artisan sur un chantier

Investissement locatif : 7 conseils pour réussir ses travaux de rénovation

Michael Réussir les travaux Laissez un commentaire

Vous avez trouvé la bonne affaire, obtenu le financement et finalisé l’acquisition. Vient maintenant l’étape des travaux de rénovation. Et une question qui taraude les investisseurs : comment réussir ses travaux ? Et quelles sont les précautions à prendre pour éviter les déconvenues ?

À ce jour, j’ai fait rénover une vingtaine d’appartements. C’est-à-dire que la moitié de mon parc immobilier est entièrement rénové. J’ai dépensé plusieurs centaines de milliers d’euros dans ces travaux. Ce faisant, j’ai acquis pas mal d’expérience en la matière.

Voici donc les points clés de ce qui fonctionne et de ce qu’il faut éviter de faire quand on travaille avec des artisans pour rénover des biens immobiliers.

Conseil nº1 pour réussir ses travaux : Trouver un artisan qui comprend l’approche des investisseurs locatifs

C’est important de trouver un artisan qui comprend que vous êtes investisseur. C’est la base. Il y a pas mal d’artisans qui travaillent pour des particuliers et qui ont peut-être moins l’habitude de travailler avec des investisseurs. Ils peuvent avoir envie d’utiliser un certain standing pour les matériaux ou pour le choix du mobilier. Vous allez très vite vous rendre compte si l’artisan comprend que vous faites de la location.

Évidemment, tout dépend aussi du niveau de finition que vous visez. Selon le type de projet, ça peut être adapté. Mais il faut dans tous les cas que l’artisan comprenne rapidement vos attentes. Et cela veut dire que vous devez être en mesure d’expliquer clairement ce que vous voulez et de vérifier que l’artisan a bien compris.

Si non, et j’ai vu le cas plein de fois, vous risquez de vous retrouver avec un artisan qui veut poser une cuisine à 8.000 € pour une location. Ça ne va pas le faire du tout ! Et dans ces cas-là, ce n’est même pas la peine d’essayer de travailler avec cet artisan. Il n’aura sûrement pas la flexibilité de s’adapter à un nouveau modèle, qui n’a rien à avoir avec son travail habituel.

Conseil nº2 pour réussir ses travaux : Demander un devis le plus précis possible

Pour pouvoir comparer les prix…

C’est important d’avoir un devis le plus précis possible, avec les références des matériaux. Pour prendre un exemple, si le devis indique “peinture murs” sans plus, vous ne connaîtrez pas la qualité de la peinture utilisée, combien de couches seront nécessaires, si la préparation du support est prévue, etc. Vous ignorerez donc le travail et l’effort requis. Et vous ne pourrez pas évaluer si le prix proposé est correct ni comment il se positionne par rapport à d’autres devis.

En plus, il y a un élément un peu contre-intuitif qui peut vous compliquer la tâche : j’ai souvent rencontré de bons artisans qui n’étaient pas forcément les meilleurs dans l’établissement des devis. Les descriptions dans leurs devis n’étaient pas très précises mais ils proposaient de bons prix et travaillaient très bien.

Là, c’est à vous de voir si vous voulez prendre le risque ou pas. C’est aussi une question de personnalité. Si vous voyez bien que l’artisan est rigoureux mais que ce n’est pas son truc de passer deux heures à l’ordinateur à établir un devis détaillé, c’est à vous de voir.

Mais hormis ce genre de cas, il vaudra mieux demander un devis le plus précis possible pour pouvoir comparer.

Et d’ailleurs, petit conseil en particulier si vous démarrez et que vous n’êtes pas encore très à l’aise avec les travaux : je vous invite à faire venir plusieurs artisans. Vous obtiendrez ainsi plusieurs devis et vous pourrez comparer.

… et les solutions techniques proposées

Sachant que l’objectif n’est pas de prendre le moins cher, car ce n’est généralement pas le meilleur. Il s’agit plutôt de voir les différentes solutions techniques que les artisans proposent. Car il peut y avoir de grosses différences sur le coût final et les finitions.

Pour reprendre mon exemple de la peinture, imaginez qu’il y ait une tapisserie. Peut-être qu’un artisan dira qu’il va détapisser, reboucher, enduire et lisser. Tandis qu’un autre dira qu’il va coller une toile par-dessus et repeindre directement. La deuxième solution technique prendra peut-être moins de temps, donc ça donnera un autre tarif et peut-être aussi une qualité de finition différente.

 

Conseil nº3 pour réussir ses travaux : Estimer l’autonomie et la capacité de jugement de l’artisan

Il est important de décerner chez un artisan son goût et son autonomie. Pour moi, ce sont deux critères assez importants. En ce qui concerne le choix des couleurs, je préfère choisir moi-même. Car en fonction de son âge, l’artisan aura plus ou moins un goût adapté à ce qui se fait aujourd’hui. Mais c’est important qu’un artisan ait de l’autonomie pour les décisions qu’il peut être amené à prendre pendant les travaux. Et c’est d’autant plus vrai quand on n’habite pas sur place.

J’ai eu tous les cas.

  • L’artisan pas très communiquant, qui va tout décider tout seul sans forcément tenir compte de vos critères. Et sans même vous passer un coup de téléphone. Le risque, c’est que vous n’auriez peut-être pas fait comme cela et il sera trop tard pour revenir en arrière quand vous le découvrirez.
  • Il y a ceux qui ont extrêmement bien compris ce que vous voulez. Ils peuvent prendre les décisions sans vous en parler. Vous savez que ce seront les bonnes.
  • Et enfin, vous avez les artisans qui vont vous appeler avant de prendre des décisions. Vous allez pouvoir échanger facilement.

Vous allez donc adapter le suivi de votre chantier à l’autonomie de l’artisan. S’il vaut mieux que l’artisan ne décide pas trop de choses tout seul, vous allez faire un suivi très précis et bien lui préparer son travail. Si vous avez une bonne relation avec votre artisan et confiance en ses choix, vous pourrez lui laisser beaucoup plus de latitude.

Différences entre l'architecte et le chef de chantier

Différents rôles : l’architecte, l’architecte d’intérieur, le planificateur d’espaces et le chef de chantier. Source : Arnold.fr

Conseil nº4 pour réussir ses travaux : Préparer le travail : plan, métré, architecte / chef de chantier

Les artisans qui viennent pour faire un devis ne vont pas s’amuser à faire des plans. Ils prennent déjà une heure ou plus de leur temps pour un devis qui n’aboutira peut-être pas, ils n’ont pas que ça à faire ! Donc c’est à vous de préparer le travail.

Je vous invite à préparer des plans avec des mesures et des emplacements. Ensuite, affichez ces plans dans l’appartement en question pour qu’il y ait le moins de doute possible. C’est très important.

Ou alors, vous prenez un chef de chantier ou, éventuellement, un architecte. C’est cette personne qui va piloter le chantier et vous garantir le résultat.

 

Conseil nº5 pour réussir ses travaux : Payer l’artisan de manière échelonnée

S’il y a une erreur à ne pas faire, c’est de trop payer l’artisan avant le démarrage des travaux. Vous n’allez pas verser l’intégralité de la somme au début du chantier. C’est inconcevable.

Généralement, vous allez faire un paiement échelonné. Au départ, vous verserez 30 % maximum de la somme totale. Le but, c’est de vous assurer :

  • que l’artisan ne disparaisse pas avec votre argent sans faire les travaux,
  • qu’il ait une gestion et des finances saines (il ne s’agit pas qu’il vous demande un acompte pour payer les matériaux pour finir un autre chantier),
  • qu’il finisse bien votre chantier.

 

Conseil nº6 pour réussir ses travaux : Contrôler les travaux au fur et à mesure et réceptionner le chantier

L’idéal, c’est de contrôle au fur et à mesure

Dans la continuité du point précédent, je vous recommande de faire ce qui s’appelle une réception de chantier. Lorsque l’artisan indique avoir tout terminé, vous allez contrôler que tout ce qui a été fait est conforme à ce que vous aviez demandé.

Il va sans dire que si vous vous rendez régulièrement sur le chantier, vous pourrez corriger le tir au fil de l’eau. Ce sera plus simple pour tout le monde plutôt que de demander à l’artisan de refaire des choses majeures à la fin. Donc n’hésitez pas à faire des remarques pendant le chantier.

Pour l’anecdote, vous savez peut-être que j’ai fait construire deux appartements. Sur ce chantier-là, l’artisan avait mal placé la cloison entre les chambres des deux appartements. J’avais donc une chambre de sept mètres carrés et une autre de onze mètres carrés. Sept mètres carrés, c’était trop petit. Je le lui ai fait remarquer et il a dû déplacer la cloison.

Mais heureusement que je m’en suis rendu compte en cours de route. Si je l’avais vu à la fin une fois que tout était posé, ça aurait été beaucoup plus difficile. En effet, il aurait fallu faire revenir le peintre et plusieurs autres artisans. Ça ne concerne pas que celui qui s’occupe des cloisons.

Et les autres artisans affirmeront qu’ils n’ont commis aucune erreur et ont simplement suivi ce qui avait été préparé par le précédent. Ça devient très compliqué et, selon le cadrage que vous avez mis en place au départ, vous pouvez vous retrouver à devoir payer de votre poche. Il est donc hyper important de faire un contrôle au fil de l’eau.

Répartition des versements d'acomptes à un artisan

Les pourcentages usuels pour verser les différents acomptes à l’artisan pendant un chantier. Source : Artisansdubatiment.fr

Payer seulement quand les corrections sont 100 % finies

Avec les travaux, les 95 premiers pour cent sont généralement assez faciles. Ce sont les 5 % restants qui sont problématiques. C’est pour cette raison que la réception de chantier est importante. Je vous conseille de ne pas payer la dernière tranche à votre artisan si ce n’est pas 100 % fini. Et ce, même s’il insiste, même s’il a besoin de trésorerie et quels que soient les différents motifs qu’il peut avancer. Encore une fois, c’est mon expérience qui parle.

Car certes, il m’est arrivé de payer tout de suite malgré les défauts et que l’artisan vienne corriger rapidement. Mais j’ai aussi eu des cas où, malheureusement, ce n était toujours pas corrigé trois mois plus tard. Je peux vous assurer que si son paiement en dépendait, ça lui aurait pris trois semaines maximum pour reprendre ce qui devait être repris.

C’est de la gestion basique de travaux. Il faut vraiment en avoir conscience et avoir cette rigueur au niveau du paiement des échéances.

 

Conseil nº7 pour réussir ses travaux : Acheter soi-même les matériaux

Pour minimiser le coût des travaux, vous pouvez acheter vous-même les matériaux. Certes, cela demande pas mal de travail de votre part mais ça vous permettre d’économiser facilement entre 10 et 20 % du coût des travaux.

Généralement, vous aurez des prix plus intéressants. Car même si les artisans ont des prix professionnels plus intéressants que les particuliers, ils ne répercutent pas forcément cette différence de prix à votre avantage. Cela fait partie de leur marge. Conséquence : il y a des artisans qui n’apprécieront pas que vous achetiez les matériaux parce que ça va diminuer leur marge.

Il y a aussi des artisans qui ont l’habitude de travailler avec certains matériaux et certains produits et n’aiment pas en changer. Ça peut être parce qu ils ne peuvent pas garantir le résultat ou qu’ils ne souhaitent pas que ce soit moins bien que ce qui peut se faire par ailleurs. Donc il faut bien en discuter en amont avec votre artisan.

Si vous achetez les matériaux, le mieux est d’établir la liste avec l’artisan et de définir le fournisseur avec lui. Et ce, pour qu’il sache que vous n’allez pas prendre la sous-marque la moins chère, les fonds de tiroir, les peintures qui ont pris le gel, etc. Il faut qu’il ait l’assurance que vous n’alliez pas acheter des produits qui vont le mettre en difficulté.

Au fur et à mesure, c’est vous qui récolterez les points, les réductions, etc. Pas l’artisan. Donc il faut qu’il accepte de le faire. Certains acceptent et d’autres refusent catégoriquement.

Conclusion

Les travaux sont une étape importante donc si vous voulez approfondir cette question, je vous invite à rejoindre mon programme d’accompagnement. Il y a un module complet consacré aux travaux de A à Z. J’y partage des idées de décoration et une liste de matériaux et de fournisseurs. Il y a aussi plein de leçons fruit de mon expérience sur le meilleur rapport qualité/prix, ce qui tient dans le temps, ce qui fait le meilleur effet waouh pour votre locataire et le meilleur effet waouh pour votre cashflow, etc. Donc n’hésitez pas, si vous souhaitez que je vous accompagne dans votre investissement locatif.

Regardez la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !

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