Ecrire sur l’état du marché de l’immobilier, c’est un peu mon marronnier:
J’aime bien suivre la situation de ce secteur si vital pour l’économie du pays et en même temps si critique dans nos vies quotidiennes car on pense souvent à l’achat de sa résidence principale comme à un investissement mais votre résidence principale n’est PAS un actif !
Quoi de plus concret que d’avoir 2 boulots et de ne pouvoir acheter un appartement convenable ? Si la situation vous parait normale, n’oubliez pas que pour nos ainés, ça n’a pas été si difficile.
Le marché continue d’être animé par des gens qui font passer leurs opinions et leurs croyances pour des faits.
Quoi qu’il en soit, je ne vais pas me comporter comme la plupart des escronomistes qui passent à la TV et venir vous raconter que “Je vous l’avais dit” ou essayer de prédire l’avenir en fonction de la position des planètes (d’après ce que j’ai compris, c’est ce que font les économistes mais je peux me tromper) mais encore une fois, essayons de poser le constat de la situation et de voir les scénarios possibles pour l’investisseur locatif (que le primo-accédant voué à l’aveuglement du coup de cœur passe son chemin !). Disons que je vais me contenter de la première partie “Je vous l’avais dit” et que j’ajouterai mais ce n’est pas pour autant que ce que je vais ajouter dans cet article sera vrai 🙂
Celui qui a su produire un indicateur parlant, c’est Friggit qui est désormais une star dans le microcosme des gens qui suivent le marché de l’immobilier pour ses courbes douces et parlantes. Son petit indice a réussi à mettre tout le monde d’accord sur la question du véritable niveau des prix, sujet qui était, encore en 2008 balayé d’un revers de la main par un “l’immobilier, ça monte toujours”. On sait accepte depuis que les niveaux délirants des prix ne sont pas tenables et ne peuvent continuer car le réservoir de primo se tarit, la crise aidant.
Le dernier chiffre en date, c’est que depuis 2000 les prix de l’immobilier ont augmenté 3 fois plus vite que les salaires.
La courbe de référence indique donc aussi une certaine reprise du marché (source). Pour autant, faut-il se satisfaire de la situation ? Elle n’est pas très reluisante. Nous avons d’un côté un marché qui tourne à des niveaux plus faibles mais qui pour autant reste à des niveaux de prix “anormaux”.
Le petit exercice de prédiction auquel je me suis prêté il y a exactement un an s’est donc révélé exact :
Pour autant faut-il crier victoire ? Non, la situation n’est pas encore claire.
Ne vous laissez pas avoir par la propagande des chiffres, le bon sens paysan est salvateur.
Comparons 2 informations de la même source, réputée la plus fiable sur ce secteur : les notaires.
Entre février 2008 et février 2009, nous avions ces chiffres :
Une année plus tard, voici à quoi ressemble ce même tableau :
Que doit-on en conclure ?
Disons qu’il convient de circonstancier les annonces triomphantes du style “le marché prendra 10 %”.
Considérons février 2008 comme étant 100. A cette période, les prix (Friggit pariait alors sur -35%) et le nombre de transactions étaient à des niveaux stratosphériques.
On voit que si l’on a perdu 43 % des transactions entre février 2008 et février 2009 mais que l’on retrouve 77,4 % entre mars 2009 et mars 2010, nous obtenons en fait depuis le point de départ, février 2008 une augmentation de 1,1 sur la période allant jusqu’en mars 2010.
En gros, rien n’a changé de ce point de vue. Pire, cela s’est aggravé concernant le niveau des prix pour Paris (mais baisse globale pour l’Ile-de-France).
La question qui demeure est : ce niveau (prix/transaction) est-il soutenable ? Je ne le crois pas plus qu’en 2008…
Il y a 3 éléments qui influencent le marché de l’immobilier : la facilité à trouver un financement, les aides de l’état et les héritages. Dans une situation de demande “sans fin” et d’offres mal distribuées sur le territoire (il est impossible de conclure à une pénurie généralisée), ces 3 éléments sont déterminants.
Les prix ne pourront progresser pour une raison très simple : l’argent n’a jamais coûté si peu cher et pour autant les prix ne progressent plus. On s’attend au fameux effet qui rend les ménages solvables, la baisse des taux d’intérêt. D’un, ces taux sont si bas qu’il est impossible de les baisser à nouveau et de deux, il n’existe apparemment pas de causalité démontrée entre les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier (source).
Plus que les taux d’intérêt, il semblerait que ce soit la capacité à financer ou à surfinancer le marché qui le perturbe. Il ne faut pas oublier le point de vue de l’acheteur qui, s’il se voit proposer un emprunt sur 25 ou 30 ans franchit le pas au détriment de la réflexion économique sur l’intérêt de l’achat. La capacité à financer est donc influencée par les taux mais aussi par la politique des banques et le comportement de l’état.
Les aides de l’état sont donc également une grande source de perturbation que l’on retrouve sous de multiples formes : déductibilité des intérêts d’emprunt, Prêt à taux zéro, TVA réduite, Scellier…
Tout ceci contribue bien évidemment à créer un flux d’argent qui part de l’état, passe par votre poche et fini dans celle du promoteur. Seulement voilà, l’état est pauvre et souhaite (soi-disant) réduire ses dépenses. S’il ne laissera jamais tomber un secteur aussi vital pour l’économie, il est, là encore, peu probable qu’il crée de nouvelles aides destinées à précipiter les non-propriétaires sur le marché.
Il serait d’ailleurs intéressant d’évaluer la proportion de transactions qui n’auraient pas eu lieu sans intervention de l’état.
Enfin, les héritages. Ahh, quoi de plus incompréhensible que de voir des jeunes couples même pas trentenaires ayant des salaires modestes avoir des apports de 100 000 ou 200 000 € et jeter ça dans un achat. L’argent de mémé aura bien servi à alimenter la bulle. A lui seul, il est pour moi le facteur ayant le plus d’influence et déséquilibrant le marché. S’il reste un réservoir de vieux impressionnant (bientôt la bulle grise ?), les héritages ne continueront pas indéfiniment, un peu à l’image du papy-boom, nous verrons l’héritage-boom se réduire doucement.
La typologie des acquéreurs en dit long avec un marché 2009 dominé par les investisseurs comme l’indique la note de conjoncture des notaires d’avril 2010. Sans le dispositif Scellier, le marché aurait probablement une mine déconfite et nos pauvres agents immobiliers auraient dû tous revendre leur Cayenne 😉
Rien ma pauvre dame. Doit-il d’ailleurs être sauvé ? Tout investisseur sait que le prix d’un actif suit des cycles : il baisse puis il monte et s’il monte, il baissera à nouveau. Sa valeur sur le long terme peut malgré tout progresser doucement mais on est loin des slogans commerciaux racoleurs du style “j’ai fait +40 % en 3 ans” qui est l’apanage du spéculateur de bas étage.
Le soldat immobilier est dans un état végétatif, tout traitement médical ne produirait pas d’effets notables. Il a trop tiré sur la corde, il a besoin de retrouver un style de vie plus sain.
Si l’on essaie de trouver des indicateurs plus concrets, on se heurtera à nouveau à l’opacité du marché mais l’on peut suivre le point de départ que je suggérais dans cet article, les prix de 2008 – 30% sont déjà une “bonne affaire” et nous n’en sommes pas très loin dans certaines villes. On ne revient pas sur la tendance historique mais l’on en est tellement proche que la question de l’achat peut se poser pour certains d’entre vous.
Moyenne des prix immobiliers par rapport aux revenus : une bulle généralisée
Les soldes pourraient être alimentées par de nombreux facteurs comme notamment la baisse de certaines aides de l’état comme le prêt à taux zéro doublé ou le dispositif Scellier que nous avons identifié comme étant une source de distorsion du marché.
Qui de la santé de l’économie ?
Nous verrons bien. La propagande bat son plein, gardez l’esprit alerte.
Moyenne des taux de crédit : pas de causalité avec le niveau des prix
Les conditions pour un achat de résidence principale ayant un intérêt économique sont toujours d’après moi :
- envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, évolution professionnelle),
- crédit sur 15 ans maximum,
- endettement à 33% maximum.
Télécharger le document “Prix des logements anciens” Mai 2010
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