3 conseils pour investir dans un immeuble de rapport

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier 15 Commentaires

immeuble de rapport

Je discutais avec un ami qui gère un cabinet de conseil et qui me disait « Ton blog c’est un peu comment gagner le maximum en faisant le moins possible ! »

Il a raison 🙂 L’objectif c’est d’investir intelligemment et de faire travailler mon argent et l’argent des autres bien plus dur que je ne travaille. Autrement dit, avec le temps ma liberté augmente grâce à l’effet boule de neige.

Et pour créer cet effet, un type d’investissement est très indiqué : l’immeuble de rapport.

Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Quand j’ai acheté mon premier immeuble, j’ai hésité car je me suis posé de nombreuses questions comme :

  • et s’il s’effondre !
  • et si je ne loue pas
  • et s’il y a de gros travaux, c’est tout pour ma pomme

Au final et avec l’expérience, on voit rapidement que tous ces idées sont des peurs irrationnelles et qu’investir dans un immeuble est bien plus intelligent qu’acheter des appartements isolément.

En un seul achat j’ai pu acquérir 7 appartements d’un seul coup. Avec 2 immeubles vous pouvez être rentier et atteindre l’indépendance financière.

Par contre, évidemment ça ne se fait pas n’importe comment ou en improvisant. Il y a de nombreuses questions à se poser pour faire un beau projet.

J’ai profité d’avoir sous la main un expert de ce type d’investissement Etienne Brois pour lui demander quels sont les 3 conseils clés pour choisir un immeuble de rapport car si une chose est vraie c’est qu’investir dans un immeuble est un projet complet.

A un moment donné un invité surprise à voulu participer à la vidéo, c’est vrai que pour les gens comme nous c’est un peu excitant de parler d’immeuble de rapport 🙂

Transcription de la vidéo :

Michael : Bonjour à tous et bienvenue dans cette vidéo donc, aujourd’hui dans cette vidéo, Etienne. Bonjour Etienne !

Etienne : Bonjour Mickaël

 

Michael : L’idée aujourd’hui c’est de parler des trois critères qu’il faut regarder quand on investit dans un immeuble parce qu’Etienne est un, on va dire un spécialiste dans l’investissement dans des immeubles de rapport.

 

Etienne : Tout à fait, oui

 

Michael : Donc j’ai vu, et je pose cette question-là, en profitant qu’on est tranquillement au frais, voilà. On est à l’ombre et que le soleil est derrière. Je pense comme Etienne qu’on est d’accord là-dessus, sur le fait que l’immeuble de rapport c’est une des niches dans l’immobilier qui est très intéressante par rapport à tout ce qu’on peut trouver comme de la location nue, de la location saisonnière ou du meublé. C’est une forme d’immobilier qui est extrêmement intéressante pour des raisons qu’on va évoquer.

 

Etienne : L’idée c’est que c’est vraiment la manière la plus efficace de devenir rentier, en tout cas de créer une rente, donc pour l’avenir et de manière rapide. C’est à dire qu’en fait avec un ou deux biens, on peut très bien se créer une rente qui est confortable.

 

Michael : Oui, parce que forcément au lieu de le faire, si vous avez déjà un investi dans l’immobilier, vous avez déjà vu les démarches que cela demande, la paperasse, le fait de trouver un financement,  etc. C’est un petit peu lourd. Là, vous allez faire cette démarche là pour avoir 4,5,6,7,8 appartements en une seule fois.

 

Etienne : C’est un peu l’objectif. En fait, on va avoir besoin d’énergie pour créer un projet et qu’on fasse un projet pour un appartement, un projet pour 10 ou 15, c’est exactement la même énergie. Il va falloir aller voir le banquier, se battre avec lui pour avoir un bon financement, c’est à dire en mettant le moins de cash possible, et surtout la recherche essentiellement, c’est ce que tu dois voir aussi c’est que, à un moment donné, on a dépensé énormément d’énergie dans la recherche. Si on a besoin, par exemple, de huit appartements pour redevenir rentier selon son propre critère, en fait, on va devoir fournir huit fois de l’énergie en prenant un immeuble voire deux immeubles. En fait, on divise cette énergie et donc on la concentre pour un ou deux projets seulement, donc c’est ça l’intérêt.

 

Michael : C’est un des intérêts parce que il y a quand même d’autres raisons qu’on va évoquer. Alors, justement si on part sur les trois critères qu’il faut regarder quand on choisit un immeuble de rapport. Quels pourraient être ces trois critères selon toi; toi qui as, je me rappelle, une grande expérience dans l’investissement de l’immeuble puisque tu accompagnes des clients dans ce type d’investissement et tu as toi même investi dans ce type.

 

Etienne : Je dirai que l’un des plus importants critères d’investissement ça va être le rapport qualité prix. C’est étonnant, on parle souvent d’emplacement, je n’aime pas forcement ce terme emplacement, ça ne veut rien dire en fait. Si on a un emplacement à Paris, certes l’emplacement fait tout mais si on a un rendement à 1%, aucun intérêt d’avoir un bon emplacement. Pour moi, le critère n° 01 c’est vraiment le rapport qualité prix. En gros, le prix c’est l’offre qu’on va fournir au locataire. On va dire un appartement à 400 € et en face, on va lui proposer à 400 € un appartement refait à neuf, propre dont les critères modernes comme on voit à la télé avec toutes les émissions de déco et certes, on va créer, on va se mettre en haut du panier tout simplement, l’offre va surgir même si on est dans une ville où il y a une surabondance d’offre. On va être le premier

 

Michael : On va se démarquer

 

Etienne : On va être le premier à être pris. Donc en réalité, si on arrive à trouver un immeuble qui va être intéressant financièrement, on va pouvoir proposer cette offre parce que on va pouvoir rajouter en travaux, avoir des prix qui sont corrects. Je ne dis pas être en dessous du marché mais au moins être au marché, mais et par contre, on va avoir des appartements colorés, donc on va tout de suite sortir de l’eau et là vous êtes sûr de louer. Vous pouvez très bien avoir 500 annonces dans la même ville, dans la meme rue. Si jamais, vous avez une offre intéressante, vous serez le premier à être contacté et donc vous n’aurez pas du mal à louer. Donc on va oublier finalement le fait qu’il y a pleins de locatifs en trop, en surplus. On va se concentrer sur le fait que nous on est sûr de louer. C’est vraiment ça.

 

Michael : Alors justement, tu parles de l’emplacement.  La question qu’on se pose souvent quand on cherche un immeuble de rapport c’est l’emplacement. Ok, tu dis que ce n’est pas important. Je vous me fait l’avocat du diable mais est-ce que c’est sécurisé et c’est viable d’investir dans l’immeuble on va dire un village ou ville de 1 000 ou 5000 habitants.

 

Etienne : Alors, 1000 ou 5000; en fait, ce qu’il faut avoir conscience c’est que si on a l’offre le meilleur rapport qualité prix, si on a une offre correcte, on peut très bien louer un appartement, ou même une petite maison tout à fait en milieu de la campagne. Ce qu’il faut voir c’est que les gens qui vont aller à la campagne vont avoir besoins d’espace. Donc si on loue un studio par exemple en plein milieu de la campagne, ça ne marchera pas parce que les gens veulent pour le prix et pour le fait qu’ils font l’effort d’aller plus loin et veulent avoir de l’espace. Donc, on peut très bien louer une petite maison à 300 ou 400 € en plein milieu du désert. Je vois, par exemple dans le marché australien, il y a des maisons qui sont plantées au milieu du désert, il n’y a qu’une maison et il y en a tellement peu dans le coin, qu’elles vont être louées. Les gens vont se battre pour l’avoir parce qu’ils vivent, ils ont besoin de ça, voilà. Et en France, exactement la même chose, on a toujours tendance à aller vraiment dans les grands centres urbains, disons, il y a 10.000 locataires potentiels et je vais louer mais en fait, on a juste besoin d’un locataire. Donc, si on lui donne l’offre qu’il veut, donc on va être plutôt studio, petite surface dans les grands centres villes. Moi j’évite cette offre là, et on va être plutôt petite maison, grande maison dans la campagne; et surtout on va acheter beaucoup moins cher la maison, les gens vont rester beaucoup plus longtemps parce que quand on a de l’espace, on n’a pas forcément besoin de pousser les murs à chaque fois. Donc l’emplacement, je dirai pour moi, il est secondaire. Il devient intéressant si on veut vraiment faire du prestige. Par exemple, il y a certains de mes clients ou même de personnes que je rencontre qui me disent moi, je veux que du centre ville, parce qu’il y a un coté prestige; donc avoir tout simplement des beaux bâtiments en pierre de tuff en plein centre ville. C’est quelque chose d’important sauf qu’on se rend compte que ceux qui veulent investir et ce qui veulent y habiter ne sont pas du tout les mêmes. Les personnes qu’ont un peu d’argent, du patrimoine veulent du centre ville pour le prestige, mais en réalité ceux qui habitent dans les appartements c’est essentiellement des étudiants, des jeunes salariés. Le problème c’est que ce n’est pas du tout cohérent. Si je demande à mes clients est-ce que vous voulez habiter au centre d’une grande ville comme Lyon, ils vont me dire non, ce n’est pas pratique pour les courses … Donc, il y a vraiment un coté prestige qui est important et qui se paye et surtout qui fausse un peu la donne parce que là, on va voir plutôt un rendement à 5% alors qu’on voit se décaler de 10 mn, ce qui n’est pas non plus extraordinaire, et là, on va avoir un rendement à 7 ou 8 voire plus quoi !!  c’est ça.

 

Michael : D’accord

 

Etienne : L’emplacement est important et c’est plutôt intéressant d’être dans les centres villes mais attention à pas non plus surcoter les grands centres urbains.

 

Michael : Ce que tu dis c’est, finalement, l’emplacement n’est pas si important que ça mais ce qui compte, c’est surtout d’avoir une offre adaptée au marché local, et donc de connaître ce qu’attend un locataire dans cette ville là ou dans ce type d’environnement.

 

Etienne : Exactement selon la tranche d’âge. On sait que les familles vont plutôt vouloir un petit bout de terrain, les jeunes ça ne les dérange pas d’être dans un 25 ou 30 m² en plein centre ville. Dès que vous avez 35 à 40 ans avec des enfants, vous n’avez pas envie d’avoir des bruits toute la nuit. Donc en fait, vraiment selon l’âge, selon le type de ville, on va avoir aussi une offre très différente.

 

Michael : Donc ça c’est premier critère ; quel serait le deuxième critère de choix d’un immeuble de rapport ?

 

Etienne : On parle de l’immeuble du rapport, donc on parle évidemment de rendement. En fait, le rendement c’est quelque chose d’assez bizarre mais on va comparer un rendement d’un produit financier, on va dire tiens j’ai un rendement sur mon fond en euros à 5%; maintenant c’est plutôt 2,5, que 5 d’ailleurs et on va mélanger avec un rendement de l’immobilier qui lui est fait avec de l’argent qu’on ne l’a pas. Ce qui est important à comprendre c’est qu’en fait on a un effet de levier. Donc, le rendement sur l’immobilier c’est un critère important. On va essayer dépasser 6 et 7% à la tranche de l’autofinancement qui peut être lié au crédit, plus on a un crédit bas, plus cet autofinancement va être bas aussi.

 

Michael : Donc là, ce que tu dis pour expliquer aux personnes qui ne connaissent pas encore forcément c’est que, effectivement, le mode de financement c’est à dire le montant que vous allez emprunter puis le taux que vous allez emprunter va déterminer finalement le niveau à partir duquel votre investissement sera autofinancé; c’est à dire à partir duquel les loyers vont payer le crédit pour simplifier.

 

Etienne : Exactement. Donc, on en a discuté justement hier, il y a énormément des personnes qui disent voilà il faut absolument que ça s’autofinance, etc… sinon c’est pas un bon investissement. Je voudrais un peu rétablir ça puisque je ne suis pas absolument d’accord. Si on fait un projet immobilier à 5%, je dirai que c’est beaucoup mieux que de ne rien faire du tout parce que les 5% en fait sont sur l’argent qu’on n’a pas. Donc, c’est un effet de levier qu’on va mettre. L’inconvénient c’est qu’on va avoir à financer en fait tous les mois, on va avoir un effort d’épargne qui va être plus important. Selon votre situation je dirais personnelle, si vous avez des revenus assez importants comme médecin, professeur libérale, cadre, etc… je dirais ce n’est pas très grave si on a 100 ou 200 € de sa poche.

 

Michael : Tous les mois pour compenser…

 

Etienne : Exactement pour compenser en fait la mensualité, les fiscalités, et je dirai tout ce qui taxe foncière, etc.

 

Michael : Je rajoute un truc auquel je pense et qui est très important et auquel on ne pense pas avant d’investir, c’est que pendant ce temps-là même si vous rajoutez un peu, en fait, vous capitalisez; c’est à dire que vous remboursez le prêt et donc vous remboursez sur une mensualité, et à peu près 50% de la mensualité, qui est du capital pour vous. Donc c’est ça qui est aussi intéressant si vous avez une mensualité qui est à 1000 euro chaque mois c’est comme si vous enrichissez votre capital de 500 €. Donc ça vaut le coup effectivement de faire ça même si vous rajoutez 100 €.

 

Etienne : Le problème, en fait, si vous avez des revenus conséquents, etc… il n’y a pas trop de souci à payer un petit peu plus donc à descendre en dessous de ce seuil d’autofinancement. Par contre, là où c’est vraiment important c’est celui qui va être trop juste au niveau de la banque alors qu’il a déjà une résidence principale, en paiement et donc qui va être un peu limité par ses moyens financiers là, on va chercher un rendement plus élevé. Donc, il va falloir qu’on aille un peu plus loin des centres villes, de rester dans les centres villes mais de plus petites villes mais chercher des rendements qui vont être plutôt autour de 10%. C’est un peu un critère pour beaucoup sachez qu’aujourd’hui il y a même des villes où on propose des rendements à 12,13,14. Pour moi, les deux premiers projets sont très importants parce qu’ils vont apparemment appliquer la suite de tous les autres. Si on est limité en financement, on va aller plutôt sur le 10 ; si on accepte un peu de prestige et de payer un peu petit peu et qu’on veut du centre ville, là, on va plutôt sur 17%. Maintenant comme mon métier c’est un peu l’optimisation, je pense que l’objectif c’est d’aller plus vite possible au final, c’est à dire, arriver à avoir un patrimoine qui génère des revenus et sans forcément travailler ; là on va vraiment s’appliquer aller à 10, après on va entrer dans une zone que j’appelle dans la zone de cinq pattes, ce qu’on a cherché le mouton à 5 pattes et là, malheureusement on ne va jamais dans l’action. On va toujours chercher la chose impossible.

 

Michael : Un truc idéal…

 

Etienne : Il n’y a pas d’idéal si vous passez un an à chercher et que vous ne restez que sur du 8 ou du 9. Il n’y a pas besoin d’aller forcément chercher un point supplémentaire, ce n’est pas l’objectif.

 

Michael : Donc le rendement c’est le deuxième critère auquel il faut faire le évidemment attention quand on investit dans un immeuble de rapport. C’est vrai que si on attendait parce que dans tout investissement immobilier, c’est un critère important mais là que c’est très bien que tu as donné des repères par rapport à ce qu’on pouvait espérer. Puis aussi par rapport à l’influence que pourraient avoir l’emplacement on va dire ou le type de projet sur le rendement, et quel serait le troisième critère auquel il faudrait…

 

Etienne : Il y a un critère ou j’aurais pas forcément donner pour ce cas-là. Le critère sans nom c’est tout simplement le critère de tranquillité. En fait, on va investir dans un immeuble, ce qu’on veut c’est pouvoir le faire tourner en mettant le minimum de temps dedans. Comment on fait ça ? Si on prend un immeuble très rentable avec je dirai un petit peu type marchand de sommeil, là on va avoir des problèmes qui vont s’accumuler avec le temps; le bien va se dégrader, etc… Au départ, on pense avoir un bon rendement et au final, on va se retrouver quelque chose qui est un peu bancal, des locataires qui sont plutôt dans la tranche qu’on ne veut pas avoir. Pour avoir ce critère de tranquillité, il y a deux choses; il faut prendre le type de logement qui est vraiment adapté à la ville, à la demande et surtout l’offre comme on disait le rapport qualité/prix, dans la qualité, il y avait quelque chose qui était important, c’est de rénover les appartements et l’immeuble au fur et à mesure qu’on va entrer dans l’immeuble, au fur et à mesure que les locataires vont s’en aller, on refait des travaux. Donc, on injecte encore de l’argent et on refait d’autres crédits mais on va avoir quelque chose qui va tenir la route. Peut-être, on va changer la salle de bains, refaire le sol, refaire la cuisine, et les trois critères finalement les plus importants c’est ces trois là, et on va relouer sans problème. Donc, on passera par une agence, l’agence fera très peu d’efforts pour louer, c’est à dire qu’on n’aura pas besoin d’être derrière pour la pousser et les suivre… Donc, une fois qu’on a rénové entièrement l’immeuble, déjà un, on est fière de ce qu’on a, donc on va le montrer à la famille si on veut parler de ces sujets là évidemment et on va être fier de cet immeuble. Il va se louer tout seul, donc le facteur de tranquillité va être énorme. Par contre, le rendement sera un peu moins bon que si on avait fait un marchand de sommeil. Le problème c’est qu’à la sortie, si on le revend, si on a créé une SCI, qu’on a un comptable et qu’on a 10 ans de tranquillité, c’est qu’en fait, on voit que ça se loue bien. Il y a un rapport de gestion qui va permettre de montrer à l’acquéreur. On aura l’historique du bien et on va pouvoir le revendre. En fait, on va payer un comptable et les frais d’une SCI mais on aura la vraie historique complète sur 10, 15 ou 20 ans qui pourra rassurer un acheteur et au final on va pouvoir récupérer l’investissement qu’on a fait dans la SCI etc… Donc ce critère là, pour moi, c’est le plus important, pourquoi ? Parce que il y a beaucoup des gens qui viennent me dire voilà la location saisonnière c’est beaucoup mieux, la location meublée aussi c’est beaucoup mieux, c’est plus rentable, on est plutôt à 15 que 10, etc … Faut faire ça … Le problème c’est que si on fait la location meublée à la semaine, il va falloir changer les draps à chaque fois, il va falloir le faire éventuellement dans une copro. Alors si on le fait dans un immeuble, ça peut être intéressant mais on aura énormément de travail à faire. Donc plus on va faire du travail

 

Michael : Oui, c’est du travail ou alors il faut déléguer. Ça a un coût…

 

Etienne : Ça a un coût et donc ce ne sera pas rentable, et au final est-ce qu’on fait la location nue, location meublée ? J’aurais le tendance à dire, vous avez 5 immeubles en location nue, qui seront à 10%, ça tourne. Il n’y a plus besoin de s’embêter et donc le critère de tranquillité, il est là.

 

Michael : J’ai bien aimé que tu disais qu’on met en place un projet. C’est un projet à part entière ?  Donc ça demande effectivement de s’investir un peu surtout au début. L’idée c’est de gérer correctement le projet. Tout à l’heure, on en discutait juste avant la vidéo, tu disais de mettre le projet sur des rails. J’aime bien cette image. Effectivement, quand on récupère un immeuble…

 

Etienne :  Passé un ou deux ans, on a récupéré tous les problèmes.

 

Michael : Voilà, il faut corriger tous les petits problèmes qui peuvent y avoir, que les locataires connaissent souvent. Il suffit de leur parler et leur dire qu’est-ce qu’il y a ? Qu’est-ce-qui est bien ? Qu’est-ce qui n’est pas bien ? Qu’est-ce qui vous dérange ? et de remettre sur rail l’immeuble. Donc après, quand il est sur le rail, il y a beaucoup moins d’efforts à faire dans la gestion et dans le quotidien.

 

Etienne : C’est un effort assez important, on le voit souvent. Il y a beaucoup de propriétaires qui ont peur de leurs locataires. En fait, pour moi il y a vraiment trois catégories de propriétaires. Nous, ce qu’on veut c’est dans la catégorie de gens qui vont voir leurs locataires en face, qui vont faire face aux problèmes. Il y a un problème, on va le régler. On va faire venir un artisan. C’est un effort mais par contre les locataires eux sont contents. Donc, ils vont vous envoyer toutes les informations négatives sur l’immeuble. Ils vont vous parler, vous notez, vous enregistrez, vous faites ce qu’il faut dans les six mois qui viennent et le problème est réglé et du coup les prochains locataires, vu qu’on rénove au fur et à mesure, on voit que des locataires premiums plus ou moins. Au final, on va avoir un immeuble qui tourne tout seul. Si on se met dans la première catégorie de propriétaires, c’est un marchand de sommeil qui ne cherche que leurs profits. On va aller acheter un immeuble à rendement à 12 ou 13 parce que finalement il y a plein de problèmes. Personne ne veut l’acheter donc le rendement est plus élevé et le prix est plus bas et on fait rien. On attend si les gens nous demandent tiens, il y a une petite fuite d’eau. On fait le mort et puis 20 ans plus tard, on se retrouve déjà, au fur et au mesure ça se vide et 20 ans plus tard on se retrouve avec un immeuble qui n’a aucune valeur et qu’on va revendre beaucoup moins cher que lorsqu’on l’a acheté. Donc là, on a perdu tout le bénéfice qu’on aurait pu faire. Après entre les deux, il y a les propriétaires qui sont ni l’un, ni l’autre, mais qui vont être un petit peu peureux, qui vont avoir tendance à dire ah, j’ai déjà rénové, je ne vais pas y retourner; voilà, j’ai déjà mis 5000 € de travaux. Il m’embête un petit peu… Puis, ils vont aller ni vers les locataires, ni régler leur problème de l’immeuble. Au final, on arrive exactement à la première situation. Vraiment, il faut affronter les problèmes, investir, c’est important, dépenser de l’argent, et surtout qu’il est certainement géré plus en sécurité dans un bien immobilier qu’à la banque. Donc aujourd’hui c’est aussi un autre élément.

 

Michael : Donc on valorise son actif, on l’entretien. Il faut le prévoir dès le départ. Il ne faut pas s’imaginer que parce qu’on fait un investissement, il ne va plus jamais falloir y injecter de l’argent. Il faut prévoir de la marge justement pour pouvoir refinancer des travaux, s’il faut le faire. Donc, c’est important vraiment de faire ça comment projet à part entière.

 

Etienne : Il faut le faire un peu comme un professionnel ferait tourner une boutique si il y a une boutique. Si la devanture n’est pas belle et qu’il n’a pas du tout investi ou qu’il se met dans une rue pas cher, son projet tombe à l’eau. S’il investit de manière régulière et qu’il fait attention aux rentrées et aux sorties d’argent, et qu’il essaye de se mettre dans un bel emplacement et qui fait venir à chaque fois les bons artisans, au moment où il va vendre sa boutique, elle va valoir plus et surtout il y aura des revenus beaucoup plus importants. Et on est vraiment exactement dans la même configuration que le professionnel, généralement les entrepreneurs sont très bons pour gérer des immeubles parce qu’ils savent très bien gérer leurs entreprises aussi. C’est assez connexe et ça permet en fait de mettre déjà un projet sur les rails. S’il est déjà sur les rails, tant mieux, donc il y a des gens qui ne veulent pas faire les travaux…

 

Michael : Ça peut exister d’acheter un immeuble qui est sur les rails. Généralement, le rendement va être un peu moins élevé…

 

Etienne : Il va être moindre mais on aura moins de soucis. En fait, en réalité, souvent des fois, on voit des propriétaires, des clients qui vont faire un projet assez costaud et puis le prochain projet va être moins rentable mais il y a moins de travaux. Et le prochain revient sur des travaux qu’on a une sorte de mixte, mais ce qui faut c’est qu’au final on ait un immeuble qui soit bankable, afin qu’on puisse revendre facilement soit l’unité, soit de manière groupée mais si on a tout refait, ça se revendra toujours.

 

Michael : Pour terminer sur les immeubles, c’est vrai que souvent, c’est un peu les objections que j’entends ; quand je parle d’investissement dans un immeuble de rapport, une des premières c’est  comment on sait que l’immeuble est bien par rapport à la toiture ? Est-ce qu’il y a des gros travaux pour notre pomme. Par rapport à une copropriété où on n’a qu’une petite partie à payer. Tu vois, est-ce que l’immeuble ne va pas s’effondrer ? Est-ce qu’on ne concentre pas les risques ? C’est ce genre d’objections que j’entends. Et qu’est-ce que tu pourrais dire.

 

Etienne : En fait, quand je vois tous mes clients, moi-même quand on voit en fait la charge de travail et le risque qu’on a dans une copro classique ; si dans une copro classique,  le toit s’effondre, vous êtes obligé de faire quelque chose et surtout, ça coûte très cher. Donc, certes on a juste un tantième  de l’immeuble mais de toute manière ça sera exactement la même chose si vous êtes 10 copropriétaires. C’est vrai qu’on a tendance à dire, tiens on va diversifier, sauf que ça coûte beaucoup plus cher au final parce qu’il y a quand même un syndic, il y a  surtout des résistances dans chaque copro. Il y en a qui veulent faire de travaux parce que c’est plutôt personnes âgées donc ils ont d’argent à mettre et il vont vouloir entretenir et puis faire trop de travaux.

 

Michael : Il faut aussi préciser que quand on achète un immeuble de rapport, il n’y a pas de copropriété puisqu’il n’y a qu’un seul propriétaire. En l’occurrence c’est nous, c’est quand même un gros avantage. Il n’y a pas de frais de gestion, on fait ce qu’on veut, on est des capitaines à bord.

 

Etienne : Si on associe par exemple, de toiture, si c’est juste des ardoises qui glissent, on peut appeler le couvreur. Ça coûte 30 ou 40 € et on décide de faire gérer la toiture 5 ou 7 ans plus tard. On fait tenir finalement. Évidemment, on essaie d’éviter ce genre de situation si on achète l’immeuble; dès qu’on voit que la toiture est fatiguée, tout de suite on prévoit les travaux. En fait, si on est en copro, on ne gère plus rien. C’est qu’en fait, on a un tantième qui est beaucoup plus faible, donc on va aller à 7 à 8 ou 10 réunions de copro, donc c’est-à-dire quasiment une par mois, quand on va, au final personne sera d’accord avec nous. Là, on gère l’immeuble de la même manière et surtout on a l’assurance si jamais il y a un gros coût, l’assurance prend en charge. Il y a le feu, s’il y a la tempête, l’assurance prend en charge tout. Donc exactement la même manière que dans une copro. Il n’y a pas de différence.

 

Michael : Donc dans une copro, il y  un risque auquel on ne pense pas ; c’est à dire, si on achète si on achète 3, 4, 5,..8 appartements dans des copros différentes, on aura des travaux régulièrement dans chacune de ses copros. Donc, la rentabilité de chacun de ces appartements isolément va être à chaque fois plombée puisqu’il y a des travaux en permanence dans chacune des copros. Ça c’est aussi pour moi un risque beaucoup plus important que d’avoir un immeuble,

 

Etienne : Oui, et puis l’indice de tranquillité pour le coût, il n’est vraiment pas bon puisqu’en fait, on se retrouve avoir beaucoup de temps à passer pour chacun. Il suffit qu’il y ait une copro sur les 10 qui pose problème et là c’est les coûts d’avocat, de réunion extraordinaire qui vont être facturé par le syndic, etc. Et on ne s’en sort pas. Moi, j’ai un seul appartement en copro et j’avoue que c’’est celui là qu’on a envie de se débarrasser.

 

Etienne : Être maître chez soi, c’est la base de gestion patrimoine ; c’est gérer, être en capacité de gérer tous ces biens que ça soit des actifs, des forets, peu importe. Vous êtes en position de décision. On n’est pas dans une SCPI ou là, vous payez, puis vous payez tout le temps. Dans des copros, on entend souvent, je suis là pour payer mais pour avoir l’information, je n’ai pas grand-chose, c’est souvent ce qui ressort des copros.

 

Michael : D’accord

 

Etienne : Il y a souvent des soucis de copros parce que l’humain est fait comme ça. C’est que tout le monde n’a pas le même vision des choses. Celui par exemple qui va être tout à fait en haut va avoir le tendance à dire, le toit il fuit donc répare moi le toit. Celui qui est en bas dit, la porte elle claque, répare moi la porte.

 

Michael : Je ne veux pas payer pour l’ascenseur…

 

Etienne : Celui du milieu, voilà il dit l’ascenseur il ne marche pas, alors celui du rez-de-chaussée il s’en fout. Donc, vraiment les intérêts sont divergents. Là vous êtes maître. C’est vous qui allez discuter avec vos locataires. C’est à vous de prendre les décisions et vous seul. C’est vraiment au moins critère qui est très important.

 

Michael : Ok ! Merci Etienne ! J’espère que voilà ces informations vous ont aidé à déjà mieux connaître ce qui est un immeuble de rapport, ce type d’investissement. Voir aussi quels étaient du coup les critères et pas mal d’idées. Donc là, ce qu’Etienne a partagé il y a beaucoup d’expériences, beaucoup de projets réalisés. Ce qui fait que c’est en regardant comment on réalise ce type d’investissement dans un immeuble de rapport que vous pouvez aussi atteindre votre indépendance financière beaucoup plus rapidement qu’en faisant des projets d’appartements isolément. Je pense aussi.

 

Etienne : Tout à fait ! Merci Michael et bonne journée !

 

Michael : Merci, au revoir !

 

Commentaires 15

  1. Salut Michael,
    Cette notion « indice de tranquillité » me perturbe depuis un moment.
    C’est vrai que des fois il vaut mieux « perdre » quelques points de rentabilité et être peinard !
    De mon coté, je suis certes « rentier » grâce à mes immeubles de rapport mais pas serein du tout ! Il y a donc un vrai paradoxe…
    Du coup ça me donne une idée d’article pour mon blog, je mettrais un lien vers cette petite vidéo sympa 🙂
    Au plaisir
    Guillaume

    1. Post
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      Cela dépend vraiment de tes valeurs. La tranquillité est assez importante pour moi et aussi comme tu le sais lorsque tu multiplies les projets il faut trouver un compromis entre tranquillité et rentabilité.

    2. alut Guillaume, on se retrouve ici….
      Pour moi , c’est la même chose. La notion de tranquillité doit être une priorité ( C’est là mienne en tout cas ). En tant qu’investisseur, je recherche des revenus passifs. C’est à dire des revenus de façon automatique sans intervention de ma part.
      Il est donc essentiel de bien ficeler le projet dès le départ, anticiper les travaux, et gérer les imprévus dès qu’ils surviennent.
      Je préfère aussi perdre 1 ou 2 points de rendement mais dormir sur mes 2 oreilles !

  2. J’ai suivi personnellement le blog d’Etienne et il avait lancé une promotion sur son produit que je trouvais intéressant sur l’immeuble haut rendement.
    Les conseils donnaient ici sont précieux mais ayant déjà un crédit sur le dos et une période d’essai en cours, j’ai mis cela de côté mais j’espère reprendre dans les mois à venir justement sur les immeubles de rapports, merci pour cette vidéo.

  3. Hello,
    je confirme qu’il ne faut pas avoir peur des travaux quand on investit. Cela permet de valoriser le bien, de le louer plus rapidement et avec un loyer plus élevé. Et surtout, c’est déductible des revenus fonciers !!!

  4. Pour être tranquille avec un immeuble, une solution est aussi de déléguer la gestion à l’agence. On perd de la renta certes, mais on peut tranquillement aller se la couler douce à la plage pendant que l’agent gère les locataires chiants !

    Entre un 14% à emmerdes et un peu 10% avec rien à faire, pas sur que la plupart d’entre nous choisissent celui à 14%. À croire qu’il faut mettre un prix sur notre temps 😉

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  5. Bonjour Michael,

    Merci pour cette vidéo qui amène une nouvelle vision sur l’investissement.
    Je me suis lancé un défi: acheter un appartement autofinancé tous les six mois.

    Je suis convaincu de l’avantage d’un immeuble de rapport mais je pense que cela reste souvent une étape à moyen terme. Il est bon de se faire la main sur des petits lots de copro pour commencer. Et le financement d’un immeuble reste le privilège d’une situation financière privilégiée.

    A bientôt donc pour ma photo passe-partout avec toutes les clefs 😉

    1. Bonjour Guillaume,

      Merci pour le lien vers l’article. Mais comme tu le dis toi même dans ce dernier:

       » Il est affiché à 250 000 € pour 5 appartements. Je lui fais comprendre que c’est un peu ambitieux pour démarrer, surtout par rapport à ses revenus. »

      Tout est une question de relativité. Dans mon quartier quand on parle d’immeuble, on attaque souvent à 500.000 euros.

      Bien sûr ce n’est pas qu’une histoire de salaire. Mais le banquier a besoin d’un dossier solide en face. Expérience, surface financière (trésorerie personnelle) et éventuellement patrimoine.
      Bref c’est possible avec des revenus modestes mais en faisant une étape après l’autre.

      D’ailleurs dans le cas de Carole, son premier immeuble ne vaut pas le prix d’un T1bis chez nous.
      A bientôt.

  6. Bonjour,

    Les immeubles sont vraiment un bon placement, spécialement lorsqu’ils sont mixtes. Le gros avantage est la division du risque à mon sens. Pour la tranquillité, malheureusement il est difficile de se prémunir de tout.
    Les problèmes forgent l’expérience. C’est mieux quand l’ensemble roule, c’est parfait quand quoi qu’il arrive on garde la tête froide.

  7. Bonjour Guillaume,
    Merci pour cette vidéo 🙂

    A force de chercher rien que sur internet et d’avoir visité seulement un immeuble, je suis déjà épuisée lol
    Comme je suis seule dans ce projet, je me demande si je ne vais pas encore attendre un an, les locations dans ma région sont peu intéressantes, c’est une des région les plus pauvre de mon pays (Belgique).
    Du coup, je me dis que je risque de ne pas avoir de bons locataires, et confier mes logements aux services sociaux … ben ils garantissent les loyers et l’entretien en cas de dégât locatifs, mais ces loyers sont moins rentables.

    Du coup, je patauge dans la marre 😉

    Le seul immeuble visité demande plus en travaux que le prix de vente, du coup, là non plus je ne sais pas encore si c’est une bonne idée.

    Voila 🙂
    Merci encore pour cette vidéo
    Amicalement
    Nicole

  8. Je ne suis pas d’accord non plus. Je parle en connaissance de cause puisque moi-même j’ai investi dans un immeuble sans avoir une situation financière extraordinaire, loin de là… Et pourtant la banque m’a suivi avec un financement à 110%.
    Bruno.

  9. Bonjour,

    Tous mes premiers projets ont été des projets chronophages et par forcément simples, mais avec de grosses rentabilités, (plus de 15%). Aujourd’hui, maintenant que je peux en vivre, je me concentre sur des projets moins rentables mais plus sereins avec une délégation totale et sans travaux. C’est trop fatiguant de faire uniquement des projets complexes et « risqués », surtout si on veut accélérer le rythme. L’avantage des projets déjà loués et sans travaux, c’est qu’on peut en acheter tous les mois !

    Cordialement

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