De 0 à 30 lots, comment il a fait pour enchainer les investissements ?

Jean-David est membre de ma formation Je réussis mon investissement locatif. Il détient aujourd’hui plus de 30 lots. Son parcours est intéressant car il a commencé par acheter sa résidence principale, un appartement en défiscalisation et une appartement en résidence de services. Il perdait de l’argent sur ces premiers investissements. Vous verrez comment il a fait pour passer en cashflow positif et ce qui l’a poussé à investir en société. Il a fait de l’immobilier locatif un projet familial. Vous verrez aussi comment il a pu enchainer les investissements et comment il gère, souvent à distance, ses investissements locatifs.

Parcours dans l’immobilier

Michaël : Tu détiens plus de 30 lots aujourd’hui, avec des immeubles et des appartements. Tu as fait plein de choses. Quand est-ce que tu as commencé dans l’immobilier ? Et comment cela s’est passé au départ ?

Jean-David : J’ai commencé en 2010, avec un appartement qui était ma résidence principale. Puis j’ai acheté en 2014 un premier appartement en location type Duflot. J’ai été muté, et là, j’ai acheté de la SCPI en 2016. Et en 2018, j’ai acheté un appartement en résidence de services. J’ai voulu continuer et j’ai rencontré un ami qui faisait de l’achat-vente, qui m’a dit que j’avais le mauvais raisonnement et qu’il fallait penser en société.

À partir de ce simple mot-là, je suis allé chercher sur Amazon des livres et je lui ai demandé conseil. J’ai fait un arbitrage patrimonial. C’est-à-dire que j’ai vendu deux biens que j’avais à une société que j’ai créée.

En parallèle, j’ai revu la façon dont je gérais mon endettement auprès de la banque, et à partir de là j’ai enchaîné les investissements.

En gros, la même année, en 2018, j’ai acheté trois biens, six en 2019, et cinq en 2020.

Donc le déclic aura été d’utiliser la forme sociétale. À quel moment as-tu rejoint la formation Je réussis mon investissement locatif ? 

Le déclic s’est fait en 2017-2018, quand j’ai croisé ce copain. Je me suis mis à m’intéresser à ce qui se disait sur Internet. De fil en aiguille, j’ai découvert Olivier Seban par ses vidéos. Et quand je t’ai découvert avec les vidéos Académie Esprit Riche en 2018, j’ai souscrit à la formation. Je me suis dit : j’apprends plein de trucs, je vais me former et à partir de là, je vais mettre en application.

Premières acquisitions immobilières

Achat de la résidence principale

C’est bien parce que tu as bien mis en application ! Alors, comment s’est passé ton premier investissement ? Si j’ai bien compris, les premiers comportaient de la défiscalisation et des appartements de services, qui sont finalement un peu à l’opposé de notre univers et de ce que tu fais aujourd’hui. 

Le bouquin qui m’a beaucoup inspiré, c’est celui de Kiyosaki, qui dit que la vraie liberté financière, c’est un chemin et qu’on progresse.

Au tout début, je voulais acheter mon appartement pour capitaliser. Cela s’est fait de façon simple : j’en ai vu un dans un quartier qui me plaisait à Toulon.

Premiers investissements locatifs

Pour le deuxième, un copain de la marine m’a mis en relation pour acheter un appartement et avoir 18 % de l’investissement défiscalisé. C’est comme cela que j’ai acheté un appartement en VEFA (vente en futur état d’achèvement), dans le cadre du dispositif Duflot. Il faut attendre six mois avant que cela se termine. Après viennent les malfaçons et les premières petites galères !

Ensuite, c’est en étant muté que j’ai mis le premier appartement en location. J’ai alors croisé d’autres copains qui m’ont parlé des SCPI. C’est pareil, j’ai creusé et j’ai trouvé cela intéressant. L’avantage, c’est que tu as une rente qui tombe direct et tu évites les problèmes de gestion. Tu ne te prends pas la tête. Le problème c’est que tu as les impôts qui te rattrapent si tu fais de la location nue. À l’époque, j’étais en tranche de 30 % donc j’ai voulu faire un arbitrage.

Je suis allé voir un autre conseiller. À chaque rencontre, tu progresses et tu vas un peu plus loin. Ce conseiller m’a parlé de la location meublée non profesionnelle, d’où la résidence de services. Il y a eu un retard d’un an sur la construction. C’est un peu pénible quand tu dois payer. Heureusement que je ne payais que les intérêts. Mais quand tu sors 400-500 euros par mois avant d’avoir tes loyers, c’est un peu casse-pied.

Après, j’ai trouvé un appartement qui était bien. La rentabilité était bien meilleure que les précédentes, car au fur et à mesure on progresse. Je suis allé voir la banque et le banquier a refusé. Mon endettement était trop élevé.

La forme sociétale pour enchainer les investissements

Trop d’endettement pour continuer à investir en nom propre

Comment as-tu fait ?

J’ai vendu ma résidence principale ainsi que les parts de SCPI à une SAS à l’impôt sur les sociétés, avec ma sœur et ma conjointe. Ce qui était bien, c’est que j’ai acheté au prix d’achat. Vu que j’ai recapitalisé, cela a été considéré comme un apport à la société. Donc la banque m’a financé totalement l’opération. La dette que j’avais a totalement disparu de mon encours personnel puisque c’est à responsabilité limitée.

Donc tu peux repartir dans une autre banque. Une fois que tu as compris quelques mécanismes comme cela, cela devient un jeu. Pour moi, c’est devenu un jeu. C’est amusant.

Comment passer en cashflow positif ?

Une fois que tu as compris ces clés par rapport au financement, parce qu’effectivement c’est une question qui se pose pour enchaîner les investissements, comment fais-tu ?

Je me suis rendu compte que je dépensais 1.600 euros par mois dans l’immobilier avec ma façon de faire. J’avais un bon salaire donc je ne voyais pas de problème à continuer mais ma compagne était moins enthousiaste. Donc le déclic, ça a été de me dire : comment réduire ce cashflow négatif ?

La résidence de services me coûtait 300 euros par mois et le Duflot de mémoire de l’ordre de 400 €. Quant au premier appartement, comme c’était de la location vide et que l’État aime bien les gens qui paient les impôts, je me faisais plumer au final !

Mon premier objectif en passant en société, c’était d’atteindre l’autofinancement. L’étape suivante serait de passer en cashflow positif mais dans un premier temps, je visais l’autofonancement. Cette société-là avec les impôts, tournait à moins 150-200 € par mois à peu près.

Puis j’ai trouvé un autre appartement, une division, que nous avons mis en location courte durée. Aujourd’hui, il dégage environ 200 euros par mois.

Attention, en SAS, le financement est un peu particulier. C’est plus compliqué que les SCI. Il faut que la banque vous fasse confiance et c’est compliqué d’avoir du différé.

Après, tu appliques les formations. À partir du moment où la banque te reprête, on repart à zéro.

Un conseil pour ceux qui veulent commencer : vous lisez quelques livres et vous vous formez. Tout le monde peut acheter, c’est facile. Mais pour se mettre vraiment en sécurité, il n’y a pas de secret. C’est très important d’apprendre les clés de base. Ça évite de partir avec un désavantage.

Un panaché d’investissements locatifs

En synthèse, qu’est-ce que tu as fait comme types de projets ? Quels sont les cashflows ?

Maintenant, quand nous achetons, c’est toujours pour des opérations à 10-12 % de rentabilité.

Là où nous faisons les meilleurs cashflows, c’est quand il y a des travaux.

Différents modes d’exploitation

J’ai un achat à 78.000 euros net vendeur. Avec tous les frais, nous étions à 92.000 euros à peu près. J’en ai acheté un autre, même surface, où l’opération globale représentait 125.000-130.000 euros. C’est une colocation qui est louée 1.620 euros par mois, parce que j’ai loué 20 euros un parking qu’il y a en dessous.

En sachant qu’au départ, ce bien était en location courte durée. En net de gestion, après les frais pris par la conciergerie, il me restait 1.100 euros par mois à l’année en moyenne. Je te passe le problème du covid…

Ensuite, nous avons acheté un immeuble. Il était affiché à 180.000 euros et nous avons négocié à 160.000. Dedans, il y a 6 appartements. Et nous avons aujourd’hui à peu près 1.600 euros par mois de loyer.

C’est propre. Quand la mensualité du crédit est à 50 % du loyer, tu es plutôt sain et tu changes complètement ta façon de voir l’investissement immobilier.

Différentes villes

Par rapport à ta profession, tu peux être amené à être muté. Comment choisis-tu là où investir ? Toujours au même endroit ou selon les opportunités ?

J’ai fait comme une petite araignée ! Au départ, j’ai acheté à Toulon parce que j’habitais à Toulon.  Ensuite à Brest parce que je venais de là-bas. Et après nous avons fait d’autres villes.

Le plus dur, c’est le premier dans une ville, parce que c’est là que tu dois te faire des contacts pour déléguer.

À Brest, j’ai une conciergerie. Avec eux, c’est facile. Ils me prennent des frais, mais derrière, ils me permettent de dégager beaucoup de temps. Dans une autre ville, nous avons pris une femme de ménage au rez-de-chaussée de l’immeuble, parce que nous l’avons mis en location saisonnière. Maintenant, elle nous fait les entrées et sorties.

Mon raisonnement chaque fois que nous achetons, c’est : comment faire pour déléguer ?

Nous utilisons soit les agences, soit la conciergerie. Le top, c’est si tu peux payer directement une personne qui peut s’en occuper. Et il faut bien payer les gens, sinon ils ne s’impliquent pas.

Au début, on va au plus vite parce qu’il faut faire les choses. Ce n’est pas parfait. Après, tu prends de l’expérience et tu perfectionnes.

Optimiser la gestion du temps et déléguer

Comment visiter quand on n’est pas sur place ?

Vu que tu n’es pas du tout sur place, comment fais-tu pour trouver les biens ? Est-ce que tu te déplaces ?

Quand tu connais une ville, cela facilite les choses. D’abord, tu fais une étude de marché. Tu regardes ce qui est à vendre et tu sélectionnes les annonces. Tu appelles les agents, et tu essaies de condenser des journées de visites. Je partais pour deux jours de visites non-stop. Et de là, je dois vite faire des offres.

J’optimise les visites. J’optimise aussi la gestion dans le sens où tous mes dossiers sont numérisés. J’ai tout sur un Google drive et je peux donner toutes les pièces tout de suite.

Après, tu penses tout de suite à déléguer. Tu passes des coups de fil à l’avance. Et quand j’ai des biens sur lesquels je suis focus, j’essaie de visiter directement avec des artisans que j’aurai sélectionnés. Petit à petit, le réseau se fait. Tu auras des gens en qui tu vas avoir confiance, avec qui tu vas renouveler ou pas. Petit à petit, tu tries.

Quand tu as une ville qui te plaît, tu continues d’y investir. Aujourd’hui, le mieux c’est de ne pas acheter à plus de 2 heures de chez soi. C’est le grand max.

Comment gérer quand on n’est pas sur place ?

Qu’est-ce que tu vises avec tout ce que vous êtes en train de mettre en place ?

Dans l’immédiat, je fais cracher la banque ! J’emprunte tant que je peux en essayant de faire un truc correct.

L’objectif de départ, c’était l’autofinancement. Ensuite, de passer en cashflow positif. Aujoud’hui, j’aimerais bien dégager 4.000 euros de revenus passifs. Avec cela, j’estime qu’on pourrait vivre correctement à 5 et peut-être bientôt à 6. Cela permet d’avoir une certaine liberté, pour ensuite passer à un levier supérieur : avoir ma propre entreprise et développer de nouveaux projets. Mais pour cela, tu as besoin de temps. J’ai un boulot-passion hyper prenant, en travaillant en mer. Quand je pars, cela va être au coup de sifflet, de 7 à 8 jours, parfois 11 jours.

Je vous donne un exemple. Il y a trois jours, j’étais en mer et j’ai reçu un appel. Le rez-de-chaussée dans l’immeuble où nous étions en train de faire des travaux était inondé : 1 cm d’eaux usées. Il y a des gens qui ont mis des lingettes dans les canalisations. J’y avais laissé les outils et des matelas. Nous avons un peu perdu. Il faut gérer. Heureusement que madame était dans le coin.

Ton immeuble, soit tu le mets en gestion totalement déléguée à l’agence, et tu vas un peu moins gagner mais tu vas capitaliser. Soit vous êtes à deux sur place et vous gérez cela. Il faut se débrouiller.

J’avais une question hier d’un ami investisseur : quelle est la limite d’achat ? En soi, je me dis qu’il n’y a pas forcément de limite. Onpeut enchainer les investissements si on arrive à déléguer et à s’associer avec d’autres personnes. Parce que tout seul, la banque ne peut pas te financer.

La vraie limite pour enchainer les investissements

Tu dis plein de choses que j’ai connues et avec lesquelles je suis d’accord. J’ai déjà eu le conduit d’évacuation bouchée, et l’appartement inondé aussi. Je vois très bien ce que c’est ! C’est la vie de l’immobilier aussi. Ce qui est intéressant dans ton cas, c’est que tu pars en mer. Tu arrives quand même sur les périodes où tu es là et dispo à trouver les biens et à faire ce qu’il faut. C’est vraiment une leçon pour les personnes qui se disent qu’elles n’ont pas le temps. Personne n’a le temps à la base. Le temps, ça se trouve ! 

Oui, tout à fait. La limite, c’est ta capacité à gérer les problèmes derrière. Certaines personnes, après avoir suivi des formations, se disent : j’en achète un, et dans la foulée, j’en achète deux, trois ou quatre dans l’année. La banque va leur dire qu’ils n’ont pas fini les travaux pour le premier qu’ils ont acheté. Ou leur dire stop pour le troisième. Ils n’auront pas assez de cash pour gérer rapidement les problèmes. Ou alors ils vont se laisser déborder par les soucis qui viennent. Les problèmes peuvent se gérer un par un, mais si tu n’as pas ta petite structure derrière pour absorber cela, c’est la limite.

Si tu vois le couple comme une association pleine et entière et que tu le fais à deux, ça te permet d’aller loin. Tu le fais à deux pour développer et faire progresser la famille.

Comment continuer à obtenir du financement ?

Effectivement, c’est un point très important la maîtrise du temps et des tâches, la priorisation et de bien déléguer. Je vois que c’est un point que tu maîtrises. Vu que tu as beaucoup enchaîné les biens, comment fais-tu pour que la banque te suive ?

Nous avons fait des associations. C’est-à-dire que j’ai acheté avec un ami qui est focus sur la crypto. Il a beaucoup de liquidités mais zéro immobilier. Je lui ai dit : tu gères ma crypto et moi ton immobilier. C’est comme cela que nous avons créé une SCI.

Nous avons fait une autre société avec ma sœur, et nous avons fait une société ma conjointe et moi. L’idée, c’est de diviser le risque aux yeux de la banque et pour soi. À plusieurs, on devient plus fort. Je pense que c’est vraiment comme cela que nous pouvons le faire.

Seul, tu vas pouvoir enchaîner un an ou deux, mais à long terme, tu vas te bloquer parce que tu auras trop de dettes sur ta tête. Le premier point clé est là, après l’optimisation du temps.

Présentation d’un des 30 lots

Focus sur l’une des opérations

Laquelle veux-tu présenter ?

La dernière que nous avons terminée. Nous avons attendu trois-quatre mois avant que cet appartement soit disponible. Le propriétaire voulait faire les travaux avant de le montrer car il était très pourri. Il était affiché à 110.000 euros de mémoire et il était bien situé. Il était à 5 minutes à pied d’une énorme industrie, et avec beaucoup de flux.

Quand nous avons visité l’appartement, nous avons proposé de le prendre tout de suite. Nous avions l’accord préalable de la banque. Nous avons présenté les papiers, notre situation et nous avons bétonné l’agence à l’avance.

L’agence ne supportait plus ce propriétaire, qui avait fait rentrer une locataire dans l’appartement sans la consulter mais lui avait demandé de le prendre en charge ensuite.

Et cette locataire a arrêté de payer en octobre. À un moment, elle a disparu et a laissé entrer des squatteurs dans l’appartement. Je ne te raconte pas l’état.

D’autant que, lors des visites, je n’ai pas bien regardé sous les linos. Il y avait 6 dégâts des eaux ! Le robinet de la cuisine fuyait par le dessous, le propriétaire n’avait pas bien fermé le robinet de la machine à laver, il y avait des malfaçons dans la douche, dans les toilettes, il y avait une infiltration qui venait du toit et une autre infiltration dans une chambre. Et en ce moment, je dois gérer une infiltration de l’évacuation du chauffe-eau. Donc, pas mal de petits ennuis.

Ce bien-là représente 101.000 euros d’achat, et nous avons mis 20.000€ avec ameublement, ce qui n’est pas beaucoup. Cela nous fait une opération à environ 121.000 euros au total.

Colocation meublée

On fait tout financer par la banque. Ils nous ont fait 2 ans de différé au total. Du coup, nous créons très vite de la trésorerie. Et nous l’avons loué à 360 euros la chambre, hors charge.

C’est une colocation meublée de 3 chambres, c’est cela ?

Voilà. Ce qui nous fait 1.080 euros par mois. Nous allons faire les charges sur un forfait. On aurait dû louer plus cher. On aurait pu louer à 380 euros sans problème.

Nous avons fait un peu de AirBNB là-dessus au début. Nous avons testé pendant un mois. Et le problème, c’est que quand tu as trois chambres à nettoyer, c’est très dur. Du coup, on préfère en colocation. Comme cela, nous sommes tranquilles pour repartir sur un autre projet. On a un crédit d’environ 700 euros par mois pour un 1.080 € de loyers. Du coup, on a un petit cashflow.

Notre objectif, c’est de capitaliser. Nous utilisons le différé, cela nous fait de la trésorerie. Comme cela, nous continuons à investir.

La trésorerie que nous avions sur d’autres appartements nous a permis de faire les travaux en deux mois.

Gestion des travaux

Cela ne fait pas un gros budget. Pour les travaux, vous avez mis la main à la pâte ?

Oui, exceptionnellement, vu qu’il est à 200 mètres de chez nous, j’ai fait une partie des travaux, et j’ai aussi engagé des locataires d’un immeuble d’à côté.

Ce qui explique le budget de travaux réduit.

Oui, parce qu’en budget normal, tu en as pour 10.000-15.000 euros de plus.

En fait, nous l’avons acheté parce que cela fait 76 m² vendus 101.000 euros. Mais vu le prix local, je sais qu’à la revente, nous pouvons le vendre à 160.000 euros.

Nous l’avons bien refait. Ça nous fait un petit cashflow brut de 250 euros par mois.

Financement sur 20 ans

Tu n’es que sur 20 ans, c’est cela ? Si tu avais emprunté sur 25, tu aurais été sur plus de 300 euros de cashflow.

Oui. En réalité, c’est bien, parce que 20 ans, c’est un peu la norme. Et cela permet de comparer plus facilement les prix.

En plus, je sais que si j’emprunte 100.000 euros, c’est 550 euros par mois. Si j’emprunte 200.000, c’est 1. 100. Tu appliques les multiples de 5. Tu gagnes du temps dans les calculs.

Ensuite, 25 ans, c’est dur à obtenir. Celui-là nous l’avons acheté en SCI : en général, pour une SCI, c’est 20 ans. Là, c’est le Crédit Mutuel de Bretagne qui nous l’a financé. Le Crédit Mutuel de Normandie faisait 17 ans. Ils ne voulaient pas aller au-delà. Ils mettaient 1 ou 2 ans de différé. Après, tu joues sur les travaux. Tu ne débloques pas tout de suite le prêt. C’est une petite astuce encore. Cela permet d’avoir du différé.

Mais la SCI, de toute façon, c’est 20 ans.

Nous avons des membres dans la formation SCI qui obtiennent 25 ans. Cela existe, mais c’est plutôt rare. C’est plutôt l’exception que la norme. Clairement, il faut bien défendre son dossier.

Oui. Ce que je recherche, c’est du différé. À la Caisse d’épargne, c’est 3 ans de différé. Au Crédit Mutuel, c’est 2 ans. Et nous avons un très bon partenariat avec nos conseillers, qui nous font confiance.

Pourquoi diversifier ses investissements ?

Du coup, dans ton patrimoine, tu as de la location courte durée, tu as des colocations. Tu fais de la location nue aussi, c’est cela ?

Oui, le Duflot.

Qu’est-ce qui fait que tu panaches et que tu touches à tout ? C’est une caractéristique intéressante dans tout ce que tu as fait.

L’historique tout simplement. Au début, je ne savais pas. Aujourd’hui, j’aimerais bien trouver un immeuble tranquille, avec de la location nue, parce que c’est moins de travail.

Tu te fais un appartement tout nickel. Si ton cashflow est correct, tu le mets en SCI à l’impôt sur les sociétés et tu n’as pas d’imposition. Tu as une imposition si tu le revends, mais notre objectif n’est pas de vendre, c’est d’avoir un peu de rente. La location nue, ce n’est pas mal pour la tranquillité. Les gens restent 3 ans ou plus. C’est génial.

On fait de la location meublée, parce que ça permet de louer plus cher. Tu apprends, tu reste focus sur ta stratégie, tu t’améliores.

J’ai fait de la location courte durée parce que j’ai la conciergerie et ça me permet de faire un peu de liquidités en plus.

Pour un immeuble par exemple, nous avons deux entrées. Une entrée qui donne sur un rez-de-chaussée à part : parfait pour du AirBnB ! L’autre entrée dessert les aux autres appartements. On y fait de la location meublée.

Il faut savoir rester souple. AirBnB est ton produit d’appel, ton point d’accroche. Après tu peux t’arranger avec les gens. Il y en a qui nous ont demandé s’ils pouvaient louer un mois sur deux par exemple.

Une stratégie de sécurité

On s’adapte. Si on veut aller loin aujourd’hui, je pense que c’est important de mixer. Il ne faut pas rester sur un truc. Sinon, un événement comme le Covid arrive et tu te retrouves sans rien. En avril 2020, c’est zéro euro qui rentre, ça fait bizarre. Mais tu as tes locations meublées et vides qui tournent. Donc tu lisses globalement et tu t’en sors.

D’où la nécessité de mixer et même d’investir dans plusieurs villes si possible. C’est une stratégie de sécurité.

Il faut rester focus dans le développement immobilier, mais pas forcément focus au même endroit ni sur la même chose.

Quelques conseils pour démarrer

On a parlé de beaucoup de choses. Être organisé, s’associer, la gestion du temps, la capacité à gérer les problèmes, diversifier les risques et les projets. Lorsque tu penses à ce que tu as fait depuis que tu as commencé dans l’immobilier, qu’est-ce que tu peux partager ?

Il faut se former. Ta formation est très carrée. Il y en a d’autres qui partent dans tous les sens mais la tienne est vraiment très bien.

Et il faut voir du monde et trouver des gens positifs. Tu découvres des gens d’un autre monde, des professionnels, des gens positifs qui t’entraînent. Cela fait du bien, parce que les gens négatifs vous bouffent votre énergie et votre motivation.

Dans la vie, il faut y aller et aimer ce qu’on fait. Tu as vraiment la sensation d’avancer quand tu fais un métier qui te passionne. Quand tu vois un truc qui avance concrètement, c’est très gratifiant.

Et tout malheur a du bon. Il ne faut surtout pas se décourager.

Merci beaucoup Jean-David pour ton parcours synthétisé dans l’immobilier. Je pense que cela pourra aider les personnes qui veulent investir, aussi bien pour démarrer que pour accélérer. Voilà pourquoi je fais ces vidéos. Pour montrer ce que font dans la vie tous les jours les investisseurs immobiliers. C’est très motivant de voir le parcours des personnes qui ont suivi mes formations et qui ont pu mettre en œuvre les choses. À bientôt pour la suite des évènements !

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Regardez-la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !

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