Cet article est l”occasion de faire le bilan à mi-année des prix de l’immobilier et de l’état du marché en France. En début d’année, j’ai exposé ma théorie sur les prix de l’immobilier en m’appuyant notamment sur les travaux de Friggit dont les courbes sont désormais assez réputées. Mon article “Immobilier 2009 : Faut-il acheter ?” pariait sur une forte baisse des prix. Friggit parie sur -35%.
Mauvaise, voilà le seul mot qui résume la situation économique de la France. Le bout du tunnel n’est pas visible et, malgré les paroles rassurantes, tant que la confiance n’est pas revenue il n’est même pas envisageable que les prix se stabilisent. Les derniers dispositifs du gouvernent (Scellier) ne semblent pas produire d’effets notables.
Les agents immobiliers sont toujours aussi mauvais. Oui, je sais que critiquer une profession mal-aimée est facile (tout comme raconter que les prix de l’immobilier ne baissent jamais) mais il faut reconnaitre que le nombre d’incompétents dans cette profession est peut-être une bulle plus importante que les prix eux-mêmes. C’est une situation inextricable : les acheteurs considèrent mal les agents immobiliers car les 3/4 sont des rigolos prenant 5 % de la transaction et les agents immobiliers sont méfiants des acheteurs qui essaient de les écarter ou qui les mettent en concurrence avec des confrères.
C’est un marché où tout le monde est perdant : le client a une prestation souvent médiocre pour un prix exorbitant et l’agent un métier frustrant car les déchets (mandants qui n’aboutiront pas) sont importants.
Les professionnels sont toujours dans la même position : ils veulent qu’il y ait le plus grand nombre de transactions au prix le plus élevé possible. Tout le reste ne les intéressent pas.
D’après les notaires, le nombre de transactions est en chute libre sur Paris (censé être le dernier bastion de la hausse). Voyez donc la comparaison entre février 2008 et février 2009 :
Consultez également le site meilleursagents.com et voyez la variation des prix sur l’immobilier à Paris sur 3 mois qui va de +0.2% à -6.7%.
Les médias ne se distinguent pas vraiment des professionnels de l’immobilier et j’ai bien failli tous les mettre dans la même catégorie. Les connivences étant fortes, l’ignorance étant diffuse, les articles pondus dans de nombreux médias ressemblent plus à du publi-rédactionnel qu’à la réflexion d’un être humain censé. Heureusement parfois certains médias ou certains articles se distinguent pour leur pertinence. Notez que le fait de trouver un article pertinent sur un média ne fait pas de ce média une source fiable.
Le monde diplomatique (qui est un média que je trouve de bonne qualité) dénonçait les agences prises à leur propre piège en décembre 2008. C’est un article notable qui décrit l’engrenage des 5 dernières années dans lequel se sont jetés nombre de primo-accédants.
Plus récemment dans le blog Les échos, un article intitulé “Prix de l’immobilier, qui ment ?” parle de la difficulté à avoir une information crédible sur l’état du marché.
Challenges a publié un graphique (données estimées) montrant la chute du nombre de transactions dans l’immobilier qui atteint le niveau de 1997, un point bas historique.
Le Figaro note que même avec l’arsenal de dispositifs incitant à l’achat, le marché de l’immobilier reste morose.
Bien entendu, d’autres continuent de relayer les messages du syndicat des professionnels de l’immobilier en titrant “Pas de chute des prix de l’immobilier en France selon la Fnaim“. Attention, ceci est un chiffre mensuel et ne doit pas être interprété comme une tendance long terme. Je dois dire que quelques mois/années auparavant le “selon la Fnaim” n’aurait peut-être pas figuré dans le titre. Signe des temps la méfiance s’installe envers un groupe qui a manifestement intérêt à maintenir des prix élevés et un grand nombre de transactions tout en ne représentant, précisons-le, que 45 % de l’ensemble des transactions immobilières. Le syndicat annonce “le marché ne connaîtra pas, en 2009, sur fond de récession, de chute brutale des prix.” Retenez bien cette affirmation car elle sera au best-of en fin d’année.
Courbe de Friggit (cliquez sur l’image pour l’agrandir) :
L’ampleur de la hausse est censée se reproduire à la baisse mais jusqu’à quel point ?
Voici le prolongement de la courbe de Friggit (hypothèse 1) que j’avais effectué en janvier 2009 et la version actualisée .
Voici la courbe présente dans mon article sur l’immobilier en début d’année.
Version actualisée :
Le retour dans le tunnel de Friggit qui représente la tendance long terme du rapport entre prix de l’immobilier et revenus des ménages (courbe noire) est donc pour cette année. C’est plutôt une bonne nouvelle pour ceux qui sont prêts à acheter mais cela signifie surtout que, si l’histoire se répète, la chute va se prolonger pour être similaire à la hausse. L’effet de miroir entre la courbe de la hausse et la courbe de la baisse est frappant dans chacune des bulles immobilières. Nous verrons bien ce qu’il advient dans notre cas.
Vous le constatez, le montant des transactions rapportés à leur tendance long terme (courbe verte) suit la pente prévue.
Courbe actualisée :
La pente est bonne et la “prophétie” est bien partie pour se réaliser. D’après la projection faite par un membre du forum Bulle Immobilière, le prix du m² à Paris pourrait être de 3000 € en 2013.
Concrètement, cela signifie qu’un bien immobilier affiché actuellement à 300 000 € de 50 m² se trouverait en 2013 à 150 000 € soit… -50 %.
Aucun projet d’achat avant 12 mois. Envisager l’achat à partir de 18 mois et ne pas hésiter à attendre 24 mois.
Les conditions pour un achat sont d’après moi :
Je sais que, comme pour mes autres articles sur l’immobilier, la plupart des messages vont provenir de primo-accédants angoissés “Nous avons trouvé une maison à 250 000 € que nous pouvons payer sur 25 ans, faut-il le faire ?” et il est souvent impossible et parfois salutaire de ne pas répondre. Si vous remplissez ces 3 conditions, l’achat peut être envisagé. Dans les autres cas, je pense que vous risquez de vivre au dessus de vos moyens.
A vu de nez – et donc totalement pifométrique – l’année se terminera au mieux à -10 % et peut-être à -20% sur les prix de l’immobilier en France par rapport à 2008.
Sachez que l’achat d’une résidence principale n’est pas un investissement car cela dégrade votre cashflow au lieu de l’améliorer en plus de coûter plus cher qu’une location. Votre maison n’est pas un actif !
Restez informé et faites-vous votre avis, l’une des meilleures sources reste le forum Bulle Immobilière, consultez les archives des articles de 1991 ou encore la chronique des évènements à cette période.
Consulter les 5 règles d’or d’un investissement immobilier dont une partie est applicable à l’achat de sa résidence principle. J’avais également comparé achat et location.
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