Prêt in fine : Fiche explicative

Michael Ferrari Investir en bourse et dividendes, Investissement immobilier 6 Commentaires

Aujourd’hui, voici une fiche pratique : le prêt in fine.

Le crédit in fine est une forme de crédit par opposition au crédit amortissable que l’on connait de manière classique. Avec un crédit amortissable, le client paie chaque mois une partie du capital emprunté (dont la part diminue chaque mois) et les intérêts sur la capital restant. Avec le crédit in fine, l’opération est différente : le client paie chaque mois les intérêts sur le capital emprunté et ne rembourse le capital qu’à la fin, d’où le nom « In fine ».

Pendant la durée du prêt in fine, l’argent versé chaque mois est placé sur un support destiné à le faire fructifier (Assurance Vie, Sicav ou autre) mais très souvent c’est une assurance vie qui est adossée au prêt.

Le prêt in fine adossé à une assurance vie sert à donc placer le capital qui est soit composé d’une prime unique (l’apport), soit d’un versement mensuel programmé mais souvent des 2.

Ce type de prêt est clairement destiné à l’investissement locatif puisqu’il permet à l’investisseur de minimiser le montant des mensualités de remboursement après déduction d’impôt. Il ne convient pas à l’achat d’une résidence principale. Bien souvent, le prêt est soldé en s’appuyant sur le montant de la revente du bien immobilier.

De part sa structure, le prêt in fine génère beaucoup plus d’intérêts car ils portent sur l’ensemble du capital durant toute la durée d’emprunt alors qu’avec un prêt amortissable, le capital dû diminue avec le temps et donc les intérêts également. Ce qui fait son attrait, c’est le fait que le montant des échéances est réduit durant le remboursement mais surtout le fait que les intérêts payés sont déduit des revenus fonciers perçus et donc viennent réduire l’imposition final du propriétaire. Parfois, il est même possible de créer un déficit foncier.

Sa nature fait donc que ce type de prêt est optimisé pour les ménages étant fortement imposés et pouvant tirer parti de la déduction des intérêts. Généralement, le taux d’intérêt sur ce type de prêt est plus élevé que les taux disponibles pour les crédits amortissables.

On dit que l’épargne présente sur l’assurance vie est nantie en faveur de la banque. Dans ce type de montage, la banque demande souvent un apport qui sera non pas affecté à l’achat du bien mais placé sur le contrat adossé au prêt.

Voici un exemple d’utilisation de prêt in fine :

M. Riche veut acquérir un bien immobilier d’une valeur de 150 000 € (frais compris).
Pour ce faire, il décide de mobiliser son épargne et d’en faire un apport : 35 000 €.M. Riche emprunte donc 150 000 € pour financer son acquisition à un taux de 5% sur dix ans.

Les 35 000 € seront placés sur l’assurance vie adossée à l’emprunt à 4,5 %. Ils rapporteront (35 000 * 1.045 exp 10) 54 354 € à terme.

Il reste donc à M. Riche à :

  • prévoir quel apport est nécessaire chaque mois pour arriver à reconstituer le capital à terme,
  • prévoir de payer les intérêts chaque mois.

Pour reconstituer le capital de 150 000 €, il doit donc obtenir 95 646 € (150 000 – 54 354) soit environ 398,53 € par mois. En parallèle de ça, il devra aussi payer les intérêts sur le capital qui s’élèvent à 7 500 € chaque année soit 625 € par mois.

Chaque année il rembourse donc 7 500 € d’intérêts, puis , au bout de 10 ans rembourse le capital de départ : 150 000 €. S’il se débrouille bien les loyers qu’il perçoit payent une partie des intérêts qu’il doit verser chaque année. S’il est malin, son bien s’est valorisé durant 10 ans et sa valeur a augmenté. M. Riche est donc plus riche sans avoir fait d’effort financier notable…

Un autre exemple plus simple serait :
M. Riche emprunte 100 000 € pour acquérir un logement à un taux de 5% sur dix ans. Chaque année il rembourse 5 000 €, puis , au bout de 10 ans rembourse le capital de départ : 100 000 €.

L’avantage, c’est que les intérêts versés sont déductibles des revenus locatifs. L’inconvénient, c’est que par rapport à un crédit amortissable, les intérêts sont plus importants. L’opportunité réside donc dans le fait de pouvoir éventuellement payer moins d’intérêts via la déduction qu’offre la fiscalité sur ce point.

Bien évidemment, c’est le cas où tout va bien. Si cela va mal et que le placement du capital n’est pas aussi performant que prévu, voir qu’il perd de l’argent les choses se compliquent. Le prêt in fine restant ce qu’il est, l’ensemble du capital emprunté devra être remboursé à la fin quoi qu’il en soit et ce sera donc à l’emprunteur de trouver une solution.

Attention :
La Fédération française des sociétés d’assurance (FFSA) a souligné que ce type de prêt peut poser problème si le placement associé au crédit ne se montre pas aussi performant que le prévoit l’établissement préteur et particulièrement si le support perd de l’argent. Le client se retrouve alors à devoir compenser la perte en capital au moment du remboursement à la fin du crédit.

Le niveau de la déduction d’impôts étant lié au taux marginal d’imposition, ce type de prêt reste donc réservé aux ménages fortement imposés (TMI), le maximum étant l’idéal 48,09 % et possédant des revenus fonciers pour tirer parti de la formule.

Dans les autres cas, un prêt amortissable classique est plus intéressant.

Commentaires 6

  1. Babar

    Merci de cet article: j’avais une idée de ce qu’est un prêt in-fine mais cette vulgarisation me permet de préciser nettement cette idée 😉

    Ne pourrait-pas imaginer aussi le prêt in-fine comme un un effet de levier simple pour s’enrichir?
    Je m’explique: en en payant que les intérêts (même si non « dégressifs »), on peut aisément louer le bien a une valeur supérieure au montant de remboursement.
    Ce qui permettrait d’une part de placer le delta sur des supports dynamiques (même si risqués), le remboursement du capital étant fait à la fin du prêt par la vente du bien. Sur 20 ans, cela permettrait d’avoir la certitude que son bien ne se dévalorise pas (malgré les fluctuations du marché, parfaitement lissées (au pire) sur 20 ans).

    Les bémols étant d’une part d’enrichir fortement la banque (avec les intérêts constants et lourds) mais où est le problème puisque ça permet aussi de se dégager un revenu immédiat tous les mois (et éventuellement une plus-value à la fin du crédit); d’autre part il faut trouver un établissement acceptant ce genre de montage (certes ils nantissent le bien mais en cette période baissière, ils doivent être frileux!?).

    Qu’en penses-tu?

  2. Post
    Author
    Michael

    Oui c’est clairement un type de prêt destiné à l’investissement mais il ne faut pas oublier qu’il n’a de l’intérêt que si tu es fortement imposé car sinon il « coûte » trop cher.

    Après l’approche qui consiste à l’utiliser comme effet de levier est clairement intéressante lorsque l’immobilier prend 140 ou 180 % comme sur ces 10 dernières années mais le véritable avantage réside dans la déductibilité des intérêts.

    Si tu combines déduction avec bonne rentabilité de l’investissement (bien acheté, bien loué) il est clair que cela peut s’avérer intéressant.

    Cela dit, je n’irais pas naturellement vers ce type de solutions car je trouve l’opération risquée : tu investis, tu trouves le bien et le gère et au final le banquier peut t’obliger à le vendre si tu n’as pas le capital suffisant.

    Certes tu vas tirer du rendement plus tôt mais avec la promesse de rembourser le capital à la fin: si tu places l’assurance vie adossée sur du dynamique tu prends un pari risqué et l’opéraiton en comporte suffisamment pour ne pas en rajouter un je pense.

    A calculer donc mais avec un apriori 🙂

  3. franck

    je ne comprends pas comment on obtiens le chiffre de 398.53 euros par mois car 95646 : 120 MOIS ( 10 ans ) =797.05 euros par mois

  4. tintin

    franck : la différence entre 615 et 797 sont les intérêts sur le support d’épargne.
    En 2012, la fiscalité sur les supports financiers est très incertaine. L’exonération fiscale sur la détention d’un PEA ou d’une Assurance Vie au delà de 8 ans n’est plus un acquis, déjà que l’on doit payer de la CSG même après 8 ans de détention et … qui devrait encore augmenter en juillet 2013.

    Bref, le prêt in fine est un peu semblable au prêt toxique que les banques connaisse si bien. Les banques vendent un prêt et une épargne (double jackpot) et le client trinque en fin de course.

    1. daniel

      oui, à condition que le banquier veuille bien l’accepter et si la valeur équivaut au minimum au capital emprunté. En général, c’est sur le bien financé que la garantie est prise !

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