Décembre : le mois où la chute de l’immobilier est visible dans les stats 1/2

Michael Ferrari Investissement immobilier Laissez un commentaire

Internet est un lieu magnifique où la réflexion commune avance grâce au travail de certain. Voici l’un de ces travaux : fabriceb du forum bulle immobiliere a décrit la situation de l’immobilier en décembre 2008. Je vous retranscris l’intégralité de son propos qui est remarquable, simplement par sa documentation.

La bulle immobilière fin Décembre : Le jour ou la pierre s’est arrêté de tourner.
Ce n’est, certes, pas vraiment la fin du monde, aucun extra terrestre ni robot à l’horizon, mais, là aussi, ça sent le remake.
Les marchés immobiliers sont désormais entrés dans une crise sans précédent par son ampleur ; dans ce contexte, le marché français, bien que sévèrement atteint, fait, pour le moment, plutôt meilleure figure que ses voisins. La baisse y est tout aussi conséquente en rythme mais, plus récente, elle n’est pas encore enracinée dans la durée ; des résistances sont encore à l’œuvre, même si elles paraissent sur le point de céder totalement.
Il est temps de prendre la température du marché, en essayant de se méfier de nos propres « wishful thinking ».

I) Situation : des chiffres maussades, virant à la débandade.

I-1) Des prix en baisse rapide et confirmée

I-1-a) Des indices instantanés sans appel

Les volumes qui s’effondrent depuis presque un an

Désormais, tous les éléments en notre possession le démontrent : la baisse des volumes prend des allures d’effondrement. Ainsi, le crédit immobilier a significativement chuté par rapport à la même période de l’an dernier, avec une diminution de 6 à 7% sur le premier trimestre, une baisse cumulée de 11% sur la globalité du premier semestre, une baisse au T3 de l’ordre de 25%, confirmée par les derniers chiffres disponibles (octobre) laissant augurer une baisse des ventes … ou des prix qui se creusent [1][2][10].

Les volumes sont donc, non seulement devenus faibles, mais les chiffres se creusent extrêmement rapidement, que ce soit dans l’ancien, avec, notamment, des éléments montrant une baisse de plus de 20% des ventes sur l’Ile de France, y compris Paris intra muros [6], une note des notaires estimant cette baisse à environ 25% dans les métropoles de province [3] dès le trimestre précédent,
ou dans le neuf, ou les ventes connaissent un calamiteux –44% par rapport à la période équivalente de l’an dernier, après deux chiffres déjà catastrophiques de –34% au T2 et de –27% au T1 [4][5][11].
On retient donc que la chute des volumes s’intensifie depuis une grosse année, et prend désormais des proportions désastreuses.
Les prix, quant à eux, sont désormais orientés clairement à la baisse, après une saison printanière maussade et un été pourri. ; pour autant, même si la baisse semble amorcée sur un rythme élevée, elle reste pour l’heure encore limitée, en particulier en regard de celle des volumes.

La baisse des prix s’établit désormais à un rythme proche de ceux des pays voisins.

La baisse des prix est désormais violente : après avoir marqué le pas au printemps et baissé durant l’été, les indices instantanés (FNA**, PAP) évoluent cet automne sur la base de baisses annualisées proches de 15% ; on se situe donc à la limite entre une « très forte baisse » et un krach.

Le début d’année et le printemps ont été marqués par une cascade de nouvelles moroses pour l’immobilier : les indices instantanés de la F NAIM et de PAP ont marqué le pas durant cette période qui aurait du montrer un retour des affaires. Si la belle saison a, comme prévu, redonné quelques couleurs éphémères aux vendeurs, le sursaut des prix constaté en 2006 et 2007 a été extrêmement limité cette année, même si l’indice FNA** est reparti à la hausse de 0,9% ce printemps (corrigé à 1.5% depuis). Il faut garder à l’esprit que ce résultat, sur la période de référence traditionnellement la plus faste de l’année, correspondait en réalité plutôt à une légère baisse, voir une stagnation, si on corrige pifométriquement (nous n’avons pas les éléments pour faire mieux) des variations saisonnières.
Nous avions signalé, à juste titre, que les chiffres (provisoires) qui évoquaient un début de crash au T2 étaient trop isolés pour être considérés comme significatif ; la remarque est apparue, à posteriori, comme pleinement justifiée, puisque l’indice définitif de la FNA**, publié en Juillet, a totalement corrigé le chiffre crashiste de Mai (-3.3% sur les maisons). Cependant, depuis, les indices de l’été sont venus nous orienter, de manière de plus en plus nette, vers la possibilité d’une évolution crashiste. Plus largement, les « coups de bélier » constatés depuis quelques mois dans les indices FNA** suggèrant des évolutions brutales dans la structure des ventes, ont laissé place, à partir de l’été, à une baisse généralisée cumulée à des blocages très nets sur certains marché.
Pour entrer dans le détail, les éléments à notre disposition dépeignent (PAP, F NAIM, immonot sel0ger), en ce froid mois de Décembre, une France dans laquelle les prix de l’immobilier ont entamé une baisse. Cette baisse est désormais comparable pour les différents indices concernés : pour la première fois en deux ans, l’indice PAP est sorti de sa zone de variation entre nnnn et nnnn points ; et baisse mensuelle d’un gros pourcent sur les deux derniers mois. La baisse s’est intensifié pour la FNA** ; au dela même du rythme désormais affiché, on doit remarquer que, sur les onze premier mois de l’année, seuls trois se sont affichés à la hausse.
En tout état de cause, le retournement dépeint par l’indice phare (celui de la FNA**) qui, jusqu’au mois de juin se faisait sans la brutalité constatée sur l’évolution des volumes de ventes, montre, depuis l’été, une chute continue, à un rythme élevé. Ainsi, les indices affichent des évolutions trimestrielles (moyenne d’un trimestre comparée à la moyenne du trimestre précédent) de –0,9% au T4 2007, -1% au T1 2008, +0,9% au T2 2008 , mais un très mauvais –2,9% au T3 (avec notamment un détestable –3,2% en octobre), un médiocre –1,2% en octobre tout juste atténué par un +0,5% au mois de novembre ; la baisse se confirme donc, la question étant de savoir si elle va se muer en krach, ou si les mesures décidées par les autorités arriveront à stabiliser le marché..
On retient globalement que les prix, qui avaient continué à augmenter à un rythme de plus en plus faible jusqu’à mi-2007, ont stagné durant l’été, pour s’effondrer à l’automne dans un marché qui s’est brutalement contracté avant même la crise financière et la montée des taux qui a suivi ; cette baisse n’apparaît pas être une conséquence de la crise financière, mais semble liée, d’une part, à la remontée (pourtant faible) des taux d’intérêts et, d’autre part, aux premières conséquences d’une baisse de moral générale.

Des éléments nouveaux

Ce trimestre apporte deux éléments nouveaux :
=>D’abord, et c’est « médiatiquement » important, le dernier bastion de la hausse des prix semble être en train de capituler : pour la FNA**, en effet, les prix à Paris intra muros auraient légèrement baissé au T3, indication en phase avec la dernière communication des notaires, indiquant une possible légère baisse pour les actes signés au mois de septembre (donc négociés sur le terrain aux environs du mois de Juin)[12][13]. Ces derniers mois ont donc été marqués par le retournement progressif de la région IdF : en effet, les dernier indices des notaires, pour le mois d’avril (soit le début 2008 terrain) [6], la situation dépeinte était celle d’une région globalement en légère baisse –au mieux en stagnation-, ou seul Paris continuait à voir ses prix augmenter, sur un rythme cependant nettement ralentit , à peine supérieur (4.2%) à l’inflation en annualisé, soit moins de la moitié du rythme constaté 5 mois plus tôt [3]. Les derniers développements confortent donc cette tendance.
=>Ensuite, il semble que les vendeurs, y compris les particuliers, soient en train de capituler : en effet, les prix de présentation, reflétant les prétentions des vendeurs s’affichent désormais en nette baisse, y compris en région parisienne, alors qu’ils avaient jusqu’ici assez bien résisté. Ce changement d’attitude indique clairement que la baisse est désormais acceptée par l’ensemble des acteurs, y compris ceux qui n’y ont pas intérêt.
Il est, bien entendu, inutile de préciser que cette situation de chute de la demande face à une offre désormais pléthorique ne pourrait sans doute pas perdurer longtemps sans un ajustement drastique des prix.
Au delà il est nécessaire, d’insister sur la confirmation, concernant la région IdF, du blocage des ventes : d’après les notaires, si les prix n’ont, jusqu’ici (chiffres correspondant à la réalité terrain de la fin du printemps), que peu baissé sur la région, le nombre de transactions a chuté de plus de 20% par rapport à la période équivalente de l’an dernier ; Paris, seule zone ou les prix continuent plus ou moins à résister, est victime d’un effondrement des transactions (supérieur à -20%). Peut être plus significatif encore : ces chiffres, remontant à l’avant crise financière, se creusent d’une manière importante par rapport au trimestre dernier (environ –12% de ventes sur la région et –18% sur Paris).

I-1-b) Des chiffres des notaires qui continuent leur retournement.

L’indice des notaires publié début octobre, qui correspond en fait aux affaires négociées en début d’année, montre des prix qui, en évolution brute, ont légèrement progressé (environ 0,4%), après un recul de 0.8% au trimestre précédent. [14] Il ne faut cependant pas interpréter ceci comme un retournement à la hausse du marché : une fois corrigé des variations saisonnières, cet indice est désormais en baisse d’environ 0,5% pour la période de référence (début 2008), contre une progression de 0.4%. pour la période de référence précédente (l’automne 2007 terrain). Il s’agit donc bel et bien d’une poursuite du retournement.

Pour autant, comme nous le pressentions, l’indice INSEE/notaire corrigé des variations saisonnières apparaît donc en légère baisse trimestrielle , pour la première fois depuis plusieurs années, confirmant le retournement amorcé en 2006/2007. Dans cet indice, la province mène la baisse rejointe, pour la première fois par l’Ile de France, la petite couronne résistant cependant mieux. Seul Paris maintient la hausse, sur un rythme élevé.
Les éléments provisoires donnés par les notaires pour la région parisienne suggèrent, d’autre part, que ce retournement à la baisse atteindrait désormais Paris lui-même, ce qui indique une inversion brutale, durant l’été, de la tendance dans la capitale.

I-2) Neuf sinistré
L’annonce d’un effondrement du neuf [4] (-27% par rapport au même trimestre 2007), confirmée depuis lors du second trimestre (-34%), a fait, en début d’année, l’effet d’un coup de tonnerre dans un ciel serein jusqu’ici occupé par le « wishful thinking » de l’atterissage en douceur. Là encore, les chiffres du troisième trimestre (-44% !) [12] confirment, et même accentuent d’une manière drastique, la tendance déjà apparu depuis le début de l’année.
Ceci doit certes être relativisée car, si les stocks apparaissent importants, seule une faible partie de ce chiffre, environ 6000, correspondrait à des programmes déjà terminés, le reste n’étant qu’en cours de construction ou simplement engagé. Pour autant, on doit noter que ce chiffre de 6000, aussi faible puisse t’il paraître, est non seulement difficile à confirmer, mais aussi en nette augmentation par rapport au trimestre précédent (3500), suggérant un début d’ « embouteillage » ; de plus, cette situation du neuf, aboutissement d’une dégradation progressive sur ces deux dernières années, est d’autant plus préoccupante que les stocks sont désormais historiquement haut (110 000) et en progression constante.
Il est patent que la profession cherche désormais à ralentir la construction pour adapter l’offre [4], mais il est évident que, dans ces conditions, certaines entreprises du secteur commencent à « avoir faim » et vont être tentées, à plus ou moins court terme, de vendre leurs avoirs (logements, mais aussi foncier) à prix réduits ; cette réalité, que l’état tente d’utiliser à son profit en revendiquant le rachat de certains programmes à prix cassé (-30%), pèse, d’autre part, sur le moral des acheteurs potentiels : comment convaincre l’acheteur de payer le prix fort lorsque l’état obtient 30% de rabais ? D’autre part, il semble, en dépit des affirmations optimistes de leurs représentants, que les promoteurs n’aient pas anticipé, ou, tout au moins, n’aient pas totalement anticipé, cet effondrement : les enquêtes INSEE montrent que la dégradation brutale de leur moral, au printemps, n’a fait que suivre, et non précéder, les chiffres de la chute des ventes.
Surtout, si le recul affecte logiquement les Robiens, dénoncés ici même, et depuis longtemps, comme des bombes à retardement, les professionnels admettent que la baisse des volumes est aussi ressentie sur le segment des résidences principales, ce qui n’était pas forcément prévu..

On peut donc émettre de sérieux doute sur la capacité de la profession à réduire la voilure face à une crise des ventes aussi nette ; il est probable que l’augmentation des stocks se poursuive pendant encore plusieurs mois; malgré les démentis, il est désormais patent que les offres promotionnelles se succèdent : ainsi, récemment, un promoteur en est arrivé à offrir une voiture pour parvenir à écouler une fin de programme. Sauf surprise, ce genre d’offre devrait se multiplier.

I-3) Des professionnels qui ont un vague à l’âme de plus en plus évident et qui appuient à la baisse.
De nombreux professionnels communiquent désormais ouvertement à la baisse, certains n’hésitant pas à tabler sur celle-ci pour faire repartir les volumes [2]. Ce discours n’est pas réellement une nouveauté, car il est apparu il y a déjà plusieurs mois, mais il est désormais repris d’une manière de plus en plus insistante par les médias.
Cette communication est visiblement motivée par une la baisse est très nette sur le nombre de ventes, et un début de baisse des prix, qui, même si il se confirme dans les différents indices, ne justifie pas encore totalement une communication aussi ouvertement catastrophiste. Il est désormais clair que les professionnels cherchent, depuis quelques mois, à obtenir un plan de soutien des pouvoirs publics. Il est probables que, désormais, un certain nombre de professionnels sont en difficultés, comme dans les pays voisins ; ainsi, des rumeurs de difficultés de certains promoteurs parmi les plus grands circulent depuis quelque temps ; nul ne sait ce qui relève de la réalité, mais les récentes promotions pourraient bien tourner à de véritables soldes.
Jusqu’ici, les professionnels espéraient manifestement un « repli en bon ordre », et tout indique qu’ils ont sans doute réellement cru, au moins dans une certaine mesure, à la possibilité d’un atterrissage en douceur. Désormais, leur situation prend l’allure d’une véritable crise générale caractérisée par une chute des transactions malgré une baisse de plus en plus marquée des prix.

[1] baisse de 6% des crédits : http://www.lexpansion.com/patrimoine/im … 53513.html
[2] Baisse de 11% du marché des crédits immobilier au premier semestre http://www.infosimmo.com/Baisse-de-11-d … s-319.html
[3] Les volumes dans l’ancien seraient équivalent à ceux de la période 1993-1994, en chute de 25% dans les grandes métropoles de province : http://www.lavieimmo.com/actualite-immo … 01893.html
[4] Les ventes de neuf regressent de 34% au second trimestre par rapport à 2007, peu d’inquiétude chez les promoteurs http://www.lemoniteur.fr/actualite/immo … D61EED.htm
[5] recul de 27% des ventes de neuf http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob … 268245.htm
[6] -20% de transactions à Paris intra-muros http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil … ai2008.pdf
[7] http://www.housepricecrash.co.uk/index.php
[8] indice shiller http://www2.standardandpoors.com/spf/pd … 082653.pdf
[9] L’usine nouvelle 29/04/2008 http://www.usinenouvelle.com/article/le … ril.137504
[10] http://www.banque-france.fr/fr/stat_con … edits3.pdf
[11] La Vie Immobilière du 25/11/2008 http://www.lavieimmo.com/actualite-immo … 02265.html
[12] Chambre des notaires : http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil … re2008.pdf
[13] FNA** cite par Rue de l’immobilier http://www.ruedelimmobilier.com/reagir.php?article=3685
[14] Indice INSEE http://www.indices.insee.fr/bsweb/servl … 1001000000
[15] Indice standard and poors corrigé des variations saisonnières http://www2.standardandpoors.com/spf/pd … 112555.xls
[16] France : le moral des ménages reste sombre : les echos 26/11/08 source AFP http://www.lesechos.fr/info/france/300312148.htm

II) Des éléments haussiers très faibles malgré la baisse des taux

II-1) Une volonté politique qui semble désormais ciblée uniquement sur le neuf
Après une année 2007 et un début 2008 durant lesquelles les responsables politiques ont multiplié les déclarations sur l’importance de la tenue du marché immobilier, la volonté politique de soutien au marché a pratiquement disparu ces derniers mois. Certes, le domaine va, dans les mois qui viennent, bénéficier de nouvelles mesures, en premier lieu desquelles le doublement du prêt à taux zéro mais, plus qu’un soutien à l’immobilier, cette mesure, centrée uniquement sur le neuf, apparaît comme une tentative de sauvegarder les emplois liés à la construction.

II-2) Des taux d’intérêts à nouveau en nette baisse
C’était un de nos éléments baissiers du trimestre dernier, après avoir été un élément haussier des premiers points trimestriels : les taux d’intérêt s’inscrivent à nouveau à la baisse. Cette évolution, dans un premier temps très limitée, a été importante ces dernières semaines (environ -0,3%). Dans l’absolu, l’effet pourrait être, comme en 2003, une reprise des prix à la hausse, d’autant que la baisse devrait se poursuivre durant les mois qui viennent. Même si il est vrai que les conditions sont radicalement différentes de ce qu’elles étaient à l’époque, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit là du risque principal de voir les prix se maintenir à niveau élevé.

II-3) Seul le système de crédit, beaucoup plus restrictif qu’ailleurs, nous épargne encore le krash international
Je ne peux pas conclure ces éléments en faveur du maintien sans rappeler la différence essentielle entre la situation française et celle des autres pays concernés par la bulle : notre système de crédit est infiniment plus sain que celui de nos voisins.
En France, il n’y a ni crédit hypothécaire, ni taux d’endettement déraisonnable ; nous avons aussi peu de taux variables, ce qui devrait éviter le désastre social que connaissent certains pays.
On doit cependant émettre une inquiétude : de nombreux particuliers ont joué, et continuent à jouer, d’une manière irresponsable avec les crédits relais qui risquent de devenir le cauchemar français dans les prochains mois. L’ampleur du phénomène est difficile à appréhender, mais tout porte à croire qu’il n’est pas négligeable.

[1] baisse de 6% des crédits : http://www.lexpansion.com/patrimoine/im … 53513.html
[2] Baisse de 11% du marché des crédits immobilier au premier semestre http://www.infosimmo.com/Baisse-de-11-d … s-319.html
[3] Les volumes dans l’ancien seraient équivalent à ceux de la période 1993-1994, en chute de 25% dans les grandes métropoles de province : http://www.lavieimmo.com/actualite-immo … 01893.html
[4] Les ventes de neuf regressent de 34% au second trimestre par rapport à 2007, peu d’inquiétude chez les promoteurs http://www.lemoniteur.fr/actualite/immo … D61EED.htm
[5] recul de 27% des ventes de neuf http://www.lesechos.fr/patrimoine/immob … 268245.htm
[6] -20% de transactions à Paris intra-muros http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil … ai2008.pdf
[7] http://www.housepricecrash.co.uk/index.php
[8] indice shiller http://www2.standardandpoors.com/spf/pd … 082653.pdf
[9] L’usine nouvelle 29/04/2008 http://www.usinenouvelle.com/article/le … ril.137504
[10] http://www.banque-france.fr/fr/stat_con … edits3.pdf
[11] La Vie Immobilière du 25/11/2008 http://www.lavieimmo.com/actualite-immo … 02265.html
[12] Chambre des notaires : http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/fil … re2008.pdf
[13] FNA** cite par Rue de l’immobilier http://www.ruedelimmobilier.com/reagir.php?article=3685
[14] Indice INSEE http://www.indices.insee.fr/bsweb/servl … 1001000000
[15] Indice standard and poors corrigé des variations saisonnières http://www2.standardandpoors.com/spf/pd … 112555.xls
[16] France : le moral des ménages reste sombre : les echos 26/11/08 source AFP http://www.lesechos.fr/info/france/300312148.htm

La suite, demain !

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