchais. Le gestionnaire du patrimoine, il m’a offert un service que je recherchais. Donc, quand tu recherches défiscalisation, quand tu recherches Duflot, tu te renseignes comment ça se passe, etc. Quand tu vas voir un gestionnaire de patrimoine dans cette démarche-là, parce que par rapport à mon niveau de connaissance, ça a été vraiment la démarche, la meilleure que j’avais dans la tête, ben, c’est ce que tu trouves.

 

Intervieweur : D’accord, donc tu as trouvé beaucoup d’informations qui confirmaient, ou qui t’ont apporté des éléments supplémentaires, mais toujours sur la même approche.

 

Frédéric : Voilà, toujours dans mon câblage, qui était, c’est ça qu’il me faut. Et du coup, je trouvais les indicateurs au vert que je recherchais! Mais après avoir eu la réunion, après avoir signé, j’étais en recherche d’autre chose. Et donc, c’est ça que j’ai retrouvé finalement.

 

Intervieweur : D’accord, ok. Le bien en lui-même, d’ailleurs, tu as… est-ce que tu as estimé, parce que souvent, dans ce type d’opération, un des problèmes, c’est que le bien est vendu plus cher que ce qu’il vaut. Est-ce que là-dessus, tu as regardé avant, après ? Enfin tu vois, tu en es où là par rapport à… ?

 

Frédéric : Non, par rapport à ça, non, je n’ai pas regardé avant. Et après, là je suis dans une démarche justement avec l’agence immobilière qui prend la gestion, je vais rentrer dans une démarche qui me fasse des estimations. Maintenant que le bien… comment dire ça, euh, là j’ai un trou de mémoire par rapport à ce que je vais…  Tu peux me répéter la question du coup ?

 

Intervieweur : C’étais sur le prix du bien, tu vois, est-ce que tu as… ?

 

Frédéric : Ah oui voilà, tu voulais dire, par rapport à la prise de risque. En fait, ce que j’ai mesuré, c’était par rapport à la prise de risque. Je me suis dit, voilà aujourd’hui, j’ai tant de salaires. Le crédit va me coûter tant. Si ça se passe mal, ce qui va se passer, c’est que… c’est tant par an. Donc ça, je peux l’absorber. Et si je dois revendre, ben, immédiat… parce que le promoteur c’est payé. Parce que voilà tous les acteurs sont payés, donc il y a une décote qui est assez forte. Ensuite, je pourrais le vendre à peu près à tel prix… Allez, ça va me faire perdre peut-être 20 ou 25 000 €. Je me suis dit, je suis prêt à prendre ce risque. Voilà, c’est l’approche que j’ai eue.

 

Intervieweur : D’accord, c’est l’approche que tu as eue quoi.

 

Frédéric : Et c’est là où je me suis dit, il faut à un moment donné quand même passer à l’action c’est juste réfléchir, réfléchir, voilà. Donc, j’ai fait un gros travail de lâcher-prise par rapport à ça, parce que j’avais besoin de contrôle. Et là, je me suis dit : ok, arrête de vouloir tout contrôler les différents acteurs et tout. Le gars il est sérieux, la stratégie elle est cohérente. La prise de risque, je suis prêt à la prendre. ben, le test.

 

Intervieweur : Voilà, c’est ça. Au bout d’un moment, tu te lances, et après, c’est là que tu avances et tu progresses, de toute façon, en étant dans l’action.

 

Frédéric : Oui, tout à fait oui. Par contre, ce que j’ai découvert après m’a fait prendre conscience que ben, cet investissement, ce n’est pas forcément le premier qu’il faut faire. Voilà, quand j’ai… j’ai découvert… j’ai aussi découvert autre chose. Voilà, quand j’ai découvert… j’ai aussi découvert autre chose. C’est-à-dire qu’au-delà de l’investissement immobilier, donc une autre façon de faire de l’investissement… le gars il m’envoie un deuxième, il m’envoie un troisième. Là, je me dis, je suis avec un mec… tu vois, mais toute bête, avec un gars qui te raconte sa vie, qui dit ce qu’il fait, mais pourquoi ? C’est qui ? Donc, réflexe d’entrepreneur, je vais sur le numéro de SIRET qui est tout en bas, société.com. Je regarde le chiffre d’affaires. Et là, il a le même chiffre d’affaires que moi l’année dernière. Et là, je me dis, il y a un problème. Parce que le gars, il me dit qu’il va doubler, et que derrière après, il va encore tripler… Tu vois, donc, il y a une croissance qui va être exponentielle, parce qu’il est dans une logique d’investissement et de création de valeur, donc il a un business de l’immobilier, qui est aussi un business, en lui-même, qui est une micro-business, et que c’est une neige qui va tout le temps grandir et grandir. Là, je me dis, mais je veux y aller. Voilà, c’est comme ça d’ailleurs que je suis amené à te parler aujourd’hui. Parce que si je n’avais pas eu cette démarche de recherche derrière, je n’aurais pas découvert ce métier dans lequel je veux migrer, et je n’aurais pas une nouvelle façon de l’immobilier.

 

Intervieweur : D’accord, ok. Donc là effectivement, ça t’a ouvert les horizons, le fait de déjà te poser des questions sur comment est-ce qu’on investit dans l’immobilier, comment est-ce que tu aurais pu investir différemment. Et c’est ça qui t’a amené à trouver, ce que tu dis, ce que tu annonçais au départ dans cette vidéo, c’est-à-dire, ta nouvelle activité que tu lances autour de…

 

Intervieweur : Oui, c’est vrai.

 

Frédéric : La défiscalisation.

 

Intervieweur : Alors, sur ton opération aujourd’hui, du coup, comment tu vois la suite de cette opération-là ? Enfin, comment ça va se passer ?

 

Frédéric : Cette opération-là, je la vois, alors là, je viens de faire la première déclaration d’impôt, donc j’ai eu le droit de remplir cinq fiches supplémentaires par rapport à eux, par rapport à 2042 qui restent encore. Donc du coup, j’ai vu l’effet immédiat. Donc là, je suis content d’économiser…

 

Intervieweur : Donc, tu as économisé de nouveau quand même.

 

Frédéric : C’est mon impôt qui a fait, chute, d’un coup. Maintenant, c’est une gratification immédiate, donc je suis super content. C’est une forme aussi d’illusion c’est-à-dire que… à laquelle j’ai économie sur cette partie-là, mais ça sort quand même de l’autre côté. Donc, au niveau balance, ben, je suis toujours à trop versé. Donc, je garde ça à l’esprit, mais je me dis, ben c’est fait, c’est fait. Donc, là aujourd’hui, si je revends, je perds de l’argent tout de suite. Donc, l’idée pour moi, c’est plutôt de me dire, je laisse filer. Tant que ça ne me bloque pas financièrement, je le laisse filer jusqu’aux neuf ans, je vais jusqu’au bout. Et déjà, réinvestir dans un an, qui est entre 160 € de cash flow.

 

Intervieweur : D’accord ! Donc là, tu as pris une autre approche.

 

Frédéric : Voilà, j’ai pris une autre approche.

 

Intervieweur : Donc c’est quoi ton approche ?

 

Frédéric : C’est l’approche de recherche un bien qui génère un… qui s’autofinance au minimum, net, net.

 

Intervieweur : Oui, tous frais inclus.

 

Frédéric : Voilà, tout frais inclus. Brut, comme le Duflot. Le Duflot, j’ai fait le calcul, brut. La rentabilité brute de Duflot, le mien, c’est 0,0375%.

 

Intervieweur : La rentabilité brute ?

 

Frédéric : Oui !

 

Intervieweur : 0,0375%, d’accord, ok.

 

Frédéric : Voilà !

 

Intervieweur : Ok ! Donc brut, effectivement en net.

 

Frédéric : Alors en net, je n’ai même pas fait le calcul, je n’ai pas envie de savoir.

 

Intervieweur : Tu es à moins quelque chose, – 1, 2, 3

 

Frédéric : Alors que là, je suis plus dans une optique où en dessous de 8% brut déjà, je ne regarde pas, tu vois. Parce que l’optique pour moi, c’est que cette finance génère du cash flow, donc là c’est un meublé. Alors voilà, donc c’est un meublé qui est dans la région parisienne qui est proche de chez moi, sur lequel je peux me déplacer, sur lequel j’ai du contrôle, sur lequel j’ai de la visibilité. Parce que sur le Duflot en fait… tu as des inconvénients ? Donc, on a déjà vu que… bon tu avais ce n’était pas de l’économie, c’est la transformation d’impôt Là, je viens de te montrer que les hypothèses sont sur un calcul brut, donc ce qui génère d’autres inconvénients par la suite en termes de visibilité. Pour le patrimoine à neuf ans, c’était le problème de la revente, on en a parlé. Le problème qu’on achète neuf à décote, on en a parlé. Mais tu as un autre problème, qu’on n’a pas dit, c’est que ben, tu as zéro contrôle sur le bien. Tu as zéro contrôle sur le bien, parce que c’est géré, c’est à distance, souvent. C’est géré par des personnes, qui sous-traitaient. Mais tu as une défiscalisation qui doit durer neuf ans. Tu te dis, ben non, Duflot ça ne m’intéresse plus. Eh ben, il vient taper à ta porte, et il te dit : oui, mais tu vois, là on avait fait des économies d’impôt, on va peut-être réajuster du coup ton imposition.

 

Intervieweur : Oui, tu ne peux pas sortir du dispositif comme ça.

 

Frédéric : Un engagement sur neuf ans. Tu signes une charte, là je l’ai signé. C’est le B… je ne sais plus combien.

 

Intervieweur : Oui, tu t’engages à défiscaliser et à maintenir ton loyer. Oui tout à fait. Donc effectivement, tu n’as pas cette notion de contrôle où tu peux décider ce que tu fais de ton bien.

 

Frédéric : Donc pour moi, dans la suite, c’est vraiment de dire : je vais au bout, c’est sur le bassin d’Arcachon, donc dissimilé, parce que c’est en croissance, voir si à la revente, on fait le plus-value. L’autre opportunité, c’est de dire que déjà là, je t’ai fait racheter le crédit, donc j’ai baissé de 50 € ma mensualité. Donc déjà, il y a moins d’argent…

 

Intervieweur : Oui, tu as un peu optimisé.

 

Frédéric : Et je me dis : ben, quand je sors du dispositif, ben, peut-être que je vais pouvoir derrière faire de la location saisonnière.

 

Intervieweur : D’accord. Donc ton idée, c’est éventuellement de transformer ce bien-là en location saisonnière.

 

Frédéric : Voilà ! Donc, ce sera la démarche. Je pense que c’est… est-ce que je peux mettre en place un dispositif, comme c’est à distance, donc il ne va pas se gérer facilement et être plus rentable. Donc, la première chose qui me vient à l’esprit, c’est le bien, la taille du bien c’est de la location saisonnière.

Si ce n’est pas possible, on sort, on reprend le capital et éventuellement la plus-value. Et derrière, on fait autre chose.

 

Intervieweur : Qu’est-ce que tu conseillerais toi du coup avec ton expérience à une personne qui est intéressée par de la défiscalisation ? Alors, Duflot, Pinel ou peu importe le futur nom que ça aura, mais qu’est-ce que tu nous conseilles ?

 

Frédéric : Oui, quel est le bilan par rapport à ça ? Alors, c’est contrasté, c’est-à-dire que d’un point de vue, de mon point de vue personnel, le Duflot, ben ça a été bénéfique, parce que sinon, je ne parlerais pas aujourd’hui.

 

Intervieweur : Oui ! Ça t’a permis de te lancer.

 

Frédéric : Je n’aurais pas ce nouveau câblage, je n’aurais pas cette nouvelle envie, je n’aurais pas cette nouvelle vision, je ne me serais jamais renseigné, voilà, je ne suis passé à l’action. Par contre, à celui qui regarde la vidéo, coucou, et qui a entendu tout ce que je dis, mon histoire je ne lui conseille clairement pas de le faire. Et moi, je ne vous conseille pas de le faire en premier lieu. C’est-à-dire que la défiscalisation, c’est un outil, mais c’est un outil qui doit arriver bien plus tard, même limite rentable. Et la défiscalisation, c’est pour rajouter une dessus, c’est une cerise sur le gâteau, voilà.

 

Intervieweur : D’accord ! Donc, c’est comme ça que tu vois.

 

Frédéric : Voilà, mais imagine, tu as, je ne sais pas, tu as dix biens, mais tu as une trentaine de biens qui rapportent du cash flow, tu paies beaucoup d’impôts. Et là, ça peut avoir du sens que de prendre de l’argent de ton cash flow pour l’investir dans un duflot pour venir prendre ton imposition dans une forme d’optimisation liée à ce que je génère en cash, que je génère en impôt, et comment je peux transformer ça en capital.

 

Intervieweur : Oui, donc ce n’est pas du tout comme ça que c’est présenté au départ par les conseillers en gestion de patrimoine, qui présente souvent. Il y a une campagne là tout récemment, parce qu’on est en train de déclarer les impôts, tu as peut-être reçu des appels. Moi j’ai reçu, je ne sais pas, cinq ou dix appels de personne qui dit : est-ce que vous gagnez, est-ce que vous payez plus de 2500 € d’impôts par an ? Parce qu’en fait, ils s’adressent à des gens qui paient 2000 à 3000 € d’impôts au moins par an. Donc, ce n’est pas du tout effectivement ce que tu décris. C’est-à-dire que ce n’est pas des gens qui ont déjà un patrimoine et qui veulent un outil pour défiscaliser un peu. Là, ils proposent comme un outil pour simplement économiser l’impôt qu’on paie, sachant que quand on paie 3 000 € d’impôt, ben évidemment, on n’est pas forcément heureux de les payer. Mais dans l’absolu, ce n’est pas grand-chose quoi. Ça reste…

 

Frédéric : Ce n’est pas grand-chose. En fait, ce marché joue sur la frustration qu’on a, l’Etat nous prend trop d’argent.

 

Intervieweur : Ben oui, ce qui est vrai dans l’absolu. Mais l’imposition sur le revenu, c’est vraiment le tout petit de la chandelle.

 

Frédéric : Alors ! Donc moi, mon conseil pour celui qui veut faire de la défiscalisation, je ne vais pas le retenir si c’est vraiment une envie forte. C’est oui, tu peux faire de la défiscalisation pour payer moins d’impôt par rapport à un revenu qui te génère 3 000 € d’impôt, voire plus d’impôt. Mais mon conseil, c’est de le faire uniquement si c’est de revenu, un passif qui te fait donc… un revenu actif. Tu vois, donc, c’est vraiment seulement si ton revenu est généré par quelque chose d’autre, pas par comptant, par un investissement. Tu vois ce que je veux dire ? C’est-à-dire que tu as mis en place un passif qui te génère un revenu actif, qui va te générer 3 000 € d’impôt. Là, tu peux dire : je vais effacer cette ardoise-là gratuitement par rapport à une défiscalisation. Par contre, si c’est ton salaire par rapport au comptant, c’est une mauvaise idée, parce que tu te crées un boulet, une dette qui va t’empêcher, si derrière tu te dis : ben tiens, j’ai envie de faire ça, ben, ça va te limiter dans ta capacité d’emprunt, dans ta capacité d’endettement, pour pouvoir faire du vrai investissement. Donc, le conseil, c’est plutôt d’investir pour générer du cash flow. Quand tu as trop de cash flow et que tu as trop d’impôts à cause de ce cash flow et pas de ce que tu fais à côté là ok, tu peux y réfléchir. Non, je n’ai pas… Alors, je pense qu’on a fait le tour de l’histoire, du flow, ce que c’est, ce que ça représente vraiment. Donc, je n’ai pas trop de conseil par rapport à ça en plus. Moi mon seul conseil, c’est de dire aux gens, il faut vous former, il faut vous former en continu. Moi encore aujourd’hui, je continue, je vais faire. Et je pense que dans 30 ans, je continue à me former. Parce que quand on veut devenir indépendant financièrement, on n’arrête jamais de se former, parce qu’on est toujours à la recherche de nouvelles idées, et que le meilleur moyen de se former, c’est d’aller voir les gens qui ont réussi à le faire, pour pouvoir acquérir la compétence. Voilà, donc, ne pas rester entre personne de même niveau. C’est toujours, prendre quelqu’un au-dessus, pour pouvoir monter quoi.

Ben, ça m’a fait plaisir. J’avais vraiment envie d’offrir ça, parce que ça permet aussi de recâbler les priorités par rapport à l’investissement, et ça peut aider des personnes à revoir leur stratégie immédiate pour avancer dans la vie. Ben, j’aurais atteint mon objectif, et du coup, je serais super content. Ben, merci à toi, salut !

Commentaires 26

  1. Bonjour,

    Très bon article, cela résume à peu près tout ce que je vois sur les blogs immobiliers. Il faut apprendre à investir avant d’investir 😉 Et ne pas se précipiter aux guirlandes bien éclairées mise en place par l’état.

    Surtout, corrige moi si je me trompe michael, mais tu peux aussi réduire l’imposition dans l’investissement locatif dans l’ancien avec les potentiels travaux ?

    Cdt

    1. Post
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      Tout à fait. Il est est très important de comprendre dans quoi on s’engage.
      Oui les travaux permettent de réduire l’impôt, c’est une technique simple que j’utilise systématiquement pour revaloriser le bien et à la fois réduire les impôts.

    2. oui c’est le déficit foncier bien connu des investisseurs

      il n’y pas de baguettes magique mais un panel de solutions pour des situations particulières

  2. Bjr Michael

    merci à frédéric pour cette interview juste une précision concernant la renta de son Duflot 0,0375% il doit y avoir une petite erreur de calcul 🙂
    475 (loyer) x 12 x 100 / 152.000 = 3,75 % brut nous sommes d accord 🙂
    Slts

    1. Salut Patrick,

      Tu as raison, c’est bien 3,75%. Lorsque je fais mes calculs, j’ai l’habitude de faire le *100 de tete. J’ai oublié de le faire durant l’interview :).

      Merci pour la précision
      Frédéric GARCIA

  3. Bonjour à vous tous,
    Un énorme merci à Frédéric pour ce témoignage courageux. Pas toujours évident de reconnaître devant une audience que l’on s’est « planté « .
    Cela va éviter à d’autres de tomber dans le piège des vendeurs de défiscalisation. De vrais séducteurs ceux là ! 🙂
    Tu as eu une très bonne réaction d’investir cette fois-ci dans un bien à cash-flow positif pour contrebalancer ce boulet (appelons les choses par leur nom ! ).
    C’est incroyable quand même de signer sans même ce déplacer (Je te rassure, tu n’est pas le seul, loin de là ! ).
    Google earth n’est pas toujours à jour, imagine à coté de ton appartement, il y a une décharge à ciel ouvert ! 🙂
    Pour te rassurer, habitant Bordeaux, je connais très bien le secteur, c’est hyper sympa comme environnement.

    Au plaisir d’en discuter.

    1. Post
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    2. Salut Guillaume,

      Je ne considère pas ca comme un plantage mais une leçon :). A l’epoque, quand je fais la signature, je suis fermement convaincu d’aller d’en la bonne direction. Et qui tu as vu j’ai rectifier le tire depuis. Je remercie tout mes erreurs qui me font grandir 🙂 meme si d’en ll’idéal, j’aurais préféré ne pas les faire

      Merci pour ton message,
      Bises,
      Frédéric GARCIA

  4. Interview intéressante mais cela reste un cas particulier.

    le cgp était il accrédité? orias, carte T, CIF, CJA.

    Le conseiller en question semble ne pas être en conformité avec les pratiques de la profession. Il doit établir une lettre de mission avec les conditions de rémunération, etc.

    Doit-on discréditer une profession sur un cas particulier?

    dans le Duflot il y a une mixité à respecter entre résidence principale et investissements-locatifs dans les copropriété.

    le problème dans ces opérations, ce n’est pas pas le mode de défiscalisation mais le prix au m2 des offres et les méthodes de vente qui en découle.
    Il existe de bons programmes mais il faut savoir trier .

    L’autre alternative est de faire son projet par soi-même en montant soi-même l’opération de defisc. Plus difficile, plus de temps mais le résultat est bien meilleur.

    Faire appel à un cgp dans ce domaine, c’est comme déléguer la recherche de ses investissements immo. Cela a un cout.

    Il faut mettre en perspective avec les agent immobilier qui vont aussi proposer des opérations pas intéressantes à leurs prospects.

    Donc si vous souhaitez faire des bonnes opérations, il faut se former et sélectionner des partenaires de confiance

    1. Salut Mike,

      Mon cgp est très qualifié. Il gère de tres gros portefeuille et contrat. Je n’ai aucun doute sur la conformité de son business.

      J’ai voulu partager avec vous les emotions que j’ai ressenti dans son bureau a la signature.

      Dans cette situation, la vrai problématique a été que je n’étais pas suffisamment éduquer par rapport a m’a vision actuelle des choses

      Mais quand je signe, mon problème immediat etait que je payais trop d’impot et que je voulais une solution tout en construisant un patrimoine.

      Ce qu’il m’a fourni avec expertise et cohérence avec une vision a 20ans pour la retraite.

      Je serais arrivé en disant que je voulais faire du business dans l’immobilier et dégager du bénéfice des la première année. Je suis sur qu’il m’aurait dit: je n’ai pas ca dans ma boîte a outil 🙂

      Je repris les rennes de mon projet et désormais j’avance

      Bises
      Frédéric GARCIA

  5. Bonjour a tous
    Il ne faut pas oublier que FREDERIC paie 150 euros de débours chaque mois sur 9 ans , cela fait 16200 euros en plus des 152000 soit 168200 euros .
    Rentabilité =3.38 %
    C’est pas terrible !!!!!
    Gérard

    1. Il faut surtout que Gégé arrête le jaja…

      Le débours n’est pas à rajouter au prix d’acquisition s’il a ce débours c’est parce qu’il n’a pas payé les 152000 (il a fait un crédit et le débours est pour rembourser le crédit). La rentabilité intrinsèque d’un bien doit se calculer sans le choix de financement.

      Ensuite on calcule la rentatilité de l’opération afin de comparer diverses options exemple : est-ce que je mets 10000 € d’apport ou est-ce que je mets mes 10000 € sur des actions euro-tunnel ?

      Il faut bien comprendre qu’on ne fait pas de la défisc pour de la rentabilité mais pour de la création de patrimoine. La vraie question est paradoxalement la seule que personne ne se pose à savoir que vaut un bien d’envrion 38 m² (d’après le montant du loyer cela doit être la superficie de l’appart de Frédéric) dans la région d’Arcachon et combien vaudra-t-il dans 9 ans ?
      En gros un Duflot/Pinel doit être vu pour faire une analogie avec la bourse comme une action de croissance pas comme une valeur de rendement. Sinon c’est un peu comme si vous achetiez du Berkshire Hathaway pour toucher des dividendes…

      1. Salut Didier Fabrice,

        Dans 9ans, le bien aura pris de la valeur.
        Mais est ce que ce sera suffisant pour compenser la decote du a l’achat neuf et au surplus d’offre quand toute la résidence sera en vente?

        C’est pour moi une incertude que j’ai nouvellement classé comme inacceptable pour mes prochains investissement 🙂

        J’apprends, j’apprends,
        Bises,
        Frédéric GARCIA

  6. Bonjour à tous,

    Merci à Frédéric d’avoir bien voulu témoigner.
    Ceci dit, d’après la vidéo je pense que son conseiller est un peu » limite », bcp de zones n’avaient pas été spécialement aborder. Par ex sur le contrat d’assurance vie, que le conseiller ne lui dise pas qu’il y a 3% de frais d’entrée est grave !!
    Heureusement qu’il a lu le contrat correctement pour découvrir ces « surprises » mais une fois signé, de toute façon il est trop tard !! C’est parti pour 9 ans et il est illusoire de vouloir en sortir sous peine de grosses pénalités !!!
    Je ne connais pas le dispositif Duflot en détail, à l’époque j’avais souscrit en Périssol, les premiers montages de défiscalisation, il me semble que c’était un peu moins l’embrouille et de toute façon le rendement était meilleur !
    Que cela puisse servir à ouvrir les yeux pour les gens qui ne sont pas informés correctement…
    Et faites attention aux conseillers, dites vous bien qu’ils travaillent d’abord pour eux avant de le faire pour vous.

    1. Salut Laurent,

      Je n’ai aucun doute sur l’honnêteté de mon conseillé. Je voulais vous donner mon ressenti émotionnel. Null doute qu’il m’en aurait parlé.

      Mais comme je l’ai vu avant, j’ai eu des frissons.

      Le vrai soucis a ete mon manque d’éducation financière.

      Je me forme depuis en continue!!!!

      Bises,
      Frédéric GARCIA

  7. Bonjour à tous,

    Je découvre cette vidéo et vraiment je dois dire que c’est une des meilleurs actuellement disponible sur le web sur la question de la defisc en Pinel !! Bravo Michael et Frédéric !!

    Je prends tout de même le temps de me faire l’avocat du diable en évoquant la notion de fiscalité sur un investissement en location nue que nous réalisons nous même en cherchant du « cashflow positif ».

    N’oublions pas la fiscalité des revenus fonciers qui est littéralement confiscative en France. J’entends par là un concitoyen ayant une TMI à 30% auquel j’ajoute les prélèvements sociaux de 15,5%.
    Soit une fiscalité de 45,5% sur mes revenus de cashflow positif. Donc si je fais 150€ de cashflow sur un bien en réalité il ne m’en reste que 82€…

    Pour moi la question d’investir dans le Pinel est tout à fait envisageable donc je redis bravo à Frédéric pour son investissement mais je vous invite la prochaine fois à considérer la rentabilité des SCPI de rendement !! A comparer à un appartement avec chauffe eau qui tombe en rade et dégradations en tous genres sans compter la fiscalité 😉

    Un petit pavé dans la marre mais encore une fois je le redis, je me faisais un peu l’avocat du diable 😉

    ++
    Tom

    1. Bonjour Thomas,

      C’est vrai que la fiscalité est à prendre en compte.
      Cependant vous pouvez très bien être en « cashflow » positif et générer un déficit foncier (donc zéro impôt !)
      Il suffit pour ça d’acheter par exemple un petit immeuble de rapport à crédit et avec des travaux. Si en plus vous arrivez à conventionner les appartements en Borloo ancien, vous n’êtes pas prêt de payer des impôts sur ces revenus fonciers…

    2. Merci Thomas pour ton retour, cela me fait chaud au coeur!

      Je n’ai pas encore eu le temps de regarder en détail les SCPI. Pour le moment, je suis plutôt concentré sur l’apprentissage des subtilités de la location meublé.

      Si tu as des conseils par rapport au SCPI, n’hésites pas à nous les partager ;).

      Bises,
      Frédéric

  8. Bonjour,

    Personnellement, comme cela a déjà été dit plus haut dans les commentaires, je considère qu’il vaut mieux privilégier le déficit foncier pour rénover un bien bien placé plutôt que d’opter pour un dispositif de défiscalisation où vous vous surpaierez un bien qui sera bien souvent dans des quartiers ou des villes par forcément bien placé

    1. le déficit foncier est une excellente solution mais elle ne convient pas à tout le monde ni tout les projets.
      la défiscalisation est souvent associé aux promoteurs car ils assurent la quasi totalité de l’offre sur le marché. en montant le projet par soi-même, ces dispositifs retrouvent de la pertinence. Seulement il faut plus d’engagement et d’implication dans cette démarche. on a rien sans rien!

  9. En effet, plusieurs pièges sont à éviter, et sont évitables en suivant vos très bons conseils ! Une fois éviter, la loi devient un réel avantage de défiscalisation immobilière.

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