Investissement locatif : Comment réussir ? 1/2

Michael Ferrari Investir en bourse et dividendes, Investissement immobilier 11 Commentaires

Voici un billet invité rédigé par Michel Verdun.

Michel Verdun est le créateur de conseil-syndical.info, le site dédié à l’efficacité du conseil syndical de copropriété. Il possède également plusieurs biens immobiliers qu’il loue depuis 6 années.

« Les prix de l’immobilier ont beaucoup baissé, c’est le moment d’investir »

« Votre investissement Scellier clé en main »

« Les acheteurs ont la main »

Autant de titres qui vous amènent à considérer une fois de plus la question : Investir dans l’immobilier locatif est attractif, mais comment choisir un bien ? Comment faire une bonne affaire ?

Je vous propose quelques conseils pratiques pour vous lancer sereinement.

Je répondrai aux questions suivantes :

Quel mode de gestion choisir ?

Comment sélectionner une première acquisition ?

Quel type de financement rechercher ?

Comment trouver un « bon » locataire… et le garder ?

Ce premier article traite des deux premières questions.

Quel mode de gestion choisir ?

D’abord, pourquoi débuter par cette question ?

Parce que beaucoup d’investisseurs pensent que les facteurs importants d’un investissement réussis sont le bien et le locataire, et que le mode de gestion peut être défini ultérieurement.

Je préfère une approche « raisonnée » ou le choix du bien et du locataire sont alignés avec l’approche de gestion.

Pour un premier investissement, fuyez les solutions packagées – type « crédit, VEFA, gestion » –  mises en place par les organismes prêteurs, le plus souvent associées à des promesses de rentabilité alléchantes dans le cadre d’un décret de crédit d’impôts.

Derrière la facilité se cache un écueil de taille : vous n’allez rien apprendre en termes de gestion. Or l’enjeu de la première acquisition est de maîtriser les mécanismes auxquels vous allez vous confrontez de façon à être en mesure de dupliquer l’opération.

Donc, apprenez à gérer tous les aspects de votre premier investissement locatif.

Optez pour une gestion en direct : vous établirez le contrat de bail, enverrez les quittances, gérerez les menues réparations, encaisserez les loyers, régulariserez les charges, remplirez les déclarations de revenus et payerez les impôts.

Passé le cap du premier trimestre de gestion, cela deviendra facile.

La première année, la régularisation des charges et la déclaration d‘impôts demanderont patience et courage.

Ensuite le rythme et les habitudes seront prises.

Comment sélectionner une première acquisition ?

D’une gestion autonome découlent selon moi trois conséquences en matière de choix d’acquisition :

  • la proximité géographique,
  • le choix d’un appartement (pas un immeuble ni une maison)
  • une surface de type studio – la superficie d’un studio variant suivant les régions :15m2 à Paris, le double à Nantes par exemple.

Proximité géographique : vous devez pouvoir faire un saut en rentrant du travail chez votre locataire pour déposer la quittance ou régler un problème de robinet qui fuit.

Pensez aussi au quartier : quid de la proximité des commerces, des transport, des équipement collectifs (gymnase, cinéma) ?

Appartement plutôt que maison : indépendamment du coût d’acquisition, avec un appartement vous réduisez votre périmètre d’intervention, les parties communes étant gérées par le Syndicat des Copropriétaires.

Studio : même raison que précédemment, moins de désordres techniques potentiels. Egalement financement plus facile à obtenir si vos capacités sont limitées. Une remarque cependant, les studios se louent en général très bien dans les grandes métropoles, ce n’est pas forcément le cas en province. Choisissez un type d’appartement qui trouve facilement preneur.

Un test simple : imaginez que vous viviez seul, avec un revenu dans la moyenne des habitants de votre ville, quel type d’appartement prendriez-vous ?

Vous pouvez valider votre hypothèse en recherchant sur les sites d’annonces immobilières que le stock d’appartement offerts à la location n’est pas surdimensionné. Interrogez plusieurs agences pour identifier le type de bien « qu’on ne trouve pas si facilement à la location ».

Lorsque vous visitez le bien, imaginez-vous vivre dans l’appartement : s’il ne vous convient pas, il y a peu de chances que les candidats locataires en aient envie non plus.

Prenez des photos, revenez en soirée et le week end.

Préférez un bien à rafraichir : il sera moins cher qu’un bien refait à neuf.

S’il est refait à neuf c’est que le vendeur veut faire une plus value sur les travaux réalisés, ce qui est normal mais ne correspond pas à ce que vous voulez.

Ne vous arrêtez pas sur les biens à rénover avec des travaux importants : il est probable que vous préfériez louer rapidement le bien après l’acquisition et les travaux du bâtiment connaissent toujours des retards que l’on n’imagine même pas au début du chantier.

Attention aussi aux décorations « cache misère » : le lambris, les murs ou plafond avec de la toile de verre peinte, par exemple sont souvent utilisés pour cacher l’état de délabrement des supports.

Vérifier la plomberie et l’électricité. Souvenez vous que « aux normes » ne signifie rien dans le contexte d’acquisition d ‘un appartement ancien : la norme est obligatoire pour les constructions neuves.

Ainsi pour l’électricité la norme du secteur, en France et aujourd’hui est la NFC15-100

Elle évolue tous les deux ou trois ans ans, donc sauf à être refait depuis quelques mois seulement, votre appartement à toutes les chances de ne plus être « aux normes ».

Le diagnostic électricité récemment rendu obligatoire, constitue la contrainte réglementaire.

Pour l’électricité une astuce : s’il n’y a pas de prise de terre dans les pièces séchés c’est que la rénovation date d’avant 1990, des travaux peuvent être à prévoir.

Le cas échéant revenez avec un professionnel que vous connaissez où que l’on vous recommande.

Dans l’article suivant nous aborderons la question du montage financier et de la sélection du locataire.

Commentaires 11

  1. freespirit

    En tant que possesseur de studio en location j’aurai tendance à recommander plutôt l’achat d’un 2 pièces si vous le pouvez ou alors il faut être assez sélectif sur le choix du locataire.

    En effet les locataires types de studios sont les étudiants et jeunes en général… qui ont tendance à avoir la bougeotte : réorientation, fin d’études, mise en couple…

    Cela signifie donc un turn over assez important. Ca n’est pas forcément rédhibitoire (surtout si vous habitez à côté comme Michael le conseille) mais c’est à prendre en compte (temps et argent à consacrer à la recherche d’un nouveau locataire régulièrement).
    Par contre c’est sûr que pour trouver un locataire c’est rarement compliqué.

    Mon conseil malgré tout : privilégier les salariés (situations plus stables) que les étudiants.

  2. Pingback: Twitted by MichelVerdun

  3. Michel

    Bonjour,

    Remarque pertinente. Il est vrai que dans l’article je me situe géographiquement sur Paris et la « petite couronne », et le ticket d’entrée sur les deux pièces est élevé. Comme je traite là de l’exercice d’acquisition du premier bien, j’ai pris le parti, sans toutefois le détailler, que le prix d’acquisition devait être bas.

    Pour le fait de privilégier un salarié : tout à fait d’accord. Certes ce n’est peu être aps très « social », mais c’est à mon avis le revers de la médaille de la « sur-protection » du locataire en France.
    Si jouer la carte « location sociale » avec un étudiant vous tente, je vous conseille d’établir le bail au nom des parents (plus stables et solvables) avec une faculté de sous-location à titre gratuit.
    Dans tous les cas faîtes preuve de bon sens.

    Bien cordialement.

    Michel
    PS : Oui, moi c’est Michel, ce billet est un billet « invité » 🙂

  4. Pingback: Investissement locatif : Comment réussir ? 2/2 | Argent et entreprenariat

  5. Nom

    bonjour
    je suis une fidèle lectrice des conseils de Michel en copropriété, et malgré les divers sites de conseils
    conseil-syndical.info est clair a portée de toutes personnes (même sans connaissance particulière dans le domaine de la copropriété) un forum est certainement une demande non négligeable mais serait tellement enrichissante !!
    Nous voici, en restant sur l’immobilier dans l’investissement locatif .. il y a une branche a cet arbre
    * la location saisonnière !! je loue depuis plus de cinq ans avec des documents de base assez pointus (on a rien sans rien) et ma rentabilité est bonne;
    Je n’ai plus 30 ans – ni 50 sinon c’est dans ce créneau que j’investirais, pas dans le bas de gamme dans de la belles locations : les vacances ont toujours le privilège dans une vie de travailleurs …OUI je sais , pardon Michel je suis indisciplinée et j’en demande encore plus
    Mais il y a tant a faire dans ce monde

    Amitiés et a tous suivez Michel et ses conseils
    Claudie

    1. Post
      Author
      Michael

      Merci Claudie.
      Si vous le souhaitez, nous pourrions, avec votre aide, présenter aux lecteurs ce mode d’investissement. Contactez-moi si cela vous intéresse.
      Je suis de prés l’aventure de Michel et je suis certain que son concept va apporter quelque chose de génial au monde de la copropriété.

      Concernant le forum, vous pouvez utiliser celui qui se trouve adossé à Esprit Riche : http://esprit-riche.com/forum/

  6. Michel

    Bonjour Claudie,
    Bonjour Michaël,

    Effectivement, le forum d’échange pourra être un outil interessant.
    Merci pour vos commentaires.. qui placent la barre haute: je dois réussir à apporter quelque chose au monde de la copropriété.

    Bien à vous.
    Michel

  7. felix38

    Article intéressant mais je ne suis pas d’accord avec le conseil de « imaginiez vous vivre dedans ».
    Au contraire détachez vous du bien, c’est un investissement. Ce n’est pas vous qui l’habitez, la bonne question est plutôt : est ce que je rentabilise l’investissement ?

    Felix38
    http://www.linvestisseurlocatif.fr/,

  8. Christophe

    Bonjour,
    Je suis depuis quelques temps (ici et ailleurs) les infos sur le logement locatif.
    C’est effectivement un excellent moyen de se constituer un patrimoine et/ou des revenus à bon compte (grâce à son banquier et son locataire, si l’opération est parfaitement ficelée).
    Mais ce n’est pas sans risque (bien que ce ne soit pas si grave la vie est faite de risque on les prends ou pas au choix de chacun) mais surtout d’aléas/tracas et pas mal de boulot (locataire à gérer, turn-over …).
    Le ticket d’entrée est somme toute élevé. Un premier investissement loupé et c’est la cata !
    Je n’entends pas parler d’une solution qui me parait très attractive : les SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.
    Cette solution me semble réunir les avantages de l’investissement immobilier sans ses inconvénients.
    Après quelques recherches j’ai trouvé des infos ici : http://www.primaliance.com/ et ici : http://www.selfepargne.fr/index.php?idrub=3 , entre autres.
    Quelqu’un a t il une expérience de ce genre de produit ?ou fait des recherches à ce sujet ?
    N’ai je rien compris ou pas vu le piège ?
    A vous lire
    Christophe

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