Voici un billet invité rédigé par Michel Verdun.
Michel Verdun est le créateur de conseil-syndical.info, le site dédié à l’efficacité du conseil syndical de copropriété. Il possède également plusieurs biens immobiliers qu’il loue depuis 6 années.
« Les prix de l’immobilier ont beaucoup baissé, c’est le moment d’investir »
« Votre investissement Scellier clé en main »
« Les acheteurs ont la main »
Autant de titres qui vous amènent à considérer une fois de plus la question : Investir dans l’immobilier locatif est attractif, mais comment choisir un bien ? Comment faire une bonne affaire ?
Je vous propose quelques conseils pratiques pour vous lancer sereinement.
Je répondrai aux questions suivantes :
Quel mode de gestion choisir ?
Comment sélectionner une première acquisition ?
Quel type de financement rechercher ?
Comment trouver un « bon » locataire… et le garder ?
Ce premier article traite des deux premières questions.
Quel mode de gestion choisir ?
D’abord, pourquoi débuter par cette question ?
Parce que beaucoup d’investisseurs pensent que les facteurs importants d’un investissement réussis sont le bien et le locataire, et que le mode de gestion peut être défini ultérieurement.
Je préfère une approche « raisonnée » ou le choix du bien et du locataire sont alignés avec l’approche de gestion.
Pour un premier investissement, fuyez les solutions packagées – type « crédit, VEFA, gestion » – mises en place par les organismes prêteurs, le plus souvent associées à des promesses de rentabilité alléchantes dans le cadre d’un décret de crédit d’impôts.
Derrière la facilité se cache un écueil de taille : vous n’allez rien apprendre en termes de gestion. Or l’enjeu de la première acquisition est de maîtriser les mécanismes auxquels vous allez vous confrontez de façon à être en mesure de dupliquer l’opération.
Donc, apprenez à gérer tous les aspects de votre premier investissement locatif.
Optez pour une gestion en direct : vous établirez le contrat de bail, enverrez les quittances, gérerez les menues réparations, encaisserez les loyers, régulariserez les charges, remplirez les déclarations de revenus et payerez les impôts.
Passé le cap du premier trimestre de gestion, cela deviendra facile.
La première année, la régularisation des charges et la déclaration d‘impôts demanderont patience et courage.
Ensuite le rythme et les habitudes seront prises.
Comment sélectionner une première acquisition ?
D’une gestion autonome découlent selon moi trois conséquences en matière de choix d’acquisition :
- la proximité géographique,
- le choix d’un appartement (pas un immeuble ni une maison)
- une surface de type studio – la superficie d’un studio variant suivant les régions :15m2 à Paris, le double à Nantes par exemple.
Proximité géographique : vous devez pouvoir faire un saut en rentrant du travail chez votre locataire pour déposer la quittance ou régler un problème de robinet qui fuit.
Pensez aussi au quartier : quid de la proximité des commerces, des transport, des équipement collectifs (gymnase, cinéma) ?
Appartement plutôt que maison : indépendamment du coût d’acquisition, avec un appartement vous réduisez votre périmètre d’intervention, les parties communes étant gérées par le Syndicat des Copropriétaires.
Studio : même raison que précédemment, moins de désordres techniques potentiels. Egalement financement plus facile à obtenir si vos capacités sont limitées. Une remarque cependant, les studios se louent en général très bien dans les grandes métropoles, ce n’est pas forcément le cas en province. Choisissez un type d’appartement qui trouve facilement preneur.
Un test simple : imaginez que vous viviez seul, avec un revenu dans la moyenne des habitants de votre ville, quel type d’appartement prendriez-vous ?
Vous pouvez valider votre hypothèse en recherchant sur les sites d’annonces immobilières que le stock d’appartement offerts à la location n’est pas surdimensionné. Interrogez plusieurs agences pour identifier le type de bien « qu’on ne trouve pas si facilement à la location ».
Lorsque vous visitez le bien, imaginez-vous vivre dans l’appartement : s’il ne vous convient pas, il y a peu de chances que les candidats locataires en aient envie non plus.
Prenez des photos, revenez en soirée et le week end.
Préférez un bien à rafraichir : il sera moins cher qu’un bien refait à neuf.
S’il est refait à neuf c’est que le vendeur veut faire une plus value sur les travaux réalisés, ce qui est normal mais ne correspond pas à ce que vous voulez.
Ne vous arrêtez pas sur les biens à rénover avec des travaux importants : il est probable que vous préfériez louer rapidement le bien après l’acquisition et les travaux du bâtiment connaissent toujours des retards que l’on n’imagine même pas au début du chantier.
Attention aussi aux décorations « cache misère » : le lambris, les murs ou plafond avec de la toile de verre peinte, par exemple sont souvent utilisés pour cacher l’état de délabrement des supports.
Vérifier la plomberie et l’électricité. Souvenez vous que « aux normes » ne signifie rien dans le contexte d’acquisition d ‘un appartement ancien : la norme est obligatoire pour les constructions neuves.
Ainsi pour l’électricité la norme du secteur, en France et aujourd’hui est la NFC15-100
Elle évolue tous les deux ou trois ans ans, donc sauf à être refait depuis quelques mois seulement, votre appartement à toutes les chances de ne plus être « aux normes ».
Le diagnostic électricité récemment rendu obligatoire, constitue la contrainte réglementaire.
Pour l’électricité une astuce : s’il n’y a pas de prise de terre dans les pièces séchés c’est que la rénovation date d’avant 1990, des travaux peuvent être à prévoir.
Le cas échéant revenez avec un professionnel que vous connaissez où que l’on vous recommande.
Dans l’article suivant nous aborderons la question du montage financier et de la sélection du locataire.
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