6 – Vous êtes l’auteur d’un livre sujet à controverse : chaque fois que quelqu’un raconte comment il a gagné de l’argent, il fait l’objet de critiques acerbes. J’ai constaté ça à chaque fois, comment réagissez-vous face à ça ?
Oui, effectivement j’ai eu des critiques très positives de mon livre aussi bien que des critiques très acerbes. Je provoque une certaine animosité. Peut-être parce que mon seul mérite est de l’avoir fait et d’y avoir cru, alors que d’autres réfléchissent encore… mais je prends ces critiques avec beaucoup de philosophie…seuls les gens qui ne font rien ne sont jamais critiqués et puis c’est vrai qu’en France l’argent est encore très tabou, en général dans l’esprit de beaucoup de personnes, lorsqu’on s’enrichit c’est forcément en exploitant les pauvres gens. Alors, en écrire un livre devient carrément indécent !
Beaucoup de personnes critiquent d’emblée sans l’avoir lu… On préfère dire que c’est une arnaque plutôt que de faire face à sa propre inertie. Et puis lorsque mes clients viennent me voir pour me dire qu’ils sont très satisfaits et qu’ils souhaitent refaire une opération avec moi j’oublie vite les commentaires acerbes que j’ai pu lire.
7 – Dans la catégorie « Élise Franck, partage quelques secrets » : Quels sont les outils que vous utilisez pour analyser un bien ?
Pour analyser un bien, il faut considérer le quartier dans lequel vous achetez voire même la rue, puisque les prix vont varier en fonction de l’emplacement. Il faut également analyser tous les critères importants pour une location facile et au prix maximal. Chaque détail est important : cela va de la luminosité au nombre d’étages ou au montant des travaux à prévoir.
Toutes ces considérations sont importantes et doivent être prises en compte avant de faire une estimation de prix et de juger si c’est une affaire ou pas. Il est important d’avoir une certaine connaissance du marché et des prix du moment. Le bien ne doit pas présenter de défauts majeurs qui pourraient empêcher ou amoindrir sa valeur locative. Ensuite il faut aussi tenir compte de ce que vous allez en faire après : une location en meublée, en vide, allez-vous faire des travaux minimum, juste peindre en blanc avec du lino par terre ou un aménagement qui va ajouter une vraie valeur à votre bien?
Tous ces éléments sont aussi à prendre en compte pour estimer avant d’acheter la rentabilité que vous pourrez dégager. Ainsi si vous misez tout sur le prix d’achat et que vous louez votre bien pas très cher, votre rentabilité sera basse ou moyenne, si vous achetez au plus bas et que vous misez aussi sur le prix de location en faisant du haut standing, vous obtiendrez une rentabilité maximale.
Avant d’acheter ou avant de conseiller un bien à un client, je fais une analyse sur le prix (en choisissant le meilleur compromis entre les éléments positifs pour une location au prix fort et un prix d’achat le plus bas possible) et sur la rentabilité que l’on pourra dégager une fois le bien loué.
8 – Beaucoup de gens ne comprennent pas la différence entre l’achat d’une résidence principale et un investissement locatif, quelles sont les différences entre ces 2 types de biens ?
L’achat d’une résidence principale est ce que j’appelle « une épargne forcée » : au lieu de payer un loyer, on se constitue un capital en payant des emprunts tous les mois.
L’investissement locatif permet de se faire financer l’intégralité de son bien par le locataire puisque le loyer doit pouvoir couvrir le montant de l’emprunt mensuel.
Dans le premier cas : c’est vous qui payez votre bien, dans le deuxième c’est quelqu’un d’autre qui le paye pour vous. De plus, en achetant pour investir, cela permet de s’enrichir plus vite puisqu’une fois le premier emprunt couvert, vous pouvez ré emprunter à hauteur de 70 % du montant de votre loyer perçu.
Ce qui permet en fonction du montant de votre salaire de racheter un, deux ou trois autres biens qui seront également financés par les locataires..
9 – “Sans apport, impossible d’investir”, j’ai entendu ça des dizaines de fois, comment avez-vous fait au départ ? Aviez-vous un capital à investir ?
Au départ je disposais d’une somme de 20 000 euros que j’ai utilisée pour couvrir les frais de notaires et les travaux de mon premier bien, mais vous pouvez fort bien investir en empruntant la totalité de vos dépenses (prix du bien, travaux, frais de notaires..) .
Cependant en empruntant sans apport, vous prenez plus de risques puisque le loyer ne couvrira sans doute pas votre mensualité bancaire, vous aurez donc à prévoir tous les mois des sorties d’argents pour payer vos mensualités.
10 – Quelles sont vos relations avec les banques ? Avez-vous une personne de confiance en particulier ou travaillez-vous avec plusieurs établissements ?
J’ai des comptes dans trois banques différentes, mais pour l’instant j’ai toujours emprunté à la même banque.
11 – La gestion d’un bien est l’un des points clés pour réussir un investissement. La relation avec le locataire, l’entretien des biens et le suivi régulier font souvent peur à l’investisseur en herbe. Quelles solutions avez-vous choisies pour vos biens ?
Pour mes biens personnels, je m’en occupe moi-même. Par contre, je propose maintenant de m’occuper également de la gestion des produits d’investissement que je trouve pour mes clients.
12 – Quelles sont vos activités maintenant ? Avez-vous conservé du temps libre ?
Oui je conserve toujours du temps libre notamment pour mes deux passions qui sont le golf et le tango et toujours du temps tôt le matin pour de l’exercice physique, et surtout, j’ai créé il y a six mois maintenant ma société « Élise Franck Conseil » : je recherche, pour les personnes souhaitant investir, les meilleures affaires du marché (sur Paris et région) et je m’occupe également du suivi des travaux, de la décoration, du choix du locataire et de la gestion. Je mets à leur disposition mon savoir-faire et mon expérience personnelle.
Merci à Elise Franck pour cette interview
Retrouvez mes formations ici :
Et si d’ici 3 mois vous aviez un appartement rentable ? Je vous donne la méthode pas à pas à suivre. Tout est ici. J'ai acquis 40 biens immobiliers rentables via cette méthode.
Encaissez des dividendes et faites enfin travailler dur votre argent avec un portefeuille long terme passif. Pour en savoir plus, c'est par ici. J'encaisse 1 500 € de dividendes en moyenne chaque mois avec cette approche.
