Parfois, investir dans l’immobilier locatif commence par l’achat de sa résidence principale (RP). C’est ce qui est arrivé à Gaëlle, membre de ma formation immobilier. Suite à un déménagement, elle choisit de transformer sa résidence principale en investissement locatif, et plus précisément en colocation rentable.
Elle nous explique comment ce projet s’est déroulé et partage son retour d’expérience sur la gestion d’une colocation rentable à distance.
Voici l’étude de cas complète de la transformation de la RP de Gaëlle en colocation avec tous les chiffres et les photos du projet.
Mon commentaire : Une étude de cas très intéressante car 99% du temps une RP mise en location ne sera pas rentable car elle n’a pas été pensée et optimisée pour ça. Voyons ce que ça donne !
Comment est né le projet de transformer sa résidence principale en investissement locatif
Ce bien était notre ancienne résidence principale achetée en 2015. Suite à un départ rapide de la région en janvier 2023, nous avons fait le choix de le mettre en location nue. Au départ des locataires en décembre 2023, nous avons passé cet appartement en colocation.
Mon commentaire : déjà c’est génial d’avoir basculé de location nue à colocation, en général c’est 25 à 50% de loyer supplémentaire. Pour apprendre à générer 2000 € par mois de revenus immobiliers grâce à la colocation, rejoignez le challenge gratuit micro-colocs atypiques. Vous serez propulsés vers votre liberté financière en 5 jours seulement !
C’est quoi comme appartement ?
Nous avons trouvé cet appartement après 6 mois de recherche. Il se trouve dans les Yvelines, à Montigny le Bretonneux. Bien situé, il a tous les services à proximité et un très bon réseau de bus. C’est un T4 de 89 m² avec une loggia de 9m², dans une grosse copropriété de 325 logements.
Il y avait tout à refaire dedans : cuisine, salle de bain, plomberie, électricité, sol, peinture…
Nous l’avons choisi car il était très lumineux et avait de beaux volumes.
L’as-tu négocié ?
Nous l’avons négocié d’environ 30 k€ car l’appartement était dans son jus des années 80. Mon mari et moi n’avons pas hésité car, au vu des loyers en location, il était plus intéressant d’acheter un bien. Par contre, au vu de l’état, nous ne pouvions envisager de l’acheter au prix.
Quels sont les chiffres complets de ce projet de transformer sa résidence principale en investissement locatif ?
- Prix d’achat : 233 k€
- Loyer en colocation HC : 1 765 €+ 48 € parking en sous-sol
- Loyer TTC : 2 080 € + 48 € parking en sous-sol
Rentabilité brute prévisionnelle au vu des loyers actuels : 9,43%, sachant qu’il me reste encore une place de parking libre.
Mon commentaire : on arrive sur une rentabilité très appréciable pour un bien qui n’a pas été prévu pour l’être au départ. Merci la colocation !
Cash-flow mensuel net estimé : 245 €, sachant que nous avons encore 2,4 k€ de dépenses à venir sur 4 trimestres pour des gros travaux de rénovation de copropriété. À l’issue, le cash flow projeté est de 430 € mensuel.
Comment s’est passée la recherche de financement ?
La recherche de financement a été simple et rapide car notre situation était bonne. Nous sommes passés par un courtier car, à l’époque, nous attendions un heureux évènement.
Nous avons emprunté la somme d’achat du bien uniquement. Les frais de notaire et les travaux ont été financés sur nos deniers propres. Nous avons deux lignes de prêt : une à 1,45% et une à 1,75%. Il nous reste un peu plus de 9 ans de crédit pour ce bien.
Bilan après avoir transformé sa résidence principale en colocation rentable
As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?
La mise en colocation a été rapide, plus rapide que nous le pensions, alors que la période de l’année n’était pas forcément propice : mise en location à compter du 27 décembre.
Nous avons une super colocataire qui nous permet de gérer à distance.
Nous sommes fiers d’avoir fait ce projet et du rendu de ce dernier même si celui-ci a été prenant.
As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?
Nous nous rendons compte que certaines personnes se mettent en colocation pour payer moins cher le loyer sans forcément chercher à s’impliquer dans la colocation. Certains colocataires n’hésitent pas à nous contacter en soirée, sous prétexte de passer en direct, pour des problèmes futiles sans même regarder dans le cahier d’accueil.
Mon commentaire : Il est important de poser les règles du jeu très clairement afin d’éviter ce genre d’écueil.
Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?
Ce projet nous a bien occupés tant pour la partie achat de mobilier que le montage de meuble durant la période de fin d’année et notamment de Noël. Mais nous avons appris qu’il ne faut pas baisser les bras et qu’il faut se donner les moyens. Je reprendrai une citation d’Antoine de St Exupéry : “vis ta vie comme un rêve et fais de tes rêves une réalité”.
Merci Gaëlle pour ton partage !
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