Investir dans un immeuble de rapport : c’est fait

Michael Ferrari Esprit riche 47 Commentaires

immeuble de rapport : les clés

Regardez ma tête quand j’ai trouvé ce trousseau de clé, ça me donne un air de passe partout

J’ai peu posté récemment et pour cause, j’ai 2 bonnes raisons que vous allez adorer !

La première, c’est que j’ai finalisé l’achat de mon premier immeuble de rapport. 7 appartements et une dépendance qui peut offrir 100 m² habitables, mais qui doit être rénovée. Au total, cela fait plus de 400 m² et un beau bien dans mon patrimoine.

Je devrais dire « notre » car cet achat, c’est avec madame. Etre financièrement indépendant à 2 c’est une aventure agréable que j’ai la chance de partager au quotidien.

C’est génial d’avoir quelqu’un qui partage votre vision, vos idées, vos interrogations et votre passion.

Les chiffres sont sympa quand on regarde de plus près. Le bien est financé à 110 %, c’est-à-dire tous frais inclus (notaire, agence). Je n’ai pas mis grand-chose en cash. Le crédit est de 1600 € par mois, l’immeuble entièrement loué rapporte 2400 € par mois. J’ai payé le bien lui-même 265 000 €. (Je garde les détails pour le point N°2)

Un calcul simpliste mais rapide donne un rendement brut (frais d’achat inclus) de 10 %. C’est bien, ça pourrait même être mieux. Eh oui, pour ce prix-là, l’immeuble n’est pas situé dans le centre de Paris ou de Lyon ! Nous verrons comment optimiser la suite car plusieurs options sont possibles :

  • rénover et revendre la dépendance
  • rénover la dépendance et la louer
  • transformer certains appartements en meublés
  • vendre un appartement

Pas mal non ?

Ce qui a été long, ce sont les démarches naturelles qui vont avec un achat immobilier car ici lorsque j’ai mis le bien en gestion, c’est 7 contrats de location en doubles exemplaires qu’il faut signer.

Le compromis de vente était un bloc qui nous a été remis dans une boite en carton que nous avons mis plus d’une heure à signer. Mais l’avantage d’avoir un immeuble de rapport c’est que le travail est fait une fois pour acheter 7 appartements !

un bon gros compromis

Un bon gros compromis de vente

Bref, vous aurez compris que ça m’a bien occupé mais heureusement tout rentre dans l’ordre.

La deuxième bonne raison, c’est l’académie Esprit Riche où j’accompagne un groupe d’étudiant extraordinaire vers leur indépendance financière.

AER-logo

Nous déroulons chaque module de la formation pour qu’ils deviennent des maîtres de leur destinée en comprenant les clés de l’investissement dans l’immobilier, en bourse mais aussi de la création de revenus complémentaires.

Je suis convaincu que nous allons vers un monde où nous aurons tous plusieurs sources de revenus, plusieurs activités. Comprendre ce qu’il se passe et prendre la vague au début est une clé pour en profiter par la suite.

Comme vous le savez, le temps est votre ressource la plus précieuse, c’est aussi le cas pour moi et j’ai choisi de le consacrer à ce groupe en particulier.

Je les adore ! Et ce qui est incroyable c’est la diversité des personnes qui sont inscrites, des étudiants (c’est fou à votre âge je ne pensais pas à ça !), des expatriés, des cadres, des personnes qui veulent juste arrêter de courir après le prochain salaire, des personnes qui ont envie d’être plus libres. Globalement des personnes qui veulent construire quelque chose qui ne dépend pas d’une décision politique. Des personnes qui veulent prendre leur avenir financier en main.

A chaque fois que j’ai un échange avec l’un d’entre eux, je cherche à mettre mes tripes parce que ça me rappelle (par pure projection de ma part !) ma situation au départ. Ces semaines du lycée à prendre le bus sans payer parce que je ne voulais pas trop coûter cher à mes parents qui avait peu de moyens. Ça, ça me donne l’énergie tranquille pour avancer. Ça me motive pour non seulement profiter la chance que j’ai mais aussi pour continuer à construire une forteresse avec des coffres pleins.

J’ai un problème de « riche » c’est que j’aime déjà ce que je fais. Mais je reconnais que c’est un bon problème à avoir.

Parce qu’évidemment pour aucun d’entre eux le but est de devenir oisif.

Etre rentier comme l’on dit en France. Aucun n’a l’illusion qu’il sera un jour sans rien faire. S’occuper de son patrimoine est une activité mais avoir une Œuvre à accomplir est une source de bonheur pour un être humain.

C’est comme ça que vous travaillez tout le temps sans jamais travailler. Vous ne prenez pas de vacances parce que vous n’en avez pas besoin. Votre activité est votre vie et vice versa. Pensez au travail d’un artiste ou d’un artisan. Vous faite ce que vous avez à faire parce que vous voulez le faire, parce que vous avez une vision, une conviction.

Mais si vous me suivez depuis longtemps, vous savez que mon problème c’est qu’investir n’est pas une fin en soi. Ce n’est qu’un moyen de vivre une vie plus riche et de contribuer.

 

A la rentrée, je suis allé à la fête de l’humanité. Oui, je sais. Mais c’était pour voir, au moins une fois. J’aime bien l’ambiance, il y a des spécialités culinaires de chaque région !

Quelques minutes après notre arrivée, un habitué entame la conversation. Sa première question : « vous avez la carte du parti ? » (PC bien entendu).

J’ai souri. Il avait des cartes postales pour écrire au président, il m’a demandé si j’avais quelque chose à lui dire. J’ai dit « Bon courage mais ça, ça ne vaut même pas la peine que je lui écrive ».

Je lui ai demandé : « et vous, vous avez quoi à lui dire ? »

Sa réponse : « qu’il écoute moins les patrons, et plus les ouvriers »

J’ai cherché s’il y avait une caméra cachée. Après tout peut être qu’un lecteur voulait me faire une blague. Je l’ai regardé fixement, j’attendais à ce qu’il éclate de rire et me dise « non je déconne, vient je te paye une bière ».

J’ai dû me payer ma bière moi-même. En discutant avec mon acolyte, j’ai découvert qu’il était prof. Il m’a demandé quelle était la solution d’après moi.

« La solution à quoi ? » dis-je bêtement.

« A tous les problèmes du pays. » me dit-il.

J’ai souri. « La solution pour le pays, j’en sais rien. Ma solution personnelle, c’est de me prendre en main et de m’occuper de moi. »

Outré, il s’exclame « Mais c’est le chacun-pour-soi ! ».

Moi : « oui, exactement. C’est notre chance, nous pouvons nous en sortir en comptant sur nous. Welcome en 2014, merci internet. »

Je respecte ses idées et l’échange était instructif et moins romancé mais si je devais y retourner et mettre ma vie en jeu, j’écrirais en gros sur une banderole et je courrai (habillé) la fête tout entière :

« Personne ne viendra vous sauver »

Aucune institution qui dépend de votre argent pour vivre, aucun regroupement qui veut votre bien malgré vous et qui sait mieux que vous ce qui est bon pour vous.

Nous pouvons collaborer, construire ensemble, développer notre économie, créer de l’activité, enrichir notre patrimoine. Mais c’est à nous de le faire.

A très vite,

Commentaires 47

  1. Wow! un article vrai qui sonne les clochettes de ceux qui dorment encore.

    C’est tellement vrai que c’est à nous de se prendre en main. Trop de gens attendent que la société les prennent en main, malheureusement, cette même société a des moyens limités qui ne permettent pas de redonner en abondance à ses payeurs de taxes et d’impôts.

    Faites-vous le plus beau cadeau qui soit, miser sur vous, sur vos passions, vos talents, vos compétences. Prenez la décision de devenir libre, de votre temps, de vos décisions, de votre manière de vivre la vie.

    Martin

  2. Mickael, c’est un article de ouf que tu viens de nous poster là. Tout y est, tout est dit et y a plus qu’à …
    On ne pourra plus dire que l’on ne savait pas.

    BRAVO et merci Maître de ce témoignage qui vient du cœur. ça me donne le frisson.

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  3. Salut Mickaël, excellente nouvelle l’acquisition de cet immeuble de rapport !
    Enfin tu passes dans la cour des grands 🙂 Bon cashflow, bravo !
    J’en ai pourtant acheté quelque uns d’immeuble mais je n’ai jamais vu un compromis de vente si épais, c’est incroyable…! Tu es certain que le notaire n’a pas fait d’excès de zèle 🙂

    Guillaume, http://www.immeuble-de-rapport.fr

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      1. Ah oui c’est vrai ! Les clercs de notaire s’arrachent les cheveux avec cette loi.
        Je ne te parle même pas des gestionnaires de copropriétés…
        D’ailleurs le gouvernement penche sur une remise à plat d’ALUR car certains gestionnaires n’arrivent pas à fournir la paperasse demandée ! 🙂
        Les délais entre le compromis et l’acte authentique, habituellement 3 mois, montent maintenant jusqu’à 5 mois !
        Bonne journée.

  4. Félicitation pour ton achat immobilier.
    A 24 ans et avec une capacité d’épargne assez importante c’est quelque chose qui me trotte dans la tête depuis pas mal de temps, je crois qu’aujourd’hui je pourrai me lancer (cdi, stabilité géographique, salaire pas vilain ) mais… toujours pas fait
    Si ce n’est pas trop indiscret, ou as tu acheter et quels sont les principaux critères que tu as regarder pour choisir l’immeuble (à part le rapport locatif)?

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  5. Bravo Mickael,

    Je te lis depuis un an et là je pense que tu as passé un grop cap !
    Si ce n’est pas indiscret, dans quelle ville trouve-t-on un immeuble à 265 000 Euros ?

    Dis merci à la loi ALUR pour le bloc de papier à signer. Nous aussi, pour un simple appartement de tourisme, nous avons passé bien 35mn chez l’agent immobilier pour la signature.

    A bientôt

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  6. Franchement je suis impressionné par la taille du compromis. Je n’en ai jamais vu d’aussi grand.
    Bon et merci sur ton billet qui pousse à l’action, ca fait toujours du bien et ca motive.
    Comme les commentaires précédents, je suis curieux du lieu de l’achat l’immeuble me parait pas cher (et le papier non plus vu le compromis).

  7. Salut Michael,

    Bravo pour ce très bel investissement, je pensais que tu avais déjà investi dans un immeuble de rapport.

    7 appartements pour 265000€, c’est vraiment bien, je serai curieux de savoir où tu as acheté, je pense que cela démontre une fois de plus que les grandes villes n’offrent pas les meilleurs plans.
    Sinon, tu as vraiment fait très fort.

    Pour ma part, j’ai fait 5 appartements pour 220000 et 2200€ de revenu mensuel, pas dans une grande ville.

    Encore félicitations et à très bientôt, je viens de trouver ton email en spam… désolé,

    Olivier

  8. Enorme! En lisant ta phrase « Personne ne viendra vous sauver », je suis tombé de ma chaise tellement j’ai éclaté de rire!!! J’imagine tellement la tête que feraient toutes ces profs en voyant ta banderole^^

    A vrai dire, je comprends aussi leur point de vue. On a tous envie de croire à un sauveur, une personne qui pourra nous sauver de nos galères. Il n’y a encore pas longtemps, je n’aimais pas non plus l’idée du chacun pour soi, ce truc d’égoiste… Mais aujourd’hui je suis plus nuancé.
    Nos ancêtres se sont battus pour notre liberté individuelle dans tous les domaines, mais qui dit liberté dit en fait responsabilité. Plus de dictature, plus d’institution, plus d’entreprise pour nous dire quoi faire. Même nos parents ne nous disent plus avec qui on doit se marier XD! C’est à NOUS de décider. Et tu es l’un des premiers à m’avoir fait comprendre ça Michael, je te remercie beaucoup^^ (pour être franc, je pense qu’il y a encore les médias/l’opinion publique/la société qui nous dit quoi faire, mais c’est un autre débat).

    C’est certes plus lourd à porter, mais en fait c’est tout simplement devenir adulte. Parfois, il faut arrêter de se plaindre comme un adolescent rebelle. Comment vouloir rester protégé tout en réclamant toujours plus de liberté?

    Félicitations à toi Michael et à Mme Ferrari, j’espère aussi bien réussir dans l’investissement immobilier. Pour l’instant je suis en cours de formation chez Mister Cédric Annicette!

    Je serai ravi que d’ici quelques mois tu nous donnes des nouvelles de ton bien^^
    Bonne aventure,

    Sylvain

  9. Félicitations pour ton achat ! Ton article est un vrai coup de boost. Il faut se prendre en main car ni l’Etat, ni vos employeurs ne vous veulent du bien. Il n’est jamais trop tard mais il faut se demander si on veut passer les 10 prochaines annees dans une situation financiere plus favorable.

  10. Félicitation ‘Mickael et bienvenue dans le monde des investisseurs immobiliers. Comme tu le dis, je t’invite fortement a passer une bonne partie de tes apparts en meublé ou la majeur partie de ton cash-flow partira en impôts…

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  11. Super article Mickael!

    Je voulais aussi apporter mon témoignage par rapport à la formation que je suis dans l’académie Esprit Riche. Après quelques mois de formation (et ça continue!) je peux dire que je peux aborder mon premier projet d’achat d’immeuble avec bien plus de sérénité, tous les sujets ont été abordés en détail par Mickael. Bravo pour ton travail et félicitation pour ton immeuble!

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  12. Bonjour Michael.
    Je suis ton site comme beaucoup d autres depuis quelques temps deja. Je te felicite pour cette acquisition qui demontrera sur du plus ou moins long termes que c’est un des meilleurs investissement que celui de l’immeuble de rapport. Je ne regarde même plus les appartements et maisons à diviser, parkings, SCPI et autres produits financiers bidons. Pour surtout ne pas trop faire de raccourcis sur moi sur la suite de mon commentaire je tiens à preciser que je suis salarié, salaire relativement confortable même si on n est pas maitre de sa destinée pour ce qui est de l’emploi salarié, faut etre prudent et reflechir à court terme, à moyen terme et à long terme. Mon amie exerce la meme activite et a le même salaire. On n’est pas à plaindre, bien au contraire, on voyage en plus énormement, ce qui est une de nos passions.
    Bref, j’ai fait l’acquisition d’un immeuble de rapport en debut d’annee avec des difficultés mais j’ai eu aussi un coup du sort sur le montage du crédit qui m’a permis de placer mes billes directement sur un bien en location touristique à l’étranger en même tant que j’achetais cet immeuble. 4 apparts, presque 2000 euros par mois, 212000 euros. Dans quelques jours mon amie signe pour un immeuble avec une dizaine d’apparts et en plus avec pas mal de travaux compris dans dans le plan de financement qui nous seront bien utile pour le coté fiscal. Sur ce bien, elle sera selon le cout final des travaux entre 15 et 18 % (revenu locatif mensuel ; 3000 euros).
    Avant ca j ai fait quelques achats et revendu un bien pour utiliser les fonds pour d autres produits de type immeubles.
    Si tout va bien avec la prochaine operation je me porterai acquereur d’un bien (des que j’aurai la connaissance des devis travaux) avec 8 apparts pour 3500 euros par mois.
    Ca c’est le coté moyen terme et long terme pour l’aspect personnel de notre vie.
    La prise de conscience s’est fait progressivement et subitement quelque part.
    Maintenant j’aimerais aborder le coté général et à long terme.
    Tu disais Michael que tu es allé à la fete de l’Huma. J’y etais aussi, c’est con, je t aurais certainement reconnu et on aurait tapé la conversation et bu un verre. J’y suis allé aussi pour la premiere fois, les fois d’avant, ca ne rentrait pas dans mon planning soit pro soit privé.
    Tout comme toi j’y apprecie de pouvoir gouter des choses provenant de regions differents et voir quel patrimoine nous avons (ce qui est le cas pour l’ensemble des pays de toute facon) et aussi pour y rencontrer des gens, assister à des debats…et de voir qu’il y a aussi des gens qui veulent et essaient de faire changer les choses dans un sens justement plus humains auquel j’adhere entierement. J’admire ces personnes, qui au sein d’assoc, de groupements, de partis (pas tous vous l aurez compris) et autres, ont l’ambition de faire des choses pour la communauté, nous tous, toi et moi, malgré nos investissements et cela sur leur temps à eux. Tu parlais de cette conversation avec ce prof qui t’a fait eclater de rire je vois. Il faut garder à l’esprit que nous, aujourd hui, dans nos societes (je sais ca fait passe partout cette expression) aussi bien pauvres que classes moyennes et riches et ultra riches nous dependons sur certains aspects les uns des autres. Il y a un lien de dependance parfois injuste, voire souvent qui est tout simplement ce qu’on désigne historiquement par l’exploitation d’une classe par une autre, désolé, ca ne vous plait pas ce terme mais c’est le cas et les aspects les plus dures et inhumains on le voit en Asie du sud est, en Amerique latine, et dans la masse que sont les pauvres en général. Je ne te rejoins pas du tout sur la pensée que tu as au sujet de ce prof et pour ce qui est de l aspect general.
    Je m’explique : tout ce que tu fais là, le blog, les investissements, la formation, tout ca ne te servira strictement à rien (et à moi non plus) si nous laissons (je dis bien « nous », nous tous) les inegalités grandir au point ou tout ce travail que l’on aura fait pour notre petit confort perso partira en fumee d’une manière ou d’une autre. Et la facon de partir en fumee se decline en plusieurs possibilites.
    Pour vite fait expliquer mon cas, je dirais qu’étant relativement présent lors de manif ou de mouvements sociaux dans mon entreprise, j’ai constaté tres rapidement que beaucoup de mes collegues n’agissaient pas pour etre plus fort ensemble et obtenir satisfaction (oui, car nous créons les richesses, pas les boursicoteurs et les speculateurs). Ces memes collegues ralent par la suite, se plaignent au travail mais ne font rien (du coup je te rejoins absolument pour ce qui est des gens qui se plaigent ou sont negatif quand on leur parle d’investissments immo et de prendre une partie de leur destin en main, oui, c’est qu’une partie selon moi). En gros, moi, je fais greve, je perds de l’argent en « misant » sur une victoire à long terme, je suis aux manifs pendant qu’eux se tapent des terrasses de café pour caricaturiser et à la fin je me fais « b…ser » comme tout le monde. Ce phenomene est tres present ces dernieres années. Du coup, je me suis dis que j’allais accelerer ma « sortie » de ce milieu pour aussi me mettre à l abris. Mes quelques investissements commencent à porter leurs fruits et c’est tant mieux. Au final, ce que j’en pourrais tirer c’est plus de temps libre, peut être même quitter le monde du travail (tant mieux me dira t on d autres se bousculeront déjà au portillons) et surtout ne pas etre oisif et faire en sorte que les choses changent. Le fait de faire des investissements ne me mettra pas à l’abri en cas de conflits armés. Je sais, on rigole, mais les exemples du passé il faut savoir s’en souvenir et c’est rarement le cas. Investir, ça sert à rien si au final, le pays se paupérise davantage au point que ça devienne l’Afrique du sud et les lotissements sur-protégés.
    Et la personne qui t’a pose cette question sur ce que tu aurais à dire au président (qui je le rappelle n’est élu dans nos belles démocraties qu’avec des scores , autour de 20 % ,où l’on serait la risée si c’étaient nos scores à des épreuves, concours), elle veut faire changer les choses, pour tout le monde j’imagine, pas que pour elle. A quoi bon toutes ces formations si nous ne pouvons plus avoir acces à des emprunts car pris dans des contrats précaires qu’aucune banques ne voudraient financer. Je vois souvent des gens sur les forums qui reagissent en disant « ok, mais moi, je suis sans emploi, sans qualification ou non d’ailleurs, je n’ai pas acces aux effets de levier en question, mon horloge elle tourne ». Si ce genre de choses se generalisent, contrats precaires, salariés à la bonne disposition du patronat quand il a besoin, aucun pret aux profils susdits, sans compter tout l aspect medical, educatif…tout ce que l on fait, toi comme moi, ca ne servira à rien. Ok tu pourras toujours t’expatrier ailleurs, si toutefois tu trouves un endroit qui à la longue ne devienne pas non plus le chaos.
    En définitive, agissons pour soit, d’accord, dans l’urgence, c’est vrai mais n’oublions pas que nous sommes tous responsable des situations qui font que nous ne sommes plus maitres de nos destins. N’oublions pas aussi de ne pas s’endormir sur nos lauriers. Je pense sincerement que notre generations va déjà pas mal morfler mais la, ou les suivantes, ça sera pire. Si vous avez des enfants, pensez aussi à eux mais pas que pour l’aspect héritage materiel mais aussi politique et social. Ca me fait une belle jambe d’avoir à leguer mes biens à mes futurs enfants si ils vivents dans l’insecurite autour d’eux, la précarité généralisée, les marges des guerres voir la guerre. Tout cela n’aura servi à rien. Si je veux profiter tranquillement de mes « futures rentes » et « virer » mon patron comme dit une blogueuse il faut penser aussi sur le long terme general.
    Désolé, mon commentaire est trop long, et c’est sur ne va pas dans le sens des blogs actuels ou tout le monde s’auto-congratulent et s’invitent pour parler de leurs expériences, où le fait d’avoir acheté un parking justifie la création d’un blog sur comment acheter un parking…Je n’interviens jamais sur les blogs c’est déjà assez riche comme ça en exemple et je remercie d’ailleurs certaines personnes qui facilitent l’acces à ce genre de connaissances dont tu fais partie Michael, c’est un fait.Sur ce, bonne journée à tous, aujourd’hui il fait très beau en tout cas, demain il fera mauvais ou peut etre pas…

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      Merci Daniel pour ton commentaire complet qui montre ton niveau de réflexion ! Rien n’est simple dans les dynamiques humaines ou sociétales et comme tu l’auras compris je me concentre sur ma sphère d’influence et je ne m’inquiète pas du reste. Si jamais je veux que je reste change, j’agis pour cela comme tu le fais.

  13. Bonjour
    Sans vouloir être un rabat-joie….
    L’immobilier est un concept spéculatif pour rappel qui est à l’origine des difficultés de millions de gens dans ce monde. Tout à commencé aux USA ou désormais des milliers de personnes sont endettées et sans toit et qui se reproduit en Europe et en France depuis 2008 ou malgré le travail certains ne trouvent pas de logement à des prix « normaux » sur le terrain. Sans être un représentant de la fête de l’humanité ne faisant pas de politique et n’ayant jamais eu de parti pris je pense que désormais les jeunes sont prisonniers, soit devoir lutter pour améliorer le collectif ou alors de suivre le même schéma encore plus loin des financiers, notamment avec l’immobilier spéculatif.
    Connaissant bien le secteur je pense que la situation réclame une sortie autre de ces deux extrèmes politiques et financières.
    Devenir riche et rester humain est un dilemne qui se pose désormais au regard du fossé qui régne actuellement…
    A méditer.

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      Aux USA contrairement à la France, lorsque tu es endetté et que tu quittes ton logement, la dette ne te suit pas, elle reste attachée au bien. Ensuite, des personnes sans moyens financiers suffisants poussées par des banquiers peu scrupuleux ont acheté leur RP. Aucun lien avec de l’investissement locatif.

      1. en réalité obama avait fait voté une lois socialiste permettant à quiconque de devenir propriétaire d’un bien ( résidence) y compris des personnes sans ressources ou vivant des minimaux sociaux, et les banques étaient obligés de prêter de l’argent à toutes demande de crédits pour l’acquisitions d’un logement.
        Rejetez la faute sur les banques est une partie réalité car ils ont fait souscrire des emprunts a taux variable à des personnes qui ne comprennent rien (est-ce lors faute ?)

        Pour résumer la crise immobilière au états unis est de la faute des politiciens qui crée des problèmes et à coup de propagande médiatique accusent les banques pour masquer leurs erreurs

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          Ma vision des choses est que chacun à sa part de responsabilité. Avidité à tous les étages. Les personnes qui n’y comprennent rien aussi. Quand je ne comprends pas, je ne signe pas.

    2. Pour moi la spéculation est le fait d’acheter pour revendre plus cher. Investir dans la pierre pour louer n’est en mon sens de la spéculation.

      Dans le cas d’un achat d’immeuble par exemple, de l’argent est ré-injecté dans le système, frais de notaire, travaux important, meubles, agence immobilière, … Tout cela pour mettre sur le marché de la location des appartements de qualités. De mon point de vu, plus il y a d’appartements de disponibles sur un marché, plus les prix baisses (offres demandes)

      C’est un peu une petite entreprise, avec des efforts à faire et surtout des risques! Si il n’y avait aucun bénéfice à faire, personne ne le ferait.

      La richesse ça se créait non ?

      Un très bon livre à lire : Père riche, père pauvre. Ce livre a changé ma vision sur l’argent. La formation de Michael me donne les outils pour réussir! A moi de les utiliser correctement.

    3. Voici ma philosophie que j’applique à tous mes locataires, d’ailleurs ils sont souvent surpris:

      – Tous les biens que j’ai achetés sont en nue propriétés ( pour l’instant).
      – Tous ces biens ont été achetés en dessous du prix du marché avec des travaux de rafraîchissements à prévoir. (Pas beaucoup de concurrence à l’ achat).
      – Pour chacun des biens, tout a été refait à neuf dans des tons modernes et soignés.
      – Je les aient tous mis en location en dessous du prix du marché ( le dernier 490€ pour 100m2 dans un petit village).
      – Vu le prix par rapport à la qualité du bien, beaucoup de demande en moins d’un mois. ( je peux choisir mes locataires, ça diminue les risques d’impayés et de dégradation).
      – Mes locataires ne peuvent rien dire à l ‘état des lieux, tout est neuf du sol au plafond.
      – Je ne révise jamais les loyers si il n’y a pas de retard et si le voisinage ne se plaint pas.

      Mes locataires sont contents car:
      Ils ont un logement propre, neuf, soigné à un prix raisonnable, ou ils ne trouvent pas d’équivalent dans le secteur, du coup, ils respectent le bien, ils restent longtemps et ça, c’est bien pour moi.

      En résumé,
      En tant qu’investisseur, il faut soigner ses locataires, surtout les meilleurs, car c’est eux qui feront que votre investissement en est réellement un et avec un gros rendement.

  14. merci beaucoup

    je fait faire se que tu ma conseiller et je fais devenir riche et sur tous heureuse de vivre avec mes enfants je fais mètre le conteur a zéro et repartir an force
    merci

  15. Salut Mickaël,

    Nous sommes du même avis que toi : ne comptons que sur nous mêmes pour préparer notre avenir !

    Bien joué pour ton investissement. Nous espérons que tu nous feras partager tes expériences de la gestion de ce type de bien !

    A bientôt

    Alexandre et Gaëtan

  16. Bonjour Michael, une question me turlupine : faire tout ce travail ( rechercher le bien, le visiter plusieurs fois, negocier, trouver un financement , effectuer l’achat, faire les travaux, trouver des locataires, regler les problemes quotidien…)….etc…Tout cela pour 10% brut/an si les chambres sont pleines-ce qui n’est pas certain- est- ce vraiment rentable ? Je veux dire est-ce que ca vaut le coup ?

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      En le présentant ainsi, c’est certain que ça n’est pas motivant. Tu peux noircir le trait en disant que « déboucher les toilettes des locataires le dimanche » pour 10 % brut/an ça ne vaut pas la peine. Bon je caricature ton propos mais tu vois l’idée.

      Ce qui vaut la peine est simple : 0 (ou presque) apport. La banque met l’argent sur la table, les locataires remboursent. Autrement dit, plus le temps passe, plus tu t’enrichis. Reste un peu de gestion (dans mon cas, il y a une agence qui gère 90 % des questions du quotidien).

      N’oubliez jamais que pour avoir une certaine indépendance financière c’est tout de même un peu d’engagement et de travail 🙂

      1. @Michael. Deux choses me derangent dans vos propos.

        D’abord, vous dites vouloir atteindre l’independance financiere par l’immobilier locatif or l’immobilier n’a jamais ete un investissement passif…Cela demande beaucoup de travail, d’energie et de suivis. Pas comme a la bourse ou il suffit de lire les rapport financiers.

        Voici un lien pour le blog de Yvan Cournoyer qui demontre que l’investisseur immobilier n’existe pas. En immos, il n’y a que des entrepreneurs. http://www.lesaffaires.com/blogues/yvan-cournoyer/immobilier–le-mythe-de-l-investisseur-immobilier/572247

        Deuxieme chose, vous presentez votre projet comme un bon investissement. Un immeuble (s’il est plein) qui rapporterait 10% brut par an (6% net ?) est-il vraiment un bon coup ?
        Combien de biens avez-vous visite avant d’acheter ? Dans vos calculs, avez-vous retranche l’inflation et le cout de depreciation des murs ? Avec 10% brut, vous n’avez aucune marge de securite. Le moindre probleme peut-etre fatal.

        Je connais personnellement un milliardaire indien en immobilier. Il s’appelle Pichai Chawla, habite Chiangmai , possede une societe de construction et une chaine d’hotels(B2 boutique and budget hotels) a travers toute la Thailande. https://www.b2hotel.com/

        D’apres mon ami, en immobilier, il faut viser une marge brute de 30%/an ou net de 20%/an ; sinon cela ne vaut pas le coup d’investir . Autant acheter des actions de Berkshire Hathaway. Warren Buffett fait 20%/an depuis 50 ans. Liberty Global de John Malone compose a 30%/an depuis 30 ans. Pershing Square Capital fait 20% depuis son introduction en bourse….

        Alors ,lorsque j’ai lu votre article qui presente un bien locatif rapportant moins de 10%, j’ai ete surpris par l’enthousiasme des commentaires…Vos disciples doivent etre un peu naifs ou alors se sont tous des debutants.

        Revenons a notre millaiardaire. J’ai demande a Pichai Chawla comment il pouvait trouver des biens locatifs a 20% net/an.

        Voici sa reponse: » Tu vois cette riviere ? (le fleuve Chao Phraya de Bangkok) Malgre le courant, la pollution et le froid..Tu plonges dedans et tu retournes tous les cailloux qui sont au fond. Tu finiras bien par trouver quelque chose d’interessant… »

        Il m’explique sont pocessus d’investissement:

        1)Visiter 100 biens. Faire des photos, un plan, et un rapport sur chaque immeuble ou terrain.
        2)Sur 100 biens, il y a peut-etre 1 bien interressant.
        3)Negocier le prix pour avoir un rendemment brute de 30%/an.
        4)Si le prix est bon, acheter, construire ou renover, gerer soi-meme le bien pour maximiser les profits. Si on fait appelle a un gestionnaire, il faudra partager les benefices.

        Devinez ma surprise ! Face a autant de travail a founir…Pour construire 30 hotels a 30%/an, Picha Chawla a visite plus de 4000 terrains ! 3 terrains par jours. Constamment en deplacement…

        Pichai: »Qu’est-ce que tu imaginais ? Battre Nadal en t’entrainant 1h par semaine ? En immos ,ceux qui pensent devenir riche en travaillait quelques heures par semaine se trompent. »

        Michael qu’en pensez-vous ? Pichai Chawla a-t-il raison de dire que les investisseurs passifs ne peuvent pas devenir riches, en tout cas pas en immobilier ?

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          Bonjour David,

          Je partage vos remarques. L’article que vous citez est très bien d’ailleurs. Nous sommes d’accord pour dire qu’investir demande du travail, je n’ai pas parlé de « passif » car c’est un des points qui me gène avec l’immobilier. Dans ma formation c’est aussi un sujet que je développe car la bourse offrent des possibilités bien plus intéressante sur cet aspect et globalement s’occuper de son argent demande un peu de temps.
          Après pour la gestion immobilière, il est possible de s’entourer (même si cela coûte plus) pour ne pas être submergé par le quotidien. C’est d’ailleurs ce que font les entrepreneurs : ils ne font pas tout eux-mêmes.

          Pour la rentabilité, je disais moi-même dans l’article que c’était pas mal mais que ça pouvait être mieux. Vous devez voir que pour 99 % des gens, le simple fait d’avoir un loyer = à la mensualité semble impossible car tous les « professionnels » disent que ça n’existe pas (et j’en ai rencontré des centaines, certains eux-mêmes investisseurs).

          Ensuite, je me méfie des comparaisons avec Buffett (que j’admire par ailleurs) ou d’autres. Je ne suis pas Buffett. L’immobilier pour les non-buffett permet de créer un capital à partir de rien en empruntant à la banque, Buffett n’a pas besoin de ça, la personne qui part de 0 comme moi en fera bon usage.
          L’immobilier comporte, comme tout investissement, une part de risque, un besoin de gestion et des surprises.

          Je pense donc que votre ami a raison mais qu’il est aussi sur un fonctionnement différent de part l’ampleur des opérations qu’il réalise donc avec d’autres rentabilités. Je serais d’ailleurs heureux de pouvoir lui demander, pour remettre les choses dans leur contexte, comment il s’y prendrait pour obtenir ces rentabilités en France.

          Savez-vous que la plupart des primos-investisseurs le font sans justement avoir « fait leurs devoirs » ? Ils se font démarcher et signent en quelques semaines des opérations non rentables. Ils ne se forment pas avant de se lancer. C’est effectivement à un large public que je m’adresse. Votre ami ou Buffett savent déjà faire et n’ont pas besoin de moi 🙂

          Investir est un métier qui s’apprend comme tout métier et apprendre un métier se compte en années. Peut-être que dans 5 ans, je vous dirai que 10% étaient ridicules car je saurais trouver du 20%. C’est tout le mal que je me souhaite !

          Etes-vous investisseur vous-même ?

          Merci pour votre contribution qui fait avancer,

  17. Bonjour Michael

    Nous nous étions rencontrés à ta formation « efficacité Zen ».

    Ce récit retrace exactement ma situation actuelle!

    J’ai également un immeuble de rapport ou je suis en train de rénover le 1er étage pour réduire ma fiscalité entre autre…
    Et je possède 2 dépendances attenantes dont je ne sais que faire.

    les choix qui s’offrent à moi:

    1) Je les réhabilitent en logement ( 2 T3 dont 1 duplex):
    Coût 60000€ d’investissement pour espérer des revenus à 750€/mois au bout de 2 ans de rénovation.

    2) Je les vends brut, 30000€ les deux, en espérant avoir un voisin qui ne fasse pas fuir mes locataires avec des travaux dont je n’aurai pas la maîtrise..

    Aujourd’hui je n’est toujours pas trancher! de toute façon mon immeuble s’autofinance largement…

    En revanche, ce que je sais, c’est que plus j’entreprend dans ce domaine qui était pour moi inconnu il y a 5 ans et plus ça me plait à comparer de mon pseudo métier (à mi temps) ou je m’ennuis comme pas possible.
    faut-il y voir une fuite vers l’entreprenariat d’ici quelques années, l’avenir nous le dira.

    Si je peux apporter mon expérience concernant un immeuble de rapport, attendre quelques mois que tout se mette en place avec les locataires car ça fait plus de monde à gérer d’un seul coup !
    Au bout de quelques mois ça roule tout seul.

    A bientôt et merci pour ton partage

    Mickaël

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      Bonjour Mickaël,

      Heureux de te recroiser ici !

      Oui la dépendance est un problème de « riche ». Dans mon cas, nous avons étudié différents projets (en faire une maison avec un étage, ne faire qu’une maison plein pied, en faire 2 appartements…). Le meilleur compromis reste la maison de plein pied mais c’est quand même un ticket de 50 k€ pour la louer 500/600 €.

      La gestion est « simple » de mon côté car une agence s’occupe de la plupart des choses.

  18. Bonjour Michael.

    Pour repondre a votre question: oui, je suis un investisseur « financierement independant ».
    En Thailande, je possede 89 unites en immobilier, essentiellement des studios et des locaux commerciaux. Mais le gros de mon portefeuille est en bourse. Je verrais plutot mes 89 unites comme une erreur de jeunesse car j’aimerais m’en separer.

    Vous dites: » je me méfie des comparaisons avec Buffett (que j’admire par ailleurs) ou d’autres. Je ne suis pas Buffett. L’immobilier pour les non-buffett permet de créer un capital à partir de rien en empruntant à la banque, »

    Je me permets de preciser 2 points:

    1)D’abord, on ne cree pas un capital a partir de rien. Pour mener votre projet d’immos locatif, vous avez travaille et pris du temps sur vos conges. Ensuite, vous avez pris des risques en vous endettant. La banque vous a seulement aide a le financer.
    Acquerir un bien grace au levier bancaire a toujours fait rever. Mais on peut se poser des questions sur la viabilite d’un tel montage. S’endetter a 90% pour un hypothetique rendement net a 6 ou 7%…voila qui laisse songeur. Je dis bien « hypothetique » car nous ne savons pas si les locataires seront au rendez-vous. Nous n’avons pas tous la meme perception du rapport risque/rendement.

    Vous auriez pu travailler durant vos conges et investir a la bourse dans une entreprise avec un rendement superieur a 20%/an.

    2)J’aborde ici le second point. Vous dites qu’il faut se mefier des comparaisons avec Buffett car nous ne sommes pas aussi genial que lui. Tres bien. Sans etre genial, ni rien comprendre a la bourse, on peut obtenir des rendements de 20 a 30% par an. Comment ? Facile, vous achetez des actions de Berkshire, ou Liberty et vous attendez tranquillement que Buffett et Malone vous servent vos 20% sur un plateau d’argent. J’ai cite Buffett et Malone mais il y a des tas de gestionnaires aussi efficace et moins mediatique.

    Meme si je respect mon ami Pichai Chawla-qui est beaucoup plus riche que moi-, je n’ai jamais compris pourquoi il se donnait autant de mal pour obtenir 20% en immobilier alors qu’il pourrait avoir le meme rendement sans travailler ?

    Faisons une comparaison avec votre projet, Michael: d’un cote nous avons un investissement virtuellement sans risque(Berkshire Hathaway n’a pas de dette donc ne peut pas faire faillite) et qui a fait ses preuves puisqu’il rapporte a ses actionnaires 20%/an depuis des decennies. Le tout gere par le meilleur investisseur de tous les temps. De l’autre, un projet immobilier endette a 90% qui rapporterait(peut-etre) 6 ou 7%/an, gere par un inconnu….Quelle est la meilleure option ?

    Pour donner une image plus forte voici un autre exemple: Michael, votre enfant est mordu par un serpent. Vous l’emmenez a l’hopital. Le medecin vous propose 2 serums. Le 1er est un medicament mis au point par une societe pharmaceutique mondialement connue, qui a fait ses preuves puisqu’on l’utilise depuis 50 ans et qu’il a sauve des millions de vies. Le second serum est un nouveau medicament qu’on a jamais teste sur l’homme. Que choisissez-vous ?

    Nous devrions toujours investir comme si la vie de notre enfant etait en jeu. Ayant la chance de connaitre beaucoup de personnes riches, je me suis rendu compte que meme les personnes intelligentes dans la vie n’etaient pas forcement rationnelles lorsqu’il est question d’argent ou d’investissement.

    L’investissement est un domaine vaste ou il faut avoir une vision globale. Ne pas se laisser borner par certaine doctrine defendu par des « vendeurs de livres ». Je me souviens d’une conference que Warren Buffett et Charlie Munger donnerent devant des etudiants en MBA. Un eleve demanda pourquoi Berkshire n’investissait pas en immobilier en faisant reference au livre Rich Dad Poor Dad . Buffett et Munger se mirent a rigoler et se moquaient gentillement de Robert Kiyosaki et de Donalds Trumps.
    L’etudiant semblait decu par la reponse (sans doutes etait-il fan de Kiyosaki?) et Buffett se reprit en ajoutant qu’ils n’avaient jamais cesse d’investir en immobilier a travers les actions qu’ils achetaient: »Toutes les entreprises dans lesquelles nous investissons possedent de l’immobilier. C’est un des avantages de la bourse. Lorsqu’on achete des actions, on achete une societe et son immobilier. C’est 2 in 1 comme le cafe ! » Rire de l’assistance.

    J’arrete ici mon speech car je sais que certains aspects de mon commentaire pourraient mettre en cause l’existence meme de votre business. Vous vendez des livres et des cours payants, non ? C’est comme si j’allais sur le forum Rich Dad pour dire: » Vous etes cons les mecs ! Pourquoi payer pour lire Kiyosaki alors qu’on peut lire gratuitement Buffett sur ce site http://www.berkshirehathaway.com/

    On payent pour lire et voir Kiyosaki alors que Buffett donne ses ecrits et ses conferences gratuitement sur internet. On s’endette et on travaille pour 6% par an alors qu’on peut avoir 20% sans travailler et sans prendre de risque. Les gens ne sont pas toujours rationnels.

    Qu’en pensez-vous Michael ?

    Ps: Ne vous meprenez sur mon commentaire. Je ne cherche pas du tout a vous discredite aux yeux de vos disciples. Je cherche simplement un interlocuteur/contradicteur sur ma passion qu’est l’investissement. D’ailleurs, lorsque je lance un projet d’investissement, je demande toujours l’avis de contadicteurs pour tester mes idees. C’est comme cela qu’on progresse, un lisant des livres et en confrontant ses idees avec des gens plus riches ou meilleurs.

    En attendant votre reponse. A bientot !

    1. Je me permet de donner mon avis sur le sujet, car le débat est très intéressant!
      David, c’est certain qu’il est en effet moins chronophage et plus rentable d’investir en bourse (surtout à des taux à 20% en moyenne? et sans risque ?) mais il faut tout de même un capital de départ. Vos transactions immobilières ne vous ont elles pas aidées à vous le créer ?

      Pour ma part j’utilise l’effet de levier de l’immobilier pour me créer ce capital avant de passer à l’étape suivante : la bourse.

      Vous pouvez nous en dire plus sur vos débuts ?

      Merci

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      Bonjour David,

      Ne vous en faites pas, je ne suis pas un ayatollah de l’immobilier et j’apprécie les échanges constructifs. En effet je vends des formations mais cela ne m’aveugle pas au point de croire que j’ai la seule vérité absolue ou de refuser de progresser. Si je veux être là dans 10 ans et servir du mieux mes clients, je sais que je dois évoluer et faire évoluer mes idées. Je vous demande simplement de ne pas appeler « disciples » mes clients, c’est péjoratif et en tous cas ce n’est pas le rôle que je souhaite avoir. Je transmets simplement mes connaissances. Il n’y a pas de culte de la personnalité ici.

      Pour répondre à vos points :

      1) Pour investir en bourse, d’où vient votre capital ? C’est la question élémentaire.
      Combien, la personne moyenne, peut acheter de BRK/A ou même B chaque mois ?
      Effectivement vous pouvez investir l’argent de vos congés payés mais vous conviendrez que vous n’irez pas loin. L’immobilier permet, contre du travail, de se faire prêter de l’argent pour investir vous le savez comme moi et les locataires payent pour vous.
      Les locataires ne sont pas hypothétiques, l’immeuble que j’ai acheté a 6 logements occupés sur 7, le septième est en cours de relocation. C’est un facteur a analyser dans l’investissement.
      Je ne sais pas pourquoi vous parlez de mes congés, je n’en ai pas. Je gère mon business et mes opérations voilà tout.

      La gestion d’une opération immobilière est source d’incertitude mais qu’est-ce qui ne l’est pas ? C’est la vie non ? Récemment, j’ai suivi un dossier sur ARCP, une foncière américaine en bourse qui cartonnait. Les résultats étaient superbes. Les analystes que je crédite de sérieux étaient positionnés sur le titre et ARCP a annoncé une « erreur de comptabilité », le titre chute fortement, l’AFFO ne couvre pas le dividende. Cela arrive malgré toutes les précautions et les surprises sont arrivées de nombreuses fois à Buffett aussi.
      Encore une fois, je partage votre idée qui est de dire : la bourse rapporte et c’est plus simple (mais ce n’est pas sans risques non plus !). Mais l’immobilier est un complément avec ses propres caractéristiques.

      2) Berkshire ne paye pas de dividende bien qu’il capitalise en effet à un très bon rythme. Quid de l’avenir et du passage de relais ?

      Après chacun son style, ses préférences. Vous dites que votre immobilier est une erreur de jeunesse, c’était peut être votre meilleure option à l’époque et vous avez évolué. L’immobilier n’est pas facile et à improviser mais ça reste plus simple que la bourse tout de même. Buffett fait cela depuis (presque) sa plus tendre enfance et ça ne l’a pas empêché de commettre de nombreuses erreurs.
      Il ne joue pas le même style que Kiyosaki et Trump c’est certain 🙂

      Comme le dit Buffett, le prix c’est ce que l’on paye, la valeur c’est ce que l’on obtient. J’aime bien père riche père pauvre pour l’ouverture que ça apporte après pour le reste de ce Kiyosaki produit, ça ne vaut pas selon moi, le prix demandé. Beaucoup de mes clients sont d’ailleurs « déçus » des « vendeurs de livres » comme vous les appelez car ils ne donnent rien de concret. Les idées et principes c’est bien pour démarrer et comme guide tout au long de ses investissements mais à un moment donné, il faut du concret. De même, je partage votre vision sur la qualité de ce que produit Buffett. Lire les rapports annuels de BH est incroyable. Regarder une intervention de Munger est fascinant de profondeur et de simplicité.

      J’en ai assez peu parlé mais j’investis également en bourse et il ne fait pas de doutes que c’est une finalité plus intéressante en terme de gestion et de rendement pour moi. Il faut bien s’amuser un peu avec l’immobilier. Je ne cherche pas à défendre l’immobilier ou à pointer du doigt les inconvénients de la bourse (il y en a par rapport à l’immobilier, le principal étant le manque de contrôle), chaque support à ses caractéristiques.

      Je m’efforce d’être juste et montrer ce qui est possible, inspirer chacun à se prendre en main et transmettre ce que j’ai appris.

      Peut-être pourrions-nous poursuivre l’échange sur votre retour d’expérience et votre vision, je suis certain que ça serait riche !

      Michael

  19. Bon, je reviens sur le forum aussi tiens. David, vous etes je pense sur une toute autre planete ou du moins pas sur le bon site. Sur une partie des sites dediés aux investissements immobiliers nous avons a faire a plusieurs populations certes mais dans l ensemble nous sommes tous plus ou moins dans une meme tranche pour ce qui est des revenus salaries.
    Vous proposez a des gens pour raccourcir un peu de vendre leur maison pour investir dans un domaine boursier qui est completement opaque pour une tres grande majorite des gens. Car en effet, comment « jouer » en bourse pour que le jeu en vaille la chandele. On va quand meme pas investir 10000 euros, c est grotesque. Si les gens veulent vraiement s enrichir en bourse il leur faut un capital qu ils n ont peut etre pas et si daventure ils l avaient qui vous dit qu ils seraient pret a le faire sur de gros risques. Certes, la bourse est plus rentable si on a de l argent à perdre mais pour le commun des mortels c est le risque d etre ruiné du jour au lendemain; Ne soyons pas dupes, les boursicoteurs de forums, ce sont que des petits joueurs. Ils trinques pour les vrais requins. Autant jouer a l euro million. Risquer ma barraque (que je n ai pas perso) pour un coup de porker, non merci.
    Votre raisonnement est veritablement faussé. Michael vous le demande d ailleurs. Est ce que cet ami indien pourrait faire la meme chose en france, j en suis pas sur. Des biens à 30 % net ou meme brut, c est peut etre possible mais derriere y a rien, ou vous les trouver les 30% materiellement. Sur mon dernier post, je disais que mon amie, a signe hier, pour un bien à 19% brut!!!L agent, l entrepreneur pour les travaux, le courtier n ont jamais vu ca, c est un coup du sort et c est tombé sur nous (bon, on a cherche quand meme on n est pas restes les bras croises). Mais les 19% seront au rdv vu la ou on achete. du 30%, vous aurez ca en village isole c est certains, mais on n en fera rien au final.
    Et franchement, il y a un leger ton condescendant dans votre maniere d exposer les choses.
    Deja moi dans mon dernier post, j etais quelque peu moralisateur, mais vous semblez mepriser une categorie de personnes de part leurs modestes investissements. En gros ca serait des gens qui perdraient leur temps. Oui, selon vos données c est meme sur. Mais ils le perdraient encore plus s ils ne faisaient tout simplement rien.
    Moi, si j etais au SMIC (ah oui y en a peut etre pas en thailande de SMIC, où parler mal du roi vous fait jeter en prison , c est marrant car on se moque souvent de la coree du nord pour ces nombreux portraits sur les Kim mais Rama 36 y a que lui qu on voit, mais bon c est autre debat, c est la thailande, les raves, les p.tes et j en passe et des pires).Si j etais au SMIC par exemple, que voulez vous que je fasse de Buffet et Gates??? Tout le monde n est pas brillant d une part, tout le monde n a pas eu l Idee au bon moment, tout le monde ne demarre pas avec une cuillere en or dans la bouche, tout le monde n a pas eu la chance d avoir des parents qui ont exploite sauvagement avant sa naissance et donc profiter du petit coup de pouce, non pas du smic mais du nom de famille. Du coup la bourse, ca parle pas. Michael propose des methodes, des conseils pour des personnes qui peuvent les utiliser à leur niveau. Un gars au SMIC il pourra difficilement investir dans de l immobilier de haut de gamme ou de tres heut rendement. Mais il pourra peut etre acquerir de l immobilier intelligement et a son niveau; Franchement, qu est ce que vous venez nous raconter, que l’immobilier à 10 % ne sert à rien. Mais pour la majeur partie des gens ca leur servira plus que les risques en millions de votre ami; A t il une vie a coté de ca? Pour certain, le but de l investissement locatif est le « complement » retraite. « Complement » retraite, les gars ils savent deja que leur travail salarie ne servira a rien pour leur retraite. D autres, comme moi, c est de degager encore plus de temps libre, deja que j en ai pas mal. Pour moi, le but ultime c est d avoir assez pour vivre dans de bonnes conditions, et etre « libre ». J ai fixe mes objectifs avec une marge de manoeuvre. Des que c est atteint j arrete directe et je passe a autre chose. Pas de patron-pas de pression; la liberte de choisir. Celle que la plupart de mes concitoyens n’ont pas pour diverses raisons. En aucun cas je n envie votre ami qui passe son temps a ca à croire qu il vivra comme une tortue pendant 300 ans. On vit à peine un siecle dont la moitie voire plus a travailler et l autre a etre vieux et malade alors franchement, comme j ai pas des millions dans ma tirelire pour jouer en bourse je prefere me risquer sur des choses un peu plus maitrisables. Et d ailleurs les societes en bourse que vous citez, elles marchent bien maintenant mais le vent tourne et ciao le capital et bonjour la realite.

  20. Bonjour,
    Très sincèrement (je ne suis pas un pro) mais je doute franchement qu’il y ai des actions qui rapporte 20% sans aucun risque…

  21. Bonjour Michael, Aurelien et Daniel.

    Je vais d’abord repondre a Daniel car c’est avec lui qu’il y a le plus d’urgence a « rectifier » certaines meconnaissances de la bourse. Ensuite, je parlerais de mon experience puisque vous le demande.

    Daniel, d’abord vous dites « jouer en bourse comme a l’euromillion » et vous avez en partie raison car la bourse peut-etre tous ce que vous voulez. Si vous souhaitez qu’elle soit un casino alors elle deviendra un casino. Si vous voulez qu’elle devienne une vache a lait capable de nourrir toute votre famille, c’est aussi une option envisageable.
    En fait, la bourse n’est rien de plus qu’un outil comme un couteau. Vous pouvez utilisez le couteau pour faire la cuisine ou pour tuer des gens. Cela dependra de vous. A la bourse, le danger viendra essentiellement de votre propre ignorance et de votre temperament pas assez mature.

    Comme tous les debutants vous percevez la bourse comme plus risquee que l’immobilier. Il n’en est rien.

    D’abord, la bourse offre aux petites gens la possibilite de devenir proprietaire de grandes entreprises car il requiert peu d’argent initiale. Ex:Pour ouvrir une franchise Mcdonald’s il faut ,je crois, 350000 euro cash. Pareil pour l’immobilier, ou il faut plusieurs centaines de milliers d’euros. Alors qu’une action Mcdonald’s coute 90 dollars.

    Ensuite, la bourse permet une diversification et une liquidite impossible en immobilier. Lorsqu’on achete un immeuble pour 300000 euros, on concentre a l’extreme son capital en esperant avoir des locataires. Mais si cela se passe mal, il est difficile de se defaire de cet immeuble pour investir ailleurs. A la bourse, on peut suivre les resultats trimestriels et decider de vendre les actions d’une industrie declinante pour reinvestir dans de nouveaux cieux.

    On peut aussi diversifier. Mcdonald’s, Coca Cola, Visa, Apple, Toyota…Si vous possedez une dizaine de titres, pensez-vous reellement que ces dix compagnies puissent faire faillite en meme temps ? Je ne le pense pas. Par contre, j’imagine tres bien les appartements de Michael vide durant 6 mois ou 1 an et que le manque a gagner le mette en difficulte pour rembourser son credit.

    Enfin, on parle souvent du fameux levier bancaire pour acheter de l’immos. Je mets 10% et la banque me prete 90% (1 contre 9)? J’ai meme lu dans un livre de Robert Kiyosaki que c’est la banque qui endosse tout le risque…C’est faux ! La banque ne prend pas de risque puisqu’elle prete en echange d’un gage en collateral(l’immeuble), qu’elle pourra saisir en temps voulu. C’est l’emprunteur qui prend tous les risques puisqu’il engage son apport(et son travail) sans rien en collateral et sans resultat garantis.
    Pour vous: pile je gagne de l’argent, face je perds tout. Pour la banque: pile je gagne des interets, face je prends l’immeuble.

    Savez-vous que la bourse offre des leviers de 2 , 5, 10, 20, voire 100 fois sans devoir emprunter 1 seul centime a la banque ?

    Ex:Sears Holding. La valeur de cette entreprise vaut environs 80 milliards alors que sa capitalisation actuelle est de 3 ou 4 milliard. 80/4=20 On a donc un levier de 20 sans emprunter a la banque. En achetant l’action de Sears a 30$ , on obtient un titre de propriete d’une entreprise ( et de son immobilier) d’une valeur de 600$ .

    Investir dans cette entreprise vous rend 20 fois votre mise !

    Je poursuivrais mon recit dans un autre commentaire. Je dois aller lire le rapport de quelques entreprises. A bientot !

    PS: N’achetez pas d’action de Sears Holding sans avoir fait vos propres calculs. A la bourse, on peut copier les autres mais pas aveuglement .

    1. Bonjour David, je relisais votre dernier post. Evidemment je ne suis pas d’accord. Vous utilisez souvent des images faussées comme le couteau ou pire encore, le fameux serpent où vous pretendez que la solution (le vaccin) qui marche 50 fois c’est l’image de la bourse et celui dont on ne sait rien (et donc risqué), ca serait alors l’immobilier. Je crois que vous inversez les roles et d ‘autant plus sur ce site. La majorité des gens sont davantage familier avec « l’immobilier » tout simplement car la majorité se loge d’une maniere ou d’une autre. Et en terme de comportement on parle meme « d’investissment du bon pere de famille » où la personne ne prend aucun risque en achetant sa residence principale (bienque personnellement je ne sois pas d’accord avec ce terme). Bref, à nouveau vous confondez l’ampleur du risque. Oui, la bourse est plus risquée. Pour de l’immobilier, le chapitre « acces a la connaissance » y est plus accessible que la bourse. Il y a moins de travail à fournir qu’à la bourse. Et encore une fois, « jouer » en bourse pour que cela soit rentable veritablement il est necessaire d’avoir un ticket d entree important tout de meme; On va pas s amuser à jouer quelques milliers d euros, en esperant devenir riche ou du moins independant avec ca. Les arbres ne touchent pas le ciel. Et à nouveau, ce genre d operations s adresse en definitive à une population qui a les moyens de pouvoir prendre ces risques.
      Pour l’immeuble de Michael par exemple, s’il a fait ca sans etudier quelques parametres avant, il prend un risque. Mais s’il connait son secteur, la demande locative, que ces loyers sont adaptes au marche actuel et qu’il fournit des biens relativement de bonne qualite, il limitera le risque, meme si celui ci n’est pas nul. En ajustant bien les parametres salaire-mensualité-loyer on peut diminuer nettement le risque si on s en tient a ses capacités. Sans meme connaitre le prix et le montant des loyers de son immeuble, on peut imaginer que 4, allez, 5 apparts de louer sur du 20 ans et le credit est couvert. Si ma foi, 7 apparts sont vides pendant des annees, c’est qu il y a un loupé des le debut. Mais ce sont des choses davantage previsible (une ville de 100000 habitants ne se depeuplera pas en quelques mois ni annees sauf cas extremes ; guerres, maladies…). Et à nouveau vous vous trouvez sur un site ou on aborde concernant l immobilier en tout cas les fameux leviers. Moi, j ai pas 200000 euros, là, comme ca, à vous presenter. Y a que la banque qui peut me les sortir moyennant finance biensur et sur etude de dossier. Du coup j ai pas cette somme pour la risquer en bourse. Vous nous parliez d abondements de certaines compagnies, c’est tres bien mais pareil, cela ne nous dit pas où les gens des forums sur l immobilier vont trouver les sommes veritablement interessantes pour que l effort et le risque en vaillent la chandelle. De nouveau, doivent ils vendre un bien ou leur unique bien tout simplement et s exposer à la fluctuation des cours qui je le rappelle est la chasse gardée d experts et non de boursicoteurs que nous pourrions etre? Vous parlez de la bourse comme un placement sûr alors que tout montre le contraire ne serait ce depuis la derniere crise, les precedents comme 1929 et biensur inevitablement les futures crises qui s en pretendre etre nostradamus seront davantage grave et moins recuperable, c est a dire qu on va pas a chaque fois rattraper derriere car cela à un coup humain tres important. Mais certains specialistes sauront s’enrichir à ce moment la, peut etre les memes qui auront provoquer la crise d’ailleur.
      A quoi bon avoir une part de macdonald à 90 euros si je dois etre constament aux aguets et etre sur bloomberg tv non stop, ou est le plaisir, la paix. Et franchement je suis pas sur que les personnes sur ce forum ressentent vivement la notion d etre « proprietaire » d’une entreprise avec quelques actions alors qu’ils seraient veritablement proprietaire avec de l immobilier une fois le credit disparu.
      Sans doute que les entreprises que vous citez ne vont pas toutes faire faillite en meme temps mais d’une part il y a des possibilites non negligeables que certaines entreprises faisant faillite enraillent la machine et provoque une panique, c’est sur des crashs boursiers c’est du domaine de la fiction. Si un tel crash il y a, non seulement toutes les societes citees tombent mais en plus provoqueront des series d’evenements divers (dont des effets sur l’immeuble de Michael;,) qui seront assez delicats à controler.
      Et pour conclure, il y a aussi un aspect ethique que vous ne partagez certainement pas lorsque vous evoquer le domaine boursier. Il y a un gros aspect exploitation derriere vous le savez tres bien; Si une societe fait des coupes drastiques dans le salariat c’est justement pour assouvir le puit sans fond qu’est l actionnariat. Il faut donner les dividendes aux actionnaires, on en a besoin!C’est ce que j entends souvent; mais les salariés aussi, et en plus, vous allez rire, il s avere que ce sont justement les salariés qui creent les richesses. Quand vous abordez les hauts rendements avez vous pris en compte les futurs licenciements, les degradations des conditions de travail…? C’est la realité. Moi meme etant dans une entreprise ou on s inquiete beaucoup du sort des actionnaires, je me vois mal jouer a ce jeu la, c’est se tirer une balle dans le pied. Vous pouvez bien sur me rendre la pareille en me parlant des investissements immobiliers. Oui, c’est vrai il y a de gros profiteurs dans ce milieu la, surtout la ou la demande est tellement forte (paris mais ailleurs aussi) qu on n a meme pas besoin de penser a la decence des logements. Le but selon moi de l’investissment en immobilier est d’arriver à ses objectifs, en contrepartie de services proposes à savoir des logements decents aux locataires qui en retour devraient en principe respecter les lieux, en principe j entends.

  22. Bonjour Michael

    Quand le prof de la fête de l’huma te dit « Alors, c’est chacun pour soi ? »… il est encore enfermé dans la croyance « être riche = être égoïste et exploiteur; être pauvre = être quelqu’un de bien, généreux, solidaire ». Un peu absurde, cette croyance, dite comme ça, non ? Et pourtant, tellement répandue… Conséquence de cette croyance : maintenir le monde dans la pauvreté.

    Je pensais à peu près comme lui, avant. Heureusement que de faire du développement personnel, ça aide à « virer » pas mal de croyances aussi toxiques.

    Donc, ton fameux prof, il t’a étiqueté sur ta phrase « il faut commencer par s’en sortir soi-même », et il ne sait même pas que tu fais un blog où tu expliques à tout le monde comment s’en sortir, tout en prouvant que ce que tu affirmes fonctionne vraiment ?

    Il rate quelque chose … des blogs comme le tien contribuent vraiment à résoudre « tous les problèmes du pays », comme il dit. 😉 . à mon avis, la vraie révolution (douce, en plus), c’est toutes ces bonnes idées qui transmettent sur Internet.

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      Tout à fait !
      D’ailleurs c’est tout le problème de ce type de personne qui se construisent par opposition et résistance : s’il n’y personne en face (le cas des grosses boites anonymisées), comment résister à une absence ? S’en sortir par soi-même ce n’est pas résister contre une grande méchante autorité spoilatrice, ça ne rentre pas dans ses cases.
      Je n’ai jamais la croyance que c’est en étant dans la misère que l’on aide les miséreux… heureusement 🙂

  23. Pour ma part, j’ai plusieurs immeubles de rapport, dés que j’en trouve un je l’achète, le conserve 15 à 20 ans et dés que j’ai finis de remboursé l’emprunt, je le revends et réinvesti dans de nouveaux immeubles…à chaque fois je fais « jack pot » ….j’investi que dans des grands ensembles, cela permet de diminuer les risques…l’année dernière j’ai vendu un immeuble de 20 APPARTEMENTS pour 1,5 Million d’euros que je détenais depuis 15 ans, certes, parfois on à quelques petits soucis, mais cela en vaut la chandelle !!! comment peut on mettre 1,5 millions d’euros de coté en 15 ans ? un immeuble de rapport le permet !!!
    je vais vendre un nouvelle immeuble de 23 logements en plein centre ville avec deux commerces, que des grands logements, bien entretenu avec un chiffres d’affaires constant de 100 000 euros par an depuis 15 ans…c’est un ensemble immobilier qui « s’autopaye » les loyers payant l’emprunt et les diverses charges .
    Beaucoup de gens critique les immeubles de rapports, tout simplement parce qu’il n’ont pas le courage de se lancer dans un tel projet…les clés de la réussite sont les suivantes : avoir des logements en bon état et propres, êtres bien placé et être au prix du marché…. si vous respecté cela, vous ferez toujours un taux de remplissage avoisinant les 100 %….vous voulez faire des profils importants, alors lancez vous…ne restez pas immobile devant votre ordinateur sans rien faire en critiquant les autres…. [email protected]

  24. Bonjour Mickael,

    je suis actuellement sur un projet d’achat d’immeuble avec des données sensiblement proches de l’achat que tu as réalisé ( immeuble à 275K€, loyers 2480€), financé également à 110%, donc sans apport.
    Ce que je ne comprends pas c’est comment tu peux dégager du cashflow positif sur une telle affaire.
    en effet après tous mes calculs en prenant en compte la fiscalité, assurances… j’arrive à un cashflow négatif systématiquement. Cela m’interpelle d’autant plus que les taux d’emprunts sont extrêmement bas et donc le plus favorable possible à notre montage financier.
    merci de ton éclairage 🙂

  25. Bonjour Mickaël et merci pour tout tes articles !
    J’apprends pas mal de chose, et l’envie en moi de commencer à effectuer des investissements immobilier est grandissante !

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