Le cashflow investissement locatif est l’indicateur qui fait vraiment la différence entre un bien qui s’autofinance et un bien qui vous coûte chaque mois. Avant de regarder la rentabilité brute ou le prix au m², c’est le cashflow net mensuel qui détermine si une opération vaut vraiment le coup. Un bien avec un cashflow positif génère des revenus nets chaque mois — c’est l’objectif de tout investisseur immobilier qui veut se libérer financièrement.
Pourquoi le cashflow investissement locatif est l’indicateur le plus fiable
Quand j’ai commencé à parler d’investissement immobilier en 2014, j’ai vite compris que l’investisseur moyen ne savait pas calculer sa rentabilité. J’ai donc commencé à promouvoir le mot cashflow pour plusieurs raisons. Un, c’est anglais donc c’est mieux. Deux, c’est nouveau et c’est pas une notion de comptable à lunettes. Trois, c’est en réalité le calcul le plus juste.
La plupart des gens — et des scammeurs en costume qui vendaient de la defisc à l’époque — te faisaient passer la pilule en te montrant que si tu avais 400 € de loyers et 400 € de crédit, c’était une bonne affaire. Toi en face, tu en déduisais que ça s’équilibrait. Sauf qu’évidemment non. Charges et autres dépenses comptent beaucoup et changent totalement la donne. Le cashflow investissement locatif reste malgré tout un bien meilleur moyen d’estimer la rentabilité.
Le calcul de l’optimiste : loyer = crédit
Imaginons l’achat d’un appartement T2 dans une ville moyenne :
- Prix d’achat (frais de notaire inclus) : 150 000 €
- Emprunt total sur 20 ans (taux à 3,5%) : mensualité de 870 €
- Loyer estimé : 870 €
Analyse rapide : “Le locataire paie mon crédit, l’appartement se paie tout seul.” Résultat affiché : 0 € / mois. C’est le cashflow investissement locatif de façade — celui qui fait croire qu’une opération est neutre alors qu’elle est en réalité négative.
La réalité : calculer le cashflow net-net de votre investissement locatif
Pour obtenir le vrai cashflow de votre investissement locatif, il faut déduire toutes les charges que l’optimiste oublie. Sur une base annuelle :
Revenus annuels
- Loyers perçus : 10 440 € (870 € x 12)
- Vacance locative (5% de risque) : – 522 €
- Revenu réel : 9 918 €
Charges annuelles
- Crédit immobilier : 10 440 €
- Taxe foncière : 800 €
- Charges de copropriété (part propriétaire non récupérable) : 600 €
- Assurance PNO : 150 €
- Entretien et petites réparations : 300 €
- Frais de gestion locative (si agence ~8%) : 835 €
Bilan mensuel : -300 €
Comment améliorer le cashflow de votre investissement locatif
Une fois le calcul posé, l’objectif est d’améliorer ce cashflow investissement locatif. Quatre leviers principaux existent.
La négociation du prix d’achat. Chaque euro économisé à l’achat réduit vos mensualités de crédit et améliore directement le cashflow net. Une négociation de 5 000 € sur un bien à 150 000 € peut représenter 25 € de cashflow mensuel supplémentaire sur 20 ans.
La durée du crédit. Allonger de 20 à 25 ans diminue la mensualité et peut transformer un cashflow négatif en cashflow positif. L’opération coûte plus cher en intérêts, mais elle dégage du cash chaque mois — ce qui est l’objectif premier.
La gestion locative en direct. Supprimer les frais d’agence (8 % des loyers) représente souvent 70 à 100 € de cashflow mensuel en plus. C’est l’un des leviers les plus simples et les plus directs.
La location meublée (LMNP). En optant pour le régime réel, vous amortissez le bien et réduisez fortement la fiscalité sur les loyers. Un cashflow investissement locatif de 0 € en nu peut devenir +150 € net après impôt en meublé.
Voilà le vrai cashflow d’un investissement locatif. Faites vos calculs avant tout achat. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet sur l’investissement locatif et découvrez comment trouver des biens avec un cashflow positif. Vous pouvez aussi calculer votre propre cashflow investissement locatif avec notre calculateur disponible dans la communauté Esprit Riche.