“Gestion locative à fuir ! Totalement nulle ! Déplorable ! Gestion désastreuse ! Ne gère rien du tout. La seule chose qu’ils n’oublient pas c’est de prélever leurs émoluments chaque mois.”
Avis Trustpilot sur la gestion locative des agences immobilières.
Les agences immobilières ont mauvaise réputation, en particulier pour la gestion locative. Pourtant, quand on n’est pas sur place, il faut bien déléguer à quelqu’un et les agences sont là pour ça. Mais s’il existait une meilleure solution ?
Dans l’immobilier, il y a un principe fondamental pour que la rentabilité que vous avez calculée se matérialise sur votre compte en banque : c’est le principe de l’excellence opérationnelle.
Aujourd’hui, je vous partage mes solutions pour que vous puissiez enfin dire ADIEU aux agences !
Car il y a un problème, et pas des moindres.
En confiant votre bien à une agence, vous vous dites que ce que vous déléguez, c’est la paperasserie, les trucs ennuyeux à faire mais qui ne demandent pas de compétence particulière, la gestion quoi. Et que ça ne va vous coûter que 7 à 10 % du loyer tous les mois.
Prenons l’exemple d’un loyer de 500 €, ça fait donc entre 35 et 50 € par mois. Vous vous dites que ça vaut le coup pour ne pas vous embêter à gérer vous-même toutes les formalités, les rendez-vous et les réparations.
Le truc, c’est que les agences ont une fâcheuse tendance à mentir par omission sur leurs tarifs. Et je me suis fait avoir comme tout le monde quand je démarrais dans l’immobilier et que j’étais jeune et naïf. En réalité, il y a des coûts cachés à plusieurs niveaux.
Le plus courant ? La relocation !
Vous le voyez dans ce comparatif d’agences immobilières, la relocation a un coût non négligeable, entre 7.5 % et 10 % du loyer annuel, voire plus quand la tarification dépend des mètres carrés.
Frais de gestion locative dans différentes agences immobilières. Source : Smartloc
Si on reprend l’exemple de notre loyer de 500 €, ça veut dire que chaque changement de locataire va vous coûter entre 450 et 600 € minimum.
Payer un mois de loyer pour une prestation où la personne a souvent le rôle d’un simple porte-clé, avouez que c’est fort.
Imaginez que vous ayez une relocation par an en moyenne (il y aura des années où vous n’en aurez pas et d’autres où vous en aurez plusieurs). Si on fait le calcul, on en est déjà à :
50 € par mois de gestion locative x 12 mois = 600 € annuels + 600 € d’honoraires de relocation. TOTAL = 1200 €.
Là, vous venez de comprendre qu’une gestion en agence va au minimum vous coûter le double de ce que vous pensiez ! Rien qu’avec un changement de locataire, vos frais de gestion ne sont plus de 10 % mais passent à à 20 % !
Pour moi, le calcul est simple. J’encaisse 20 000 € de loyers chaque mois. Avec une moyenne à 15 % pour rester conservateur, cela voudrait dire qu’une agence me coûterait au moins 3000 € par mois et potentiellement 5000 €.
Je peux d’ores et déjà vous dire que cela me coûte moins que ça par trimestre ! Autrement dit, le modèle que j’ai mis en place me coûte au moins 3 fois moins cher tout en me permettant d’avoir moins de vacance locative.
Le modèle que j’utilise me coûte au minimum 5 fois moins cher qu’une agence. Et vous allez comprendre exactement pourquoi.
Vous l’avez sûrement remarqué si vous avez déjà recouru à des agences : éviter la vacance locative ne fait pas partie de leurs priorités. En général, ils ne publient l’annonce que lorsqu’ils ont fait l’état des lieux de sortie du précédent locataire. Ils n’anticipent pas du tout les choses. Vous pouvez donc facilement perdre 3 semaines de loyer (c’est du vécu) à chaque changement de locataire, si ce n’est plus.
Si on fait le total, ça donne 1200 € de gestion et relocation + 375 € de perdus pour cause de vacance locative. Total 1575 €. Lissé sur l’année, ça fait 131 € par mois.
Vous voyez l’effet que ça peut avoir sur votre cashflow mensuel si, pour un loyer de 500 €, vous devez au moins sortir 130 € chaque mois pour la gestion. C’est un quart de vos revenus locatifs qui part uniquement dans la gestion. Et le pire, c’est qu’en location longue durée, il ne se passe pas grand-chose 9 fois sur 10. Ça fait cher pour pas grand-chose.
Sans compter que la plupart des agences gèrent mal. Il y a peu ou pas de communication avec le propriétaire, aucune anticipation comme je vous le disais, et ça forcément, ça engendre des tas d’imprévus. Et quand c’est le cas, devinez qui doit payer….
J’ai des amis qui avaient leur bien en agence. Après plusieurs mois de vacance locative, l’agence trouve enfin un locataire. Au moment de l’état des lieux et de la remise des clés, ils se sont rendu compte que le fournisseur d’énergie avait fermé le compteur car le bien était resté vide plusieurs mois. Ça, c’est typiquement un manque d’anticipation de la part de l’agence, alors que c’est eux qui gèrent et qu’ils sont payés pour ça. Le résultat pourtant, c’est que le nouveau locataire a dû passer plusieurs nuits à l’hôtel et que la facture a été payée pour moitié par les propriétaires. L’agence s’est complètement dédouanée.
Pourtant, la gestion, c’est vraiment la clé de la réussite dans l’immobilier. Quand on regarde la vie d’un projet, on a tendance à croire qu’on a fait le plus dur une fois qu’on a trouvé le bien, qu’on a obtenu le financement, qu’on a fini les travaux et qu’on a enfin mis le bien en location. Alors qu’en réalité, bien acheter, c’est juste la base, le préalable, mais c’est l’excellence opérationnelle qui va véritablement faire la bonne affaire.
Et vous savez quoi ? On n’a pas encore touché le fond !
Dites-moi dans les commentaires si vous avez vécu cette situation : l’agence met souvent 10 à 20 % des loyers de côté pour payer les dépenses éventuelles à venir. De base, vous ne pouvez compter que sur 80 % du montant du loyer !
Vous comprenez bien pourquoi il faut avoir un écart significatif d’au moins 30 % entre la mensualité de remboursement du prêt et le loyer. Avec 80 % du loyer il ne vous reste que 10 % pour régler les charges et les dépenses avant de payer le prêt.
Et ça, c’est avant les 20 % que vous coûte la gestion en elle-même.
Si vous n’avez pas anticipé ce point, vous vous retrouvez à piocher systématiquement dans votre épargne ou sur vos autres revenus pour payer le prêt.
Et il y aura même des mois où vous aurez la surprise de découvrir sur votre relevé non pas 80 % du loyer mais 50 % ou 0. Personne ne vous aura prévenu que le locataire n’a pas réglé son loyer.
Récapitulons : vous avez de base jusqu’à 25 % de vos revenus locatifs qui partent en gestion pour que Jean-Michel puisse ouvrir la porte avec son porte-clé.
Vous rajoutez à cela les charges de copropriété, les réparations, la taxe foncière, le prêt immobilier et la fiscalité éventuelle si vous n’avez pas ma formation sur la SCI.
Au final, vous perdez de l’argent tous les mois, vous n’atteignez pas vos objectifs de cashflow, vous avez l’impression que tout ce qu’on vous a dit sur Internet était faux et que l’immobilier ne vous permettra pas d’atteindre votre rêve de liberté financière.
Ce que font la plupart des propriétaires au bout d’un certain temps, c’est qu’il change d’agence en espérant que la prochaine soit mieux. Il peut évidemment arriver que cela se passe bien pendant un temps, ce qui est quand même la moindre des choses, mais le prix à payer reste le prix fort.
Et puis un jour, vous vous rendez compte que l’agence n’a pas effectué les réparations nécessaires pour maintenir le bien en bon état. Elle n’a pas non plus exigé des locataires qu’ils fassent l’entretien ou payent les réparations qui leur incombaient. Résultat : vous vous retrouvez à devoir mettre un bon billet sur la table pour remettre votre bien en état et permettre sa remise en location.
Ce que je vous dis là, c’est du vécu ! Je vous en avais parlé dans ma vidéo sur mon premier appartement, à Lyon, où j’étais retourné pour la première fois depuis plusieurs années. Je vous avais montré dans quel état je l’avais récupéré et les arguments délirants de l’agence pour justifier le manque d’entretien.
Bref les agences ont, pour la très grande majorité d’entre elles, démontré leur incompétence, leur manque de fiabilité, voire leur malhonnêteté. Mais alors comment faire ?
Si tout cela arrive, c’est parce que la gestion n’est pas la priorité des agences. Vous avez une seule personne qui gère 200 lots ou plus.
Pour vous, cette location est hyper importante. C’est un pas de plus vers votre liberté financière. Vous avez sué pour obtenir le financement, pour trouver les artisans, pour que les travaux soient finis à temps, etc. Vous êtes hyper investi financièrement et émotionnellement. Mais pour l’agence, vous n’êtes qu’un propriétaire parmi d’autres, et votre bien, c’est un bien parmi des centaines.
La raison pour laquelle la gestion n’est pas particulièrement valorisée dans les agences, c’est que ce n’est pas ce qui rapporte gros. C’est pour ça qu’ils vont y consacrer le minimum de ressources possibles. Ce qui rapporte de l’argent, c’est la vente. Du coup, les bons agents – les MVP – ne font pas de la gestion, ils font de la transaction.
Si l’agent immobilier veut sa Porsche un jour, ce n’est pas en louant des appartements à 500 € le mois qu’il va y arriver. La location n’est pas sa priorité.
Alors vous allez peut-être me dire “bah pourquoi est-ce que les agences s’embêtent à faire de la gestion dans ce cas-là ?”.
Tout simplement parce que c’est une activité stable et prévisible, qui permet à l’agence de survivre dans les moments où il y a peu de ventes.
Et puis après il y a des conflits d’intérêt. C’est du vécu aussi : j’avais des biens dans une agence dont le patron avait également une boîte de travaux. Et j’avais remarqué que l’agence faisait très facilement intervenir ladite boîte pour remettre à neuf des choses qui auraient pu être réparées à moindre coût. Ou qu’elle me facturait à moi des prestations pas forcément nécessaires.
En tant que propriétaire, vous n’avez pas forcément le contact du locataire. Ce n’est pas vous qui communiquez avec lui. Et si en plus vous êtes loin, vous n’êtes plus du tout en charge.
J’ai aussi eu le cas où l’agence faisait intervenir une société extérieure pour faire les états des lieux. Certes, ils étaient très bien faits mais ils étaient surtout facturés !
En confiant la gestion de votre bien à une agence, vous déléguez intégralement le contrôle. Tout le problème est là.
Si vous ne voulez rien avoir à faire, je vous conseille plutôt de prendre des parts de SCPI. Ça marche bien, c’est bien géré, et vous êtes tranquille. Vous pouvez aussi prendre des parts de bien immobilier sur la blockchain.
Par contre, si vous voulez faire de l’immobilier en direct, n’abandonnez le contrôle sous aucun prétexte. Je ne vous dis pas que vous devez tout faire vous-même, au contraire. Je l’ai souvent dit : il ne s’agit pas de vous créer un deuxième job. Mais il y a une différence de taille entre déléguer et abandonner le contrôle.
Ça fait 10 ans que je gère l’essentiel de mon patrimoine de plus de 40 lots sans agence et à distance. J’ai mis au point le processus à suivre et les moyens pratiques. Et je peux vous dire que j’ai très peu de jours de vacance locative avec ce processus.
Voici un tableau que je tiens à jour chaque année avec mes statistiques de changement de locataire.
On constate immédiatement un nombre de changement de locataires assez inquiétant en 2021. Il est difficile de tirer des conclusions à long terme sur cette période post-Covid. Il semble que les gens aient accéléré leur changement de vie cette année-là. Avez-vous fait le même constat ? Quoi qu’il en soit, on est revenu à la normale l’année suivante.
Chaque année, j’ai donc environ 15 à 20 renouvellements de locataires sur mon parc, soit à peu près la moitié. Cela concerne en priorité les petits logements et les colocations, où les gens restent beaucoup moins longtemps.
Regardez le nombre de jours de vacance sur mon patrimoine complet pour l’année. Vous voyez que c’est entre 60 et 100 jours au total. Rapporté au nombre de relocations, cela prend en moyenne entre 2 et 6 jours pour retrouver un locataire.
Dans mon cas, ce sont les colocations qui sont les plus difficiles à relouer. C’est ce qui compte pour plus de la moitié des jours de vacance. Je suis en train de changer de stratégie en la matière. L’essentiel des autres logements, je les reloue le jour même ou dans la semaine qui suit au plus tard.
Je suis plutôt satisfait du résultat. L’objectif désormais, c’est de continuer à améliorer ces chiffres grâce au processus que j’ai mis en place.
D’ailleurs, j’ai préparé un contenu où j’explique toutes mes méthodes de travail. J’y détaille le coût de ma gestion locative indépendante et ça va vraiment vous surprendre.
Vous y découvrirez ma méthode exacte, les processus, tous les documents que j’utilise au quotidien et bien d’autres choses.
Vous verrez que chaque relocation me coûte beaucoup moins cher qu’avec une agence et que je n’ai pas de frais de gestion fixes.
Pour en savoir plus sur ce programme Adieu Agence, cliquez ici.
Vous êtes face à deux grandes situations quand vous remettez un bien en location : zone peu tendue, style petite ville, ou zone tendue, style grande ville où les biens sont très recherchés.
Typiquement, dans les zones peu tendues, les locataires ont un peu moins de moyens. Ils n’ont pas trop envie de donner un demi-mois ou un mois de loyer à un agent venu ouvrir la porte. Ça les rebute. Ils vont préférer louer à un propriétaire en direct, ça leur coûtera bien moins cher. Si vous faites de la gestion indépendante, vous êtes beaucoup plus attractif.
Et dans les grandes villes, c’est le raisonnement inverse. Vous avez des candidats à la pelle, de très bons profils, plein de solutions alternatives qui existent (comme les agences en ligne). Pourquoi payer des frais d’agence classique alors qu’il n’y a aucun travail de recherche et de sélection à faire ?
La gestion indépendante avec les bons processus, ça marche. J’avais fait une vidéo où je vous expliquais que je consacre 6 heures par mois à la gestion des biens qui me rapportent 20 000 € de loyers.
Le reste, c’est délégué. Mais je garde la responsabilité et le contrôle de ce qui est fait, selon le processus que j’ai mis en place.
L’idée de la gestion indépendante, c’est d’atteindre cette excellence opérationnelle dont je vous parlais. Concrètement, ça veut dire réduire voire carrément éliminer la vacance locative, avoir un bien toujours en bon état, attirer et sélectionner les bons locataires, avoir des changements de locataires fluides, une relocation rapide, et limiter au maximum les dépenses imprévues.
C’est difficile à quantifier mais si l’agence envoie un artisan à chaque fois que le locataire l’appelle, vous êtes facturé au moins 100 € à chaque fois juste pour que l’artisan aille voir. À force, cela coûte cher.
Dans un modèle de gestion locative indépendante, vous n’allez pas payer 250 € un changement de robinet. Cela vous coûtera moitié moins, et vous faites donc des économies substantielles.
Vous avez par exemple ce témoignage d’un investisseur qui dit “Je gère une vingtaine de biens à distance et je pars bientôt en road trip”.
Vous voyez que la gestion indépendante ne l’empêche pas de partir en vacances.
Et cet autre investisseur qui explique qu’il a fait de la gestion à distance pendant 5 ans, que ça lui coûtait 5% des loyers, que la personne à qui il avait délégué cela gérait tout, y compris les petites réparations et que ça reste la meilleure méthode de gestion selon lui.
Et puis je me souviens aussi du témoignage d’Anémone, qui vit en région parisienne et qui gère à distance ses colocations à Orléans et à Nantes. Je vous mets le lien vers son étude de cas si ça vous intéresse.
Imaginez que vous ayez un locataire sérieux, aucun incident de paiement. À son départ, il vous rend un logement propre et prêt à être reloué directement. Et d’ailleurs, le nouveau locataire emménage le jour-même et vous n’avez donc aucune vacance. C’est hyper satisfaisant d’optimiser le rendement de votre investissement ainsi que le temps et l’énergie que vous y consacrez.
Je vous propose donc de vous partager 3 astuces pour y parvenir vous aussi.
La première astuce, c’est de déléguer la gestion sur le terrain, idéalement à une personne qui ne vient pas de l’immobilier. Comme ça vous êtes sûr que votre gestionnaire n’aura pas toutes les mauvaises habitudes des agences et qu’il n’aura pas non plus des tonnes de lots à gérer.
On a tous horreur du discours mielleux d’un agent immobilier. On sent tous à 2 km le bullshit d’un agent. C’est vraiment le dernier truc que vous voulez mettre en place. Au contraire, vous apprécierez de travailler avec quelqu’un de naturel au contraire.
Vous n’avez pas besoin de salarier cette personne et ni d’avoir un gros patrimoine pour que ça marche. Et c’est faisable même si vous n’avez qu’un seul appartement à louer.
Le principal avantage, c’est que vous allez pouvoir former la personne à VOTRE manière de travailler. Vous allez pouvoir prendre de la hauteur et gérer vos biens comme si c’était une petite entreprise. Vous allez travailler SUR votre business, et pas DANS votre business. La partie terrain, vous la déléguez selon le processus que VOUS avez défini.
Vous comprenez bien la différence : avec une agence, vous subissez un processus qui est loin d’être optimal. Vous n’avez aucun regard sur ce qu’ils font et comment. Quand vous recevez le coup de téléphone ou la facture, il est déjà trop tard.
Alors qu’avec la gestion indépendante, c’est vous qui définissez votre processus optimisé et votre gestionnaire sur le terrain n’a plus qu’à le mettre en application.
La deuxième astuce, c’est d’avoir un processus de relocation optimisé. Pourquoi peut-il y avoir plusieurs semaines de vacance locative quand l’agence gère ? Parce qu’ils attendent parfois le départ du locataire pour commencer à mettre en annonce.
Ils partent du principe que la vacance locative fait partie du jeu. Alors que non en fait. Vous n’avez pas d’argent à perdre bêtement comme ça. Voici mon processus de relocation optimisé :
La première pièce de ce processus, c’est que votre gestionnaire récupère le courrier. Il va ainsi pouvoir saisir les dates de préavis et de départ dans votre système de gestion.
Environ un mois avant le départ du locataire, il va réaliser une pré-visite d’état des lieux.
Le but ? Déterminer si l’appartement est visitable et signaler au locataire les réparations à faire. On lui transmet la grille de vétusté et la liste des éléments qui lui ont été fournis lors de la signature du bail.
Le gestionnaire se chargera de vérifier que le locataire a bien remis le bien en état. S’il y a des travaux qui m’incombent, le gestionnaire fait faire des devis. Si c’est un secteur qu’on connaît et un artisan validé, on ne fait qu’un seul devis.
C’est l’un des éléments clé du processus. Parce que, normalement, comment ça se passe ? Typiquement, l’agence va se rendre compte de l’état du bien lors de l’état des lieux de sortie, ou à la limite lors des premières visites s’ils ont un peu anticipé la relocation. Ce n’est pas la bonne manière de faire.
Il y a une astuce qui change complètement la donne et que je réserverai aux membres du programme.
La pré-visite permet à votre gestionnaire d’aller constater l’état du logement et de dire au locataire tout ce qu’il doit réparer. Ça vous permet aussi d’identifier s’il y a des travaux à effectuer. Enfin, cela vous permet de déterminer si le bien est montrable à de futurs candidats. Si c’est le cas, vous pourrez mettre le bien en annonce immédiatement. Cela vous permettra de commencer les visites pour anticiper le départ de votre locataire.
Avec mon gestionnaire, on fait le maximum pour que le nouveau locataire emménage dès le départ du précédent locataire. Et on y parvient très souvent grâce à cette pré-visite de sortie.
Ne faites pas comme une agence. Si vous attendez le jour du départ pour constater qu’il faut faire venir un artisan, vous allez perdre 15 jours en un claquement de doigt.
Si vous avez des biens en agence, vous avez sûrement constaté le catastrophisme ambiant qui y règne. Ça ne concerne évidemment pas toutes les agences ni tous les agents, mais c’est malheureusement l’écrasante majorité des cas.
L’excellence opérationnelle est essentielle et la bonne nouvelle, c’est que c’est assez facile à mettre en œuvre. N’oubliez pas : pour réussir votre investissement et que celui-ci soit rentable, n’abandonnez jamais le contrôle !
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