Immobilier 2008 : Est-ce le bon moment d’acheter ?

Michael Ferrari Investissement immobilier 40 Commentaires

Lorsque je lis des titres comme ça sur les pochettes glacées des magazines, j’ai souvent un sursaut au cœur.

Si vous faites attention à ce sujet, il s’est multiplié depuis cet été et n’aura de cesse de l’être sur 2008. Pourquoi ? Parce qu’il va y avoir du sport ! Personne ne sait qui sera le dindon de la farce que ce soit les particuliers, les promoteurs ou les agents immobiliers en 2008 !

L’immobilier est aussi un excellent marronnier pour la presse.

Il s’agit en l’occurrence de 60 millions de consommateur du mois de Janvier. Je me suis abonné à ce magazine il y a quelques mois en pensant avoir une information objective et de qualité. Sur la plupart des sujets je dirai je n’ai rien à redire mais dans le cas de l’immobilier, pourquoi titrer sur une question dont tout le monde connait déjà la réponse ?

Dans l’article, la réponse à la question est donnée avec des phrases comme « Le cycle haussier touche à sa fin » mais tout de suite derrière « tout indique que la France est à l’abri d’une chute rapide des prix dans l’ancien ». Pour les idées reçues, je dis bravo par contre niveau argumentation je repasserai. Ils ont une boule de cristal pour prévoir que la France est à l’abri d’une chute rapide ? On nous refait le coup de la ligne Maginot ou les alpes arrêtant le nuage de Tchernobyl ?

L’immobilier est cyclique, ceux qui ne comprennent pas ça n’ont rien compris. Comment un marché qui est en totale déconnexion des salaires peut se maintenir à ce niveau de prix ? Et ce n’est pas le nombre d’agence immobilière ayant mis la clé sous la porte en 2007 qui dira le contraire !

Comme dans chaque article lié à l’immobilier on retrouve le combo « indice Fnaim, témoignage d’agents immobilier ». Si l’article parlait du tabac, est-ce qu’on aurait droit aux témoignages des fabricants et des producteurs ?

Même si dans ce magazine c’est largement moins pire que dans d’autres magazines (les baissiers sont représentés), cela fait parti des incontournables…

Qu’est ce qu’on apprend ?

Que le coup de pouce au niveau de la fiscalité est un « joli cadeau ». De combien parle-t-on ? De 4200 à 10 000 €. Est ce que vous pensez que 10 000 € c’est un joli cadeau sur un achat de 350 000 € ? Moins de 3%, autrement dit, facile à obtenir en négociant le prix lors de l’achat.

En parallèle, les stocks de logements à vendre sont au plus haut et le délai d’écoulement s’allonge. Autrement dit, le stock va augmenter. Il y a 90 000 logements en stocks et la durée moyenne de vente est de 8 mois en 2007.

Heureusement des cabinets sont interrogés et viennent rappeler la réalité économique : le pouvoir d’achat a augmenté de 29% alors que les prix de l’immobilier ont augmenté de 100% et ils pronostiquent une baisse de 18% sur 2 ans. C’est presque ce que l’on appel un krach !

Surtout que lorsque le mouvement baissier est enclenché, bien malin celui qui pourra en prévoir la fin. Dans ces cas là la phrase que l’on entend le plus est « on ne rattrape pas un couteau qui tombe »…

En fait rien n’explique cette augmentation, le marché est irrationnel. C’est la psychologie du marché qui est en jeu, celle qui consiste à améliorer ou non le moral des ménages.

Il suffit que la confiance en l’immobilier soit perdue pour que le système déjà à bout de souffle s’écroule. Ce qui pourrait donner un petit coup de pouce ? Les subprimes à la Française ! Là on imagine une sauce au vin rouge pour déguster le tout, mais il s’agit plutôt des crédits à taux variables non capés (sans plafond) et là, faut dire que c’est moins appétissant…

Alors 2008, la fin de la bulle immobilière ?

Commentaires 40

  1. marc

    c’est vrais pour les personnes qui gagne moins de 1500 euro par mois, je crois que pour les autres il y à moins de difficultè
    pour exemple mon directeur à vendu sa maison en 5 jours dans les bouches du rhone un departement qui est un des plus chére

  2. Sophie

    Baissière convaincu, j’ai découvert votre site grâce au site bulle-immobilière. Je parie pour 2008 sur une baisse significative des chiffres dès mars-avril accompagné d’un retournement de veste progressif (déjà entamé) des médias et tutti quanti débouchant sur une conclusion en fin d’année « on vous l’avait bien dit que ça allait se casser la figure ! »…En ce qui me concerne, prévision d’achat en 2012 en espérant 30% de baisse…Je l’avoue : j’aime rêver mais si ça devenait une réalité j’en connais pas mal qui vont tirer une tronche…!!!

  3. Mike

    Sophie ton analyse est tout à fait juste à mon sens et je vais te faire plaisir!
    J’ai bien connu la crise immobilière de 1990 ( GUERRE DU GOLF) puisque j’étais marchand de biens à cette époque et je peux te dire que ca n’à pas été triste. Je possédais des biens évalués par les agences à 1 900 000 F début 1990 vendu en 1992 800 000 F ou encore 2 appartements évalués à 950 000 F vendus 500 000 F. le clous de l’affaire c’est un terrain de 3000 M2 avec permis de construire pour une villa de 300 M2 avec pscine et petite ruine cadastrée estimé à 900 000 F h.T vendu 350 000 F ttc. L’immobilier est cyclique et personne n’y peut rien! les agences immobilières éssayent de cacher la réalité pour préserver leur bifteak, les médias ne peuvent parler d’un crack immobilier imminent de peur d’être accusés de déclancheur de crise, les notaires n’ont aucun interêt à informer le public, l’état fait ce qu’il peut pour maintenir l’immobilier source pour lui d’impôts et de confiance des ménages pour l’avenir de l’économie, j’en passe et des meilleures!
    Aujourdhui la réalité c’est des agences qui ferment, d’autres qui se posent de sévères questions,les stocks gonflent, les prix se négocient de plus en plus au coup par coup et cerise sur le gateau les banques resserent à bloc les octrois de crédit parcequ’elles sont en train de faire pipi dans leur culotte a cause des subprime. Elles ne se prêtent même plus d’argent entre elles car elles ne connaissent pas leur niveau d’implication dans ces placements honteux. Les banques ont fait monter les prix en accordant des prêts à 100 % à taux bas et sur des durées allant jusqu’a 30 ans ce qui a finalement permis à l’immoblier de calquer les prix de vente sur l’endettement potentiel des ménages. Elles sont en train d’essayer de reconstituer leurs fonds propres et surtout n’ont plus confiance du tout dans le marché et pour cause elles font la pluie et le beau temps et en prêtant que sur des dossiers béton et sur des durées plus courtes elles savent pertinement que le marché va se casser la figure. Alors aujourdh’ui on parle d’atterissage en douceur, de stagnation, de fin de la hausse etc….. DE QUI SE MOQUE T’ON ?
    Le problème c’est que depuis quelques mois ce qui ont acheté au niveau le plus haut vont avoir du soucis à se faire s’ils sont obligés de vendre, ce sont les dindons de la farce, ils achètent quand tous les gros propriétaires et institutionnels divers sont en train d’essayer de fourguer leur stock à des gogos!!! voilà pourquoi il ne faut pas parler de krack immobilier ils ont besoin de temps pour réaliser leurs capitaux. Un économiste connu à bien expliquer à demi mots que quand l’immobilier monte on ne sait pas ou ca s’arrêtte et quand il baisse c’est la même chose . On m’objecte que les étrangers et les gens qui ont de l’argent vont continuer à acheter, bien sur les riches sont assez naifs pour acheter sur un marché baissier. Ils vont tout simplement placer leur argent en attendant que les prix soient très bas et que les vendeurs soient à bout de soufle.
    Voilà Sophie mon analyse qui vaut se qu’elle vaut mais elle est basée sur une expérience qui m’a coutée très cher alors elle est peut être meilleures que l’analyse des optimistes qui pensent détenir la vérité et se bercent de douces illusions pour simplement se conforter dans l’idée qu’ils sont assis sur un matela d’euros créé par le fruit de plus values fictives car une véritable plue value c’est quand ON A VENDU!
    BON COURAGE ET PATIENCE TOUT VIENT A POINT A QUI SAIT ATTENDRE.

    1. elodie

      je suis tout à fait d’accord avec vous car j’envisage d’acheter à long terme mais j’attends que les prix chutent vraiment
      nous arrivons à bloque et cela ne peut pas durer
      certains ménagent se sont endettés à plus de 30 ans car ils pensaient du fait que le taux était faible c’était avantageux !!!! Faux
      Il est préferable d’avoir un taux élévé mais biensûr avec un apport deririère sur une courte période de remboursement max 10 ans

  4. Isa

    Bonjour à tous,

    Je suis rassurée de lire des commentaires rationnels sur le sujet de l’immobilier, c’est hallucinant à quel point les gens n’ont pas de mémoire ! je suis également très déçue par les médias qui ont contribué largement au dérèglement de ce marché, qui va au final faire perdre de l’argent à l’ensemble de l’économie, et surtout aux ménages les plus modestes.
    Une fois que c’est trop tard, que la spirale délirante haussière et largement relayée par les médias va cesser, malgré une campagne de désinformation bien menée pour faire croire aux consommateurs que 2008 sera « stable » quand tous nos voisins plongent, la spirale s’inverse et c’est la catastrophe !
    Couplé à l’inflation galopante qui se profile, j’ai bien peur que la joie d’être propriétaire se conjugue avec la tristesse des menus quotidiens (« chéri, riz-pâtes ou pâtes-riz ce soir ?? …. chauffage ou lumière ??, tu préfères quoi ?? ! »)
    Merci pour le témoignage des années 1990 de Mike, car les amnésiques font légion en ce moment (inquiétant). Enfin comme dit la presse à l’ensemble des arguments logiques : « ah oui mais en france c’est pas pareil ! ». Sacrée analyse non ??
    Isa

  5. Post
    Author
    Michael

    Merci pour commentaires rassurants !

    Le virus du propriétaire à tous prix n’a pas contaminé tout le monde.

    Je prépare une retrospective des années 90 qui illustrera parfaitement ce que disais la presse et les pseudos experts pendant que sur le terrain les choses étaient en train de sombrer…

  6. Sophie

    Merci d’avance pour la rétrospective : j’attends ça avec impatience !!
    Merci Mike pour ton analyse complète : je n’ai pas trop le temps d’écrire des posts aussi longs que les tiens mais tes mots sont les miens ! J’ai toujours essayé d’être dans la mesure du possible un « acteur économique rationnel » et lorsque nos situations professionnelles se sont stabilisées, nous avons bien évidemment eu envie d’acheter. Mais ne prenant jamais des décisions (surtout concernant des montants pareils !) à la lègère, j’ai fureté sur le web et les infos que j’y ai trouvé ont conforté ce que je pensais : prix déconnectés de la réelle valeur du bien (qui achèterait une tranche de jambon 100€ ?!), crédits distribués à tour de bras sans sécurité d’usage (de nombreuses connaissances ont acheté sans apport ou ridicule genre 1500€ et à taux d’endettement maximum), etc. J’ai donc fait un comparatif simple : je souhaitais payer maximum 700€ de loyer. Un achat sur 25 ans me donnait 120000€ = taudis avec tout à refaire et sans espace extérieur à minimum 25 kms de nos boulots. Une location=maison de 97m2 avec cour et sans même la déco à refaire à 10kms de mon boulot…La décision de louer a été vite prise d’autant que pendant que les taux montent petit à petit, on peut épargner sur notre LEP ouvert en 2000…Juste un bémol, je croise les doigts pour qu’il n’y ai pas d’inflation sur les salaires…Dans ce cas, il faudra acheter, et vite !

  7. marc

    Chaque cas est spécifique. On peut deja avoir de bonnes affaires selon les régions et le profil du vendeur.
    le marché haussier dans les années 90 a surtout concerné la région parisienne et Paris même.
    Là, c’est tout un pays qui est concerné. On ne peut décemment ruiner une partie de ce pays et de l’Europe. Il y a donc des chances que la baisse soit plus longue et ressemble à celle du Japon. Dès lors, les seuls perdants seront les frustrés ou les pro-locations.

  8. mifrey

    @marc : « Il y a donc des chances que la baisse soit plus longue et ressemble à celle du Japon. Dès lors, les seuls perdants seront les frustrés ou les pro-locations. » Au Japon la baisse dépasse les 5%/an dans pas mal d’endroits ce qui est suffisant pour y gagner en louant au lieu d’acheter. J’ai simulé l’achat contre la location avant l’achat et j’arrive à la conlusion que la location est avantageuse si la baisse moyenne dépasse les 3.5%/an.

    Personnellement, je pense que les prix ne monteront plus car la majorité de la population ne savent déjà plus acheter aux prix actuels. Si les prix ne montent plus, ils peuvent soit stagner soit baisser. Je pense donc que ceux qui achètent maintenant prennent beaucoup plus de risques que ceux qui attendent. Moi j’aime pas les risques, j’attends.

  9. Post
    Author
    Michael

    Merci pour vos commentaires.

    L’idée que l’immobilier puissent encore monter n’est plus crédible pour personne.
    Maintenant les 2 seules questions autour de la baisse sont :
    – De combien ?
    – Pendant combien de temps ?

    L’image qui caractérise la période dans laquelle nous entrons c’est « On ne rattrape pas un couteau qui tombe ».

  10. Fredo du28

    Bonjour a tous,

    A vous lire je trouve que l’on fait une spychose du marché immobilier. Je ne suis pas sur qu’il y ait à court terme un crach immobilier, cependant d’autres critères entre en jeux aujourd’hui ; j’entend le cout de la vie qui augmente, mais à mon sens ce qui va rentrer le plus dans la balance c’est le prix du Gazoil; Aussi les petits ménages qui ont acheter dans les villages car moins chère que la ville sur 30 ans en étant endetté à 33% vont avoir du mourron à ce faire !. Mon analyse à moi et elle m’est propre, c’est que le prix dans les villes avec toutes commodités, structure et entreprise vont stagner voir augmenter mais que à l’inverse les villes (villages) eloigner vont eux subir une baisse spectaculaire.

  11. Post
    Author
    Michael

    La question énergétique est en effet la grosse inconnue quand à l’immobilier et je partage votre point de vue :
    – les biens éloignés risquent de perdre une grande partie de leur valeur tant qu’une solution alternative et peu onéreuse au pétrole n’existe pas.
    – les biens mal isolés et mal construits (énergivore) seront mis à l’écart du marché tant le gap en terme de performance énergétique sera important (durcissement des normes) et tant il est difficile de transformer un bien mal construits pour qu’il soit performant au niveau énergétique.

  12. frenchpad

    Ah les augures du prix de l’immobilier…;) ça me fait marrer…d’ici 20 ans les risques de guerres atomiques ne sont pas négligeables non plus….Bon allez avouons que si on est déjà proprio et qu’on a payé chers on a envie de croire que ça va pas baisser….et bien moi je peux vous dire qu’en ce moment je cherche à acheter et que ça a plutôt tendance à baisser ce qui ne m’étonne pas …..les prix sont devenus trop chers ….je redonne le lien donné sur esprit riche déjà et qui relativise tous ça…:
    http://www.bulle-immobiliere.org/bulle

    ça baisse mais tant que vous vendez pas c’est comme la bourse vous n’avez rien perdu….attendez que ça remonte si vous avez payez chers….et si vous avez payez vraiment trop chers: attendez d’avoir fini de rembourser..;)

  13. blatrix

    Je ne suis pas aussi bon analyste que vous tous… juste observateur, et il est incontestable que l’offre est en cours de passer au dessus de la demande.
    Pour preuve chez moi (dpt38 proche 69), les pancartes fleurissent à tout va, et restent à l’affichage durant des mois et des mois …
    C’est d’ailleurs ce qui me pousse aujourd’hui à prendre la température du marché sur le net !

  14. civodul

    Salut a tous,

    Je rejoins dans l ideé, ces quelques personnes qui pense que dans les grandes villes l immobilier ne baissera pas,c clair c est de toutes manieres un très bon investissement…

  15. speedlauder

    Merci pour toutes ces réflexions sur le sujet.
    personnellement j’ai signe un compromis hier pour la somme de 177500 euros tous frais de notaire d’hypothèque et d’agence compris!
    ayant ma femme et moi un revenu net mensuel de 2900 euros nous ne sommes pas dans la meilleure tranche (pas mal d’impôts, un pouvoir d’achat en berne)!
    nous sommes actuellement en location pour la somme de 680 euros dans un F3 de 65m2 situé dans la proche banlieue de paris, toutes commodités et transports a moins de 100m dans un quartier très agréable!
    cet achat ne nous déplace que de 500m, mais ne comporte que 2 pièces sur 45m2!
    avec la hausse des taux, le meilleur que j’ai pu obtenir est de 5,25% sur 25 ans comportant 2 prêts a taux zéro!
    cela me donne des mensualités de 1072 euros sans compter les charges de la copro qui s’élève a 110 euros par mois, les différents abonnement vitaux(EDF GDF) les taxes foncières et les impôts locaux!
    j’ai omis de préciser que lors de la signature du compromis j’ai pu découvrir avec stupeur la commission de l’agence:14000 euros ce qui signifie que le vendeur n’empoche que la somme de 151000 euros net vendeur, on est deja loin des 177500 euros que je doit débourser.
    Ce qui au final signifie que si je veux revendre le bien d’ici 10 ans il me faudra demander un prix net vendeur identique à la somme d’achat, étant donné le faible pourcentage de remboursement de capitaux les dix premières années qui sont essentiellement consacrées au intérêts, plus la levée d’hypothèque.
    Donc a 177500 pour ne pas vendre a perte, l’acheteur potentiel devrait lui ajouter au minimum les frais de notaire et d’éventuels frais d ‘agence et d’hypothèque! autant dire que le bien fleurterait avec les 200000 euros pour un deux pièces! le bien sera invendable hormis à perte.
    rajoutons a tout cela que nous ne pourrons plus acheter de véhicules si cela venaient à devenir nécessaire! un minimum de 500 euros d’augmentation de loyer, aucune possibilité d’épargne, tous les budgets loisirs supprimés le budget alimentation restreint.
    Alors après mure réflexion, nous avons decidé de nous rétracter de l’achat et de conserver notre location.
    nous ne souhaitons pas avoir a choisir entre nourriture et essence à la seule raison de devenir propriétaire à tout prix!
    Je trouve scandaleux les tarifs pratiqués par les agences immobilières qui pénalisent autant le vendeur que l’acheteur, les services proposés par ces agences ne justifies pas ces tarifs!
    Ceci n’est que mon cas et mon avis, certains ne le partagerons pas et ils ont certainement de bonnes raisons!
    pour ma part je reste en location pour le moment et j’attend de voir l’évolution des choses.

  16. Yannick

    bonjour à tous
    je ne connaissais pas du tt ce site mais cela fait plaisir de lire de tels commetaires.
    Concernant le marché de l’immobilier c’est quelques choses que je « regarde » depuis 10 ans j’en ai 29 aujourd’hui, et si j’ai tjs eu envie d’etre propriétaire j’avoue qu’ajourd’hui je ne sais vraiment plus quoi faire.

    Si quelqu’un peut m’aiguiller en donnant de son temps pour me lire deux min j’en serais bien content.

    voila je viens d’avoir mon tt premier CDI je suis assistant d’un directeur industriel et « responsable de production » region de carcassonne

    je consulte les annonces et avec mon salaire de 1500 net ce qui est pas mal il me semble ds la region je peux acquerir un bien a 60000 sur 20 ans…
    je dispose d’un lep « plein » 7700 d’un pea avec 2000, d’un PEL avec 2000, sotck option 1500 €

    vous serviriez vous des 7700 comme apport ?
    trouveriez vous un T2 pour etre simplement proprio ?
    ou plutot un t1 pour moi et un studio en location ?

    quelle operation financiere vous semble la plus pertinente ?
    ceci en essayant de passer hors agence immo (pas les moyens de payer quelqu’un aussi cher une heure pour une simple mise en relation)

    … je trouve que l’on vit une triste époque. A quasi 30 ans partir de chez les parents (ce qui est tres tard >>> pb d’emploi précaire oblige) devoir se loger ds 35m² acheté sur 20 ans alors que l’on possede une « situation stable et correcte ». J’appelle ca vivre comme un etudiant de 18 ans.

    merci de m’avoir lu

    un novice

  17. Post
    Author
    Michael

    Bonjour Yannick,

    Mon conseil est simple. Si vous pouvez attendre un peu et, à moins de tomber sur l’offre du siècle, je vous conseille d’attendre la décrue du marché immobilier.
    Mettez un maximum d’argent de côté et suivez le marché plus précisément.
    Si vivre chez vos parents est dur (ce que je peux comprendre !) prenez une petite location.
    Si vous achetez un T2 en empruntant au maximum de votre capacité il est assez probable que vous allez devoir vendre dans moins de 5 ans (T2 c’est petit!).
    La colocation peut être une alternative intéressante mais oblige toujours à vivre comme un étudiant…

    Triste époque pour se loger.

  18. Bruno

    Difficile d’évaluer les disparités de baisse entre les villes.
    Je loue à Vincennes (94). J’aimerai y acheter un logement, mais… Les prix culminent à 6000€/m²!
    Et, oh joie! Que lis-je aujourd’hui (je n’ai plus le lien en tête), les notaires disent « Dans Vincennes, les biens affichés au dessus de 300 000€ ne se vendent plus » !
    Un seul mot me vient à la bouche : « Youpi ! »

  19. boulay

    Déjà installée comme indépendante, j’ai décidé avec une amie associée de créer mon entreprise. Pour me donner toutes les chances de réussir (ne pas avoir à fermer dans un an si la boite met un peu plus de temps que prévu à se lancer) j’ai décidé de vendre notre maison cela nous permet avec la plus value réalisée d’avoir l’esprit tranquille et de n’avoir à se préoccuper que de l’entreprise. Bref, nous avons eu la chance de vendre notre maison en une petite semaine, et nous avions deux acheteurs potentiels. Je crois que nous avons eu de la chance, en revanche quand l’agent immobilier est venu il avait estimé la maison à 160 000 euros j ai failli m’étouffer, il m a dit oui mais vous savez on peut la mettre a plus mais elle ne partira pas, c est ca !!!! pour info je l ai vendu 215 000 euros et toute seule comme une grande sans l’aide d’une agence!!! Merci monsieur le pro ….
    Je crois que cette crise de l’immobilier va malheureusement permettre à certains « professionnels » peu scrupuleux de convaincre quelques propriétaires malchanceux de baisser de façon exagérée leur prix de vente pour réaliser leur quota !!!
    Bref, pour nous c’est retour à la location, mais on a toujours su acheter et vendre au bon moment, peu m’importe d’etre propriétaire ou non, l’immobilier n est a mes yeux qu’une façon de s’enrichir, nous avons réalisé un premier achat j avais 20 ans, achat d’une ferme 300 000 francs, revendu trois ans plus tard 750 000 FRANCS.
    Passage en location pendant 3 ans, nous attendions le terrain idéal et pas cher, puis construction et revente 2 ans apres, en parallele achat d’un terrain constructible pour 50 000 € division en trois parcelles, revente 32500 € chaque lot. Nous essayons a present de faire une bonne affaire tous les ans ou les deux ans, mais cette fois comme le dit mickael nous attendons le bon moment dans la chute des prix qui s annoncent ….

    A suivre

  20. antigone_2004

    pour Boulay

    Avec votre conception affirmée de l’immobilier et de sa revente vous participez -comme les agences immobilières l’ont fait à un certain moment- à la flambée des prix. j’aime pour ma part considérer « la maison » comme un lieu d’existence et non pas comme un simple produit de consommation ou d’enrichissement personnel sauf à entendre cela du côté de « l’intériorité ».

    Si les agences baissent aujourd’hui c’est qu’elles sont en avance sur la crise de l’immobilier: elles savent très bien que la récession est à nos portes et qu’elle devrait s’installer durablement. elles cherchent à faire rentrer les commissions sur lesquelles s’établit leur chiffre d’affaire afin de ne pas voir leur bénéfices s’évanouir. Pour moins perdre d’argent elle devront faire plus d’affaires à des prix plus bas qui s’harmonisent avec le dit « pouvoir d’achat » des français. l’immobilier est le premier touché dans cette crise qui peut être sans précédent, les grands groupes bénéficient de la multiplication de leurs investissements et seront peu touchés même si « kaufman and broad » affichent aujourd’hui 701% de bénéfices en moins dans le neuf. De plus, il y a toujours des entreprises qui s’enrichissent formidablement au cours des crises financières. les petits eux souffriront et je ne peux pas prédire si nous pourrons alors acheter toujours, même si l’immobilier chute. Ceci étant, il est prudent de ne pas s’endetter au moment où l’argent lui aussi peut subir une déroute. Pour le moment les artifices de la banque centrale Européenne maintiennent un €uro fort, mais rien n’est garanti. « Wait and see »…

  21. Broly.

    Bonjour,
    Question qui a 1 rapport éloigné:
    Je dispose de 200 000 euros sur un compte. Je désire acheter une maison à 250 000 euros, Comment m’y prendre? Dois je faire un apport de 200 000 euros un crédit de 50 000 euros? Dois je laisser mon argent et financer une partie de mon crédit maison par mes intérets?

  22. Post
    Author
    Michael

    Salut Broly,

    1 – La maison vaut-elle vraiment 250 000€ ? (Est-ce un prix affiché ou un prix négocié?) Actuellement vous pouvez obtenir 20 à 30% sur les prix affichés en étant patient.

    2 – Ce qu’il faut analyser c’est : le coût de l’emprunt par rapport au taux d’épargne et vos éventuels besoins d’argent.
    Les taux de prêt actuels doivent être > à 5% et le taux d’épargne (réglementée) est souvent inférieur à 5%. A priori une solution de financement intermédiaire serait 100 000€ en emprunt, le reste en cash. Ainsi il vous restera des liquidités en cas de besoins.
    Mettez vous en capacité de rembourser votre emprunt en moins de 10 ans.

    3 – Voulez-vous vraiment acheter maintenant ?

  23. Nylan

    Bonjour,
    Très intéressant tout çà!
    Novice également, je sollicite un avis:
    J’ai 11O 000€ disponible qui « dorment » à la Poste. Ne pouvant acheter le surface nécessaire à ma famille, je pense acheter cash un studio dans Paris. L’idée étant de le louer pour le revendre au pire sans perte dans quelques années afin acquérir un logement.
    Les petites surfaces sont-elles des biens qui « circulent » ?et est-il pertinent d’acheter puisque je n’ aurais pas de frais de crédit?
    ou devrais-je attendre une baisse des prix ou des taux?
    Merci!

  24. pixounette

    Bonjour Nylan,

    Attention si vous achetez un studio dans l’intention de revendre et si ce bien n’et pas votre résidence principale vous devrez acquitter un impot sur la plue value (27 %)ou attendre 15 ans avant de le revendre ! (sauf si les prix baissent entre le moment où vous achetez et celui où vous revendez = pas de plus value of course !)

  25. Nylan

    Merci pour l’info, Pixounette, j’étais vaguement au courant mais ça ne rentrait pas en ligne de compte, maintenant, oui!

  26. Mat

    Bonjour à tous,
    Je suis actuellement locataire et j’ai trouvé un appartemen t à la montagne pour un montant de 165000 euros, vu le marché j’aimerai faire une proposition à 150000 euros quand pensez-vous ? Il s’agit d’un F3 de 60m2 avec 20m2 de balcon , cave et garage. Dois-je attendre en espèrant une baisse significative et peut être perdre ce bien !

  27. Jp

    Salut Mat, as-tu un apport personnel, vas-tu contracter un crédit ?
    à ce sujet la réponse de Michael du 9 septembre est claire et pleine de bon sens (notament au sujet de la négociation et de la durée du pret). Mon conseil (je suis dans la mem situation que toi): sois patient et fait des offres de 30 à 40% meme si ca te semble irréel 😉 .

  28. BB

    Bonjour pouvez vous m’aider je sais pas quoi faire

    Je possede un t2 que j’envisage de louer il me reste 10 ans a rembourser mais il sera auto financer par la loc

    Une maison m’interresse a 1 km de chez moi prix FAI 265 000 E maison classic 400 m2 situé au porte de Nantes
    J’ai fait une proposition a l’agence a 240 000e ,l’agence ma presque renvoyer balader en me repondant que j’etais largement en dessous du prix du marche le prix actuel negocie est de 252 000e Ce bien a 250 000 e est jouable sans probleme Dois je l’acheter ou etre ferme et en poposer 240 000e? ou attendre debut 2009

    Je peux attendre facilement 6 mois avt d’acheter apres la famille s’agrandit donc ca sera plus difficile dans un t2
    merci d’avance

  29. Sofia

    Bonjour,

    Nous avons besoin de vos conseils ?

    Nous sommes des jeunes parents 27 et 28 ans de 2 bébés (20 & 5 mois) et avons marre de payer 750 euros de loyer pour rien !!

    Alors on s’est dit pourquoi pas acheter, d’autant plus que maman nous prète l’apport de 15 000 euros.

    Nous sommes vivement intéressés par un appartement F5 mais il est affiché à 158 000 euros mais ne les vaut pas.

    Même l’agence nous dit que les proprios sont trop gourmands !

    Nous avons proposé 125 000 euros mais cela a été refusé, les proprios en veulent au moins 145 000 euros.

    Conseillez-nous d’attendre avant d’acquérir ce bien ou autre.

    Sachant que nous allons contracter un crédit sur 25 ans avec des mensualités à peu près similaires de notre loyer actuel ??

    Merci pour vos lumières.

  30. Post
    Author
    Michael

    Bonjour,

    Vu les conditions actuelles, je vous conseille d’attendre que le marché soit vraiment à la baisse.
    A moins d’obtenir -30% sur un bien, c’est de la folie d’acheter quelque chose en ce moment. Le temps est avec les acheteurs : cherchez d’autres biens similaires, faites des propositions de prix basse et voyez le résultat.

    Vous n’imaginez pas l’économie que vous faites en restant en location : les prix de l’immobilier fondent et chaque mois vous fait économiser sur l’emprunt et les intérêts du futur crédit.

    Essayer de viser 15 ans de crédit comme cela était longtemps la norme.

    Bon courage !

  31. Stephan

    Bonjour,
    je viens de lire vos articles tres interessants…
    je suis en pleine reflexion, meme si j’ai un peu de temps.
    Malheureusement, je viens d’hériter de ma mere décédée cet été.
    Elle a un appart ds le 15e, 2p 45m² acheté en 2002 208K€ et estimé pour le moment à 315K€.
    Je souaite le conserver et le mettre en location (~1200€/mois) d’apres AI
    Je vais certainement recevoir ~150K€ d’heritage.
    Ainsi, je me demandais s’il serait judicieux d’investir ds la pierre de la maniere suivante :
    apport ~100 000€ et prendre un credit avec des remboursements d’~500-700€ grace à la loc réalisé sur son appart du 15e
    En ce qui me concerne, j’ai 32a et suis en loc à levallois (2p 34m² 690€)
    Merci d’avance de vos commentaires et excellente journée
    Stephan

  32. thamilla

    Bonjour, nous souhaitons faire construire une maison (F5 proche du centre ville de troyes) terrain à 30000 euros et maison à 120000, est ce judicieux de le faire maintenant?

  33. duny

    nous avons un budget de 180 000 euros avec avoir vu notre conseiller financier nous souhaitons acheter une maison avec 3 chambre jardin et garage dans la cub de bordeaux.
    nous avons vu certainesagences immobiliers mais les produits presentes meme a 210 000 necessitent des travaux d’au moins 30 000 euros.
    doit ton attendre svp?besoin de vos conseils svp merci d’avance.

  34. Julien

    Bonjour,
    Nous souhaitons acheter une maison qui est à 220000 euros avant négociation, nous pensons proposer 180 000 euros, pensez vous que c’est le bon moment pour acheter une maison ?
    C’est un bien ancien, dans les bouches du rhones, 50m2 habitable avec 1150m2 de terrain, qu’en pensez vous ??

  35. Post
    Author
    Michael

    Julien :
    Il est très difficile de répondre à cette question sans plus d’éléments.
    Ce qui est sur c’est que les prix vont continuer de baisser.
    Voici les conditions sous lesquelles je recommande d’acheter actuellement :
    -30% sur le prix affiché (s’il est dans la moyenne de la région)
    pas plus de 15 ans d’emprunt
    pas plus de 30 % de vos revenus

    Si vous ne remplissez pas ces conditions, je vous déconseille de faire ça maintenant et d’attendre un an pour épargner et voir les prix baisser.

    De plus, 50m² c’est petit. Est-ce un bien dans lequel vous pensez rester au moins 5 ans pour amortir les frais de transaction ?

  36. SuperBlogueur

    Merci pour cet article. L’immobilier m’interesse depuis peu depuis que j’ai lu le livre de Robert Kyosaki et ensuite celui de elise franck.

  37. Lou

    Bonsoir, avec mon ami nous souhaitons acheter un appartement d’environ 120 000e (F3) en faisant un emprunt sur 25ans pour partager les risques et conserver des liquidités!
    Tout le monde dit qu’il faut attendre, mais à moins d’avoir le capital pour financer la totalité de l’habitation, ne vaut-il pas mieux emprunter maintenant avant que les taux des banques ne grimpent. En 1993 on était à 9,8% pour le taux d’un crédit et depuis, avec la hausse de l’immobilier cela chute…
    Je pense que trouver un compromis avec un taux interessant en négociant…on peut s’y retrouver!
    Qu’en pensez-vous?

    Merci

  38. kibajs

    Bonjour,

    Nous sommes maintenant en fin 2012, presque en 2013, peut être serait-il interessant de rediscuter de cet article?

    Je suis un lecteur habitué d’Esprit Riche, et je suis entièrement d’accord avec vous, cependant, avoir raison ne dit pas quand 🙂

    Je suis persuadé que l’immobilier va bientôt rebaisser, j’en étais déjà persuadé en 2008 comme vous.

    En 2009, une légère baisse a eu lieu sur Paris, j’en ai profité pour acheter ma résidence principale sur Paris. J’ai acheté en fonction de règles évidentes : 1 – l’emplacement, 2- l’emplacement, 3- l’emplacement 🙂

    Nous sommes fin 2012, et travaux et différents frais compris, j’ai aujourd’hui un appartement qui a augmenté de 6% par an (soit les 18% de baisse qu’il y aurait du avoir lieu).

    Je ne cherche pas la critique, je suis d’accord avec vous, l’immobilier va baisser. Par contre, j’aimerai bien votre avis sur le « quand » en effet, vaut il mieux avoir raison tout seul? ou tort avec tous les moutons?

    Cordialement,

  39. Post
    Author
    Michael

    Se tromper sur le quand c’est quand se tromper 🙂

    Beaucoup d’indicateurs pointent sur la baisse de l’immobilier (la presse mainstream en parle ce qui en est l’un des meilleurs signes) mais l’inventivité des politiques à ce sujet ne cessera jamais de m’étonner.

    « Heureusement » la crise semble faire retrouver la raison à ce marché.

    Cela ne m’a pas empêché d’investir (le rendement se moque un peu du prix d’achat) mais pas d’acheter ma RP, c’est bien moins cher pour moi de la louer et correspond plus à ma situation personnelle aussi.

Ajouter un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.