Je viens de passer quelques jours à Asunción, la capitale du Paraguay, pour visiter des biens et défricher le marché pour un groupe d’investisseurs. Voici le retour terrain, à chaud, sans brochure de promoteur. 300 projets référencés et plus de 20.000 logements qui sortent de terre dans une ville de 460.000 habitants. Ce chiffre résume tout le sujet du Paraguay : un marché qui construit massivement, pour une demande qui vient surtout de l’étranger. On va faire le tour : les prix, les rendements, la fiscalité, ce qui est vraiment intéressant, et le risque principal, celui dont personne ne parle dans les vidéos promotionnelles.
Le contexte : un pays qui attire, mais pas des touristes
Le Paraguay est un pays heureux. C’est l’Amérique du Sud, il y a beaucoup de choses à améliorer, mais les gens sont cool et le pays vit bien. Quelques fun facts pour planter le décor : il n’y a pas de rond-point, ça n’existe pas. Les voitures japonaises importées ont leur autoradio en japonais. Le pays est enclavé, sans accès à la mer, mais il a une marine dont il est fier. Et il y a un jour national du tereré, le maté froid local que tout le monde sirote dans un gros thermos. Bref, c’est atypique. Mais ce qui nous intéresse ici, c’est le profil des acheteurs. Le Paraguay n’est pas un pays touristique. La seule forme de tourisme qui existe, c’est le tourisme fiscal. Les étrangers qui viennent ici viennent pour placer de l’argent, faire des démarches administratives, obtenir une résidence. Du coup, beaucoup d’appartements restent vides, parce que leurs propriétaires ne cherchent même pas à les louer. L’exemple typique, c’est l’Argentin. Un Argentin avec un peu d’argent a été traumatisé par les faillites répétées de son pays, les banques fermées, les dépôts confisqués. Il achète un appartement au Paraguay et s’en fiche de le rentabiliser. Résultat : beaucoup de biens vides qui ne devraient pas l’être, et un marché un peu déformé. À partir de 200.000 dollars investis dans un bien, vous obtenez une résidence permanente. Ce seuil est bas comparé à d’autres options. C’est un des moteurs du marché.
Les prix et le mécanisme de l’achat sur plan pour investir dans l’immobilier au Paraguay
Le marché, c’est du neuf, presque exclusivement. Les Brésiliens et les Argentins achètent sur plan, dans des tours avec services : commerce au rez-de-chaussée, piscine sur le toit, salle de sport, espaces communs. On est proche de ce qui se fait en Thaïlande, avec une qualité de finition qui a nettement progressé. Côté prix, on est entre 1.500 et 2.000 dollars du m². Et là, il y a un mécanisme à connaître. Sur un projet sur plan, si vous achetez au tout début, vous pouvez avoir jusqu’à 40 % de réduction sur le prix final. Faisons le calcul. Vous achetez à 1.500 dollars du m² au lancement du projet. Deux ou trois ans plus tard, à la livraison, le même m² se vend autour de 2.000 dollars. Vous prenez l’écart entre les deux : 500 dollars sur 2.000, soit 25 % de valeur qui apparaît sans que vous ayez rien fait d’autre qu’attendre la construction. Sur un appartement de 100.000 dollars acheté en début de projet, vous êtes autour de 125.000 à 133.000 à la livraison selon le niveau de remise obtenu. C’est ça, le vrai jeu du Paraguay aujourd’hui : acheter tôt, attendre, revendre. Autre point : pas de financement. Tout se fait en cash. Ça a un avantage, il ne peut pas y avoir de bulle immobilière financière, ce type de bulle où les crédits s’empilent. Mais ça a un inconvénient sournois, et on y revient en fin d’article.
Fiscalité : les frais ridicules
Ici, on est dans un autre monde que l’Europe. Les frais d’achat, l’équivalent de nos frais de notaire, sont de 1 à 2 % du prix. Pas de 10 % de frais à l’entrée comme en France. L’achat, en cash et sur plan, se boucle en 1 à 2 mois. La taxe foncière est entre 0,3 et 0,6 % de la valeur, calculée sur le prix que vous avez payé. Pour un appartement à 100.000 euros, ça fait entre 100 et 300 dollars par an. On est loin de la taxe foncière française qui explose année après année. Si vous louez, l’impôt sur les loyers tourne autour de 8 %, avec plusieurs modes de calcul. Moins de 10 % sur vos loyers, quoi. À la revente, l’impôt sur la plus-value est d’environ 2,5 % du prix si vous êtes résident, environ 6 % si vous ne l’êtes pas. C’est tout. Et le pays a d’autres atouts structurels : monnaie stable, pas de contrôle des changes, pas d’impôt sur la fortune, pas de droits de succession, pas de taxe donation. L’électricité est parmi les moins chères du monde, grâce au barrage hydroélectrique qui rend le pays 100 % autonome. Il y a même trop d’eau, ce qui n’est pas le cas partout.
Les rendements
Sur du long terme, si le bien est loué, on est entre 5 et 9 %. En Airbnb, plutôt 9 à 12 % dans certains cas. Mais attention, ça reste classique. Rien d’exceptionnel. Le rendement n’est pas la raison de venir ici. Et surtout, il y a un hic sur la location. La demande locative est faible. La plupart des séjours Airbnb concernent des gens qui viennent faire des démarches administratives ou fiscales. Il n’y a pas de tourisme. Du coup, louer un bien ici, c’est possible, mais le vivier de locataires est mince.
Vivre à Asunción
Quelques repères si l’idée est d’y vivre, pas seulement d’y investir. Asunción fait 460.000 habitants, 2 millions avec l’agglomération. C’est plus petit, plus chaud et plus humide que Lisbonne ou Paris. Un célibataire vit correctement avec 900 à 1.500 dollars par mois selon le niveau de vie visé. Un retraité avec 2.000 dollars par mois y est tranquille, et c’est d’ailleurs un public attiré par le pays. Les points faibles : le système de santé est très mauvais, les gens qui ont un vrai problème médical vont en Argentine ou au Brésil. Et malgré l’électricité quasi gratuite, il y a des coupures planifiées. Le barrage produit trop, mais c’est si mal géré et mal acheminé qu’il y a des coupures quand même. Les maisons se défendent avec des barbelés et des groupes électrogènes. Pas d’insécurité de type Colombie ou Mexique, mais des petits vols d’opportunité. Côté eau, pas de problème, il y en a trop. L’eau du robinet est potable dans la capitale.
Le vrai risque : la liquidité
Alors, le point crucial. Ce marché fonctionne au cash. Il n’y a pas de banques qui financent, donc pas de banques qui contrôlent. Une banque a tous les défauts qu’on veut, mais elle gère son risque : en France ou en Europe, quand un marché est surévalué, elle prête moins, et ça régule. Ici, ce régulateur n’existe pas. Tant que les gens ont du cash, le promoteur construit. Conséquence : le fait qu’il y ait des tours partout ne prouve absolument pas qu’il n’y a pas de bulle. Avec 20.000 logements qui arrivent en quelques années, la question n’est pas d’acheter, c’est de revendre. Si vous devez sortir dans 3 ans, est-ce que ça se vend ? Je ne le sais pas, et personne ne le sait. C’est le principal risque de ce marché. Il y a aussi le risque juridique : en cas de problème, le cadre est moins fort qu’en Europe. Et le pays est décrié pour un niveau de corruption qui touche aussi le niveau local. Le fond du sujet, celui qui me gêne le plus : toute l’économie étrangère ici ne repose pas sur des gens qui vivent ici. Les stats affichent des dizaines de milliers de demandes de résidence, mais dans les faits, environ 80 % de ces gens n’ont pas de projet de venir vivre au Paraguay. Le marché est porté par des acheteurs absents. Comparez avec le Portugal : beaucoup de construction aussi, mais un marché européen, perçu comme juridiquement solide, où les gens viennent vivre. Ce critère change tout.
Alors, faut-il y investir ?
Ma conclusion après cette semaine sur place. Pour l’achat-revente sur plan, oui, il y a un truc à jouer. Acheter au tout début d’un projet, avec un gros promoteur, dans une zone hyper centrale, attendre 2 ans et revendre. Avec 150.000 euros à placer, c’est le scénario qui se tient le mieux. Et tant qu’il y aura de la difficulté économique au Brésil et en Europe, le pays continuera d’attirer. Pour la location moyen-long terme, c’est plus discutable. La demande est faible, la surconstruction probable, et la revente incertaine dans quelques années. Dans tous les cas : restez sur les zones hyper centrales. Vous serez peut-être mieux servi en prix en vous éloignant, mais tous les quartiers ne deviendront pas de bons quartiers. Vous avez 150.000 euros à placer, faut-il les mettre au Paraguay ?
Investir dans l’immobilier au Paraguay, débat ouvert !