Trouver un bon locataire pour le bien qu’on a acheté et rénové au prix de beaucoup d’efforts. Voilà une question qui occupe l’esprit des propriétaires, en particulier si vous faites de la location nue, de la location meublée longue durée ou encore de la colocation. Pour de la location courte durée, ce n’est pas vraiment applicable.
Une fois que vous avez fait tout le travail de choisir votre bien, d’imaginer comment l’améliorer, de le financer et de le rénover vient la mise en location. Votre objectif : avoir un bon locataire. Qu’est-ce qu’un bon locataire ?
C’est un locataire qui va rester le plus longtemps possible et, surtout qui ne va pas créer de problèmes. Un locataire sérieux, qui va payer régulièrement son loyer et dont vous n’allez pas entendre parler, dans l’idéal.
Il faut vraiment que vous visiez cet objectif. Vous le savez, je détiens et gère plus de 40 lots donc j’ai du recul sur ce sujet. Et je vois bien que selon les locataires qu’on a mis en place et les erreurs qu’on a pu faire dans le sélection, la sanction est immédiate derrière ! Le locataire vous appelle toutes les semaines, envoie des mails, demande des trucs qu’il ne devrait pas demander, etc.
Dans ce cas-là, il y a un petit peu de rééducation du locataire à faire, en quelque sorte ! Il est bien évident que tous les locataires ne sont pas comme ça et que ce sont des exceptions. Mais ces exceptions-là, avec leurs coups de fil intempestifs, peuvent rapidement devenir ennuyantes.
C’est pourquoi il faut être prudent. Voici donc quelques précautions à prendre pour trouver le locataire idéal.
8 conseils pour trouver un bon locataire
Conseil nº1 : soignez l’annonce
Même pour un appartement peu cher et sans luxe, il est important de prendre de belles photos. Aujourd’hui, vous pouvez faire des photos correctes facilement et les retoucher pour qu’elles mettent en valeur votre bien. Si vous ne savez pas le faire, il faut que vous appreniez. Ou sinon, vous pouvez faire appel à un professionnel. Ça coûte de l’argent donc ce n’est pas forcément intéressant, surtout pour de la location longue durée, mais c’est une option.
Il faut ensuite bien rédiger l’annonce afin de mettre en avant les atouts de votre bien. Attention cependant à ne pas rédiger comme un agent immobilier ! Je n’ai rien contre les agents immobiliers et je travaille avec de très bons agents mais il faut bien reconnaître qu’on repère leurs annonces à 10 kilomètres ! Quand on lit la description, soit c’est très incomplet, soit c’est bourré de superlatifs un peu ridicules. Ne faites pas pareil. Ça ne met pas en avant l’annonce et ça n’apporte rien.
Conseil nº2 : jaugez le candidat avant la visite
Avant même de faire la rencontre du locataire potentiel, celui-ci sera sûrement entré en contact avec vous. À l’écrit, vous aurez une idée de la manière dont il s’exprime, de l’orthographe et de la formulation. Par téléphone, vous pourrez aussi apprécier le comportement du candidat et sa manière de s’exprimer.
Que ce soit par email ou par téléphone, portez une attention particulière aux questions posées et à la logique de ces questions. Je vous donne un exemple de question qui accentue tout de suite ma vigilance. Certains de mes logements sont plutôt situés en campagne. Quand des locataires potentiels me demandent s’ils peuvent se rendre en bus à tel ou tel endroit, je me méfie pour deux raisons. La première, c’est qu’ils ne font même pas les recherches par eux-mêmes, donc ils ne sont pas très débrouillards. Vous risquez d’être appelé pour un oui ou pour un non.
De plus, j’en déduis que le candidat n’a pas de véhicule, ce qui est souvent contraignant quand on habite à la campagne. Cela peut donc vouloir dire que la personne n’a pas les moyens d’avoir une voiture. Ça n’est pas bon signe.
Conseil nº3 : fiez-vous à votre ressenti lors de la visite
Que vous réalisiez la visite vous-même ou que ce soit un gestionnaire que vous avez formé et en qui vous avez confiance, il faut jauger la personne et bien faire attention à comment elle se comporte. Vous vous êtes fait une idée lors des contacts préalables : la visite vient ou non confirmer votre ressenti.
C’est difficile de quantifier un comportement. Donc pour moi, le ressenti prime sur tout le reste pour trouver un bon locataire. J’ai fait l’erreur une fois de ne pas me fier à mon ressenti. J’ai loué un appartement à une personne qui avait un dossier correct et s’exprimait bien mais qui semblait vraiment casse-pieds. Et ça n’a pas loupé ! Elle pinaillait sur tout. Autant vous dire que j’ai été très content quand cette personne est partie du logement et qu’on a mis quelqu’un de moins embêtant à la place !
Conseil nº4 : rencontrez toutes les personnes qui vont habiter votre bien
Si vous louez à un couple, vous devez rencontrer les deux personnes. Là, il ne s’agit pas juste de trouver un bon locataire mais de vérifier que les deux vous font bonne impression. J’en ai fait l’expérience ! J’ai eu le cas d’un couple intéressé par un de mes appartements. L’une des deux personnes était venue faire la visite accompagnée de sa mère. Elle était très polie, gentille et la visite s’était très bien passée. Le souci, c’est qu’une fois l’appartement loué, on s’est rendu compte que, pour le conjoint, c’était une toute autre histoire.
Pour des raisons évidentes, je ne vais pas rentrer dans les détails ici. Disons juste que ce n’était pas quelqu’un qu’un propriétaire a envie d’avoir parmi ses locataires. Il a causé des problèmes. Ça a commencé dès le jour de la remise des clés, avec le défilé des potes (le genre qu’on n’a pas envie d’avoir dans son bien immobilier non plus).
Bref, heureusement que la situation a pu se résoudre au final et qu’ils sont partis sans faire trop de difficultés. Mais c’était une bonne leçon : toujours rencontrer toutes les personnes qui vont habiter le logement. C’est important de pouvoir les jauger toutes et de ne pas se fier à une seule personne.
Conseil nº5 pour trouver un locataire sérieux : jetez un œil aux réseaux sociaux
Je ne l’ai pas fait, mais je sais que certains propriétaires le font et que ça donne des résultats pour le moins…. intéressants ! C’est de regarder le profil des candidats sur les réseaux sociaux. La plupart des gens laissent leurs profils publics, ce qui permet de voir assez facilement ce qu’ils y partagent.
Cela permet de confirmer si le visage montré pendant la visite est cohérent avec ce qui est publié sur les réseaux. Je vous assure qu’il y a parfois des surprises. Vous pouvez finir par vous dire qu’il est préférable que telle ou telle personne n’habite pas votre bien !
Essayez de choisir des personnes qui ne vont pas causer de problèmes et n’ont pas d’habitudes qui peuvent dégénérer.
Le but, ce n’est évidemment pas de juger de manière complètement arbitraire. C’est au contraire d’être sur du factuel et sur des éléments de comportement. Et ce, afin de filtrer les personnes dont le comportement va poser problème.
Avec ces précautions, l’essentiel est couvert. Vient ensuite l’analyse du dossier et les garanties à prendre pour le paiement du loyer.
Conseil nº6 pour trouver le locataire idéal : analysez soigneusement le dossier
Sachez que vous ne pouvez pas demander n’importe quel document à vos locataires potentiels. Depuis 2015, il existe une liste fixée par la loi de pièces justificatives autorisées et interdites dans les dossiers de location. Veillez donc à ne pas enfreindre la loi, évidemment !
Liste des pièces justificatives interdites dans un dossier de location. Source : Gérer seul ma gestion locative
Si un candidat ne vous fournit pas tous les documents que vous avez demandés, c’est rédhibitoire. Personnellement, je demande une pièce d’identité, un justificatif de salaire ou de revenus, le dernier avis d’imposition et un justificatif de domicile. Et je demande les mêmes pièces au garant. Selon la situation de la personne, je peux accepter des documents équivalents. Mais je refuse systématiquement les candidatures où le locataire potentiel n’a pas de bonne explication pour ne pas fournir un document demandé et ne fournit pas de justificatif équivalent.
Soyez particulièrement vigilant et vérifiez bien la véracité des documents. Je n’ai pas rencontré ces problèmes graves personnellement, mais je sais que certains propriétaires ont dû faire face à la falsification d’identité, par exemple. Autrement dit, le locataire a loué leur bien en justifiant d’une identité qui n’était pas la sienne.
Autre problème grave : la falsification de l’avis d’imposition pour mentir sur son niveau de revenus. C’est pourquoi vous avez une référence sur l’avis d’imposition qui vous permet d’en vérifier l’authenticité sur le site du gouvernement.
Un candidat malhonnête pourrait aussi vous fournir les pièces d’un garant qui n’existe pas. Il est donc important de prendre contact avec le garant et de bien vérifier que son identité correspond à ce qui vous a été fourni.
Encore une fois, et ça vaut pour tous les cas désagréables et ennuyeux que je vous partage ici, ce genre de locataires potentiels constitue une exception. Mais quand ça vous arrive, c’est très embêtant. Alors mieux vaut prendre toutes vos précautions pour vous prémunir de démarches plus complexes derrière.
Conseil nº7 : demandez des revenus qui permettent de payer confortablement le loyer
Je ne suis pas sur un mode où j’exige des revenus à la hauteur de 4 fois le montant du loyer, comme pourraient le faire certaines assurances loyers impayés. Je cherche juste à m’assurer que le candidat soit à l’aise pour payer son loyer. Donc je demande à ce que les revenus soit 2.5 fois supérieurs au montant du loyer.
Ainsi, j’ai refusé récemment la candidature d’une personne dont les revenus s’élevaient à 1.000 € alors que le loyer était de 500 €. Je ne trouvais pas logique pour ses finances personnelles de lui louer un appartement représentant la moitié de ses revenus.
Une petite mise en garde toutefois : le revenu d’un locataire n’est pas un gage déterminant de bonne qualité.
Comme je vous le racontais dans l’anecdote du locataire pinailleur, les revenus ne font pas toute la qualité d’un dossier. Vous n’avez pas forcément intérêt à sélectionner le locataire avec les meilleurs revenus.
Il arrive parfois que des personnes aux revenus particulièrement élevés soient aussi animées d’un sentiment de supériorité, ce qui en fait des locataires difficiles. J’insiste sur “parfois”. Il est bien évident que cela ne concerne pas tous les candidats aux meilleurs revenus. Là encore, c’est surtout un rappel de ce dont nous parlions plus haut. À savoir qu’il est important de vous fier à votre ressenti lors des contacts que vous aurez ensemble. Cette personne vous prend-t-elle de haut ? Son attitude envers vous est-elle correcte ? Avez-vous le sentiment qu’elle puisse s’autoriser des comportements hors cadre dans votre appartement et profiter de son statut ?
Conseil nº8 pour trouver un locataire sérieux : exigez systématiquement un garant
Pour éviter les loyers impayés, l’astuce la plus simple c’est d’exiger un garant dans tous les cas. Ça peut être via un dispositif de l’État comme Visale ou une personne qui se porte garante pour votre locataire via un acte de cautionnement.
Peu importe les revenus du locataire ou le montant du loyer, ayez toujours un garant. Cela vous évitera 90 % des problèmes d’impayés. En effet, quand les problèmes d’impayés surviennent-ils ? Quand vous avez un locataire qui arrête de payer son loyer et personne tenu de prendre le relais. Vous vous retrouvez seul face au problème et à votre locataire, sans tiers vers qui vous tourner (et contre qui vous retourner).
Un locataire peut rencontrer des difficultés dans sa vie personnelle ou des changements dans sa vie professionnelle. Quand ce sont des bouleversements importants, la personne peut être tellement noyée dans ses problèmes que le paiement en retard de son loyer devient le cadet de ses soucis. En attendant, vous avez besoin d’être payé pour faire face aux dépenses de votre bien, notamment votre mensualité bancaire. Avoir un garant pour votre locataire vous protège et aide aussi énormément le locataire. En effet, ça va le motiver à continuer de payer ses loyers. Ou en tout cas, ça va l’encourager à faire le maximum et à être proactif pour communiquer avec vous et trouver des solutions.
J’ai aussi une membre de ma formation qui demande à ses locataires de prendre une assurance loyers impayés à leur charge. C’est une manière de trouver un bon locataire aussi, car ça lui permet de tester la motivation et le sérieux des candidats.
Que faire si votre locataire est problématique ?
Grâce à toutes ces précautions, j’ai beaucoup moins de surprises dans les locataires que je mets en place. Comme je vous le disais, j’ai essuyé quelques plâtres par le passé, mais heureusement rien de jamais très grave.
Il ne faut donc pas hésiter à redoubler de prudence et à bien faire les vérifications pour vous assurer de trouver un bon locataire. Parce qu’une fois que le contrat de bail est signé, on ne peut pas changer d’avis et facilement dire aux personnes qu’on revient en arrière. Si les locataires refusent, ils sont dans leur droit.
Personnellement, j’ai pu rattraper des situations qui auraient pu fortement dégénérer en négociant avec les locataires pour qu’ils quittent le logement, quand je ne souhaitais pas qu’ils restent. La plupart du temps, ils ont accepté, parce que c’était aussi dans leur intérêt.
Donc si vous vous retrouvez avec un mauvais locataire, pensez à négocier son départ. Vous perdrez peut-être un peu d’argent, mais vous pourrez rapidement mettre un nouveau locataire sérieux dans votre bien. Et vous éviterez d’éventuels frais de justice ou des dommages causés au bien.
Un exemple de négociation avec le locataire : lui proposer de partir sans payer le dernier mois de loyer et prendre à votre charge le coût du camion de déménagement pour l’aider à déplacer toutes ses affaires dans un nouveau logement. Si c’est gagnant-gagnant, votre locataire a plus de chances d’accepter de partir rapidement.
Conclusion pour trouver un bon locataire : développez votre œil !
Vous verrez qu’au fur et à mesure des locations, vous allez vite développer votre analyse du comportement humain. Moi, j’ai suivi une formation accélérée, en quelque sorte, car avec tous mes lots, je peux avoir entre 5 et 10 changements de locataires par année scolaire.
Quand c’est comme ça, l’expérience rentre vite !
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Commentaires 2
De très bons conseils que j’ai pu appliquer lors de la recherche de mon premier locataire. Bon, pas de chance, j’avais un bon ressenti, mais j’ai récupéré le studio dans un mauvais état de propreté.
Déjà le fait de rénover un logement et d’en faire quelque chose de propre et niquel aide à faire un premier trie, car on a plus de chance d’attirer la bonne personne.
Ça m’est déjà arrivé de récupérer un appartement vraiment sale : le ménage est déduit de la caution 🙂