Les robiens de la colère, 2 ans après

Michael Ferrari Investissement immobilier 10 Commentaires

Empire State Pigeon
J’avais résumé l’émission « Les robiens de la colère » diffusée sur France 2 il y a 2 ans sur les arnaqués de l’immobilier locatif défiscalisant.

Le magazine Envoyé Spécial est revenu sur les protagonistes de ce reportage.Voici l’état des lieux de leur situation.

Défiscaliser à tout prix

Didier avait acheté un 3 pièces neuf pour 97 000 €. Il a perdu 70 000 € et avait découvert que son bien était surévalué de 30 %.

Catherine, elle, découvre pour la première fois l’appartement qu’elle avait acheté sur plan : 47 m² payés 117 000 € qu’un agent immobilier estime à 75 000 € (42 000 € d’écart, 64% de surévaluation!).

Les derniers larrons, un couple qui avait acheté un bien à 184 000 €, découvrent eux aussi qu’il est surévalué de 63 %.

2 ans plus tard

On commence avec Catherine et son appartement acheté dans un bled près de (enfin 55 km) Bordeaux. Désormais, elle est obsédé par son appartement qu’elle vient régulièrement visiter depuis Paris. Actuellement, son appartement est vide depuis un an, il lui coûte 800 par mois.

Dans sont ensemble, la résidence n’est louée qu’à 50 %, elle confie alors son bien à un agent immobilier, celui qui était intervenu pour estimer son bien il y a 2 ans en espérant trouver un locataire.

Trop cher et inlouable

Bernard a acheté un Robien dans la banlieue de Périgueux à 500 km de chez lui. Depuis 2007, son appartement est vide ! Il n’a jamais pu défiscaliser ses impôts ! Bernard, découvre au bout de 6 mois en voyant le reportage, qu’il s’est fait avoir. Il essaie maintenant de le vendre sans succès. Son problème : le prix. Pour 80 000 €, le prix demandé, on trouve des appartements en plein centre ville. L’agent immobilier estime le bien entre 42 et 50 000 €. Bernard l’a payé 112 000 € – 60 % de trop.

Retour avec Olga et Bernard (un autre) et leur appartement d’Agen. Le bien peut se vendre 116 000 €, ils l’ont payé 184 000 €. Le promoteur a proposé de racheter leur bien au prix de vente initial, cas exceptionnel.

Didier, lui, espérait vendre son investissement à 75 000 € mais sans succès. Actuellement, il continue de débourser 700 € chaque mois. Il a décidé d’attaquer le promoteur : ils sont des centaines à faire comme lui.

Bernard, s’est aussi lancé dans un procès. Son avocate veut plaider la tromperie et se basant sur les plaquettes commerciales qui prônent des slogans comme « Quand l’impôt s’évanouit, l’homme s’épanouit« . (Des poètes, je vous dis!) La plaquette mentionne 63 logements alors qu’il en existe 347 logements : l’offre dépasse la demande. En plus, la résidence est mal située : loin de tout. Une locataire témoigne qu’elle a quitte ladite résidence pour un logement dans Périgueux pour le même prix.

Que Choisir a choisi d’attaquer Akérys pour ses pratiques commerciales.

Scellier mieux que Robien ?

Le nom de la loi a changé, son a évolué mais les arguments de vente sont toujours les mêmes : ne payez plus l’impôt à l’état et investissez-le dans votre logement.

Désormais, ce sont les organismes sociaux qui rachètent les Robien vides. Un exemple est donné : un groupement de HLM a racheté à 50 % du prix un ensemble de 15 000 logements. Tout n’est pas perdu pour tout le monde.

Le journaliste sur le plateau estime le nombre d’arnaqués à 40 000.

Conclusion

L’état a fait financé le logement par les particuliers et par la même occasion a favorisé le secteur de la construction. Dans de nombreuses villes, le marché de la location est donc saturé mais les conséquences au niveau nationale seront, comme le montre l’exemple des HLM, positives : plus de logements à bas coûts. Le seul ennui, c’est pour celui qui y a laissé des plumes.

Si vous voulez faire du locatif, faites le vraiment en mettant les mains dans le cambouis : 10 conseils pour faire de l’investissement locatif.

Ne soyez pas aveuglé par les économies d’impôts, les stratégie de défiscalisation sont toujours intéressantes, mais il faut toujours bien se renseigner et bien se faire conseiller !

Regardez le reportage, il en vaut la peine : Voir la vidéo

Commentaires 10

  1. Pour ma part, j’ai achete en Robien il y a 2 ans un 45m2 a Rouen pour 130KE a 2 min de la gare principale 2 min du metro, 1h de Paris en train. Les banques m’ont prete alors que je n’avais plus de revenu Francais (merci l’effet Robien). Et bien c’est un bobo Parisien qui le loue pour 600E cc (non-meuble officiellement mais je l’avais meuble et je declare la part Robien au fisc), le credit est de 750E sur 20 ans. Avec les charges globale j’ai un deficit foncier de 250E, je suis exempt de taxes pour le moment. Je ne beneficie pas de l’effet Robien car je ne paie plus d’impots en France mais je peux cumuluer pendant plusieur annees, il suffira que je repasse a mon compte 2 mois en France pour rentrer dans mes frais.

    Et bien devinez ben si je le garde 20 ans il m’aura coute 60KE.

    De plus il faut savoir que le neuf decote toujours les 5 premieres annes.

    Dans un scenario pessimiste, il decote de 30% et reprend 2% par an pendant 10 ans=> 110KE a la revente. Qui sera perdant le mec qui ferra un credit a 6% dans 15 ans ou moi ? Pour moi dans un scenario pessimiste les loyer continuerons a grimper dans les endroit normaux de 2% dans un scenario pessimiste dans 10 ans je louerais 800E par moi qd Paris sera devenu completement inaccesible et invivable pour le jeune provincal obliger de travailler a Paris.

    Voici un cas concret !!!

    Pour la crise du Robien a commencer quand des non inities ce sont pris pour des caid de l’investissement et ce parce que internet donne un sentiment de surmaitrise de l’information. Mais dans les faits c’est dans les livres, les bancs des ecoles (pas de seminaire magique ou autre MBA qui pour moi est un super seminaire magique long) et sur le terrains que l’on devient un bon investisseur.

    PS: j’ai oublier de preciser que l’appart dispose d’un Parking que je ne loue pas avec. Je le loue 80E par mois a un autre travailleur de la defense qui depose leur voiture a la gare de Rouen.

  2. Bien vu Olivier, mais à mon avis c’est plus les « pigeons » qui ont mordu que les riches…
    Quelle idée d’aller acheter un appartement sur simple proposition de défiscalisation. La moindre des choses à faire est d’aller voir avant et de se bouger un peu sans se laisser hypnotiser par le discours commercial !

  3. Et sinon, pour les gens qui ont acheté de l’ancien en dehors de toute ambition de défiscalisation, et qui veulent maintenant louer, y’a des dispositifs de prévus ou bien juste le choix micro foncier / régime réel ? 🙂

  4. Mon DIEU c’est effrayant pour ces gens qui se sont fait avoir comme ca.
    @Olivier je doute fortement que les gens qui y ont laisse des plumes etaient des « riches ». Les riches s’en tirent toujours parce qu’ils peuvent toujours payer quelqu’un un « magicien » qui saura lire entre les lignes d’un contrat et arranger le tout…au benefice du « riche »
    « ne soyez pas aveugles par les economies d’impots » ca meme si j’ai vraiment peu d’experience dans le domaine je l’ai bien compris, les cadeaux fiscaux doivent rester des cerises sur le gateau et rien d’autre !

    Merci pour cet article qui remet certaines pendules a l’heure

    Mohamed Semeunacte

  5. Il faut tout de même savoir que les acheteurs sont aussi protégé par la loi et si le déficit entre la valeur réelle et le prix de vente est trop important, l’affaire peut être menée au tribunal. Une expertise du bien au moment de l’achat aura lieu et si le juge estime qu’il y a en effet eu un écart déraisonnable, il pourra exiger réparation de la part du vendeur.

    Les « pigeons » sont donc aussi protégé … mais le savent-ils ?

    Le plus gros risque, c’est quand des non-initiés se laissent bercer par le chant des vendeurs peu scrupuleux, comme toujours. Le domaine de l’immobilier a aussi son lot de requins et de renards.

    Mais ce n’est pas parce qu’il y a eu de mauvaises expériences qu’il faut conclure que la défiscalisation est une chose négative. Ceux qui sont au fait de leur argent ont fait d’EXCELLENTES affaires !!!

  6. Souvenez-vous le batage autour de la loi de Robien quand elle est sortie. Je m’interroge reellement sur la position de ce blog (eusse-t-il existe a ce moment – je n’ai pas verifie si c’etait le cas)

    Aurions-nous eu un demontage en regle de la solution?

    Faut remettre les choses dans leur contexte, les prix continuaient de monter…. la surevaluation d’aujourd’hui etait bcp moins importante que celle du moment et bcp disaient a l’epoque que cela continuerait de monter. Fallait bien vendre les plans. Si le marche avait continue de delirer personne ne grognerait non? 😉

  7. +1 Boris. Les gens râlent, mais se serait-ils plaint si cela avait marché, et que leurs appartement était entièrement payé par le contribuable (impôt) le locataire et que la plus value soit énorme a la clé?

    Un investissement est un risque. Ne pas accepter le risque, c’est aburde.

  8. Il faut limiter l’achat immobilier à la zone géographique qu’on connait bien : comment évaluer un bien dans une région qu’on ne connait pas ?
    Ceux qui investissent sans même se donner la peine de visiter sur place ne sont pas sérieux !

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