Faut-il investir dans l’immobilier à l’étranger ?
On a dans l’inconscient cette idée qu’ailleurs c’est mieux. Effectivement, vous savez ce qu’on dit : l’herbe du voisin est toujours plus verte…
L’intérêt de l’immobilier : l’effet de levier
Le seul intérêt de l’immobilier est selon moi de faire de l’effet de levier en empruntant à la banque.
S’il n’y avait pas cette possibilité, je n’investirais pas dans l’immobilier car l’immobilier a en effet tout un lot de contraintes : beaucoup de lenteurs, de paperasse…
Le gros problème quand on investit à l’étranger, c’est qu’on ne peut pas bénéficier de cet effet de levier.
En France, nous sommes un des rares pays où les banques sont très très généreuses. Elles prêtent jusqu’à 110% de votre investissement et financent les frais de notaire et les travaux. Je ne sais pas combien de temps cela va encore durer mais j’en aurais bien profité et j’espère vous aussi !
C’est très difficile d’emprunter pour investir à l’étranger
Il est plus facile d’être expatrié et d’emprunter pour investir en France que d’arriver à emprunter pour investir à l’étranger.
Il y a toujours des possibilités pour trouver du financement mais il sera peu compétitif. Souvent à hauteur de 60-80% de la somme. Vous devrez alors sortir de votre poche le reste du prix d’achat, les frais de notaire et les travaux. Pas très rentable tout ça… Pour moi c’est NO GO !
Investir à l’étranger peut être pertinent si vous avez du cash à placer
Le seul cas où investir à l’étranger peut toutefois être pertinent est à mon sens si vous avez beaucoup de cash que vous souhaitez placer.
C’est une autre stratégie. De fait, vous n’attendez pas d’avoir le bénéfice de l’effet de levier puisque vous avez déjà de l’argent. Et plutôt que de ne rien faire de votre argent, il peut être intéressant de l’investir dans des marchés qui ont plus de potentiel ou qui ont des fiscalités plus douces que le marché immobilier français.
Quelques points de vigilance
Faites toutefois attention : quand vous investissez dans l’immobilier à l’étranger, vous êtes soumis au régime juridique et fiscal du pays dans lequel vous investissez.
Plusieurs questions sont à se poser :
- Comment allez-vous gérer le bien ?
- Comment va être géré la relation avec les locataires ?
- Quelle est la convention fiscale établie entre le pays d’investissement et votre pays de résidence ? Chaque pays a une convention fiscale avec la France qui est différente et qui change très vite. La situation dans laquelle vous investissez au départ va évoluer et ne sera pas la même dans 5 ou 10 ans. Cela peut avoir de lourdes conséquences sur votre rentabilité.
Il y a des effets de mode où sont attirés les personnes trop crédules : Miami, Détroit, Pays de l’Est… En soi ces marchés ne sont ni bons ni mauvais mais mal maîtrises et en passant par un intermédiaire opportuniste qui disparaîtra lorsque la tendance sera terminée, c’est un gros risque pour un investissement sur 15 ou 20 ans…
Je déconseille généralement d’investir à l’étranger
Il vaut mieux commencer à investir en France si vous êtes en France, le faire comme il faut et obtenir de beaux résultats. Et dans un second temps, si votre situation rend la chose pertinente, d’envisager d’investir sur des marchés immobiliers étrangers.
Regardez la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !
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Commentaires 1
Merci pour cet article.
Je réside à l’étranger (Luxembourg), vers quel courtier me conseillerais-tu de m’orienter pour investir en France ?
Mes revenus salariés sont situés au Grand Duché.
Certaines banques françaises acceptent de financer un bien à l’étranger, notamment pour les pays frontaliers. Il faut donc voir les agences bancaires des villes frontalières. La plus grosse difficulté sera la prise d’hypothèque. Il sera plus facile à se financer par une banque française si la banque peut prendre en garantie un bien situé en France.
Au Luxembourg, les banques demandent un apport de 10 à 30% pour l’achat de la résidence principale et 30% pour un investissement locatif au Luxembourg.
De ce fait pour financer du locatif dans ce pays, je pense me tourner vers un immeuble ou maison bi familiale pour bénéficier du plus grand levier, et pouvoir acceder à un bien d’une valeur plus importante. Les prix sont assez élevés (environ 6000€/m2 en moyenne, des maxis jusque 15,000€/m2 dans le neuf, et des minis autour de 3000€/m2 très loin de tout)
Les banques luxembourgeoises financent aussi à l’étranger (France, Espagne, Portugal, Suisse, UK, Italie, etc) en prenant notamment une hypothèque sur le bien luxembourgeois. Avant négo, l’apport demandé est de 20 à 30%. Ces banques font régulièrement des conférences sur ce sujet. (Je peux faire suivre les présentations (financement et fiscalité) sur demande)