La SCI, Société Civile Immobilière : un outil pour l’immobilier

Michael Ferrari Investissement immobilier Laissez un commentaire

La SCI est apparu pour la première fois dans le paysage français en 1804 lors d’une mise à jour du Code Civil.

Elle repose sur un texte de loi du 4 janvier 1978.

C’est un outil pour modeler son patrimoine mais rien de magique dans tout cela, voyons en détail les avantages et les inconvénients de la SCI :

Tout d’abord, l’intérêt d’une SCI dépend en grande partie de votre situation patrimoniale. En fonction de celle-ci et surtout de son évolution, l’effet de la SCI n’est pas à négliger. Il peut être très positif comme très négatif.

Elle se créé par un acte sous seing privé ou par un acte authentique[1].

La SCI a une durée de 99 ans et elle est dirigée par un gérant. Les pouvoirs du gérant sont fixés par les statuts.

Les formalités sont assez simples, il faut rédiger les statuts (de nombreux modèles existent) et préciser quels sont les apports de chacun, les signer et faire connaître sa naissance dans un journal d’annonces légales.

Elle est composée d’au moins 2 personnes.

Il faut également la faire immatriculer au registre des sociétés.

Si vous souhaitez l’appui d’un avocat ou d’un notaire il faut prévoir de 1000 à 2500 € de frais pour que votre SCI voie le jour. Si jamais des biens immobiliers sont apportés au capital de la SCI, le passage devant un notaire est obligatoire.

Ensuite, votre structure doit vivre c’est-à-dire qu’elle doit tenir une comptabilité et tenir une assemblée générale une fois par an. C’est une condition nécessaire pour que les avantages fiscaux soient accordés par l’administration.

Les contraintes sont donc très simples mais elles doivent être respectées.

2 types de fiscalités sont possibles :

L’impôt sur les revenus ou l’impôt sur les sociétés. On parle ainsi de société fiscale transparente ou opaque.

Si vous choisissez l’impôt sur les revenus l’objet sera civil, sinon l’objet sera commercial. Dans l’absolu, aucun des deux n’est mieux que l’autre, tout dépend de votre situation patrimoniale. Un bilan s’impose pour faire un choix avisé.

Le choix du régime peut être en faveur de l’impôt sur les sociétés est souvent conseillé si la valeur de l’investissement est supérieure à 1,5 millions d’euros. Il nécessite une réflexion importante car le choix est irrévocable.

Les avantages :

-> Obtenir plus facilement un prêt à la banque si votre SCI génère des revenus locatifs. La règle des 33 % d’endettement ne s’applique pas dans ce cas.

-> Acheter à plusieurs pour investir. Il est plus facile et plus intéressant d’acheter un immeuble entier à plusieurs que d’acheter chaque appartement séparément. Cela permet même d’échapper aux règles de la copropriété. En cas de revente, il est difficile de sortir de ce type de montage et cela se solde souvent par la vente du bien.

Si vous voulez acheter à 2 sans être marié, la SCI est un bon moyen de protéger chacune des personnes en cas de décès de l’autre. Même pacsé les avantages sont moindres. Chacun donne à l’autre ses parts et même si lors du décès la nue-propriété s’échappe, le conjoint restant peut continuer à habiter le bien.

-> Transmettre à moindre coût son patrimoine. Cela revient à transmettre des parts sociales de la SCI au lieu de transmettre le bien en lui même. La valorisation de l’immeuble sera inférieure à son prix réelle car le passif de la société en est déduit. Dans une logique de transmission aux enfants, les parts accordées aux enfants dans la SCI augmenteront avec le temps. La SCI permet d’éviter l’indivision et donne la possibilité aux parents dans leur rôle de gérant de piloter la chose.

Les inconvénients :

-> Dans une SCI, les associés sont responsables sur leurs deniers personnels. Beaucoup de gens pensent que SCI = SARL ce qui est faux. Si vous détenez 50 % d’une SCI, vous êtes responsable de 50 % des dettes. Dans le fond, ça ne change pas d’un achat immobilier en direct.

-> La société doit avoir un compte bancaire et respecter un certain formalisme.

-> Elle ne peut pas bénéficier de PEL (Plan d’Epargne Logement).

-> La SCI ne permet pas d’échapper à l’impôt sur le revenu ni à celui sur la fortune.

Un outil donc intéresant mais à utiliser avec précaution !

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