En cette période de crise immobilière, il devient de plus en plus difficile de vendre un bien immobilier. Les agents immobiliers ont de plus en plus de mal à convaincre les acheteurs potentiels que le prix demandé est logique. Les délais de vente s’allongent depuis mi 2008 et les stocks augmentent.
Cela cause beaucoup de détresse. Généralement, un vendeur est engagé ou souhaite s’engager dans un autre achat et donc une fois que la décision de vendre est pris, il est logiquement impatient que cela se réalise seulement voilà : l’hystérie collective est finie et il n’est plus possible de fixer ses conditions.
Voici quelques conseils pratiques pour vendre rapidement un bien immobilier.
Le principal élément à prendre en compte est simple : le prix. Pour vendre rapidement un bien, il n’y a pas 36 solutions, vous devez être vraiment motivé pour vendre et vous devez être au “bon” prix. Le “bon” prix est aussi subjectif que la beauté relative d’un caniche. Le bon prix peut être défini par un bien similaire dans un environnement similaire ce qui n’est quasiment jamais le cas. Demandez des estimations. Si vous restez dans la fourchette haute, vous allez immanquablement rallonger voir rendre impossible la vente.
D’une manière générale, plus vous voulez vendre vite, plus votre prix devra être perçu comme bas. Simple mais combien de propriétaire s’étonnent de ne pas avoir vendu leur bien au bout de 6 mois ?
Méthode assez connue désormais, le home staging consiste à dépersonnaliser un bien pour que les acheteurs puissent plus facilement s’imaginer à l’intérieur. C’est également une démarche qui signale aux acheteurs que vous êtes vraiment intéressé pour vendre et que vous n’êtes pas là pour tester le marché et faire une grosse plus-value (bon, peut-être pour la plus-value).
Vous trouverez de nombreux conseils de home staging et même des agences spécialisées sur le sujet. L’objectif est de rendre le bien ni trop moderne, ni trop stylé, ni trop fade. Il s’agit d’en faire l’équivalent d’une maison témoin. Les couleurs sont donc souvent neutres et les meubles récents mais pas futuristes.
De plus, préparer votre bien à la vente c’est réparer et nettoyer tout ce qui doit l’être. Nous avons tendance à penser que 100 € d’investis dans ce cas sont perdus mais les résultats sont prouvés. Entre celui qui lave sa voiture à fond , jusque utiliser du nettoyant moteur, et celui qui l’amène sale pour la vendre, celui qui l’a fait propre a beaucoup plus de chance d’en tirer un meilleur prix.
Les conseils d’home staging sont simples : peu de meubles, pas de bibelots, des pièces plutôt aérées. Quelques accessoires reviennent souvent : tapis, miroir et rideaux. Vous pouvez, sans hésiter, investir 0.4% du prix de revente estimé du bien dans la redécoration (soit 1200 € pour un bien de 300 000 €). 1 à 2 % sont largement justifiés selon l’état du bien.
A ce stade, vous devriez demander un avis externe car lorsqu’on vit dans un lieu pendant des années on fini par ne plus voir l’évident comme les portes abimées, les couleurs défraichies ou les autres détails peu engageants.
Si vous regardez les annonces publiées sur les gros sites de vente, vous serez frappé par l’amateurisme des photos et des descriptions, même lorsqu’elles sont effectuées par des agents immobiliers.
Lorsqu’un acheteur va débourser 200, 300 ou 600 000 € il s’attend à avoir des photos suffisamment claires et descriptives. Si vous n’avez pas d’appareil photo, achetez-en un ou empruntez-en un !
Faites de belles photos par un beau temps après avoir remis de l’ordre/propre dans la maison. Je me souviens d’une annonce où une photo du salon montrait un cadre avec écrit en gros “MotherFucker”. En dépit d’illustrer des goûts pour la décoration douteux, ce n’est pas très engageant 🙂
La seconde étape, c’est de décrire le bien. Tout doit être présenté. Mettez vous à la place de l’acheteur : que voulez-vous savoir ?
Etage, année de construction, nombre de pièces, superficie totale, superficie de chaque pièce, mode de chauffage, exposition, type d’isolation…
Encore une fois, un acheteur s’attend à avoir un texte clair et simple. Mesurez la surface du bien ce qui évitera à l’agent immobilier de pipoter et de vous retrouver dans une situation délicate une fois devant le notaire.
Donnez envie à l’acheteur de venir !
Vous connaissez déjà tous les sites généralistes de vente comme PAP, Seloger, paru-vendu, à vendre à louer…De nombreux autres sites existent et proposent souvent des moyens nouveaux pour vendre votre logement (souvent ciblés sur la région parisienne).Si l’industrie du disque n’a pas vu internet arriver, les agents immobiliers ont du soucis à se faire…
Voici une sélection des sites qui peuvent vous aider :
Meilleursagents.fr dispose d’un outil pour réaliser une estimation du prix aussi précise que possible. En cas de vente, ils prennent 4 % de commission.
Keltoa est un réseau social immobilier gratuit où vous pouvez déposer une annonce (157 000 actuellement).
Panneaugratuit.com permet de réaliser son propre panneau “A vendre” (80cm x 60cm). 2 panneaux coûtent 20€ + 9.9€ de livraison et le site propose aussi un serveur vocal pour éviter de se faire harceler sur son téléphone portable pour 5.9 € par mois.
Efficity.com est une agence immobilière low cost qui prend une commission bien moins importante que les agences traditionnelles. Bien entendu, vous aurez à travailler un peu comme par exemple faire visiter votre bien (mais vous auriez été présent de toutes façons).
D’appart à part propose des vidéos (svp faites quelque chose pour le design de la page) de biens immobiliers. Pour 1€ par jour, votre annonce réalisée par vos soin sera présentée aux acheteurs potentiels.
Drimki (limité à Paris et RP) se présente comme un site de “rencontres immobilières” qui pour 0.9 % de commission sur la vente estime le bien, vous fourni le panneau “A vendre”, publie l’annonce et réceptionne les appels (à vous de faire les visites). Pour 3.9 % ils réalisent les visites.
LowCostAppart est un site (dont le nom est vraiment moyen) qui propose des annonces low-cost pour quelques dizaines d’euros chaque mois.
Les agents immobiliers font parti de ces professions où, jusqu’à preuve du contraire, je considère la personne en face de moi comme incompétente et mal intentionnée. Alors évidemment vous allez pensez qu’il est facile pour moi de m’attaquer à de telles évidences et que je ne prends pas beaucoup de risques : vous n’auriez pas tort ! J’avais publié le témoignage d’un ancien agent immobilier qui racontait les “dessous” de la profession et je vous conseille de lire/relire ceci.
Dans le meilleur des cas votre agent ne vous dira pas que vos attentes sont délirantes (comme par exemple vendre au prix qu’à vendu le voisin en 2007) et il laissera pourrir votre bien sauf si un pigeon se présente et qu’il est prêt à débourser ce que vous demandez. Dans le pire des cas, il cherchera à argumenter avec vous et si vous n’êtes pas vraiment motivé pour vendre il se heurtera à un mur.
Si vous souhaitez être aidé dans votre vente ne faites pas comme 90 % des gens qui vont voir 4 ou 5 agences et inscrivent leur bien chez autant d’AI qu’ils peuvent. Cette profession fonctionne de telle manière que l’incertitude d’une vente est très démotivant et couteux.
Il sera donc beaucoup plus efficace de confier un mandat exclusif à quelqu’un qui vous parait compétent et motivé. Vous allez aussi pouvoir lui fournir vos photos et votre description pour lui rendre la tâche plus facile. Surveillez toujours de prêt la manière dont est promue votre bien. Bien entendu, sa commission devra être modeste car vous lui aurez facilité la tâche en suivant toutes les étapes précédentes. Ici, 5% est un maximum et 3% est bienvenue.
Bon courage !
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