Vous avez déjà entendu ce genre de barrière mentale : “Investir dans l’immobilier sans CDI, c’est impossible !” Aurélien, membre de ma formation immobilier, est la preuve du contraire : il a obtenu un prêt immobilier en CDD alors qu’il était encore étudiant ! Il nous explique comment il s’y est pris pour convaincre la banque de lui financer ce premier investissement immobilier malgré un dossier atypique.
Autre point intéressant : son bien se trouve au dernier étage sans ascenseur, sous les combles. Comment cela affecte-t-il la demande locative pour son bien ? Il va aussi nous l’expliquer.
Voici l’étude de cas complète du premier investissement immobilier d’Aurélien, avec tous les chiffres, son retour d’expérience et les photos de sa rénovation.
C’est un appartement T2 de 31 m² loi Carrez situé quartier Marietton – S. Apollinaire à Lyon, au dernier étage, sous les combles, dans une petite copropriété bien entretenue de 19 lots.
Il était complètement à refaire. Il n’y avait pas de cuisine aménagée, juste un évier en inox. Le sol était abîmé et les chauffages étaient de type “grille-pain”.
En ce qui concerne le DPE, l’appartement était classé F à l’achat. En améliorant l’isolation et surtout en étant présent lors du diagnostic (pour “aider” le diagnostiqueur à compléter), j’ai finalement été classé D.
J’ai acheté le bien en 2019 puis je l’ai habité jusqu’en juin 2022 le temps de finir ma thèse et de faire les travaux. Je l’exploite en LMNP depuis.
Ce bien était proposé sur Leboncoin par un agent immobilier. À l’époque, c’était dur de trouver un bien qui rentre dans mon budget, car j’étais en thèse avec un CDD et peu de revenus.
J’ai choisi cet appartement parce qu’il rentrait dans mon budget et qu’il était proche de mon lieu de travail. J’ai hésité mais j’ai fini par me lancer car j’avais envie d’être propriétaire.
Entre le début des recherches et la signature de l’acte de vente, il s’est écoulé environ 9 mois.
Mon commentaire : un délai qui est dans la norme mais qui peut être bien plus court notamment quand la recherche donne très vite des opportunités.
L’appartement d’Aurélien après rénovation
Prix d’achat: 115k €
Total investissement : 143k €
Emprunt : 112k € (Frais de notaire et travaux non compris)
Loyer mensuel : 610 €
Cashflow annuel : 150 €
Ça a été difficile car j’avais peu d’expérience et un dossier difficile à défendre. Quand j’allais moi-même voir les banques, mon CDD était un point qui revenait à chaque fois. On me disait que ce n’était pas possible.
J’ai quand même fait une offre pour cet appartement sans savoir si j’arriverais à obtenir un financement. Sauf que l’agent immobilier était hésitante, elle aussi, en raison de mon profil. Il y avait eu un acquéreur potentiel avant moi qui s’était vu refuser son financement et elle ne voulait pas que ça se reproduise. Donc avant de transmettre mon offre, elle m’a demandé de faire valider mon profil par un courtier.
J’ai eu un très bon feeling avec le courtier que l’agent immobilier connaissait. Et effectivement, il a su défendre mon dossier atypique en mettant en avant le fait que j’avais fait une bonne école d’ingénieur.
En moins d’un mois, il m’a obtenu un taux de 1.41% sur 25 ans sans différé.
Mon commentaire : un taux qui ferait rêver aujourd’hui !
Ce n’était pas ma décision. La banque ne pouvait pas aller au-delà d’un tiers d’endettemement donc c’est eux qui ont calculé le montant du financement qu’ils pouvaient me proposer. À l’époque, j’étais novice, je ne connaissais pas le fonctionnement interne des banques, sans compter que mon dossier bancaire n’était pas terrible. Donc je n’ai pas cherché à négocier le montant, j’ai accepté ce qu’on me proposait.
Le fait de ne pas avoir de CDI est un point négatif mais pas bloquant. Comme conseils, je dirais :
Le salon et la cuisine après rénovation
Comme je n’avais pas obtenu de financement pour les travaux et que je n’avais pas beaucoup de liquidités sur mon compte, les travaux se sont faits progressivement. Au fur et à mesure de mes rentrées d’argent, j’en mettais un peu de côté et je faisais les travaux moi-même.
Dans ces conditions, c’est difficile d’évaluer la durée exacte et le coût. Je dirais qu’avant d’avoir quelque chose de correct, il s’est écoulé environ 6 mois. J’ai dû en avoir pour environ 15.000 € : 10.000 € de travaux et 5.000 € de meubles. Ça comprend la cuisine équipée, les radiateurs, l’isolation du plafond, la porte d’entrée, une porte à galandage, le lit, le canapé, quelques meubles, etc.
J’ai tout fait moi-même les weekends, donc j’ai beaucoup appris sur le tas. J’avais un peu bricolé avant mais il y avait beaucoup de choses dont je n’avais aucune idée et j’ai dû me débrouiller en cherchant sur Internet. Ça m’a parfois mis dans des situations insolites, même si aujourd’hui j’en rigole !
Par exemple, j’ai dû changer la porte d’entrée pour gagner en isolation sonore et thermique (ça a d’ailleurs joué dans l’obtention d’un meilleur DPE). C’est un plateau aménagé et on voyait bien que certaines choses avaient été faites à l’arrache. Le week-end où j’ai fait le changement, je n’avais pas d’autre choix que de me débrouiller, même si j’étais seul, pour réussir à mettre la nouvelle porte coûte que coûte. Je ne pouvais pas rester sans porte d’entrée !
Autre anecdote : Leroy Merlin était à 10-15 minutes à pied de chez moi et je n’avais pas de véhicule à l’époque. Il m’est arrivé de louer un camion, mais la plupart du temps, je ramenais tout ce que j’avais acheté à pied, notamment des rails. Ou alors j’accrochais des trucs à mon vélo. C’était vraiment la débrouille !
La gestion se passe vraiment bien pour le moment. Le fait d’être en dernier étage ne me pose pas de problème pour l’instant. Il n’y a que 3 étages et je loue à un étudiant. Le fait d’être sous les combles est plus problématique pour la revente mais pour la location, pour l’instant je n’ai pas de soucis.
Par contre, je me suis rendu compte que l’appartement était vraiment très mal isolé : très chaud l’été et froid l’hiver. De plus, le logement étant mansardé, il est difficile à aménager.
C’est une bonne question. Dans la situation où j’étais, j’aurais fait de la même manière. Maintenant, j’envisage d’installer un split reversible, mais c’était trop de frais pour mon budget de l’époque.
Mon commentaire : c’est très important de faire avec les moyens que l’on a, au moment où l’on fait le projet. Inutile d’idéaliser, soyez pragmatique pour avancer !
La chambre après rénovation
Cela représente beaucoup de temps investi mais j’y ai pris beaucoup de plaisir. Je suis satisfait d’avoir un premier achat locatif qui tourne bien. J’appréhende aussi beaucoup moins les prochains achats.
Sachant que j’avais des travaux à faire et peu de sous pour les réaliser, j’ai dû tout faire moi-même, donc j’ai beaucoup appris sur le bricolage. J’ai aussi appris sur la gestion locative.
Aussi, je me fais davantage confiance pour réaliser un futur projet.
J’ai essayé d’investir avec mon frère et ma soeur suite à un héritage. Je précise que j’étais encore en CDD (à l’étranger cette fois), ma soeur était sans emploi et mon frère étudiant, donc nous n’avions pas un bon dossier. La banque familiale a accepté de nous suivre mais à la condition de nantir l’intégralité du montant du prêt. On aurait donc dû bloquer l’argent à la banque, alors qu’à la base, on ne voulait pas mettre trop d’apport justement pour garder de quoi faire d’autres investissements. Le projet est donc tombé à l’eau.
Depuis, j’ai quitté ce travail et je suis actuellement en recherche d’emploi, donc ce ne sera pas dans l’immédiat. Mais j’envisage de continuer à investir par la suite.
Merci Aurélien pour ton partage !
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