Comment réussir à vendre son bien immobilier ? 5 Conseils pratiques

Michael Ferrari Investissement immobilier 20 Commentaires

La fameuse AlexanderPlatz

En cette période de crise immobilière, il devient de plus en plus difficile de vendre un bien immobilier. Les agents immobiliers ont de plus en plus de mal à convaincre les acheteurs potentiels que le prix demandé est logique. Les délais de vente s’allongent depuis mi 2008 et les stocks augmentent.

Cela cause beaucoup de détresse. Généralement, un vendeur est engagé ou souhaite s’engager dans un autre achat et donc une fois que la décision de vendre est pris, il est logiquement impatient que cela se réalise seulement voilà : l’hystérie collective est finie et il n’est plus possible de fixer ses conditions.

Voici quelques conseils pratiques pour vendre rapidement un bien immobilier.

1. Ayez des attentes réalistes

Le principal élément à prendre en compte est simple : le prix. Pour vendre rapidement un bien, il n’y a pas 36 solutions, vous devez être vraiment motivé pour vendre et vous devez être au « bon » prix. Le « bon » prix est aussi subjectif que la beauté relative d’un caniche. Le bon prix peut être défini par un bien similaire dans un environnement similaire ce qui n’est quasiment jamais le cas. Demandez des estimations. Si vous restez dans la fourchette haute, vous allez immanquablement rallonger voir rendre impossible la vente.

D’une manière générale, plus vous voulez vendre vite, plus votre prix devra être perçu comme bas. Simple mais combien de propriétaire s’étonnent de ne pas avoir vendu leur bien au bout de 6 mois ?

2. Faites du propre et du home staging

Méthode assez connue désormais, le home staging consiste à dépersonnaliser un bien pour que les acheteurs puissent plus facilement s’imaginer à l’intérieur. C’est également une démarche qui signale aux acheteurs que vous êtes vraiment intéressé pour vendre et que vous n’êtes pas là pour tester le marché et faire une grosse plus-value (bon, peut-être pour la plus-value).

Vous trouverez de nombreux conseils de home staging et même des agences spécialisées sur le sujet. L’objectif est de rendre le bien ni trop moderne, ni trop stylé, ni trop fade. Il s’agit d’en faire l’équivalent d’une maison témoin. Les couleurs sont donc souvent neutres et les meubles récents mais pas futuristes.

De plus, préparer votre bien à la vente c’est réparer et nettoyer tout ce qui doit l’être. Nous avons tendance à penser que 100 € d’investis dans ce cas sont perdus mais les résultats sont prouvés. Entre celui qui lave sa voiture à fond , jusque utiliser du nettoyant moteur, et celui qui l’amène sale pour la vendre, celui qui l’a fait propre a beaucoup plus de chance d’en tirer un meilleur prix.

Les conseils d’home staging sont simples : peu de meubles, pas de bibelots, des pièces plutôt aérées. Quelques accessoires reviennent souvent : tapis, miroir et rideaux. Vous pouvez, sans hésiter, investir 0.4% du prix de revente estimé du bien dans la redécoration (soit 1200 € pour un bien de 300 000 €). 1 à 2 % sont largement justifiés selon l’état du bien.

A ce stade, vous devriez demander un avis externe car lorsqu’on vit dans un lieu pendant des années on fini par ne plus voir l’évident comme les portes abimées, les couleurs défraichies ou les autres détails peu engageants.

3. Faites des belles photos et une belle présentation écrite du bien

Si vous regardez les annonces publiées sur les gros sites de vente, vous serez frappé par l’amateurisme des photos et des descriptions, même lorsqu’elles sont effectuées par des agents immobiliers.

Lorsqu’un acheteur va débourser 200, 300 ou 600 000 € il s’attend à avoir des photos suffisamment claires et descriptives. Si vous n’avez pas d’appareil photo, achetez-en un ou empruntez-en un !

Faites de belles photos par un beau temps après avoir remis de l’ordre/propre dans la maison. Je me souviens d’une annonce où une photo du salon montrait un cadre avec écrit en gros « MotherFucker ». En dépit d’illustrer des goûts pour la décoration douteux, ce n’est pas très engageant 🙂

La seconde étape, c’est de décrire le bien. Tout doit être présenté. Mettez vous à la place de l’acheteur : que voulez-vous savoir ?

Etage, année de construction, nombre de pièces, superficie totale, superficie de chaque pièce, mode de chauffage, exposition, type d’isolation…

Encore une fois, un acheteur s’attend à avoir un texte clair et simple. Mesurez la surface du bien ce qui évitera à l’agent immobilier de pipoter et de vous retrouver dans une situation délicate une fois devant le notaire.

Donnez envie à l’acheteur de venir !

4. Utilisez les nouveaux moyens à votre disposition

Vous connaissez déjà tous les sites généralistes de vente comme PAP, Seloger, paru-vendu, à vendre à louer…De nombreux autres sites existent et proposent souvent des moyens nouveaux pour vendre votre logement (souvent ciblés sur la région parisienne).Si l’industrie du disque n’a pas vu internet arriver, les agents immobiliers ont du soucis à se faire…

Voici une sélection des sites qui peuvent vous aider :

Meilleursagents.fr dispose d’un outil pour réaliser une estimation du prix aussi précise que possible. En cas de vente, ils prennent 4 % de commission.

Keltoa est un réseau social immobilier gratuit où vous pouvez déposer une annonce (157 000 actuellement).

Panneaugratuit.com permet de réaliser son propre panneau « A vendre » (80cm x 60cm). 2 panneaux coûtent 20€ + 9.9€ de livraison et le site propose aussi un serveur vocal pour éviter de se faire harceler sur son téléphone portable pour 5.9 € par mois.

Efficity.com est une agence immobilière low cost qui prend une commission bien moins importante que les agences traditionnelles. Bien entendu, vous aurez à travailler un peu comme par exemple faire visiter votre bien (mais vous auriez été présent de toutes façons).

D’appart à part propose des vidéos (svp faites quelque chose pour le design de la page) de biens immobiliers. Pour 1€ par jour, votre annonce réalisée par vos soin sera présentée aux acheteurs potentiels.

Drimki (limité à Paris et RP) se présente comme un site de « rencontres immobilières » qui pour 0.9 % de commission sur la vente estime le bien, vous fourni le panneau « A vendre », publie l’annonce et réceptionne les appels (à vous de faire les visites). Pour 3.9 % ils réalisent les visites.

LowCostAppart est un site (dont le nom est vraiment moyen) qui propose des annonces low-cost pour quelques dizaines d’euros chaque mois.

5. Ne faites pas confiance à un agent immobilier

Les agents immobiliers font parti de ces professions où, jusqu’à preuve du contraire, je considère la personne en face de moi comme incompétente et mal intentionnée. Alors évidemment vous allez pensez qu’il est facile pour moi de m’attaquer à de telles évidences et que je ne prends pas beaucoup de risques : vous n’auriez pas tort ! J’avais publié le témoignage d’un ancien agent immobilier qui racontait les « dessous » de la profession et je vous conseille de lire/relire ceci.

Dans le meilleur des cas votre agent ne vous dira pas que vos attentes sont délirantes (comme par exemple vendre au prix qu’à vendu le voisin en 2007) et il laissera pourrir votre bien sauf si un pigeon se présente et qu’il est prêt à débourser ce que vous demandez. Dans le pire des cas, il cherchera à argumenter avec vous et si vous n’êtes pas vraiment motivé pour vendre il se heurtera à un mur.

Si vous souhaitez être aidé dans votre vente ne faites pas comme 90 % des gens qui vont voir 4 ou 5 agences et inscrivent leur bien chez autant d’AI qu’ils peuvent. Cette profession fonctionne de telle manière que l’incertitude d’une vente est très démotivant et couteux.

Il sera donc beaucoup plus efficace de confier un mandat exclusif à quelqu’un qui vous parait compétent et motivé. Vous allez aussi pouvoir lui fournir vos photos et votre description pour lui rendre la tâche plus facile. Surveillez toujours de prêt la manière dont est promue votre bien. Bien entendu, sa commission devra être modeste car vous lui aurez facilité la tâche en suivant toutes les étapes précédentes. Ici, 5% est un maximum et 3% est bienvenue.

Bon courage !

Commentaires 20

  1. très intéressant, mais il faudrait corriger le 2% d’un prix de vente de 300 000 € qui fait 1200 € (c’est plus du 0,4%). Pour les travaux, je pense qu’il faut se contenter du superficiel et ne pas dépasser les 1%.

  2. Post
    Author

    Merci ! (corrigé)
    Pour le point N°1, considérez que si vous n’avez reçu aucune visite en un mois, c’est que vous êtes vraiment trop cher.

  3. Comme indiqué dans l’article, le panneau immobilier A VENDRE est vraiment un bon vecteur pour la communication sur le quartier. A privilégier car le plus souvent, les acheteurs n’habitent pas très loin…

  4. Un bon article mais surtout pour bien vendre un bien de PAP, il faut le faire savoir.
    bientotproprio.com propose des annonces entièrement gratuites et complètes avec une diffusion illimitée sur le site et sites partenaires.
    Mais aussi à disposition des guides et conseils pour vous aider à réaliser votre projet de PAP.

  5. Bonsoir,
    bon article, je suis d’accord (et je suis agent immobilier) 90% des AI ne sauront ou ne voudront vous vous dire le prix réel de votre bien, et malheureusement si il vous le dit, vous serez dans 80% des cas pas d’accord car le prix vous semblera trop peu élevé, mais un bien vite vendu et bien dont le prix correspond à une demande.

    1. Bonjour,

      Je vous trouve bien durs et je crains globalement les généralités qui à mon sens ne servent qu’à monter les gens les uns contre les autres. Ce qui est logique quand on vente les mérites des agences en ligne, concurrent direct des agences.

      Je viens de changer de métier pour devenir agent immobilier.

      J’y mets beaucoup de cœur, tant dans la véracité des propos que je tiens à mes clients (vendeurs ou acquéreurs) qu’à l’évolution possible de la notion de conseil qui fera évoluer ce métier.

      Comme tous les métiers, il est exercé par des hommes et des femmes avec leurs personnalités, leurs qualités et leurs défauts.

      Bonne journée à tous.

  6. Confier un bien à vendre à une seule agence, c’est du n’importe quoi.
    L’agence décide alors seule du prix et toujours à la baisse.
    Vous avez plutôt intérêt à mettre les agences en concurrence pour qu’elles se bougent pour vendre votre bien et toucher leur commission.

    1. @ljl
      Je ne suis pas d’accord avec toi
      Dans les fait c’est exactement Le contraire qui se passe
      Si tu mets plein d’agences sur le coup elles n’ont aucun intérêt à investir du temps et de l’argent pour vendre rapidement et efficacement ton bien car il y a une forte probabilité qu’elle ne décrochent pas la vente donc travaillent sans obtenir la com
      Si tu prend une seule agence en mandat exclusif celui ci va bien au contraire mettre le paquet
      Mettre son bien dans e nombreuses agences c’est comme mettre sa maison en dépôt vente…

  7. Comme le dit cet article, il est de plus en plus évident que le home staging est une étape incontournable pour la vente d’un bien, qui permettra de vendre plus vite et au meilleur prix, et donc de gagner de l’argent au final !

    1. Moi je ne suis pas d’accord, que votre maison ne ressemble pas à un musée OK, mais je dis que ma maison à sa propre âme, et ce n’est pas de changer la couleur des murs et de changer de mobilier( qui n’ira pas dans ma future maison) que cela apporte un plus si ce n’est à faire des frais pour rien, puisque la plupart du temps les gens repeignent dans des couleurs qui leurs plaisent à eux

  8. @ Mireille. Je pense que vous vous méprenez sur le home staging.
    Quand vous vendez une voiture, vous la nettoyez parfaitement avant, vous changez les tapis de sol ou les housses si elles sont abimées. Le home staging, c’est pareil.

    Jamais je n’ai fait acheter le moindre meuble à un vendeur : Vous avez raison, ce serait ridicule !

    Je peux vous assurer que les vendeurs qui ont essayé un « vrai » home staging (le moins de frais possibles) sont réellement ravis. Un exemple récent (semaine dernière) : http://vendezplusvite.blogspot.fr/2013/02/encore-un-succes-du-home-staging-maison.html

    Je serai ravi d’échanger directement avec vous si vous souhaitez en savoir plus…

  9. On aurait pu rajouter un 6ème conseil mais comme il n’existait pas à l’époque…
    J’ai trouvé il y a quelques jours un moyen efficace pour un particulier de mettre son bien en avant sans se ruiner
    C’est un site qui propose un outils de diffusion automatique d’annonces immobilières
    J’ai testé le pack à 5,00 € et j’ai pu constater que le bien apparaissait sur 48 portails de l’immobilier.
    Le site est en espagnol, la présentation un peu sommaire, mais le résultat est efficace.
    Je vous laisse voir par vous même
    http://lc.cx/parandpar
    Il existe un moyen d’affiliation dont j’ai bien sur adhéré

  10. Une agence prend entre 5 et 7 pour cent du prix de vente de la maison.
    Il y en a des sérieuses et d’autres beaucoup moins.
    Bien souvent on vous dit que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, mais c’est de la pure théorie. Une maison à 100 000 euros si vous comptez la vendre 107 000 euros personne ne l’achètera vous serez au dessus du prix du marché, (surtout en ce moment on est sur un marché acheteur) il vous faudra donc la vendre 100 000 euros et verser 7000 euros de commission à l’agence donc il reste 93 000 euros pour vous.
    Bon maintenant le but n’est pas de critiquer les agences comme je l’ai dit plus haut il y en a des sérieuses.
    Si vous avez choisi la solution de passer des annonces sur des sites comme paru vendu, PAP, le bon coin et faire les visites vous même. une fois d’accord sur le prix avec vos acheteurs. vous prenez rendez-vous chez le notaire pour le compromis de vente et deux solutions se présentent
    a) Le notaire (ou plutôt le clerc de notaire) vous indique les diagnostiques techniques que vous aurez à réaliser.
    b) Il peut aussi vous conseiller un diagnostiqueur et bien souvent dans ce cas le montant du diagnostique sera déduit chez le notaire le jour de la vente.
    Le notaire vous indiquera aussi les quelques documents à réunir (titre de propriété etc.)
    Dans tous les cas ce diagnostique devra avoir été réalisé et fourni au notaire avant de signer l’acte authentique ainsi que toutes les pièces qu’il vous aura demandées
    (L’acte authentique est la vente, c’est au rendez-vous suivant le compromis qu’elle se réalise)

    Pour mettre toutes les chances de votre cotés vous pouvez aussi diffuser votre annonces sur des sites gratuits et moins connus en voici un qui vient tout juste d’ouvrir ces derniers jours, mais vous en trouverez d’autres.
    http://www.achats-immo.fr

  11. Voici 2 mots qui m’ont aider à vendre mes propriétés en moins d’une semaine et que j’utilise inmanquablement à chaque fois… Première impression…
    À trois reprises vous devrez faire cette « bonne impression » afin de marquer positivement le coeur et la tête de votre acheteur potentiel.

    La première sont les photos de votre bien qu’il verront sur internet… des images non professionnelles = réaction d’évitement et baisse de valeur instantanée.

    La deuxième bonne impression à ne pas manquer est lorsqu’il verront votre façade et l’environnement extérieur immédiat… Une maison et environnement sale ou avec trop de réparation à compléter = encore… réaction d’évitement et baisse de valeur de votre bien.

    La troisième est lorsqu’ils franchissent pour la première fois le seuil de la porte d’entrée. Vous devez stimuler 3 des 5 sens, soit la vue (Montrez leur un WOW… quelle est la chose qu’on voit en premier), l’odorat (citron = propreté, désinfecté… donc sécuritaire) et le dernier, le toucher (faites leur sentir un légère inversion de la température extérieur = comfortable).

    Ces trucs bien qu’anodins apportent le visiteur à ressentir un émotion positive (essentiel pour faire une vente rapide et payante) face à votre demeure.

    Patrick Béland
    Entrepreneur en série, Investisseur immobilier et Auteur

  12. Un panneau reste indispensable et permets d’augmenter la visibilité du bien. Le format standard est le 60 x 80 cm. C’est le format le plus utilisé par les agences immo notamment. Certains opte pour un 60 x 40 cm (un peu petit pour mettre les infos) ou un 80 x 120 cm s’il s’agit notamment d’une vente d’un terrain ou d’une propriété. Il s’agit en général d’un panneau PVC alvéolaire, rigide et très abordable.

  13. Bonjour, article intéressant.
    J’ai une question :
    on a eut des visites et quand puis je rappeler les visiteurs pour savoir on ils en sont dans leur rechercher.
    Merci Za

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