“Et si j’ai un litige avec un artisan ?” C’est une inquiétude qui peut freiner certaines personnes à investir. Et c’est ce qui est arrivé à Thomas sur son tout premier investissement locatif ! Mais malgré un surcoût et un retard de 6 mois sur le délai prévu, Thomas a quand même réussi son investissement immobilier à Troyes. Il y a mis en place une colocation rentable de 3 chambres qui lui rapporte environ 2.000 € de cashflow annuel.
Il nous explique comment il a trouvé la bonne affaire qui correspondait à ses critères de recherches et comment il a négocié avec le vendeur une baisse de 20.000 € sur le prix affiché. Il nous partage aussi ses galères travaux avec les artisans, comment il s’en est sorti et les leçons qu’il a tirées de ces mésaventures.
Voici l’étude de cas du premier investissement locatif de Thomas.
Tout avait parfaitement commencé (l’avant litige avec un artisan)
Comment as-tu fait pour trouver la bonne affaire ?
J’ai entamé les recherches deux mois après avoir rejoint la formation. J’ai fait environ 4 week-ends de visite sur la ville de Troyes en l’espace de 3 à 4 mois. Je n’ai plus le chiffre exact en tête, mais je dirais que cela correspond à entre 10 et 15 biens visités.
Cet appartement de 72 m2 est situé près de la gare, dans un immeuble appartenant à la “Villa Rothier”. C’est un quartier de maisons bourgeoises historiques à Troyes. Le porche est sublime et protégé à l’UNESCO.
Je l’ai choisi pour son super emplacement, super caractère (poutre apparente, appartement sous pente), sa très belle surface et le fait qu’il corresponde à mes critères. Il était en effet possible d’y créer une troisième chambre tout en gardant une belle surface pour le salon.
Tout le gros œuvre, la plomberie, l’électricité et le chauffage étaient en bon état.
Il était affiché à 98k€ mais, sur tes bons conseils, j’ai fait une énorme négociation. L’accord de vente a été signé à 78k€. Il se trouve que le vendeur voulait se débarrasser du bien vite. Le fait d’avoir un accord écrit de la banque au préalable et de montrer que j’étais sérieux a suffi. Gros coup de chance sur ce coup là !
L’appartement est complétement loué et sur les rails depuis février 2022. Toute la partie recherche a été relativement facile. C’est sur la partie travaux que j’ai eu de grosses difficultés ! J’ai fini par être en litige avec un artisan.
As-tu hésité ?
Quelques éléments me faisaient douter, oui. Tout d’abord, la possibilité d’avoir un ravalement de façade dans les prochaines années, car quelques PV d’AG allaient dans ce sens. Aussi, du fait que le bien était en très mauvais état, j’avais peur de découvrir des choses par la suite qui me coûteraient cher (rénovation du toit, des tuiles, des velux, de la chaudière).
Et justement la plupart de ces craintes ont finalement été avérées. Il y a eu de grosses inondations dans l’appartement pendant les premières grosses pluies. Et j’ai finalement dû changer la chaudière un an plus tard car elle a lâché.
Qu’est-ce qui a fait que tu te sois lancé ?
Je me suis fait un tableau de risques avec toutes les solutions de mitigation en face, pour voir si j’avais des solutions si chacun des risques se matérialisait.
Par exemple, en cas de ravalement de façade, le vendeur me faisait cadeau de 5k du fonds travaux et le différé sur le prêt me permettrait d’y faire face. Si la chaudière lâchait, je pourrais la changer avec les facilités de paiement proposées par Engie (15 € par mois pendant 5 ans), ce qui limiterait la casse et l’impact sur le cashflow. Etc.
Comment est la copropriété ?
Pour l’achat, aucun problème. Les charges sont faibles et la copropriété est bien gérée. On a un super syndic. La rénovation du porche, avec son statut particulier, prend un peu de temps et suscite quelques coûts supplémentaires mais rien d’insurmontable.
Quels sont les chiffres complets de ton projet ?
- prix affiché : 98k€
- prix d’achat : 78k€
- frais de notaire : 7,7k€
- coût des travaux : enveloppe de 40k€ (j’ai finalement dû faire une rallonge de 15k€)
- montant emprunté : 127k€
- mensualité du prêt : 522 € (avec différé de 12 mois, puis 1 an de plus négocié suite au litige avec un artisan)
- loyer : 1050 € en location sur l’année, et un peu plus avec AirBnB l’été
- charges : en 2023, environ 14k€ tout compris (incl. mensualité, etc.)
- cashflow : entre 1k et 2k sur l’année
Comment s’est passée la recherche du financement ?
Ça m’a pris beaucoup de temps, deux mois je dirais. J’avais commencé avant d’avoir le bien et le projet finalisé. C’était dur et, au final, j’ai dû dire que c’était pour une résidence principale sinon ça ne passait pas en locatif.
Je voulais du 110 % et j’ai réussi à l’obtenir après avoir démarché quand même pas mal de banques (Caisse d’épargne et CIC). C’est donc un financement à 110% (sans apport), sur 25 ans, avec différé d’un an.
As-tu été embêté par rapport au DPE ?
Non, pas de sujet. Je n’avais pas de DPE de l’appartement (enfin si, mais il était vierge car pas de facture pour le calculer… la douille des DPE tu connais !).
Mésaventures pendant les travaux et litige avec un artisan
Que s’est-il passé pour que tu aies un litige avec un artisan ?
La partie travaux a été horrible. Mon artisan, un super compagnon du devoir, est tombé d’un toit une semaine après la vente définitive. J’ai dû trouver quelqu’un d’autre en urgence. J’ai finalement eu une recommandation d’un ami, qui s’est avéré être un escroc total. Malfaçon, mensonge sur l’avancement du chantier, dégradation du bien, la totale. Je suis encore en procès avec lui.
Il a fini par faire un abandon de chantier, j’ai été lésé sur le prix que j’avais payé par rapport à l’avancée des travaux et, surtout, j’ai dû retrouver quelqu’un pour reprendre le chantier et finir. Ça m’a couté 15k de plus. Presque 6 mois de retard pour tout finir. Je n’ai pu vraiment louer l’appartement que la rentrée septembre suivante par rapport à ce que je visais. Mais finalement, l’histoire se finit bien !
Et puis j’ai aussi eu de bonnes surprises sur ce projet : la négociation qui s’est bien passée, la relation avec le vendeur et la copropriété.
Qu’as-tu appris de ce litige avec un artisan ?
Il ne faut jamais se précipiter même lorsque des surprises arrivent. J’aurais dû prendre le temps d’avoir les bonnes garanties de l’artisan, et ne pas céder. J’étais paniqué et stressé du fait que mon artisan initial me lâche et qu’il fallait que les travaux commencent. Énorme erreur, j’aurais dû mettre en pause, négocier d’allonger le différé directement, et attendre qu’un bon artisan soit disponible.
Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?
Très fier ! Même si ça a été très compliqué émotionnellement, et surtout de faire le projet seul, sans aide extérieure. La fierté de m’asseoir dans le canapé à la fin des travaux et de me dire que je l’ai fait.
J’ai appris tellement de choses !! La pluridisciplinarité d’un investissement locatif, j’adore. Je suis curieux, j’aime apprendre de tout, et puis c’est du concret.
Gestion à distance et prochain investissement
Comment gères-tu ton investissement à distance ?
Je m’en occupe moi-même. Ce n’est pas très compliqué car je n’ai qu’un seul bien donc ça me prend quelques minutes par mois de faire la quittance et les comptes.
La difficulté, c’est que Troyes n’est pas un marché extrêmement tendu. Il y a du choix avec des biens de qualité pour de la colocation. La rentrée de septembre est donc vraiment un moment crucial. Il ne faut pas que je me rate à cette période-là, sinon il y a un gros creux jusqu’en février.
Dès fin juillet, je publie l’annonce et j’organise les visites. C’est la troisième année que je loue à des étudiants. En général, ils partent fin juin, ce qui fait que j’ai globalement deux mois d’été où je mets l’appartement sur AirBnb et Booking pour de la location courte durée et ça marche très bien. Ça me rapporte plus l’été en AirBnb que le reste de l’année en location normale.
Ce que j’aime beaucoup avec Booking, c’est qu’on peut automatiser énormément de choses : les réservations, l’envoi du premier message, les rappels pour accéder à l’appartement avec une boîte à clés, etc. La seule chose que j’ai à faire, c’est de gérer le ménage et les lessives. Je l’ai délégué à une auto-entrepreneuse que j’ai trouvée sur Le Bon Coin et qui fait ça pour avoir un complément de revenus. J’ai eu un peu de mal à trouver quelqu’un de bien pour faire cela, mais maintenant ça se passe vraiment très bien.
Est-ce que tu dois aller souvent sur place ?
Je vais à l’AG une fois par an pour me tenir au courant et vérifier que ça va dans le bon sens au niveau de la copropriété. J’y vais aussi pour faire l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée de la colocation.
Comment envisages-tu la suite ?
Je n’ai pas encore réinvesti mais je cherche à faire un investissement cette année ! J’aimerais un immeuble mais je n’ai pas assez de capacité d’emprunt encore… Je vais donc me relancer sur le même type d’investissement pour l’instant.
J’aimerais bien réinvestir à Troyes car je pourrai centraliser la gestion et les allers-retours, sans compter que c’est un marché que je connais. Cela étant dit, je trouve que ce n’est plus forcément aussi rentable maintenant pour faire le même type d’investissement. C’est plus difficile de trouver un bien pour faire une colocation rentable. Quand je fais les calculs sur les biens que je trouve, j’arrive à l’équilibre, à la limite, mais difficilement.
Donc il faudra peut-être que j’investisse ailleurs. C’est à voir, car Troyes représentait vraiment un bon compromis géographique pour moi qui habite Paris. C’est 1h20 en TER pour le moment, voire moins bientôt avec l’électrification de la ligne.
Merci pour ton partage, Thomas !
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