Comme j’en avais parlé dans l’article sur ma rencontre avec un gestionnaire de patrimoine, j’étais dans une démarche d’interrogation par rapport à mon patrimoine. Enfin quand je dis patrimoine, c’est plutôt les quelques économies que j’ai de côté.
Bref l’idée c’est de savoir comment bien utiliser ses économies pour développer un patrimoine. Comme je suis du genre à réfléchir longtemps (trop parfois!) avant d’agir je préfère commencer à rencontrer ce type de personnage et à me familiariser avec son jargon et ses techniques.
A la suite de la première rencontre j’étais très sceptique sur l’honnêteté du conseiller que j’avais rencontré et j’en avais conclu que je ne ferais de toutes façons pas affaire avec lui.
Mais étant curieux de nature j’ai voulu savoir ce qu’il avait à vendre.
J’ai donc accepté un second rendez-vous avec ce conseiller en gestion de patrimoine. Il s’est à nouveau déroulé dans les locaux clinquants de la société dont fait parti le conseiller.
L’entretien commence par un passage en revue des éléments relevés la fois précédente puis on discute un peu de l’actualité et enfin, la meilleure partie, la proposition.
Sans plus attendre, notre conseiller en gestion de patrimoine nous propose d’investir dans de l’immobilier.
Bon là, avec ce que je pense de l’immobilier il tombe assez mal. Ce n’était pourtant pas faute de l’avoir prévenu.
Donc je l’écoute attentivement me présenter son offre et là ça devient consternant.
Il balance des chiffres dans tous les sens : rentabilité, revenus annuels en loyers, effort d’épargne. Il débite tout son blabla.
Je demande des choses simples : la rentabilité, comment est elle calculée ?
Et là :
– il ne sait pas reproduire le calcul,
– il me répond que le chiffre est communiqué par son entreprise dans le cadre de l’offre.
Uh!? Bon passons, continue mon rigolo.
Deuxième question, “qu’est-ce que vous entendez par effort d’épargne ?”
Ce conseiller en gestion de patrimoine m’explique que c’est l’argent que je dois rajouter chaque mois, environ 300 €. Euh !? 300 € pour le paiement des mensualités c’est peu, je ne comprends pas.
En fait il faut rajouter 300 € par mois en plus du paiement des mensualités du crédit par les loyers. Autrement dit, dès le départ l’opération est négative.
Forcément là, j’étais intérieurement mort de rire. Je me demandais comment il pouvait être droit dans ses bottes et demandez à ce que j’adhère à cette opération avec un cashflow négatif.
Illustration en image du rôle d’un conseiller en gestion de patrimoine. Source : https://www.cncef.org/decryptage/le-role-du-conseiller-en-gestion-de-patrimoine/
Ensuite, il me présente la forme du dispositif : le statut L.M.N.P.
Définition trouvée sur Mieux Vivre Votre Argent :
“La location en meublé non professionnelle (LMP) est avant tout un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très avantageuses, puis de bénéficier ensuite d’une imposition douce sur ses recettes locatives. Le bail obéit à des règles particulières (voir encadré).
Des règles spécifiques pour le bail Dans le cadre d’une location en meublé, vous devez fournir un logement clés en main, permettant aux locataires de s’y installer avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Sa durée doit être d’au moins un an, ou de neuf mois s’il s’agit d’un étudiant. Il est prolongeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation : reprise pour vente, se loger lui-même ou un membre de sa famille, ou encore non-respect par le locataire de ses obligations. Par exemple, pour loyer impayé.”
Il peut arriver que la société qui gère le logement fasse faillite. Je pose donc la question, que se passe-t-il si ça arrive ?
J’ai appris après coup que sa société possédait un grand nombre de logements de ce type, parfois racheté à des petits propriétaires dont le gestionnaire a fait faillite.
Autrement dit si le gestionnaire de patrimoine fait faillite, la société qui a vendu le logement peut le racheter. Inutile de préciser que sur ce type de logement, le marché est fermé et donc très peu de concurrence pour négocier un prix correct.
Plusieurs points sont venus assombrir (encore plus) le tableau :
– Sur la feuille récapitulant la simulation, il est indiqué Paris comme lieu de l’investissement alors qu’il s’agit de Reims. Pas très professionnel…
– Le statut de l’offre est en L.M.N.P (LMNP), Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut n’est pas bon pour défiscaliser, c’est un produit de non fiscalisation. Les loyers sont assimilés à des bénéfices non commerciaux et ne donnent pas lieu à des déductions fiscales.
– Enfin dernier élément de détail, le prix ! ça fait mal, très mal ! 160 000 € pour 35m². Quoi 4500 du m² pour un logement en banlieue de Reims ?
On s’est quitté assez rapidement après ça. Ce gestionnaire de patrimoine devait me rappeler quinze jours après. J’attends toujours.
Un expérience intéressante qui m’a permis de confirmer le fait que n’est pas professionnel qui veut…
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