Crise du logement : Et si on remettait sur le marché 3 millions de logements vacants ?

Sur cette photo que j’ai prise au Musée de l’Islande, on se rend compte que la problématique de la crise du logement et la pénurie de logements abordables existe depuis des centaines d’années.

C’est à se demander si c’est un problème pour lequel une solution existe.

Pourtant, comme me l’a appris l’un de mes formateurs en coaching, s’il existe un problème c’est probablement qu’il existe une solution. Ce que je vous propose, c’est de nous mettre dans la peau des décideurs et d’avoir pour objectif de résoudre le problème du logement en France.

L’Assemblée nationale vient de voter une proposition de loi reconduisant jusqu’au 31 mars 2024 le plafonnement de la hausse de l’indice de révision des loyers à 3,5% mais est-ce la solution ?

Les dégâts de l’encadrement des loyers

Il y a un an et demi, j’avais fait une vidéo sur la pénurie de logements et comment cela impactait les investisseurs. Je vous mets le lien vers cette vidéo, qui était vraiment détaillée et étayée.

Ce qui ressortait surtout c’est que les décisions prises par le gouvernement en dépit du bon sens semblaient avoir pour but inavoué de faire baisser les prix de l’immobilier et de faire baisser les loyers, pour rendre les logements plus abordables.

Pourtant, il y a de nombreuses expériences de contrôle des loyers et, le moins qu’on puisse dire, c’est que ça n’a jamais vraiment bien marché. À Rotterdam, l’investissement locatif à été interdit dans certains quartiers. Conséquence : les investissements sont effectivement fortement réduits et les loyers augmentent à cause de l’offre qui se réduit. Et surtout, les plus modestes sont obligés de quitter ces zones car il y a encore moins de logements abordables.

En France, la loi de 1948 est très connue pour ses effets pervers. Les loyers faibles font que les locataires ne lâcheraient leur logement pour rien au monde mais, du coup, ces logements ne font l’objet d’aucune rénovation. Qui irait investir 5.000 ou 10.000 € pour rénover un logement loué 50% moins cher que le marché ?

Le plafonnement des loyers à Berlin

Autre exemple pour enfoncer le dernier clou dans le cercueil du contrôle des loyers : Berlin avec son Mietendeckel. Après une forte augmentation des loyers à partir de 2015, ceux-ci représentaient 40% des revenus des ménages moyens. La ville a donc décidé en 2020 d’encadrer les loyers pendant 5 ans. L’idée était de fixer les loyers sur les niveaux de 2019 même pour les contrats existants.

Au départ, les prix semblent avoir effectivement baissé, avec des réductions moyennes de 200 €. Mais rapidement, c’est la construction qui s’est ralentie. Avec seulement 16.000 logements produits au lieu des 30.000 attendus. Et ce qui a été constaté, c’est que le loyer des logements neufs qui n’étaient pas règlementé ont, eux, augmenté de 17%.

Selon l’institut économique DIW, la loi avait fait plonger de plus de 57 % les offres de location dans Berlin. Les ventes de ce type de bien à augmenté de 19%. La demande locative à presque doublée et le nombre de permis de construire à reculé de 21,7%.

Les dégâts de l’encadrement des loyers

Ce qu’il s’est passé, c’est que les appartements à loyer encadrés sont devenus hyper recherchés et ne restaient pas 30 minutes en annonce, avec plus de 250 demandes. En gros, une minorité de personnes ont eu une baisse de loyer mais le marché dans sa globalité est devenu hyper tendu car si vous avez signé un contrat à loyer modéré, vous n’allez jamais lâcher votre logement.

Au bout d’un an, Berlin a dû abandonner cette loi, qui a été retoquée par la Cour constitutionnelle. Pire, toutes les réductions de loyer ont été considérées comme des impayés et les propriétaires ont eu le droit de les réclamer à leurs locataires !

Si ce n’est pas la définition de foutre le bordel sur un marché, je ne m’y connais pas !

 

 

Pourquoi les loyers augmentent-ils ?

La crise du logement en synthèse

Il y a trop peu de bien abordables disponibles dans les zones tendues. L’objectif est donc de faire baisser les prix à la location. La question que l’on peut se poser est donc : Qu’est-ce qui forme les prix à la location ? Qu’est-ce-qui fait qu’un appartement de 45m2 coûte 900€ à Marseille ?

Pour l’investisseur particulier, c’est le prix d’achat + coût du financement + coût des travaux + fiscalité.

Car en réalité, la pénurie de logement c’est aussi la conséquence de la crise du logement neuf.

Si j’achète un bien 200.000€, que je finance à 90% à 4% sur 20 ans et que je fais 10.000€ de travaux, je suis obligé de louer au moins 1250 € pour rentrer dans mes frais. Cela va donc tirer les prix par le haut.

Il y a aussi le mécanisme de l’offre et de la demande : s’il y a peu de biens disponibles, les prix ont tendance à monter.

Enfin, il y a plusieurs marchés immobiliers : celui de l’appartement ancien non rénové, celui de l’appartement bien placé, celui de l’appartement rénové.

Le problème majeur pour tout investisseur immobilier

Si la rentabilité est trop faible, les investisseurs vont faire peu de travaux, arrêter d’investir ou garder le bien vide. C’est typiquement le cas des zones avec loyers encadrés ou des zones très chères comme Paris.

Dans mon exemple, je vais acheter 200.000€ et louer sans faire de travaux. Si je n’arrive pas à louer à ce prix en location nue classique alors je vais chercher à l’obtenir en louant autrement : meublé ou location courte durée.

De la même manière, si un mode de location est trop contraignant, les investisseurs basculent vers un autre mode de location comme par exemple en fuyant le permis de louer et en basculant en location courte durée.

Et évidemment, l’État est là pour “encadrer” tout ça et mettre la grouille sur le marché de la location, tout ça pour ensuite vous dire que si vous ne trouvez pas de logement, c’est à cause d’AirBnb. Alors que même s’il y a des disparités locales, les logements proposés sur AirBnb représentent en moyenne seulement 1.5 % du nombre total de logements. Cela reste donc assez marginal et n’explique pas la crise du logement. Du moins à lui seul !

L’État délègue le développement du marché de l’habitation

Ici je fais un petit aparté. Pour ceux qui considèrent que c’est mal de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier parce que le logement est un droit, en soi je ne suis pas contre. Mais force est de constater que depuis des dizaines d’années, on est dans une configuration où l’État n’a pas pour vocation de construire et d’entretenir l’ensemble du marché de l’habitation. Il délègue cela aux investisseurs, privés notamment. C’est pour ça que les loyers sont sponsorisés par la CAF et qu’il y a des incitations fiscales très fortes à acheter et à faire des travaux. Et c’est pour cela qu’il y a des investisseurs.

Mes 5 solutions pour résoudre la crise du logement

En augmentant l’offre, on peut créer une baisse des prix à la location. Et pour y parvenir, il existe un levier important : remettre sur le marché des biens actuellement vides. Cela représente plus de 3 millions de logements en France. Et les stats sont claires, il y en a un peu plus en campagne mais, globalement, c’est 8% du parc qui est vide ! Début 2021, on dénombre, dans le cadre du recensement de la population, 3,1 millions de logements vacants en France (hors Mayotte), ce qui correspond à un taux de vacance de 8,3 %.

Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :

– proposé à la vente, à la location ;

– déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;

– en attente de règlement de succession ;

– conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;

– gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste…).

Un exemple avec la ville de Rennes

Prenons la ville de Rennes. On y recense 8650 logements vacants en 2019.

On corrige du nombre de logements à la location : 702

Et à la vente : 2563

Et on arrive donc à un total d’environ 8650 – 702 – 2563 = 5385 logements qui ne sont pas sur le marché.

On observe par ailleurs qu’il y a plus de logements vacants en 2021 qu’il y a 20 ans.

 

 

Alors on peut se demander ce qui pousse un propriétaire d’un bien à Paris, par exemple, à le laisser vide ? Et surtout : que faut-il faire pour qu’il le mette sur le marché de  la location ?

Ce sont bien souvent des biens en mauvais état, qui nécessitent des travaux. Et le DPE ne vient pas faciliter les choses puisqu’il rend les travaux plus importants et plus coûteux. Il faut donc prendre des mesures incitatives fortes.

 

Solution #1 : Inciter à faire des travaux

Pour que des logements reviennent sur le marché et résoudre cette crise du logement, il faut rénover.

Je propose donc le prêt à taux zéro pour les travaux. J’irais même plus loin en proposant que l’État gère les travaux pour le compte du propriétaire. L’idée, c’est de faciliter la tâche le plus possible aux propriétaires réticents en leur fournissant du clé en main.

Plutôt que de faire du punitif pour réprimer les comportements non désirés, il vaudrait mieux inciter les comportements voulus. Dans beaucoup de cas, les propriétaires réticents sont des retraités qui ne sont pas des loueurs professionnels. Ils ont un ou deux biens tout au plus, achetés et remboursés il y a longtemps. Ils n’ont pas toujours des revenus importants, contrairement à ce qu’on s’imagine, donc ils ne sont pas en mesure de payer beaucoup d’impôts.

Un moyen de les inciter à remettre leur logement sur le marché serait de les exonérer de fiscalité pendant quelques temps, par exemple le temps de rembourser leur prêt à taux zéro.

Solution #2 : Faciliter la construction

Pour augmenter l’offre, il faut produire plus, plus vite et pour moins cher. Cela implique donc de simplifier les démarches et de réduire les délais. Il faut arrêter l’inflation de normes.

Ce n’est pas trop mon domaine d’expertise donc je ne m’étends pas dessus. Je sais que les promoteurs proposent des idées depuis des années et que ce serait bien d’écouter ce qu’ils ont à dire.

Après, il faut être conscient aussi que pour construire, il faut de l’espace. Or, l’espace, c’est justement ce qu’il manque dans les zones hypertendues de centre-ville. Donc c’est toute la difficulté et l’enjeu de faire baisser durablement les prix de l’immobilier.

Pour y remédier, on pourrait penser en termes de réaménagement du territoire, par exemple en déplaçant des administrations pour diffuser la demande de logements et ainsi réduire la tension locative.

 

Solution #3 : Créer une fiscalité incitative

Pour faire revenir à la location longue durée des biens loués autrement, je propose la mise en place d’une fiscalité incitative.

Aujourd’hui, si la plupart des investisseurs fuient la location nue longue durée, c’est à cause de la fiscalité ridicule des revenus fonciers.

C’est aussi une grosse erreur que d’avoir créé autant de régimes fiscaux différents pour l’immobilier. J’ai carrément créé une formation sur la fiscalité immobilière pour expliquer comment ça marche. C’est une fiscalité bien trop compliquée pour simplement mettre un bien sur le marché et encaisser un loyer.

Je propose donc de fusionner le régime des revenus fonciers et celui du LMNP, afin d’appliquer la fiscalité plutôt incitative du loueur meublé non professionnel à l’ensemble de la location. Si c’était le cas, beaucoup de propriétaires referaient de la location nue. Meubler des logements, ce n’est pas une passion !

Je propose aussi de revenir à un régime LMP par choix et non obligatoire. Ça a été vraiment pénalisant de faire passer obligatoirement au régime du loueur meublé professionnel tous les propriétaires dont les revenus locatifs représentaient plus de la moitié des revenus du ménage.

Ça a poussé les investisseurs dans une espèce de fuite en avant : il a fallu se professionnaliser de plus en plus pour chercher plus de rentabilité face à l’augmentation des charges. On fait donc du meublé, de la location courte durée, on investit en SCI à l’IS, etc. Avec 6 SCI à mon actifs, je sais que j’aurais préféré faire plus simple.

Aujourd’hui, vous avez des investisseurs qui sont LMP et payent donc des cotisations professionnelles alors qu’ils payent déjà des cotisations sociales sur leur salaire. C’est une idiotie.

Enfin, je propose de créer une exception pour les contrats longs (de plus de 5 ans par exemple), avec une imposition réduite à 20%  et la possibilité pour chacune des deux parties de résilier le contrat à partir d’un quart de sa durée, par exemple.

 

Solution #4 : Protéger les propriétaires

Quand je discute avec des propriétaires qui ont des biens vides à Paris, ils me disent toujours la même chose : “je n’ai pas envie de m’emmerder avec des locataires”. Les propriétaires risquent les impayés, la dégradation ou le mauvais comportement d’un locataire.

Il y a un risque trop élevé qu’un locataire prenne du pouvoir, et même qu’il se fasse aider par des associations qui connaissent les ficelles et qui ont les moyens d’entamer une action en justice. Quand on est à la retraite et qu’on peut enfin se reposer après avoir travaillé toute sa vie, on a aucune envie de mettre le doigt dans un tel engrenage.

Il y a aussi les cas de squat. Même si c’est rare, ce sont des choses qui existent et qui rebutent beaucoup de propriétaires de logements vides.

• Un propriétaire devrait donc pouvoir résilier un contrat de location dès le premier impayé ou dès que le contrat de location n’est pas respecté.
• Tout squat doit être résolu sous 7 jours, sans trêve hivernale. Si l’État n’agit pas dans un délai raisonnable, il doit payer le loyer au propriétaire.
• Les motifs de résiliation doivent donc être étendus et facilement actionnables.

 

Solution #5 : Simplifier la contribution du garant

Dans la lignée de ces mesures, je propose aussi de faciliter la mise à contribution des cautions.

Aujourd’hui, on a le choix entre Visale pour que ce soit gratuit (ça coûte quand même à l’État), un garant personne physique ou un service payant à hauteur de 3% des loyers environ.

Si on veut réduire le coût du logement, il faut privilégier le garant personne physique, qui est valable dans la majorité des cas. Pour les locataires étrangers, sans famille ou autre, on peut rester sur Visale + garant privé.

Alors comment faire pour rendre le garant personne physique utilisable ?

Il faut simplifier le fait que le garant paie à la place du locataire si celui-ci fait défaut. Aujourd’hui, c’est tellement le casse-tête… C’est pourquoi tout le monde préfère s’orienter vers Visale ou le garant privé, sachant que tout ça a un coût. Et ce coût se répercute sur le coût du logement.

Il faudrait donc pouvoir activer la garantie facilement, par une procédure en ligne qui ne nécessite pas l’intervention d’un avocat ou d’un huissier. On enregistre le contrat de cautionnement en ligne lors de la mise en place et on peut demander à un juge de l’activer en ligne en montant un dossier.

Conclusion

Voilà pour les mesures pratiques qui me paraissent de bon sens. Evidemment, il y a d’autres axes sur lesquels agir, mais je me suis concentré sur la partie que je connais bien : le terrain.

Ces propositions sont puissantes. On pourrait remettre sur le marché une bonne partie des 3 millions de logements vacants actuellement. Cette augmentation de l’offre locative produirait mécaniquement une baisse des prix de la location.

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous d’autres idées de mesure à mettre en œuvre ? Ou avez-vous une autre vision du logement ?

 

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