3 critères pour trouver de bonnes affaires dans l’immobilier

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Stratégie de réussite 1 Commentaire seulement !

Dans l’immobilier, les soldes c’est toute l’année. Je vais vous expliquer les conditions à réunir pour faire de belles négociations et arriver à acheter un bien immobilier à un prix en dessous du prix initial. Quels sont les facteurs pour bien négocier un bien immobilier ?

3 critères pour trouver de bonnes affaires dans l'immobilier

Le prix d’achat : facteur numéro 1 de rentabilité

Même en tenant compte des travaux à faire, acheter à bas prix sera plus rentable pour vous. Le prix d’achat reste la première variable d’ajustement. D’où l’intérêt de bien faire le travail dès le départ. En regardant des sites tels que Leboncoin ou autres, les prix des biens immobiliers sont à tomber par terre. Les prix affichés conduisent à un taux de rentabilité brut de 5 à 6 %, des fois un peu plus.

Retenez à l’esprit que la limite de l’autofinancement est de 7 % nets. Comme le loyer ne sera pas en mesure de couvrir les dépenses liées au bien immobilier, vous devriez vous acquitter de certaines charges, et donc, de débourser votre propre argent. En ceci réside donc tout l’intérêt d’acheter à un prix en dessous du prix du marché.

Acheter un bien à un prix en dessous du marché, à quelles conditions ?

Trois conditions essentielles permettent d’acquérir un bien immobilier à bas prix, à savoir :

Critère n°1 : éviter les marchés en surchauffe

Plus le marché est chaud, plus acheter en dessous du prix du marché est difficile. A titre d’exemple, acheter en dessous du prix sera un peu dur sur le marché parisien, le marché lyonnais, et le marché bordelais.

Critère n°2 : un vendeur disposé à négocier

Une fois, j’ai négocié un bien immobilier à un prix initial de 73 000€ pour 51 000€, auquel le vendeur m’a proposé 56 000 €, donc 24 % de rabais. Généralement, lorsqu’un vendeur met en vente un bien immobilier, il prend en compte les marges de négociations et affiche un prix nettement plus cher que celui auquel il veut vendre son bien. Fixez-vous un objectif de négociation de 10 %, 15 %, 20 %, voire 40 % du prix initial. En bref, le vendeur sera moins disposé si son capital restant dû est important.

Critère n°3 : un bien à rénover dans un bel emplacement

Acheter un bien neuf en dessous du prix de départ est quasi impossible. Par contre, vous pouvez opter pour un bien immobilier dans un état déplorable, qui se situe dans un emplacement stratégique, en dessous du prix du marché.

La qualité de l’emplacement vous sera un atout majeur, tant pour la location que pour une éventuelle revente. Ainsi, en ajoutant le coût du bien immobilier au coût des travaux de rénovation, vous serez toujours à un seuil moins élevé par rapport au prix du marché.

Alors, si vous revendez, vous ne perdrez pas votre argent. L’idéal serait donc que l’état du bien justifie une baisse du prix, due aux travaux à effectuer.

En somme, évitez les marchés en surchauffe, trouvez un vendeur disposé à négocier, et achetez un bien nécessitant des travaux.

Faites venir un artisan pour un devis, et montrez au propriétaire à quel point le bien immobilier est en mauvais état, nécessitant un tel coût de travaux. En rajoutant ainsi la facture au prix demandé, le prix sera trop cher. En procédant de la sorte, vous serez à même de négocier un prix bien en dessous du prix initial de vente du bien immobilier.

Quoi qu’il en soit, justifiez votre négociation par des éléments FACTUELS. Le simple fait de dire : « Oui, mais il y a des travaux à faire » ne sera en aucun cas pareil au fait de dire : « Selon un devis d’un professionnel, les travaux à faire coûtent ceci ».

Bien acheter est très important, et ce ne sont pas les conseils là-dessus qui manquent. N’hésitez pas à me solliciter pour apprendre à investir dans le domaine de l’immobilier.

 

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Commentaires 1

  1. ce rendement brut de 5-6% est en effet ridicule, ca couvre meme pas les frais et impots ou a peine, en cas de baisse des prix immo vous perdez a coup sur (n’oubliez pas le temps, cout d’opportunité que vous passez a gerer le bien). je suis pas certain que les gens s’en rendent compte

    – en cas de renovation il ne faut pas sous-estimer le cout des travaux non et majorer les devis pour petites fournitures ou petites choses a remplacer. si on renove autant bien le faire. c’est difficile de renover certains trucs et laisser d’autre trucs vraiment anciens meme si en etat correct (ex : vielle porte, vieux sanitaires etc) quand la maison est vraiment ancienne
    L’ideal est de faire soi-même beaucoup mais dans ce cas il faudrait calculer son propre temps et se payer (l’immo est chronophage) en theorie. je connais des salariés qui passaient tous leurs WE a renover des biens

    -evitez les frais d’agences aussi si possible

    – un bon plan dont vous parlez pas il me semble c’est les ventes publiques aux enchères. mais il faut l’accord de la banque avant l’achat ou les capitaux. de plus il faut s’y connaître mais on peut visiter le bien,

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