Esprit riche a lu : Comment je suis devenue rentière en 4 ans

Pour faire suite à l’interview d’Elise Franck, l’auteur de « Comment je suis devenue rentière en 4 ans », voici un compte rendu de son livre.

Il y a la forme

Le livre se lit vite et facilement (compter 1h). Comme je le disais en introduction de son interview, le récit des gens ayant gagné de l’argent dans l’immobilier est souvent simple : il n’y a rien de compliqué en soi. Les Américains ont une expression consacrée « It’s not rocket science ».

Le livre a le mérite d’exister et Élise raconte comment elle a fait pour investir.

Elle est passionnée de décoration et d’aménagement et cela se voit dans le livre, beaucoup de pages sont consacrées à la meilleure manière de décorer un appartement pour lui donner de la valeur. Elle s’attache donc à nous montrer comment valoriser un bien et donc taper dans le potentiel immédiat que possède un bien.

Il y a beaucoup de répétitions dans le livre et la logique de progression n’est pas très fluide. Ce qui m’intéressait c’était de voir la stratégie d’investissement mais le livre se concentre sur les différentes étapes (achat, travaux, vente, location…) en parcourant à chaque fois les différents biens. Plusieurs paragraphes entiers sont même répétés à 70 pages d’écart, je n’avais jamais vu ça dans un livre !

Le livre fait 150 pages, il aurait pu en faire 100 pour le même contenu.

…et le fond

La stratégie d’Elise est bien expliquée : vu qu’elle ne peut pas emprunter indéfiniment à sa banque avant d’atteindre son taux d’endettement maximum (les fameux 33%) elle décide de faire de l’investissement locatif sur les 2 premiers appartements et ensuite pour résoudre son problème de taux d’endettement elle fera de l’achat/revente (sur quelques mois, le temps de faire des travaux) sur deux autres biens.

Avec l’argent qu’elle aura gagné, elle pourra rembourser le premier emprunt et investir à nouveau.

La première opération d’achat/revente effectuée sur 5 mois a produit un résultat que j’ai trouvé surprenant :

Achat à 85 000€, 13 000€ de travaux, revendu à 165 000€. Gain net après impôts : 44 000€.

Élise a vraiment du goût pour décorer et donner de la valeur à un bien. Par exemple, elle parle d’un bien de 40 m² à Paris loué après travaux à 1300€ par mois soit 32 € le mètre carré : c’est énorme et largement au-dessus de la moyenne (23 €), mais les quelques travaux d’aménagement ont donné un certain cachet au bien.

Ce qui est bien c’est qu’elle fait bien la différence entre la décoration d’un appartement à louer et celle d’un appartement à vendre.

C’est la raison principale qui fait que ses investissements ont une bonne rentabilité.

Un autre point auquel Élise fait attention c’est le prix d’achat : elle explique comment elle achète des biens 10 à 15% au dessous du marché.

Là, rien de bien étonnant : il faut être le premier sur le bien et se décider vite. S’il y a du monde sur le bien, faire une proposition au prix demandé sinon on peut se permettre de proposer moins.

Le livre manque de chiffre et je suis resté un peu sur ma faim de ce côté-là. Il a fallu attendre les 10 dernières pages pour enfin avoir des tableaux (désolé, je suis un peu obsédé des chiffres !). Ces tableaux ne donnent pas la rentabilité nette de l’investissement… dommage.

Je vous recommande malgré tout la lecture de ce livre qui illustre parfaitement ce qu’il est possible de faire dans l’immobilier !

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Tags: comment je suis devenue rentière, elise franck, interview elise franck

Publié le 27. juin, 2008 par Michael dans Investissement immobilier, Livres à lire